本村人购买本村宅基地合法吗

农村宅基地可以买卖，但是这个买卖的范围很小，只能在本村内部流转本村内部。也就是说你买来卖去，只能在本村村民内部去买卖，不能卖到村民以外 卖给另外一个村的村民，或者卖给城市里面的市民都是不合法的。

根据土地管理法第六十二条规定，同村村民之间可以买卖宅基地，该买卖行为只要双方签订合同就生效了吗？明确告诉大家，不是的。二零一九最高法形成七幺八八号案件指出， 根据土地管理法以及国土自发二零零四二百三十四号等文件规定，国家对宅基地的分配实行申报批准制度，已落实一户一宅政策。因此，宅基地在同村村民之间扭转， 也必须首先征得集体经济组织同意。所以，同村村民之间买卖宅基地，应当取得村委会的同意。

今天咱们说一下农村村民之间买卖宅基地的合同。最近啊，我代理了一个民善件，我的当事人一百六十多平米的宅基地，于二零零九年以五万块钱的价格卖给他们村里面一个同姓的村民。 那么这个宅基地买卖合同有效吗？根据土地管理法的规定啊，宅基地属于农民集体所有，有村集体经济组织或者村民委员会经营管理， 那宅基地所有权属于农村集体经济组织，农户对宅基地拥有，仅仅是宅基地使用权，没有所有权。 所以呢，不能处分宅基地。也就是说呢，你不能卖，因为宅基地属于农村村民的福利保障，具有社 会福利性，它承载着社会保障功能，不允许买卖。土地管理法第六十二条也规定啊，农村村民一户只能拥有一处在异地，是通过申请政府批准后获取的 买卖农村宅基地的行为啊，违反了法律的禁止性规定，合同是无效的。你不管是本村村民和村外的人之间的买卖，还是本村村民之间的宅基地买卖，均是无效的。 这个案子呢，呃，法院也支持了我们的诉讼请求，判决在基地买卖合同无效。

证明是赠与我的，但是还是不能，就是那一壶一遮， 他有一个特殊情况，你像你这种情况就是本村村民之间赠与的或者是买卖的，这个是可以的，这个是合法的，这个不受那个一户一宅的限制。像这种情况能不能给你确权？在农业农村局负责农村全属登记的部门能不能给你确权，能不能给你发， 现在还不确定。哎，对，是的，你给我，明天我也去找了，他说的你没有，那个真的是一呼一，再说你是正女的也不可以。 法律上这个是可以的，因为我们国家并不禁止宅基地使用权和地上房屋的这个买卖，其实你买的是房屋而不是宅基地，宅基地是不允许上市的。就宅基地上房屋啊，本村村民之间是可以交易的，超出本村村民他是不允许的。所以说如果你买的本村的宅基地，从法律上这个是可以的，你就可以 超出那个一户一宅的这个政策规定。但是在给你确权发证的时候，那这个就不一定能给你办上证是什么问题？不给办证，那这样就没办法了，是吧？你只能 等政策，你不出政策，登记机关也不敢违背这个政策去给你办事去。如果说你跟卖主之间发生了纠纷，打官司，你上法院起诉你这个案子肯定合同是有效的，你这个买卖是成立的，但是你要说让登记机关给你发证，我估计登记机关不敢给你发证。

宅基地什么情况下可以买吗？宅基地呢，他是禁止买卖的，这个国家是有明确规定的，所以呢，宅基地买卖合同呢，都是无效的。但在有些情况下呢，宅基地合同，他宅基地买卖合同他是有效的。那只有三种情况。第一种情况呢，是指这个本村村民，然后 购买本村的宅基地，而且呢，购买人呢，他在本村没有其他的宅基地。第二种情况呢，就是这个外村的人购买本村的宅基地，但是呢，他的户口在后来过程当中是迁到了本村，那 这种情况呢，他也是这个合法有效的。还有一种情况呢，就是宅基地被国家征收为国有，那这种情况下呢，他是允许买卖的，只有在这三种情况下，这个农村的宅基地买卖才是有效的，否则呢，其他一概都是无效的。

