预告登记与抵押权预告登记的区别

办了抵押预告登记后，没有办所有权首次登记，案情是什么样子？我要把这个房抵押给银行，我跟银行签了抵押合同， 因为我没有办首次登记，我没法给银行办这个抵押登记，只有办了一个抵押预告登记。 银行的抵押预告登记已经办了，但现在我仍然没有获得首次登记，意味着仍然没法把这个预告登记转化成抵押登记。看到了吧？在这种情况下， 原则上，哎。第一句话，原则上银行就凭个抵押预告登记，能不能就 这个抵押财产获得优先受偿的效力？原则上不可能。道理很简单，银行现在 法律地位是什么？是抵押权人还是抵押预告登记权利人？哦，是抵押预告登记权利人。老师，为什么不是抵押权人？因为我还没有办首次登记，我没法给银行办抵押登记，银行没法取得抵押权。 往下再推，那现在既然银行并不是抵押权人，不过是一个抵押预告登记的权利人，本质上是个债权人嘛。 因此想获得优先受偿，效率有戏没戏没戏。好，这是第一句，就是说原则上预告登记权的人没有 优先收藏权。好，往下例外，例外，只有一种情形画出来，抵押人破产暂停。听我讲逻辑，把逻辑听清。这里面很简单， 哎，抵押人破产，那就是说原则上抵押预告登记的权利人想救抵押财产又嫌肉长，没戏，只有在一种情况下可能有戏。什么情况？抵押人就是给他提供抵押的那个人破产了？ 哎，好，那么逻辑说一下，你看能不能这么说？就是我要把这个房，我们要把这个房抵押给银行，这个房还没有登记在我们的名下，虽然跟银行签了抵押合同了，没法办抵押登记，只能 办了一个抵押预告登记，银行现在取得不了抵押权，只能是一个抵押预告登记权利人是不是这样子的？然后就想象银行是不是在朝思夜想，心心念念的期盼啊？ 期盼什么？期盼？有一天，我们抵押人办了首次登记，然后给他办抵押登记， 他的登记是不是就转正了？哎，把抵押要登记变成了正规的什么呢？抵押登记了，是不是这样子啊，就可以转正了？哎，朝思夜想，期待着这一天， 结果终于有一天等来了消息，是我们办了首次登记，还是我们破产了，而我们破产了，意味着银行希望我们 办了首次登记，再给他办抵押登记的，这个希望彻底的幻灭了， 看明白了吧？哎，等来，等不来这个抵押登记了，等不来了，那么等不来了，法律就必须要考虑一个问题。什么问题？既然抵押人已经破产了，抵押权这个抵押余额登记权的人判不来抵押登记了， 要不要立足于现有的抵押预告登记，让债权人获得优先受偿的效率，看明白了吧？因此得到结论，那就是在抵押人破产的情况下， 预告登记圈里人有可能获得优先收藏效率，有可能是说要有条件的，并不是必然的，明白了吧？

办理抵押预告登记后，又办理了首次登记的，哎，不要着急，预告登记办了以后，首次登记现在办上没？办上了，办上了，意味着 再往下能不能给他办给预告登记权益人办理抵押登记了？可以了。哎，办理抵押登记的道路一马平川了，对吧？障碍已经扫除了。在这种情况下，第一句， 最基本的说，一千道一万，一旦给银行办了抵押登记，你就说银行的抵押权能不能成立？肯定是可以成立的吗？没有任何问题，问题是银行的抵押权算是啥时候成立的？ 哎，两句话，第一句，办首次登记的时候，如果那个 预告登记还没有失效的，银行的抵押权就是抵押预告登记权人的抵押权次预告登记之日设立，那就意味着 这个预告登记权利人他的抵押权的成立时间就是预告登记的时间，能不能提前啊？是可以提前的，看明白了吧？哎，这意味着什么？哎，我先把这个逻辑说一遍，你听一下，脑子跟着我转。一月份 给我给银行用这个房办了抵押预告登记，看明白了吧？