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2026年是楼市转折点 一、核心定调(原文口径) 中国房地产市场已临近转折点、即将触底回升;2021–2026年5年深度单边下跌周期基本结束,底部已夯实,剩余下行空间不足10%,不会二次探底、不会深跌;2026年进入结构性修复阶段,不是全面普涨、不是V型反转、不是报复性反弹,而是温和、渐进、分化式回暖。 • 时间节奏:2026年二季度–下半年触底企稳,2027年进入更稳定的修复期。 • 本质判断:这是“调整周期的终点、修复周期的起点”,而非新一轮大涨周期的开始。 二、三大核心支撑逻辑(完整论据) 1. 香港楼市外溢传导(先行信号) • 香港市场:2025年低点→2026年一季度,美联楼价指数反弹12.05%,一手住宅成交同比+38%。 • 传导逻辑:香港是内地核心城市(北上广深)的信心与资金先行指标;香港的预期修复、资金回流、改善需求,向一线城市、强二线核心区扩散,带动情绪与成交回暖。 2. A股财富效应滞后释放(需求端动力) • 股市背景:2024年9月以来A股持续反弹,上证指数突破4100点,居民资产增值、可支配购买力提升。 • 传导时滞:股市→楼市通常3–6个月滞后,2026年二季度开始集中兑现,高净值、改善群体优先配置一线/强二线核心优质房产(低密、现房、央企盘)。 3. 房价收入比回归历史低位(自住需求入场) • 经过5年调整,核心城市房价收入比回到2016年以来最低、最可负担区间,刚需、改善支付能力与意愿同步回升,积压需求开始释放。 • 一线验证:2026年3月,一线城市二手房价格环比+0.4%,终结连续11个月下跌;上海二手房成交3.13万套(近5年同期新高),深圳环比+151%,北京19886套(15个月峰值)。 三、2026全年核心预测数据(摩根大通测算) • 新房销售面积:同比-8.5%(跌幅大幅收窄、不再暴跌)。 • 新房销售额:同比-10.5%(高端改善占比提升、均价企稳)。 • 二手房价格:同比-2%~-5%(核心区止跌、远郊继续磨底)。 • 房地产开发投资:同比-16%(供给持续收缩、利好中长期供需平衡)。 • 库存去化:核心城市库存周期从30+个月→2027年回落至18个月健康区间
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