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2021年,宏图地产的中介小张与康健医疗公司签了一份独家委托书,并在有效期内带康健医疗的高管看了盛世广场的写字楼。看房后,康健医疗对小张表示“暂定不租,以后有机会再合作”。 然而几个月后,小张惊讶地发现,盛世广场已经租给了康健医疗的关联公司,而且成交的正是之前带看的楼层。小张调查发现,原来是另一家叫诚信嘉业的中介公司后来切入,促成了这笔交易。 小张认为自己被“跳单”了。虽然康健医疗在之前的调解中已补偿了宏图地产2万元,但小张认为房东盛世广场也构成了违约,于是将盛世广场告上法庭,索要全额佣金16万余元。盛世广场觉得很冤:我确实付了佣金,只不过是付给了最终促成签约的诚信嘉业,并没有想赖账。 法官认定与判决 法院审理认为,要认定“跳单”违约,必须同时满足三个条件:1. 委托人接受了服务;2. 利用了该中介提供的机会;3. 为了逃避支付报酬而绕开中介。 在本案中,虽然宏图地产确实提供了前期带看服务,但关键在于第三点。盛世广场提供了详实的转账记录,证明其已经向后来的中介诚信嘉业支付了全额佣金,且金额与宏图地产主张的一致。 法官指出,“跳单”的核心在于“恶意逃费”。既然房东已经向另一家中介支付了合理的市场佣金,且没有证据证明房东从中获得了“返佣”等不当利益,这就说明房东选择更换中介属于正常的商业选择,不存在规避付款的恶意。因此,盛世广场的行为不构成“跳单”。 最终判决:驳回宏图地产的全部诉讼请求,房东盛世广场无需再次支付佣金。 申毅律师借此案例提醒大家 这个案例给所有中介从业者泼了一盆冷水,但也厘清了一个关键法律误区:客户换人成交不一定就是“跳单”。 申律师提醒:法律上认定的“跳单”,必须包含“为了省中介费”这个主观恶意。如果客户或房东虽然换了中介,但依然按市场标准支付了全额佣金(比如觉得后来者服务更好、谈价能力更强),那么这就属于合法的商业竞争,而非违约。所以,想留住客户,光靠指责对方“跳单”没用,归根结底还是要靠不可替代的服务质量。
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