哎，二月份我办下了首次登记，三月份我把这个房抵押给了李四， 给李四过户了，四月份我给银行办了抵押登记，看明白了吧？好，那么从抵押登记的时间上面来看， 三月份抵押给李四登记了，四月份抵押给银行登记了，银行的登记时间客观上在李四之后。但是，如果查明我二月份办理 首次登记时，一月份办的抵押预告登记还没有失效呢。 那么四月份给银行办理抵押登记后，第一问，银行能不能取得抵押权？可以。第二问，银行的抵押权登记时间是何时？速记到一月份，看明白了吧？那就意味着在他理事之前 还是李四之后啊？在他李四之前看清楚了吧？哦，所以说抵押预告登记还没有失效的情况下，哎，这个因为首次登记的办理而导致的抵押权办理而导致的抵押权的成立，可以速及到首次登记的时间。哎，登记时间可以插队。 那么第二点，办理首次登记时，抵押又要登记，如果已经失效了，那既然已经失效了，那就意味着那个插队的通道关闭了没啊？关闭了，那个电梯的门已经关上了。 a， 那么后来办了首次登记了吗？给银行办了抵押登记了，说一千道一万，银行能不能取得抵押权？当然可以。 那么第二点，抵押权取得的时间是何时？回答，因为差不了。对了吗？不能说是预告登记时抵押权成立了吗？只能说是什么呢？办理抵押登记时，抵押权成立，这看明白了吧？好。

办理银行贷款时为什么要做预告登记和预怎样呢？预告登记，简单的讲就是现在买的是期房，为了保护买房人的权益，让买房人和开发商这笔交易合法化， 买房人付款后到交房前到房产管理部门预先登记，此房已授予买房人，也就是保障不动产证下来之前，这套房子已经与你发生交易，开发商不可另受他人或再次做抵押，主要就是为了针对开发商一房二卖加您的房子做抵押。 预告登记是什么呢？预告登记，简单的讲就是我们买房在支付完首付后向银行借款，由贷款银行向开发商支付剩余的房款。银行为了让你能够如期还款，是需要买房人将所购商品房 抵押给银行来进行登记的，作为偿还贷款履行单保的行为以及保障，主要就是银行为了防止你将房子再次出售或抵押给他人的。

一个预告登记好端端的，怎么会失效呢？两个原因，第一个原因，那就是预告登记的不动产买售人的债权消灭，预告登记失效，对吧？哎，那么 在这里理解关键词，吸到旁边，哎，皮脂不存毛浆咽腑 皮脂不存毛浆焉腐。哎，老师，啥意思呀？刚才我们说了吗？预告登记是把个什么东西给公执于众了？买售不动产的债权， 那就意味着，首先我有个买售不动产债权，其次，预告登记把它公职于众，是不是这个样子啊？哎，那现在买售不动产债债权没了， 预告登记是不是成一个空的了？哎，没有什么可登记的了，预告登记自然就失效了。那么大家再想一想，脑子跟着我转一个，买售不动产的债权怎么会归于消灭呢？那道理原因很多嘛，也很简单嘛，买卖合同结束了算不算？ 撤销了？算不算？无效了？算不算履行完毕了？算不算都是算的吗？说一千道一万，预告等你的债权如果归于消灭， 没啥可登记的了，预告登记失效。那么第二种情况，字能够，大家把能够两个字画出来， 自能够进行不动产登记。这里的不动产登记指的就是咱们最上面那个图室里面的过户登记，明白了吧？哎，自能够进行过户登记之日及九十日内未申请 过户登记的，预告登记失效，简称能过户九十天未要求过户，这么来理解，对吧？哎，这是什么情况？举个这个体会一下。那就是 一旦办了过户登记，意味着买卖预告登记所要保护的那个买售人买售不动产的债权就算实现了，这一话你同意不？ 哎，我对他有要房的债权，他把房一旦给我过户了，我的债权就实现了，对不对？当然是对了。好，那么问题是现在具备不具备债权实现的条件？是具备的，能够 明白了吧？