与美国和日本的房地产表现形式不同，#我国房地产行业剧烈调整的引爆点主要是开发商。2008年，#美国次贷危机中的房地产金融危机的引爆点是居民过度加杠杆及以此为基础的金融衍生品过度创新。在金融衍生品创新工具的帮助下，居民抵押贷款被打包成金融资产进行杠杆交易，次贷危机爆发初期，房地产抵押贷款组合市场总值为6.06万亿美元，占银行信贷的比例高达69.6%。当贷款家庭支付能力出现问题，不能按期偿还贷款时，房地产抵押贷款组合就会变为有毒资产，美国的整个金融系统都会被卷入，进而引发次贷危机。日本房地产危机的引爆点是实体企业和银行进行大规模的土地投机。1984—1990年，金融机构不动产贷款余额与制造业贷款余额之比例由27%上升至74%，日本非金融企业土地资产占总资产比例由21%上升至32%，金融机构房地产抵押贷款余额占其贷款总额的比例由17%上升至25%，高达89万亿日元。1988年，日本全国地价平均上涨超过21%，三大都市圈地价上涨44%，东京圈地价涨幅高达65%。当日本政府采取加息和收紧货币政策时，土地投机企业还款能力下降，进而抛售土地，从而导致地价、房价大幅下跌，房地产泡沫破灭。目前看来，我国的房地产风险主要集中在高杠杆的开发商。过去20多年开发商高负债和高杠杆的发展模式是以高周转率为基础的，一旦交易量下滑、销售回款速度减慢，就很容易引起债务违约和信用评级下降，导致开发商融资更加困难，偿债能力进一步减弱，从而陷入恶性循环。在这个循环之下，杠杆过高的将会面临较大的偿债压力，出现信用危机，相应地会出现4种形式的风险。一是金融系统传导，使银行形成坏账，部分房地产相关债务占比较高的银行将受到冲击。二是开发商破产将产生烂尾楼，影响社会稳定。三是开发商债务危机向上下游产业链蔓延，导致整个房地产行业进入衰退期。四是房地产风险向土地市场蔓延，开发商减少拿地，导致地方政府以#土地为担保的债务出现危机。

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发布时间：2025-11-04 22:14

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薛婧聊房产

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