好的商铺数据标准

做餐饮到底什么样的店才算是好店？这个问题不搞明白，你开一百家店也是瞎折腾。真正的好店，从开发的角度必须满足三个硬性指标。首先第一个指标，位置要好，这个没什么好商量的，位置定生死，这是铁律。 你位置选错了，后面再怎么努力都是白搭。再好的产品，再强的运营，再萌的营销，都救不了一个位置不对的店。所以我们第一步必须先把位置选对，这是地基， 地基歪了，房子盖的再漂亮也得塌。第二个指标能带来品牌价值。什么叫品牌价值？说白了就是有名。我们开店不能只看眼前这一个店挣不挣钱，还要看他能不能帮我们拉起来品牌势能。有了势能以后，你后面开店就容易了，租金能谈的更低，顾客自己就会来， 这就是品牌溢价的力量。你看那些知名品牌，肯德基、麦当劳为什么开店那么容易？为什么房东抢着给他们好位置？为什么租金还能谈的那么低？就是因为品牌溢价。你一个国内小品牌 没什么名气的快餐，去跟肯德基抢同一个位置，你百分之百抢不过，不是因为你不够专业，是因为人家有品牌溢价，你没有， 这就是差距。第三个指标能带来经济价值，也就是投资回报。这里有一个巨大的认知误区，就是很多餐饮老板被营业额给带偏了，以为高销店就是好店， 中销低销就是坏店，大错特错。判断他是不是好店，关键不是看营业额的绝对值，而是看投资回报率，只要达到了我们的投资回报周期，只要符合我们的财务指标，都是好店。我给你讲个真实的案例， 你就明白了。去年我入企咨询的时候，接触过河南的一个餐饮品牌，他们在郑州开店，拿下了两个最好的商场，一个大围城，一个二七万达。 这两个店的营业额确实漂亮，一个做到八十万，一个做到七十万，妥妥的高校店。但是呢，租金贵的吓人，人工成本也高的离谱，算下来 纯利率也就六七个点的样子，每个月纯利润三四万块钱。后来这个品牌到了河南某个地级市的县域，也是商场里开了一家店，租金一个月才一万块，营业额做了四十五万，人工成本极低，纯利率达到了百分之二十七到百分之二十八，每个月这个店的盈利超过十万。请问 这个只有四十五万营业额的中低销店算不算好店？当然算，他的盈利能力远远超过那个七十万、八十万的所谓高销店。所以千万不要有那种偏颇的认知，觉得营业额低就是坏店。关键是看什么？看投资回报率，看回报年限，只要符合我们的预估， 只要完成了我们的财务指标，就是好店。这就像我们养孩子一样，大儿子当官出人头地，光宗耀祖，也是个好儿子，对不对？ 三儿子呢，既不当官，也不做生意，工作一般般挣不到大钱，但是他在家里天天把父母照顾的很好，特别孝顺。请问他是不是好儿子？当然是， 我们的每一个店也是一样的道理，第一个责任是共同的，就是都要做好品牌，这个是基础，是每个店的使命，然后有的店是做高盈额的，目的是提高我们的现金流，让资金链更健康。有的店营业额虽然不高，甚至很低，但是高利润实实在在帮我们挣钱，这也很好啊， 每个店肩负着不同的功能，只要达到我们的开店标准，只要达到我们的预期，都是好店。很多餐饮人还没意识到他开餐厅赔钱的根本原因，就是因为时代变了，你过去是靠红利，简单粗暴，只要开了店就能赚钱。但现在不一样了，如果你还用过去粗放式的管理来经营当下这个餐饮市场， 你注定要赔钱。其实但凡是正规的连锁品牌，都有一套标准的扩张流程，只要把握好节奏，不仅在扩大的同时收入会越来越多，而且几乎是没有风险的。因此，我准备开一场 公益的线上直播课，期间会给大家讲清这套打法的底层逻辑，目的只有一个，确保你开的每一家分店都是没有任何风险的，让你开一家赚一家。如果你需要的话，可以点我的头像，进我的主页，然后加我的粉丝群。