哎，具备的，那就意味着现在只要预告登记的，呃，全体人就是个买卖合同的 债权人吗？只要要求出卖人进行过户，就能拿到过户。看清楚了吧？过了九十天都没有要求 预告登记。权利人构成什么了？待遇？主张自己的债权。 a， 那么民法就是这个样子的吗？ 民法里面的事叫做民事，民事是说这个事是你的事还是祖国和人民的事？这个事是你的事， 明白了吧？因此，你的事，首先你要不要操心啊？你要操心的，你对你的事都不当回事。民法有这么一个习惯，你对你的事都不当回事，民法还管不管了？民法就不管了， 看清楚了吧。那你现在你买兽人，你也是要等以前一人吗？你能够取得物权，能够要 求办过户，你九十天都没有主张，哎，你待遇主张你的债权，民法不管了，预告登记失效。好，那么预告登记两点失效是由把它看清楚，一旦有了失效，是由预告登记失效，视为 有预告登记，还是没有预告登记了？没预告登记了，还有没有？预告登记的效率可严了，没有了。好。

买卖预告登记的含义由上述结构就可以看出，买卖预告登记是把什么东西给登记了？是把一个物权给登记了，还是把一个债权给登记了？ 回答，买卖预告登记登记的是一个买卖合同中的债权。说的再具体一点，买受人买受该不动产的债权，买受人债权， 那也就意味着这个他所表达出来的事实。哎，他所表达出来的信息是什么？ 你一看预告登记，他给你的信息是什么？是这个房是我的了，还是这个房我已经买了？哦，这个房我已经买了，那就意味着虽然还没有归我，但我已经买了，我已经和他签买卖合同， 我已经有债权了。看明白了吧？是把一个买售不动产的债权公之于众了。好，那么第二点，你要买这个房，这个房你已经买了，这个事你为什么要 要进行登记？要公之于众啊，有意义吗？当然有意义，我说上半句，你补充下半句，我说告诉你，这个房他已经卖给我了。逗号，往下，你往下顺， 下面怎么说？意味着告诉你这个房他已经卖给我了， 他如果再要卖给你，或者再要抵押给你，奉劝你别要，否则对你不利。有感觉了吧？所以说，办理买 买卖预告登记的目的啊，在于防止这个买卖关系的出卖人，以防再卖，或者先卖后押。看清楚了吧？哎，有这么一个亿。

今天我们来采访一下不动产的工作人员，为我们做一专业解答。首先是如何办理商品房转移登记。办理商品房转移登记，由开发商和业主双方持不动产登记申请书、身份证明材料、 已备案的商品房买卖合同、不动产权属证书、预告登记证明及相关税费交纳凭证 共同到不动产登记窗口申请办理转移登记。那如何办理不动产预告登记和预告抵押登记呢？ 不动产预告登记和预告抵押登记就是俗称的期房抵押，由开发商、业主和银行三方持不动产登记申请书、身份证明材料、已备案的商品房 买卖合同、主债权合同和抵押合同，共同到不动产登记窗口申请办理好。如何办理现房抵押登记？办理现房抵押登记，由银行和抵押人双方持不动产登记申请书、 身份证明材料、主债权合同和抵押合同共同到不动产登记窗口申请办理。好，非常感谢您的专业解答。

那么逻辑再往下，那现在抵押人破产了，具备什么条件，预告登记权益人就可以获得优先受偿的地位呢？回答两个条件之一， 第一个条件画出来，超过一年就认这四个字，超过一年，问啥事和啥事之间间隔超过一年， 抵押人为债权人办了抵押预告登记，然后抵押人破产，两者时间如果超过了一年，不管抵押人是债务人还是 第三人，只要两者超过一年，银行抵押预告登记权利人就可以优先收场，这看明白了吧？好，那么或者第二个条件画出来，第三人， 一个是超过一年，第二个是第三人，第三人什么意思？