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购置精5天前
别迷信网传高盛的预测!体制不同,根上有别 中国楼市由政策主导+土地公有制+金融管控三重核心变量决定,高盛的预测模型很难精准覆盖,整体参考价值远低于其在证券市场,不可迷信。以下为你拆解: 一、高盛预测在中国楼市“水土不服”的根本原因 - 制度底层不同:中国是土地公有制+政府深度调控(限购/限贷/限价/保交楼/房企融资监管),西方是私产+市场化定价,高盛模型的核心假设(供需自由出清、利率单一驱动)在这里失效。 - 政策是第一变量:房企融资“三道红线”、存量房贷降息、城中村改造、保障房供给等,均为强外生变量,高盛难预判力度与节奏;例如2023-2025年多次政策托底,使其对房价跌幅与拐点的预测反复调整 。 - 市场高度分化:核心城市(如南京河西)与三四线城市、改善型与刚需盘走势完全不同,高盛常给“全国性”结论,对南京苏宁檀悦、万科翡翠滨江这类高端二手的指导意义有限。 - 数据与模型缺陷:高盛依赖的库存、债务等数据多为公开口径,缺乏地方土地供应计划、棚改/旧改细则等一手政策信息,且其对“保交楼”“房企纾困”等政策的理解易有偏差 。 二、高盛预测的“可用”与“不可用”边界 - 可用:其对人口结构、城镇化进程、房企债务周期等长期结构性变量的判断有参考性,可辅助理解大趋势 。 - 不可用:勿信其对短期(1-2年)房价涨跌、拐点时间的精确预测;南京这类强二线的河西、南部新城等板块,更要以本地政策+学区+配套+库存为核心判断依据,而非投行报告。 三、对房产经纪人的实操建议 - 锚定本地政策:紧盯南京限购放松、房贷利率、人才购房补贴等,这些才是影响客户决策的关键。 - 聚焦板块数据:做南京高端二手的“算法测算房价”时,以近3个月同户型成交、挂牌价差、去化周期为核心,叠加政策变量,比高盛预测更有说服力。 - 引导理性预期:向客户说明中国楼市的政策主导逻辑,强调核心板块的价格支撑位(如河西新城的学区房、南部新城的改善盘),弱化对国际机构预测的关注。 四、小结 高盛预测对中国楼市是参考品而非指南针。对南京改善型二手房的业务而言,政策+本地数据+板块基本面才是根本,高盛的全国性结论可忽略。
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