门店的数据分析的时候，你就会找到什么叫进店率、复购、转介绍、宣传周转利利润表和 vip 反比，同比毛理成效和平效。平效，有没有人也不知道平效的啊？ 嗯啊，对，每平方米产生的营收对什么意思呢？比如说平校，我也一百平方，你也一百平方，但是 你的营业额只有什么？五十万，我的营业额是一百万，所以谁的评价要高呢？ 一百万这个好了，那再换一个另外一种，我一百平方，你五十平方，但是我一百平方营业额是这个一百万，你五十平方，营业额是八 十万，谁的频效要更高呢？大家没有这个还有一个有什么用处呢？ 以前我做巡店，我只要去你店里逛一圈，然后大概知道你这个商品是什么，我就知道你人不盈利。那怎么样才能测算出评销呢？ 作为管理者一定要知道我们每步走起来大概有多少厘米，你一定要知道自己这个有什么用呢？可以走过去丈量别人的面积，知道吗？ 就张良，别人的门店啊，我走一下，哦，十步，每步八十，宽八十厘米，长二十厘米。好，你算一下，我大概算出来你不挣钱， 或者说你在亏损，或者你在跟我竞争。还有一个呢，就是脚步还有个什么好处呢？就是未来找电的时候，行电的时候让我们这个八十平方或者一百多平方，我根本就不用带尺，我没带尺子也没关系，我走一下大概就知道你的使用率大概是多少。

大家好，我是丹妮，视频日记第四天，今天跟大家聊一聊什么是好的商铺值得闭眼入。德谦在上海操盘十五年，数百个商业地产的操盘经验，我们总结了四条干货，我慢慢跟您讲。 第一，地段要抗跌，不要盲目的只追求核心，优先选择一公里范围内入驻的大于三千人的外向型地商，或是像南京西路、陆家嘴这类核心商圈的沿街铺。比如我们去年九月份开盘的康定米项目，二十天就全部卖完， 现在在售的谷北一号街区也是非常值得入手的。第二，客流要有效。三个硬指标必须要测， 一是蹲点三天，工作日加周末各一天。铺位呢，十米以内有效的客流量要大于五千人。 第二，转化率要达标，零售类要大于百分之八，餐饮类要大于百分之十二，如果没有人进店，再旺他也没有意义。第三，展示面要无遮挡，人行道宽敞，没有绿化带，没有公交站台的遮挡，不然客流量会折损百分之四十。 第三个，盈利要稳，算准两个账，第一个呢，是租金的收益，核心社区底商在百分之， 核心商圈在百分之，低于百分之三就得要斟酌。第二，租售比不超过一比三百，比如说月租金在三万块的商铺，总价呢，不能超过一千零八十万，不然回本速度太慢。 第四条，产权和运营无坑，产权必须要清晰，无抵押、无查封，四十年、五十年、六十年、七十年，商业产权都要齐全。购物中心库要选择统一运营的 散铺呢，容易出现招商混乱，最终变成死铺。其实啊，这些标准不记得也没有关系，跟着德谦做商业投资，我们有专门的选铺团队，全年无休筛选优质铺源，还有专业的招商团队全程跟进，从选铺到运营，全面路帮您把关，稳稳的保障客户的投资回报率。 总结来说，好商铺等于抗跌的地段，加有效的客流，加稳定的盈利，加无坑的产权，而德谦会帮您把好每一道关。二零二六年买商铺，别凭感觉，找对团队才能少踩雷。选择商铺，您最看重什么呢？欢迎在评论区一起聊一聊，跟着德谦卖商业！