那就是如果给银行办理抵押预告登记的这个抵押人是债务人以外的第三人，这看明白了吧？哎， 那就意味着是债务人办的抵押预告登记，还是第三人办的抵押预告登记？哦，抵押人是第三人，那在这种 情况下，不管预告登记和抵押人破产间隔时间一年内还是一年外，只要是第三人抵押 抵押预告登记，债权人，银行可以优先收场，这看明白了吧？好，暂停不管三七二十八。先把逻辑过一遍，那就是说 办了抵押预告登记后，银行能不能优先收藏？原则上不行，除非抵押人破产。 第二，问，抵押人破产了，银行是不是必然能够预先入场？也不是要有条件。问什么条件？两个条件具备，其一，第一个条件，预告登记后破产间隔时间一年外， 只要一年外，肯定可以预先入场。谁抵押的？不管了，第二个抵押人是第三人，只要是第三人抵押的，那么这个哪怕间隔时间一年之内也不管了，对吧？只要是第三人抵押的， 第二个问题人可以优先收场，看清楚了吧？哎，第二人破产具备两个条件之一，优先收场，一是一年外，二是第三人任何一个具备就可以优先收场，看清楚了吧？好，那这个明确了之后暂停。 咱们来讲解一下为什么是这个样子。你把那个点找到，那就是司法解释之所以做这个规定，是为了防止一种情况。什么情况呢？ 债务人跟债权人恶意串通，知道我在说什么吗？哎，为了防止这么一种情况，哎！我是银行的债务人，我欠银行的钱， 这个我预感到，我债务人预感到我将会破产，我赶紧给银行用我的某一个房办了抵押预告登记， 看明白了吧？是银行在未来我破产之际获得一个优先受伤的地位，损害其他破产债权人的利益， 看清楚了吧？哎！为了防止债务人跟银行跟债权人恶意串通，那么有这两个条件的任何一个恶意串通的嫌疑就可以排除了。 第三人抵押，那就意味着现在破产的人并不是债务人吗？谈不上，债务人预感到自己破产，赶紧给债权人办一个预告登记的问题吧，对吧？哎，破产的不是债务人吗？没有生动可言。一年外，那也就意味着 债务是，哪怕抵押人是债务人，对吧？债务人跟银行办了抵押要登记，那么等到债务人破产实现在一年以外了，那也就认为 当时办抵押预告登记的时候，债务人有没有可能预见到自己会破产，也不可能预见到的吗？看明白了吧？哎，就这么一个原理。所以说 这个规则就是为了防范债务人跟债权人恶意串通，为了防范债务人感觉到自己要破产了，赶紧给债权人办一个抵押预告登记，明白了吧？为了防范这个事情。

大家好，我是杨硕，今天给大家介绍民法典法条分析的第二十二集抵押预购登记， 那么上一集给大家介绍的是商品房买卖的预购登记，这一集我们要解决的就是抵押的预购登记， 因为我们民法典二百二十一条所规定的预告登记，他的适用范围我们进行了介绍，对吧？商品房买卖合同可以进行预告登记，其他的不动产物权协议，比如说抵押合同也可以进行预告登记，保障将来的所有权或者是当保护权的实现。 好了，这有点难理解，那么在我们二零二幺年一月一号党保制度司法解释颁布之前，实践当中存在着较大的争议，那么党保制度司法 解释出来之后呢？把这个问题给解决掉了，好看一下他是如何理解的。我们通过一个案例来给大家进行展开。 首先如果有一位朋友叫甲甲跟万科签订一个商品房预售合同，房屋还没建好，万科就把房子卖给甲，对吧？那么这个时候因为房屋没建好，所以在不动产登记机关那里没有这套房子的不动产登记部， 所以万科能不能把房子登记过户的甲的名下不能，对吧？那么这个时候呢，甲就跟万科签订的是商品房预售合同，哎，甲交了三百万首付，还有七百万现银行贷款， 那么我们在二十一级所讲的就是假和万科之间签订商品凡买卖合同进行预购登记，就是为了保障将来假的所有车子实现的，这是关于 第一种预告登记房屋买卖合同的预告登记，对吧？