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唐宽义1月前
长春绿园吾悦广场 隐形的客流陷阱 1. 硬核数据透视 项目位于长春市绿园区,紧邻长春公园。周边3公里76万人,平均房价7700元。2017年7月开业,建筑面积13万平,商户258家,月平均客流量164万人,全年销售预估7亿元,使用面积日坪效预估29元。业态结构,餐饮44%、零售25%、文体娱乐12%、丽人10%、其他9%,空铺率低于5%。 2. 优质品牌 项目主力店有比优特超市、星轶影城、萌多多家庭娱乐中心,餐饮有必胜客、椒爱、北丐先生、伟大航路、大同江,服装有超级折扣、骆驼户外运动城、耐克,娱乐有维京传奇、印象KTV,其他知名品牌还有乐沙儿、三福、九木杂物社、优购镜仓、屈臣氏、好利来等。 3. 客流量很大,销售额却不高 绿园作为传统工业区,商业形态长期以基础民生消费为主,享受型消费极少。这种商业背景决定了,区域整体消费能力,为吾悦的销售困境埋下了伏笔。 商场虽客流密集,却逛而不买,不少顾客将其视为“免费休闲空间”,用于遛娃、纳凉或打卡。消费行为呈现三大错位:老年客群消费时段早、客单价低;年轻客群晚间跨区消费意愿弱;整体价格敏感度极高,大力补贴才肯买单。 业态方面,虽然涵盖超市、影院、餐饮与服装,但缺乏有效拉动客单价和坪效的销冠品牌。服装以高性价比门店为主,缺少轻奢或设计师品牌;餐饮门店同质化严重,缺乏网红与高档餐饮,难以形成"餐饮拉动零售"的联动效应。 商业地产的成功,不仅在于客流规模,更在于对区域消费特征的精准匹配。在商业下沉的浪潮中,若购物中心持续"水土不服",其生存韧性可能反不及更"接地气"的传统百货。
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