各位实力老板，二零二六年新版经营分已经上线了，大家别再去到处求什么爆店秘籍了，平台已经把流量的开卷考试甩你脸上了，老样子，经营分越高，门店流量越大，生意就越好了。这次的升级先从餐饮行业开刀，接下来全行业都会同步， 以前分数乱的很，一百分的、两百分的都有，现在全平台统一总分一百二十分。这一百二十分拆成了三大板块，就是平台考核你的三张试卷，基建类的四十分，货流类的五十分，结果类的三十分，基建类满分四十分，说白了就是你的入场卷分成了门店和货架两个板块。第一呢，门店装修十分，别放了 外显、小图、相册、营业时间、 wifi、 充电宝这些服务设施按标准配齐，这十分就是送给你的。第二个，用户评价十分，重点来了哦，三十天内写够十五个字以上的用户评价，只要超过了三十条，这十分就稳了。记住了，二零二六年用户口碑就是你的硬通货。 第三个板块，货架经营二十分，商品不能太单一，数量要够，折扣要狠，按标准把货流泪的五十分，这就是你二零二六年流量的引擎， 这是整套规则里面最肥的一块肉，也是最能看出平台心思的地方。这五个板块你可以全做，也可以挑你擅长的，上线就是五十分。第一，短视频三十分，绝对的重头戏，你自己发三十天内有效视频，必须挂 py 或者产品，发够五条，拿走十分。找达人发 lv 等级四以上的达人，发一条，拿走 十分。接下来视频渠道三十天核销金额超过两千五百元的，最后十分拿到手了。第二个板块是直播二十分，别害怕开播三十天，播够四天的就能拿走十五分了，相当于一周一场而已嘛。有效直播的定义，每次播够二十五分钟，或者是有订单且直播挂了一个产品以上，就算有效直播了。直 直播核销够七百块，再加五分了。第三个板块，扫码上分二十五分。团长得划重点了，不管是扫码还是买单，三十天核销金额只要超过两千五百元，二十五分全给你。这里面有个小技巧，除了到店的客户以外，甚至还可以把你的二转产品，甚至高客单价的产品 也引到抖音上去核销，核销金额上去了，分数不就上去了吗？第四个板块，付费投流二十分，三十天内广告消耗过六百块钱，这二十分就是给你的。 第五个板块，营销工具二十分，超值团获客卡、增量宝任选一个，开通超过十五天拿走十分，核销过两千五百元，再拿走十分。最后这结果分三十分是最现实的， 他就看你三十天内的核销金额，强者越强的残酷赛吗？进入到同城市同品类，前十的拿走三十分，前五十的拿走二十分，这说明平台在干嘛？二零二六年，平台只会帮扶兼职生，强者越强。 所以老板们，从这个分数表里面，你应该看懂平台的意图了。没有？口碑是地基，抓用户的好评内容是核心，短视频和直播是必答题，运营是常态，扫码上方本地推和营销工具是日常的工作，所以我们一定要想办法冲刺到一百一十分以上，一旦达到这个分数，你就是金牌好店了， 你就会解锁海量的流量券，本地推券，还能优先被达人看到，优先参加官方的活动，优先上榜单。所以二零二六年如果你还不会做精细化运营的，你就只能看着同行在金牌好店里面吃肉了，你在外面喝西北风了。

一些正儿八经、生意稳定的店铺啊，特别是结构又方方正正的。我跟你说啊，几乎都是在我编写的选铺指南标准的六度之内的，比如九十三、五九这些你看多了就知道了。

二零二六年呢，你要问我什么样的商铺算得上好商铺？我觉得这个铺面应该算得上其中一个吧，面积呢是六十七个平方，他现在呢是租给了七幺幺便利店，里面呢是已经做好了阁楼的，那使用起来呢，能去到一百一十平。 门口呢是已经做好了这个风雨连廊展示面呢也做的比较好看。他楼上呢就是圣淘沙豪宅小区，入住率呢能达到百分之九十以上。 门口这条路也是每天的一个人流必经之路，因为往前面呢就是西乡地铁口，还有西乡天虹的商超，像每天的一个家长接送小朋友上下班买菜都会往这条路经过。像他对面呢也有个小区出口， 周边呢都是住满了的。你们觉得这个铺面位置怎么样？对这个铺感兴趣的朋友可以过来看一下，因为房东现在呢也是急卖，大家呢可以找他来砍砍价格。

商铺哪里好？艾特小贾给点找买社区商铺的楼大必看点，条条都是干货，如果说您正在考虑投资的话，一定要耐心看完。 第一看门头，门头越大展示越好。第二看内部格局，格局承重结构越少越好，后期好设计装修。第三看公摊，社区铺，公摊基本都在百分之五左右，大于百分之十的坚决不要。 四看液态，兼容性，要液态不限，所有的液态均可经营，特别是要能够做餐饮。五看铺子层高，社区铺层高基本在四到五米，五米以上算非常优质。六、看 出基数，周边小区住户要看有多少能够过来消费的客群买三铺。记住以上六条，特别是第四条，该买的铺子一定不会差。

店铺不要乱选数据，你如果正常做小生意的情况下，你就选个三五九九十的店铺就行了，不要去选二七零二八五一三五一五零的这种数据，如果你听我的，不说能帮你赚多少钱，但是肯定可以帮你省下不少钱。