那么现在我们要解决的就是抵押合同的预告登记，怎么回事呢？ 首先假呢，要交一千万，交了三百万给万科，那还有七百万交不了，怎么办呢？这个时候在实践中都要通过银行贷款，对吧？因此假要向银行借钱，借个七百万， 所以万科就跟假说，你看这个银行呢，是跟我们是有合作的，对吧？你去找这个银行贷款就行了。假就找到银行，跟银行说，你借我钱呗，银行说多少钱？假说七百万， 那银行说，行没问题，对吧？但是你要给我提供担保。那假这个时候很简单啊，他说，我不是从万科那里买这套房子吗？我就用这套房子给你银行设立个抵押权不就行了吗？对吧？好，告诉我在座的诸位，这是不动产抵押权。不动产抵押权在什么时候设立？登记时设立，对吧？那问题就 来了，这个时候银行呢就说了一句话，直接对假进行灵魂口问。银行说，请问贾先生，你取得房屋的时候缺没有？ 因为房屋还没有登记不啊，对吧？因此你告诉我，开发商能不能把房屋登记过户到甲的名下，不能，不能的话甲就不能够取得房屋的时候去看，甲还没有取得房屋的时候圈，你凭什么给银行进行一个抵押权登记啊？因为抵押权这个时候是不动产抵押权在登记时设立啊，对吧？ 那你都登记不了的话，那银行的抵押权当然不能设立。银行的抵押权不设立，如果他把钱借给你，将来如果你还不了钱了，银行不能够把这个房子拍卖变卖了还债，优先受产的话，那当然会损害银行的利益，对吧？因此银行不愿意。 那么为什么在实践当中银行又愿意了呢？对吧？为什么呢？好，你想过这个问题没有？在这种 情况之下的话，甲呢，就跟银行签订一个借款合同，借多少？借七百万，又跟银行签订个抵押合同，对吧？那签订抵押合同，合同成立有效，合同有效而已啊。活动场抵押权在登记时设立，还没登记，所以抵押权还没有设立。那么在这种情况下，将来呢？甲 拿到这个房子，取得房屋的所有圈之后，要给银行进行一个抵押权登记的，对吧？但是现在登记不了，那登记不了怎么办呢？为了保障将来银行的抵押权能实现，那么假就跟银行签订一个抵押合同之后，接下来就去到了登记机关进行了抵押的预告登记。 这个抵押的预告登记就是为了保障将来银行这个抵押权的实现等五十四秒，所以在这种情况之下，你告诉我，假设甲跟银行签订一个抵押合同，合同有效，接下来办理了抵押的预告登记，请问一下银行的抵押权设立没有？ 我们都知道不动产抵押权在登记时设立，对吧？那就没有进行抵押权的本登记，所以在这种情况之下，你仅仅进行的是抵押的预购登记，请问一下抵押权设立没有？没有，对吧？那你告诉我， 你作为银行的法务部工作人员，就是那帮法务部的人精中的人精，你觉得银行愿意把这个钱借给你吗？不愿意， 因为他抵押权没有设立，他当然不愿意把这个钱借给你，对吧？那为什么实践当中银行又愿意把钱借给你了呢？这个时候呢，开发商就站出来，开发商说，银行，你快点放款了，你不放款的话，我这个房子卖不出去啊，对不对？有多少人能够一次性给啊， 对吧？这个世界上除了在座的诸位，你们听视频的朋友可以一次性给钱买房之外，大部分的朋友都没有办法一次性给钱 买房，只能欠银行贷款，对吧？所以在这种情况之下的话，开发商就跟银行说，那你快一点放款呢？那银行这帮法务部的人精就跟开发商说，你知道我担心什么事啊？ 你们开发，你们开发商那个法务部那帮也是人精啊，对吧？你知道我银行当心什么事？当心的就是因为这个抵押车没有设立，将来如果假还不了钱了，我银行没有办法把这个房子拍卖变卖还债，对吧？所以就这种情况之下，开发商怎么办？