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#房地产 #房地产周期 #康波周期 近期上海国资下场收购“老破小”,这意味着什么?我们普通人该怎么应对? 上海楼市的动作,本质上是通过政府信用背书来修复市场流动性、为新一轮周期蓄力的关键动作。这并非简单的“救市”,而是对存量资产进行的一次“价值重估”。 一、 康波视角来看,这是萧条期的“资产出清”与“价值托底”。我们正处于第五次康波的萧条期向第六次康波的回升期。萧条期的特征就是经济增速放缓,旧产业(如传统房地产)面临出清,资产价格容易陷入流动性枯竭和价格螺旋式下跌。当前“老破小”的困境在于,由于缺乏产业支撑、人口流入的“老破小”是典型的“负资产”,流动性极差,容易形成“有价无市”的局面。 三、国资收购的深层逻辑:国资此时出手,相当于在萧条期充当了“最后的买家”。它通过注入流动性,阻止了“老破小”价格的无序下跌,为市场提供了一个公允的“价格锚定”。国资的介入实际上是在用“有形的手”为市场提供流动性,防止资产价格崩盘引发系统性风险。从微观经济机制来看,国资收购的核心目的是打通“卖旧买新”的置换链条,激活整个房地产市场的流动性。 三、说说政府期望达到的效果:上海楼市目前最大的堵点是“卖不掉旧房,买不了新房”。国资收购“老破小”,直接释放了持有这些房产的改善型需求。业主拿到资金(或房票)后,会进入新房市场,从而带动新房去库存,形成良性循环,同时稳定了价格预期。国资的收购价(通常参考市场评估价)为“老破小”板块提供了价格基准,当市场知道有国资在“托底”时,恐慌性抛售会减少,市场信心会逐步修复。国资此时收购并持有核心地段的租赁资产,是在为未来的资产升值做准备,同时也为城市留住人才(通过提供低租金住房)打下基础。 最后、 这对我们普通人预示着什么?上海这一举措表明了房地产从“增量开发”转向“存量运营”的转变,告别“大拆大建”,房地产行业正式进入“存量优化”和“需求改善”时代。对于我们普通人来讲,首先不能够对房地产太悲观了,未来一到两年我们就会看到改善,但是也不能期待大涨;其次,也告诉我们我们未来该持有什么样的房产:未来只有具备真实居住价值(地段、配套)和符合时代真正需求的房产才能穿越周期。
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