好商铺的标准有五个，掌握五个标准，卖商铺既轻松又简单。 第一，招牌展示面一定要够大，招牌越大越容易吸引消费者进入，生意呢才越做越好。 第二，外摆空间一定要足够大，对餐饮休闲行业而言，外摆空间能极大的增加他的经营场所，也非常方便他们做生意，自然这种商铺就更加的好租。第三，商铺的层高很重要， 层高越高的商铺呢，使用起来空间感越强，也有更多的利用空间。 商铺的层高通常在三米左右，超过三米的商铺呢，都非常非常的不错，尤其是那些达到四点五米，五米甚至六米层高的商铺，他的利用空间就非常非常大了。 第四，开阶进深比，商铺的开阶进深比非常重要，开阶大的商铺呢，会让整个商铺显得既宽敞又明亮，开阶小的商铺呢，会让客户觉得非常的幽暗阴森，不利于客户的进入。 一般的商铺在一比一点五一比二都是非常合适的。开阶进深比上下 带不带燃气，带不带烟海烟管道这个指标非常重要，因为这些都是餐型企业十分看重的指标，而餐饮企业呢，又比一般的商家存租能力很多， 所以呢，我们一个商铺具备这些功能，那么他的租金呢，也至少可以比普通商铺多租百分之十五到二十左右。 展示好有外板层高高开间净身比合适，通上下水，通燃气，这是好商铺的几个最基本的硬件指标。

我在上海做商铺十年，见过太多人买错亏惨。今天把最核心的判断标准告诉你，不用懂复杂公式，就记三个硬指标，第一，是不是纯一楼临街展示面好不好？第二，周边有没有固定常住人口，不是临时车流。第三，业态限不限制，能不能做餐饮零售这种高租金业态，满足这三个， 基本不会踩大坑。如果你手里有看中的商铺，拿不准能不能买，把情况私信发给我，我帮你免费把关。不推商铺，不忽悠，只给你实在判断。

什么样的社区底商才能称得上合格的，并且是优质的社区沿街商铺呢？我身后这一排商铺就是标准答案。七十年产权，纯一楼，层高将近六米，买一层送一层， 通天然气，可以做重餐饮经营，业态没有任何限制。小马路双面铺，商业氛围非常好，人流可以互穿。两个小区的主出入口位置，面积不需要太大，建筑面积一百平，实际使用面积两百平， 房型方方正正，得房率高，后期打理起来非常省时省心省力。社区底商的辐射范围非常有限， 五百米范围内步行几分钟，有五个大型的社区，超两万的常住人口，有充足的固定的常住消费人群，商家生意很稳定。考虑上海核心区域沿街种餐饮商铺的客户可以过来抄作业啦！

不少老板误以为营业额越高就说明生意越好。错了，开餐厅不是看你赚了多少钱，而是看清你本该赚多少钱。虚高的流水只会蒙蔽经营的本质。界定门店合理营收的标准其实是平效。一线城市 快餐是在三千到五千元每平米每月，休闲餐是两千到四千元每平米每月，那大众正餐是一千八到三千五百元每平米每月。用一百平米的快餐店举 例，月营业额如果低于了三十万，就属于经营不达标了，如果跌破二十五万，基本上就在亏损的红线上了。那么营业额怎么算？记住这个公式，营业额等于客流量乘以客单价，再乘以复购率， 这三点，哪一点不足就补齐，哪里，营业额就会有保障。下期我将分享餐饮门店毛利的定价技巧，关注我，为陈说科学开店，少走弯路！

入住率啊，入住率！记好了，低于七成就是坑，黄金旺铺就得七成以上，稳赚不赔的秘诀在这呢！

今年选店铺的老板记住这四个指南针的数据，第一个是向北的三五九，第二个是向北的十五，第三个是向东的九十，第四个是向东的一零五。千万不要把我们的学问想的那么复杂， 又是门头的颜色了，又是摆这个摆那个，我跟你讲，数据不对的店里你摆什么东西都没有用。讲的直白点就是在对的时间找到一个对的数据的地方，去做一件对的事，做个三年、五年，你只要自己不折腾，已经够吃了。

好商铺一般都具备有以下几个特征，第一点是黄金位置，位于人流量和客流量大的繁华商圈，地铁口或者是社区门口或者是主干道旁， 拥有比较好的人流量，而且呢，还具有比较良好的可达性和可试性。第二点是拥有有效的客流，不仅仅是有庞大的人流，还得具有与经营业态相匹配的有效的消费能力。 第三点是便利的环境，周边的商业气氛浓厚，业态互补，能够形成聚集效应。同时的话，商铺本身开间宽进深合理，硬件设施完善。第四点一定要有稳定的前景，所在区域有长期的发展规划，人口的持续导入， 消费潜力的稳定或者是增长，而且还具备长期的经营和投资价值。简而言之就是能吸引目标客户，便于经营且具备增值潜力的商铺就是好商铺，记得点赞关注哦！