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前期物业服务合同核心条款的理解基本正确,但需要补充说明几个关键点: 一、关于您提到的两条核心条款 1. 物业服务及违约责任条款(您说的第一条) 您的理解正确:合同应明确物业服务标准、服务内容,以及未完全履行义务时的违约责任(如赔偿损失、减免物业费等)。这是合同的基本要素,确保双方权利义务对等。 2. 公共收益归属条款(您说的第二条) 您的理解基本正确,但有重要修正: 正确部分: - "公共收益归物业公司所有"的条款确实无效,违反法律强制性规定 - 公共收益在扣除合理成本后属于全体业主共有,这是《民法典》第282条的核心原则 二、关于《民法典》第282条的完整理解 完整法条内容: "建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。" 关键要点: - "合理成本":指物业公司为管理公共收益产生的直接必要费用(如广告安装维护费、停车管理人工费等),扣除比例通常不超过收益的30% - "属于业主共有":意味着最终所有权归全体业主,物业公司只是代管,无权占有或随意使用 - "利用业主的共有部分":包括电梯广告、公共场地停车费、快递柜场地费等 三、实践中的常见问题 虽然法律明确规定,但实践中仍存在: - 物业公司不公示公共收益收支情况 - 扣除比例过高(如超过50%) - 将公共收益用于弥补物业费亏损,未经业主同意 - 合同签订时业主不知情,事后才发现问题 四、维权建议 如果发现前期物业服务合同中有"公共收益归物业"等无效条款,或物业公司实际侵占了公共收益,您可以: 1. 要求物业公司提供公共收益收支明细 2. 向住建部门(物业科)投诉 3. 通过业主大会或业委会主张权利 4. 必要时通过诉讼要求返还收益 特别提醒:即使合同中有无效条款,也不影响您依据《民法典》第282条主张权利。法律强制性规定优先于合同约定。
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