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法律确实站在业主这一边。街道办无权直接替业主选聘物业,这属于越权行政。业主的权利由业主大会行使,任何组织(包括街道办)都不能越俎代庖。 核心法律依据 1. 选聘物业的决定权归谁?(提到的第278条) 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…… 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 解读:选聘物业是业主的专属权利,必须由业主大会投票决定,且需要达到法定的“双三分之二”参与门槛。街道办无权绕过业主大会直接选聘。 2. 街道办的法律角色是什么?(你提到的第20条) 《西安市物业管理条例》第二十条 业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府……责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府……组织召开。 解读:街道办的角色是“组织开会”,而不是“替业主投票”。法律只授权街道办在业委会不作为时,组织业主召开大会,让业主自己投票选聘物业,而不是让街道办直接去签合同。 3. 业主大会的权力边界(你提到的第11条) 《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业…… 解读:再次明确,选聘物业是业主大会的法定权力,不是街道办的权力。 维权建议 1. 确认合同效力:街道办越权签订的合同,属于无效合同。你可以向法院起诉,请求确认该合同无效。 2. 行政投诉:向区县住建局(物业主管部门)或上级政府举报街道办的行政不作为或越权行为。 3. 启动业主大会:联合20%以上的业主,向街道办书面申请召开业主大会,重新选聘物业。 记住:业主的权利是法律赋予的,不是哪个组织“恩赐”的。街道办只有指导权,没有决定权。
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