开发商站出来说，我来承担保证责任， 如果将来假还不了钱的话，我开发商承担保证责任，那么你告诉我诸位，这个时候银行一听开发商承担保证责任，银行放心没有？当然放心了，对吧？因此呢，就把钱借给假，懂我意思没有？好了，那么这个时候问题就来了，比如说过了一段时间，过了一段时间，然后 真的出事了，假还不了钱，那假还不了钱的话，银行能不能将假的房子就是将这套房子拍卖变白的还债，主张优先授产呢？那就看一下银行的抵押权设立没有，如果银行的抵押权也经设立的话，那么这个时候呢，银行就可以将这个房子拍卖变白的还债，优先授产，对呗？好，分两种情形，第一种情形， 第一种情形就是抵押权已经设立了，符合什么条件抵押权已经设立呢？他还没有进行抵押权的本登记，凭什么他的抵押权就可以设立了呢？你看一下他的条件，就是如果发生争议的时候，经过审查， 开发商已经办理了建筑物所有圈的首次登记，对吧？整栋建筑物的所有圈的首次登记，开发商已经办理了，在不动产哎，登记机关那里已经有这套房子的不动产登记部了。那么这个时候请问万科再把房子登记过后的假 名下的这个障碍除掉了，除掉了，他已经可以登记到假的名下了，对吧？只不过是呢，假现在还不了钱了，时间比较紧，那没办法，现在还不了钱了，对吧？所以在这种情况之下的话，你会发现，如果他 首约一直走下去的话，开发商把这个房子登记过户的假的名下是没有任何障碍的，对吧？所以在这种情况下，假就可以取得房屋的所，然后再用这个房子给银行进行抵押圈的本登记也没有任何障碍的。所以在这种情况下，我们司法解释是怎么说的？ 经过审查已经办理建筑所有权的手机登记啊，开发商办理的建筑所的所有权的手机登机，这是第一个要件，第二个要件不存在着预告登记失效的情形，就是我们第二十一集所说到的不存在那些预告登记失效的情形，对吧？ 比如说没有这个买卖活动被宣告无效啊，对吧？没有抵押活动被宣告无效啊，没有被撤销啊，对吧？ ok， 也没有反映其这个权力的情形的存在， 那就应该认定银行的抵押权已经设立，那么银行的抵押权在什么时候设立呢？哎，可以涉及到当时办理抵押预告登记的那一天，抵押权就已经设立。其实这个司法解释就是为了保护银行这个抵押权人的利益。没毛病。四秒，那么此时是第一种情形， 那第二种情形抵押权不设立，如果发生争议的时候呢？经过审查，存在着还没有办理建筑物所有圈的首次登记 啊，就没有进行建筑授权的手机登记，万科没有干这事，对吧？因此呢，万科能够把房子登记过后的假的名下吗？不能。那假能够给银行设立个抵押圈的本登记吗？不能。因此呢？这个社区有障碍，他没有办法进行 抵押权的本登记，对吧？所以这个是我们认为抵押权当然没有设立，银行不能对这个房子拍卖变卖优先收场，理解了吧？ 好，你看一下这句话，经过审查，存在尚未办理建筑所圈首次登记预告登记的财产与办理建筑所圈首次登记的财产不一致， 假设这两个是不一致的，对吧？你说已经办理了预告登记，但是这个财产跟这个，哎，开发商所办理的建筑授权首次登记的财产不一致，那么这个时候简单的说就是没有进行啊，首次登记吗？对吧？ 或者是抵押月购登记已经失效的情形，哎，有失效的情形，比如说抵押合同被宣告无效被撤销，对吧？有放弃权利这些情形的话，导致不具备办理抵押的登记的条件的，那么我们就认为抵押车没有设立，抵押车没有设立的话， 银行就不能将这个房子拍卖变白的，还债主张优先售车岗，明白了没有？好，这是官员抵押的预告登记规定在担保制度。司法解释啊，非常重要的一个司法解释， 把我们实践中的争议进行了尘埃落定的解决。好，这一集就讲到这，谢谢大家。