二零二三年中央一号文件明确，农村的宅基地可以买卖了吗？不要再被骗了！最近发布的中央一号文件再次强调要保护农村居民的宅基地权益。然后就有很多的粉丝朋友们咨询马律师，这次发布的一号文件 难道说允许百姓买卖宅基地了吗？针对这个问题，马律师可以明确的告诉大家，农村的宅基地是一直都不允许买卖的， 而且我国的法律也明确，禁止买卖宅基地，唯一可以交易的途径就是同村交易。此外，这次的一号文件也提出了一个新概念，就是要保证农民有偿退出宅基地。宅基地虽然不可以私下买卖，但是如果农民朋友们因为进城落户等原因想要退出宅基地， 就必须要得到相应的补偿，而且这个补偿不能低于宅基地的市场价值。这么说您明白了吗？我是马律师，关注我，不再迷茫！

我爸爸想买块地，嗯嗯啊，是这样的，他想让我问问您，因为我我爸他想去就是郊区的一个地方，然后买块宅基地，嗯，然后想盖个四合院，然后那个我们自己家人住。就是。我想问问你这个买这个宅基地合法吗？这个 这个问题首先是这样哈，你说你爸想从这个农村买个这一点，对对，就是农村郊区农村的地方。首先有一点有个问题，就是我们国家有这个土地管理法， 统一管理法规定呢，这个农村这个这一地，他是属于本村的村民所有。也说呢，这个农村的这一地属于这个农民集体经济组织所有，什么意思呢？也就也有说只有本村的村民，他才享有这一地的 使用权，这一点法律啊，规定的很明确。你说这个农村的这一地呢，只属于村集体经济组织成员内部享有啊，不能对外自由的转让，自由的买卖，这个是违法的 啊。所以说像你爸说的啊，他到这个郊区买个宅基地，然后盖个四合院，那首先他没权购买啊。第二呢，他即使买了以后，这个买卖合同也是无效的 啊。你说如果你是农村户口的话，想要在农村盖房子，你只能在你本村申请合法的这一地啊，然后这个申请合法的建房手续，你才可以建造房屋。如果你不 是本村村民啊，你到郊区也好，到其他地方也好，每个这种农村的这一地，然后就建房，搞个四合院，这些行为都是违法的，都是不受法律保护的。所以说呢，你给你爸爸讲清楚 啊，这个农村的这一地是不允许买卖的啊，如果这些地方有小院的话，也是只允许本村的村民之间相互转让，不允许对外转让。

你买农村宅基地房的时候呢？你不是本村人，你买了之后，你的户籍呢？又迁到本村了，成为了这个本村人。那你先前签订的那个农村宅基地房屋这个买卖合同是有效还是无效呢？那要回答这个问题呢，大家需要搞懂两个问题啊。 第一个问题呢，就是说这个宅基地的使用权，它是本村村民专属的一项权利， 外村人或者城镇居民，你是不想有这个本村的宅基地使用权的，那所以你买这个宅基地使用权，这样签订这样的买卖合同，那肯定是无效。 那很多人可能又有一个问题，那为什么说签订这个？呃，农村宅基地房屋买卖合同为什么会判无效呢？这里需要给大家讲清楚， 说的就是农村的这个宅基地房，其实法律并不禁止你买卖的，那为什么还会判无效呢？它的核心原因就是什么？你建的这个宅基地房必须要建在什么宅基地上， 那这个宅基地不能买卖房，又离不开这个宅基地，那这种情况他们是捆绑在一块的。所以最后只能说你买卖这个农村的宅基地房的这个买卖合同也是无效的，大家把这个问题要搞清楚啊。 第二个问题呢，就是法律现在是允许你本村内的这个村民之间买卖这个宅基地，呃，房子，因为这个宅基地的使用权呢，是本村村民哎，专属的一项权利，只要在本村村民之间 流转就没有问题。那这样的话，那就可以回答这个问题了。那你先前这个签订这个农村的宅基地房屋买卖合同的时候，你不是本村人啊，或者说是这个，你是这个城镇居民，或者说是这个外村人， 那那这个合同是不孝的。但是你后，后面你把这个户籍又迁到本村了，你是本村的这个村民了，那这样的话，你就享有本村村民的这个各项的这个权利，那宅基地使用权你当然也可以享有了，所以这个情况下，你这个合同 啊是有效的，那什么时候可以有效呢？那从呃司法实践来看的话，一般来讲，你你只要在这个医生法庭辩论终结前，你又具有了这个本村的村民资格的，那你先前签 定这个农村房屋买卖合同的时候呢？你不是本村人啊，你在医生法定辩论终结前，你又具有了这种资格，那这个房屋买卖合同也应当认定有效。

