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【深度】房价何时反转?住房供需分析 #房价 #房地产 #二手房 #买房 #人口 【共性问题回复】第一,产业衰退人口流出的城市未来肯定比较惨,尤其老房子更惨(极端参考鹤岗),基本无解。但我在视频里也多次强调,我讨论的是有产业支撑有人口流入的城市,后面供需平衡甚至供不应求的预测也是针对这些城市的。第二,我也不是说房价马上反弹,我不是算命,只是从供需关系上看一个趋势。位置合理也不代表就不会跌,跟股票一样,房价也会有泡沫、合理、低估等不同状态。第三,我看很多人讨论租金回报率、跟红利股对比、国际对比,这些下一期会讲,已经基本写完了。第四,有些朋友考虑AI对房价的影响,目前只能假设AI仍然是人类的工具,帮助人们解放生产力,如果考虑大面积替代,那结果就是越来越多的“废人”和越来越大的贫富差距,那时候就考验政府的治理水平了,不是我能回答的了。第五,很多人担心经济和就业问题,觉得没有有效需求。我在视频里也提到了,现在的收入信心不足,大家经常觉得说不定哪天失业了。这个担心是有道理的,不过我个人认为2020年以来经济和就业比较差是一个阵痛期。最直接的原因是房地产的衰退(背后是人口和人们心态的变化),广义地产包括房地产、建筑公司、装修公司、家电,还跟地方财政挂钩,客观讲新房销量腰斩影响了几千万的人就业,一下多少几千万劳动力,会让所有行业都面临人多工作少的问题,大家都感觉工作难找,但我认为这是短期的,等下了台阶平稳了就会好转了,如果认为中国经济会持续差下去,那确实也就没讨论的基础了。第六,关于地产股,这个就更复杂了,跟房价是两回事。参考美国,未来房地产公司会更像一个制造业公司,而不是金融机构,赚的是制造利润。第七,有人质疑我算房价收入比时候用的“好工作”的收入,这个质疑是有一定道理的。不过大城市就像一个筛子,一轮一轮的筛选,大量中低收入的人在大城市里奉献青春,但却不能在大城市安家,就好像不是所有人都能考上好大学,这也是大城市的无情的地方。另外,就北京而言,城镇非私营单位的就业占比是70%,属于大头,当然“被平均”的问题肯定是有的。综合来看,我个人认为我设置的典型画像是“典型”的。第八,我并非长期研究地产的专家,整个逻辑我是说服了自己的,结论仅供参考。 【文稿位置】参见账号主页介绍 【内容简介】 房价从2021年到2026年究竟跌了多少?如何从供给和需求来理解背后的原因? 还会再跌么?什么时候会反转?
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