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2025年12月5日的大摩内部会议中,首席邢自强分享了他对目前房地产的看法:1、分享了其他国家房地产调整的经验。国际经验显示,正常国家都要历经六到七年的调整,房地产才会进入新的稳定状态。而中国现在是第五年。那这个意思就意味着还有一年到两年就能见底了。2、因为政策限制,房价有的地方还没有调整到位。他提到,“我们从价格的调整上,由于有一些额外的行政性的限制措施,跟国际比较,价格调整也未必完全到位。还有库存等隐忧的影响。”“但是如果说有适当的政策抓手,可能能缩短这种艰难的调整,让房地产市场尽快的止跌回稳。”说白了就是,中国是有为的社会主义市场经济。无形的抓手更重要。也就是政府可能会出台一些正常,尽快实现止跌回稳。3、提到了#止跌回稳 的三个方法。“我们想象可以有收库存、保主体以及贴按揭三条路径。”第一个就是#收库存。也就是市场上传言的,中央出资收库存,把它改造成保障性住房。这种就是减少市场供应量,可以减缓房价的下跌趋势。第二个就是#保主体。就是通过一些重整债务的手段国有化一些地方上房地产开发商的问题。但是收库存和保主体目前还有一些技术性的难题和道德风险:比如历史上的一些房地产企业在“无序扩张阶段的留下来的问题,要不要通过公家的钱去买单?”但是我们目前还没有遇到金融体系的系统性危机,所以“要动用公家的资源去进行收库存和旧主体多多少少迫切感不足”。第三个就是贴息。“可以考虑按揭贴息给广大消费者,广大购房人,减少他们的压力。”他测算了,“如果贴息100个基点在部分的大城市。可能。按揭的利率逐渐的接近于#租金回报率。根据香港的经验,这也是有助于房地产市场的预期止跌回稳的关键。” 个人认为如果真的贴息,会有两个好处,第一个会让哪些投资者放弃抛售房地产变成出租房子。第二个消费买房需求会被激活。抛售变少了、买的人多了,库存就会进一步减少,价格自然更会趋向稳定。不论什么行业,最终绕不开#供求关系 。现在地方上很多地方土拍的频率也大大降低了。高峰时期,一个街道,一年得土拍十几次。而现在一年才一次,甚至没有土拍了。这种行为也是减少了土地供应量,降低库存的行为。总之如果保持目前节奏未来一两年也会稳住。但是如果新增政策,比如不久的将来如果能实现贴息,会进一步加速房价企稳。
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