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宗盛哥1周前
有朋友问,买的房子跌了三成四成,到底该继续等、往外租,还是直接卖掉?说实话,我现在也有房子要卖,正面临一样的情况,亏这么多再出手,心里肯定堵得慌,但遇事躲不开,总得理性面对,今天就说说我的实在看法。 首先得认清楚未来的房价趋势,我敢说,未来3到5年,甚至更久,大部分城市、大部分地段的大部分房子,想再涨回去基本没可能。这跌的30%-40%,其实都是2017年之后涨起来的泡沫,现在不过是泡沫挤破了,房价回归了本身的真实价值。 为啥说难涨?核心就三点:一是泡沫已经挤净,不存在虚高的基础;二是过去十几年房企开发量太大,房子早就供大于求;三是人口出生率跌到了乾隆年间至今的最低点,一年仅出生700多万,需求端直接拉胯。初中就学过,价格由价值和供求关系决定,现在供多需少,投资需求也彻底没了,房价能稳住就已经不错了。 再加上现在新房市场全是硬通货,高品质住宅、四代住宅,还有100%得房率、升级景观、社区会所这些配置,老房子完全没得比。拿十年前的老产品跟现在的新产品竞争,根本没有胜算,老房子的竞争力只会越来越弱。 接下来重点说,到底该怎么选? 第一,别盲目等,越等可能越被动。现在最可怕的不是房价下跌,而是房子失去流通性。身边太多例子,海边旅游地产、度假房,当初五六十万买的,现在几万块都没人要;还有头部房企的项目,当年七八千一平、100万一套,现在装修好的法拍房1600块都流拍。别人早降价早出手,你硬等的结果,可能就是最后砸手里。 第二,算清投资回报账,别让房子变成“死钱”。如果房子不自住、也不出租,没有任何使用价值,那它本质就是个投资品,跟古董、黄金一样,核心看能不能产生价值。举个例子,150万买的房现在值100万,放着不出租,一年还是100万,纯纯的死钱;但如果卖掉,100万存银行三年期,利率大概1.89%,一年能有近2万收益,三年就是6万;要是有稳妥的投资渠道,比如买高股息银行股,每年5%股息,六年下来就能有30%以上的回报,用时间换空间,慢慢就能把亏的钱赚回来。 第三,出租还是卖掉,看自身情况定。如果房子好租、租金回报率还可以,能覆盖持有成本,暂时出租过渡没问题;但如果租金低、甚至租不出去,别犹豫,趁早降价出手。现在的市场,没有卖不掉的房子,只有谈不拢的价格,纠结于亏了多少,只会错失出手时机。
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