在农村啊，只要有宅基地，有一块责任田，那么就算你没有技能，没有文化，那么只要肯干呢，也能有啊，最起码的生活保障。所以啊，为了保障农民的利益呢，国家法律啊，是明文规定宅基地严格禁止买卖。 但是宅基地使用权啊，是可以转让的。不过呢，对于这一块呢，国家也是给了宅基地转让使用权设置了严格的条件。那么记住这四点呢，我们就能避免宅基地买卖中的一个大坑。 第一点呢，是转让人与受让人啊，为同一集体经济组织成员。这里啊，需要大家注意的是啊，同村和同集体组织不是一个概念。二呢，是转让需征得集体组织同意，不要私下转让。第 三呢，是房子啊，和地也是一并转让的。这里啊，是法律上规定的房地一体的原则要求。第四呢，是转让双方啊，都应满足一户一宅的要求，转让方 转让后不能再申请宅基地受让人啊，也不能因转让而变成一户多宅。您清楚了吗？关注圣诞说法，让您呢知法懂法！

陈律师，同村村民之间转让宅基地就必然是合法的吗？这个也不是必然的。根据土地管理法以及国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见的相关规定， 宅基地实行申请报批制度，即使是同村买卖宅基地，也是要征得村集体同意的， 如果在买卖的过程当中，未经村集体盖章同意就私自流转宅基地，就有可能被认定为违法。最高法相关的判例也有相关的产名。好的，明白了。

这个本村的村民，嗯，那么按照政策的话是可以啊，带这个本村来这个其他的村民那边 流转一个宅基地的买卖之从大的法律框架是没有问题。是的，但是呢，如果说没有确权的话，涉及到一个过户的问题。嗯，如果说你这个买卖，因为这个宅基地他属于不动产物权， 无证上物权是以登记为准的。对，如果说没有登记你不能过户，嗯，那么你仅仅签订了这个协议的话，事实上是不能够证明说宅基地属于你使用的。是的，从法律上来讲是这样。嗯嗯啊， 呃，所以说呢，我觉着因为国家的确权政策现在正在实施，是找不到角色，可以稍微等一等看一看，实在不行的话你可以先先提议先用着。嗯，然后呢，等到这个办完办下证了，确权了之后再把款全部付掉，或者先付一半，他们不一样，是吧？这样会挂解一些风险。

我们总是强调一个观点，就是同意集体经济组织成员之间他可以买卖这个农村房屋，或者农村的这个宅基地房，他是合法有效的。 但是不断的有人来问，就是何为同意集体经济组织成员？那为了把这个问题讲清楚呢？我就不讲这个农村集体经济组织这个抽象的概念，大家生活当中也基本上是不用的，那我就用村和小组来代替这个概念，希望大家。呃，这次能够听懂啊， 一共有两个规则，第一个呢就是没有村，只有组或者小组的，不同组的这个村民或者这个成员他不属于同一集体经济组织成员。言下之意就是没有村的不同组之间的 这个村民之间你是不能够买卖这个农村的宅基地房的，或者说农村的这个房屋的，你要买卖就无效。第二条规则呢，就是有村，村底下还有不同的这个小组的，那在这种情况下， 同村不同组的这个成员或者村民，他属于同一基地经济组织成员，那言下之意就是说同一村不同小组的成员之间可以买卖农村的房屋，或者说是这个宅基地房，他是合法有效的。

