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河滨地块控规解读,三大特点一次讲透 深度拆解包河河滨地块控规批后公示📑,全程干货无废话✅。 首先定区位、划边界📍,地块东至巢湖路,隔河对望坝上街吾悦;南靠芜湖路,紧挨着包河万达🏬;西临马鞍山路,一路之隔就是包公园🏞️;北至长江东大街。妥妥一环老城核心,地理位置无可复制✨。 结合5月16日实地现场调研📷拆解一下地块,有动作的地块有三块👇 地块一:万众瞩目主城住宅宅地🏠 目前现场实景一目了然👀,地块内部拆迁基本收尾,已经具备净地出让条件。 重点来了💡,用地面积3.3公顷,容积率1.5,建筑密度28%📏,这个容积率就是终极改善专属指标,产品定型洋房为主,主城低密孤品🏡。 但我不吹不黑⚖️,客观讲清楚这块地三大硬性短板,也是房企拿地、买房选房必须考量的关键点⚠️ 第一点是地块不规则,周边高层围合🏙️,视线干扰明显 影响最大的就是南侧、东侧的万达公馆+万达中心。 万达公馆高约150米,与河滨住宅地块隔南淝河相望🌊,高层距离住宅地块100米左右。 可以实拍视频看一下这几栋超高层住宅的压迫感🌆,21年住建部建科76号文,明确严控新建100米以上超高层住宅;2025年新版《住宅项目规范》执行,全国住宅建筑限高80米📐。以后不会再有34层、47层的高层住宅。 第二点是场地内保留一栋三层苏联援建历史建筑🏛️,不可拆除。结合规划逻辑预判:前期用作项目城市展厅、展示界面,后期大概率改造为小区私人会所🍷,提升改善圈层质感。 第三点是需配建1400平米的三班制托育中心👶;同时地块包含房票回迁安置要求📜。这两点不会写在宣传页里,但会直接拉高房企开发成本💰,考验房企精细化操盘能力。 地块2:轨道防护绿地🌿 该地块处于轨道1号线的严格控制线范围内🚇,禁止开发建设,正好做防护绿地,核心作用就是隔离马鞍山路主干道噪音+地铁震动干扰🔇,为住宅地块做物理缓冲,弱化老城主干道的嘈杂弊端。 地块3:南淝河滨水景观带🌊 现场实地徒步踏勘🚶,现状河道步道已经成型,滨水休闲属性拉满,日常散步、慢跑、休闲非常合适。目前唯一短板就是河道水质偏浑浊,观感一般。 后期可能会伴随住宅地块同步进行河道微更新、景观升级🎋,优化滨水界面,打造主城稀缺河景资源,进一步拔高地块居住质感。 #合肥 #包河区 #河滨地块 #包河万达 #城市更新
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骆岗公园东BH11单元控规 硬核拆解 做规划十几年,专扒合肥真实控规。今天直白拆解包河区BH11单元(繁华大道&宁夏路交口),纯干货、无美化、通俗易懂。 #合肥 #包河 #骆岗公园 #地块信息 #方案 📌 单元地块基础概况 本单元隶属包河经开区,紧靠骆岗公园东侧,地块划分清晰规整:地块1、地块2为待出让待开发地块;地块3为现状成熟小区华盛格林雅地,板块人居基底扎实。 🚇交通:临城市东西主轴繁华大道,紧邻主干道,距地铁5号线包河苑站步行可达,公共交通+自驾出行双便捷。 🏘️居住:周边新旧小区密集,片区居住氛围成熟,常住人口基数大。 🎓配套:教育、商业、生态一应俱全;临近实验学校九珑湾校区、包河大地中学,紧靠贡街商圈,外加骆岗公园生态加持,日常居住配套完善。 🏭 现状用地|直白实拍 单元内重点开发的地块1、地块2,现状均为老旧工业厂区。场地内部以老旧厂房、小型仓储建筑为主,建筑老旧、土地利用率低,是典型的城区退二进三更新地块,拆迁改造属性明确,未来城市界面改动幅度较大。 📑 官方控规深度解读 ① 地块1(商业商务用地) 占地面积约1.6万㎡,规划容积率3.5,可开发商业+办公总建面约5.6万㎡。后期将补齐片区商业商务短板,完善板块基础配套,服务周边常住居民。 ② 地块2(居住用地) 占地面积约1.7万㎡,容积率仅1.8,规划为普通高层居住用地。学区硬性敲定:小学、初中均为实验学校九珑湾校区,教育属性稳定。主城低密容积率,在合肥主城十分稀缺,居住舒适度拉满。 💡 地块个人总结 纵观整个BH11单元,核心优势十分清晰:骆岗公园旁+主城低密+地铁通勤+成熟学区+浓厚人居氛围。地块主打宜居改善,适配偏爱主城地段、追求安静居住环境的置业群体。同时本次旧改落地,也将大幅优化包河东部城市界面,板块升值潜力可观。 我是一注小哒,深耕规划设计+房地产行业十余年,拥有标杆房企从业经验。坚持用宏观规划视角,拆解合肥每一块优质地块。关注我,看透城市发展逻辑
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政务东新地标 姚公庙城市更新重要一环 今天简单聊一下包河区BH202438号地块最新规划公示。 本次公示的是体商地块,位置在金寨路以东、祁门路以南,紧邻地铁4号线姚公庙站,属于政务东姚公庙更新片区。整块地由合肥轨道开发,地块另外一部分为云缦璞舍,住宅体量不大,主打改善居住,而这块体商用地才是片区重点配套。 这块体商地块指标非常亮眼:容积率仅0.4,主城十分少见。用地面积1.6公顷,为体育+商业混合用地。总建筑面积约1万平方米,整体全部为低层建筑,环境宽松、舒适度高。根据指标显示,这块地商业3000平方,体育也占了3000平方, 简单直白总结: ✅ 不是大型商场,是运动配套。主打体育场馆、运动场地,搭配轻商业,服务周边居民健身休闲。 ✅ 超低密、低层设计。不会做高层商业,保证片区居住界面干净通透。 ✅ 补短板。政务东一直缺少大型公共运动空间,该地块落地后,补齐片区运动配套,配合旁边低密住宅,完善姚公庙TOD居住生活氛围。 总的来说,这不是用来创收的商业地块,而是轨道给政务东改善板块配的生活配套地块,偏重民生、提升居住质感,也是姚公庙城市更新重要的一环。对姚公庙城市更新感兴趣的,可以看我之前发的视频。#城市规划 #合肥 #包河 #政务东 #姚公庙
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骆岗西有新动作,农田荒地全部开发 深度拆解骆岗西板块控规批后公示,全程干货无废话✨ 首先看大区位,优缺点分明📍 地块整体北至繁华大道,东至徽州大道,隔路对望骆岗公园🌿,南靠花园大道,西临京台高速🛣️。地处中央公园西板块,区位两极分化十分明显。 核心优势:一路之隔直面骆岗公园,生态资源优越;紧邻南站商圈🚄,主干道密布,出行交通便捷。 硬伤短板:整块地块被京台高速与三条主干道合围,割裂感突出,板块整体较为孤立。 继续拆解重点调整地块📝 北地块 现状以农田、在建工地为主🌾 地块 1🏠:规划住宅用地,占地 2.47 公顷,容积率 1.6。北侧距传染病医院约 120 米,达标规范隔离距离,规划增设防护绿地 + 市政用地双重阻隔,规避不利影响,配建 1000㎡社区服务站。 地块 2🏘️:规划住宅用地,占地 2.55 公顷,容积率 1.8。 地块 3🏡:规划住宅用地,占地 2.65 公顷,容积率 2.0,西侧临高速,预留 80 米绿化防护带,隔绝噪音扬尘。 地块 4🏡:规划住宅用地,占地 2.09 公顷,容积率 1.8。 地块 5🎒:规划 12 班幼儿园用地。 地块 6📚:规划 18 班中小学用地,补齐区域教育配套。 地块 7、8🌳:规划道路防护绿地,优化整体居住界面。 关注我✅,深耕合肥规划与城市更新,只解读官方真实规划! #合肥 #骆岗公园 #包河 #城市规划 #上热搜
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