那外村村民购买村集体的宅基地，这个其实直播间也好多粉丝也都咨询过，咱们农村的集土地，他是属于集体共有，是集体化的，是集体共有的， 这个土地呢？他是不允许卖给外村居民的城里头的，或者是说非本村居民都不能去购买农村的这个宅基地或者房子。但是你买完了，你的协议是签订了， 协议签订的时候他就成立和生效了，如果要认为买的不合法，他需要向法院去起诉，确认这份协议无效。 在未经法律程序确认无效之前，你的合同成立和生效，双方也交付了土地，也交付了房产，你是已经完成了合同的 内容了。如果要是认为征收了拆迁了，村委会或者政府认为你是外村村民，你在这买这个不合法，那他们可以向法院起诉，确认这份协议无效。 但是要告诉大家一点，按照咱们现有的司法判例，即便这份协议书确认无效，你的拆迁补偿利益，你的大部分的拆迁补偿利益还是要给保障的。 他会涉及到一个签订这个买卖协议的时候的双方的一个缔约过失责任就是你买房卖房，当时都知道这东西不能买 啊，那个不能卖，但是你们仍然签了，你也履行了，遇到征收拆迁了，你又提出这么多的问题来，法律不会给你这随时想反悔的机会，哎，你就得让步出你一步 部分的拆迁补偿利益来。一般的情况之下，买方的补偿利益是最大的啊，尤其是那个房子 啊，是自己建设的。所以如果咱们今天的各位粉丝有买村里头的，或者是从村委会手里买，或从村民个人手里头买宅基地建房的，你最好呢回去收集一个证据，就是证明这个房子是你建设的 啊，找街坊四邻会原先给你盖房子的人给出个证明类的。再有一个呢，如果你的户口是农村的户口 啊，是农村的户口，你户籍所在地那个村，如果你没有宅基地，没有房产，最好回村里头去开个无房证明。这种现象在哪？在东北三省特别多。东北三省这种买卖宅基地太普遍了啊，上哪种地去或者啥的，他们这种流动性 比较大啊。所以呢，就如果你在你户籍在农村，在本村无宅基地无房产，最好去开一个无宅基地无房产的证明。很简单啊，村委会 写个证明，本村村民谁谁谁名字身份证号啊，出生年月日啥的写上。然后呢？在本是本村村民，然后呢？在本村无宅基地无房产， 哎，村委会的写个名字年月日夸大招一盖就 ok 了啊。出一个无宅基地无房产的这么一个证明。然后呢？在这个地方如果你买的宅基地自建的房子最好呢找这个 原有的建房方啊，或者是朋友类的，能给你证明这个房子是你出资兴建的，然后一直在这居住使用到现在。这些东西真的到后期表示对方想认定为违建或者去争取高一些 补偿利益的时候是有用的啊，所以大家要做好这个准备工作。呃，还是重点的就是这个协议无效，不是说你认为无效就无效，他认为无效就无效 啊，他需要法律程序去确认无效才叫无效，合同签订的时候他就成立和生效了，所谓的无效得去需要法律程序去确认， 所以就没有大家想那么简单说拆迁了，你这那个啥，你外村人，你不行你直接走吧，你这个土地的补偿没有给你房子一个成本，走人了得了。没有那么简单啊，没有那么简单想腾空直接清理掉，咱们也不是他想象到的那么容易啊。

最近一个抖友咨询什么，他买了同村村民的一套宅基地，现在村的面临拆迁。美国户原宅基地的主任就是房产证上的这个等级。人回来要平方，我给不给他？ 我第一个问题就问他。我说你是不是这个村里的村民？他说是。我说只要你是这个村里的村民，你就是本集体经济组织成员，你就享有宅基地的权利， 你百分之百拥有这套房子的平方，不用分给他。他又说俺家一户一宅，这个政策不符合，俺家有两处崽子啊。我说你不要 考虑一户一债，乃州法院有个判例。对于一户一债，他说的说法是什么？就是一户一债是农村集体土地方面的管理性的规定，并非规范的 效力性规定。也就说一户一债只是一个管理型的，并不强制要求你非一户一债。那么一户两债，其中一债合法，另一债就不合法了吗？这个是否定的。所以你只要是集体 组织的成员之一，你就对这个房屋拥有权利，你买卖合同就是有效的，原房主没有权利向你要拆迁利益。

这是一位河北保定的粉丝向我咨询的问题，他们那里面临房屋拆迁，因为他早先是在同村买了一处宅基地，而他本来又有一处宅基地，现在拆迁方就说他违反一户一宅的原则，只能挑选一处进行补偿， 另外的一处因为违反了政策，只能无偿拆除。拆除方的这种说法看似挺有道理，其实完全是在忽悠。 因为同村之间是可以买卖宅基地的，并且也不属于违法买卖，既然不是违法，那就是合法，村民合法的财产在征收时就必须给合理的补偿，而且合法继承的房屋遇到拆迁也不能说是一户多宅。关注我，维护您的拆迁利益。

获取外村宅基地不仅合法，也能办理确权登记。依据相关法律规定，原则上确实只有本村的村民才能购买本村的宅基地。 但是以下两种情况，外村人获得本村宅基地，也应当视为合法取得宅基地的情况，并且可以办理确权登记。 第一，因为异地搬迁、扶贫禁止、灾害、新农村建设、移民安置等情况，按照政府统一政策规划，进而购买其他村里的宅基地进行安置的，应当思维合法获取宅基地，可以办理确权登记。 第二，对于非本身拥有合法继承权的，均属可以依法取得本村宅基地及地上房屋。比如户口在城镇的子女，可以依法继承农村老家房屋，并办理确权登记。关注张女士，了解更多法律知识。

今天我们聊一下农村宅基地的问题，很多人呢都想买农村的宅基地，但真的不知道怎么去过户。我们首先说呢，什么样的人能买宅基地，需要满足四个条件，首先需要本村的村委会同意才可以，其实这一条呢，是完全可以忽略的， 一般的村委会都不会干涉，肯定同意。其次是转让人和受让人都必须是本村的村民才可以。另外受让人呢，必须属于没有宅基地的状态，才能符合申请宅基地的条件，那否则呢，就属于是一宅多户了。最后 过户，宅基地使用权呢，是不能单独转让的，必须与住房是一起转让才可以。第二是宅基地到底如何过户呢？首先我们说宅基地过户有两种，第一种是赠与，第二种呢是买卖交易，这就非常容易理解了。我们先说第一种，宅基地是赠与和过 户，首先要把房屋的基本情况介绍清楚，然后再和赠与人的关系等等一系列的问题也要用文字描述清楚。最后协议呢，当然要签字盖章，按手印，这是少不了的环节。根据司法部、建设部的规定，房屋赠与是必须要在当地办理公证才可以 后到房地产管理部门办理房屋权属转移登记手续。最后呢，就可以把房屋交给赠与人了，但这里边呢，会有一个费用的产生，房子虽然属于赠与人了，也属于无偿赠与，但受赠人呢，是必须要缴纳个人所得税百分之二十， 这个百分之二十是参照税务局是无偿赠与交税的通知来做参考。如果这个房子在市场上评估价值是一百万，那么交税多少您应该很清楚了。第二种呢，就是 买卖交易，这个呢就比较简单，只需要交纳百分之一点五的契税和百分之零点一的印花税就可以了。其实不管怎么样，在转移到名下以后呢，如果您再想卖这个宅基地的话呢，就会产生营业税和个人所得税。 农村的宅基地如果转让过户问题没有处理清楚，那很容易对日后造成很多的纠纷问题，所以呢，过户时候必须要慎重考虑清楚，一旦转让就不能重新再申请宅基地了。而且呢，买卖交易只是缴纳契税和印花税，但 如果这个宅基地您自己再去转让的话呢，需要缴纳个人所得税和营业税。不知道我讲的清楚不清楚，说楼市关政策，听罗汉论道。

大家好，我是洪家律所的焦律师，根据我国法律规定啊，宅基地是禁止买卖的， 但是宅基地啊的使用权可以啊，依法流转，宅基地上建造的房屋啊，属于村民的个人财产， 可以啊，依法买卖。这是发生在北京的真实案件，同村村民的徐某啊，将自己的宅基地和呀宅基地上未建成的房屋啊一并转让了给了同村的杨某。 若干年后，啊，徐某啊以转让时未取得他妻子的 同意，并且呢，宅基地禁止转让，转让后呢，杨某违法一户一宅的规定，向法院提起了确认，当初签订合同为无效合同。法院最终审理认为，啊， 徐某和杨某同为同一集体组织成员，他们之间啊，关于宅基地流转和宅基地上房屋的买卖啊，经过了同村的村委会的认可， 未侵害啊村集体的公共利益，也未违法法律、行政性法规的强制性规定。 至于徐某俗称的呀，起诉时未取得他妻子的同意，属于无权处分。 那么根据啊，最高院关于审理买卖合同的司法解释的规定，地约时啊，出卖人未取得所有权和处分权的 主张，买卖合同无效的，法院不予支持。最终法院驳毁了徐某的诉讼请求。 我是焦律师，关注我，学习更多法律知识，让法律为您保驾护航！