美国2008年后房地产怎么回暖的

根据美国专业的凯西喜乐房价指数，喜乐呢是二零一三年诺贝尔经济学奖获得者。从一八九零年到二零一三年的一百二十三年中呢，有二十八年美国房价是下跌的，占百分之二十三。有九十五年的美国的房价是一直上升的， 占比百分之七十七。其中下跌的最厉害的呢，是二零一八年金融危机最糟糕的一年，跌幅达到了百分之十八，连续下跌达到五年的只有两次， 一次呢是一九二九年到一九三三年的大萧条时代，累积跌幅达百分之二十六。第二次呢是二零零六年到二零一一年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达百分之三十三。 听完美国房价发展的简史，你有什么感受？那么美国一百多年间，房价大部分时候是上升的，大家也都听到了 百分之七十七的比例。从长期来看，如果放在一百年的历史周期来看呢，不动产的升值是一条铁律，即使中间有下跌，有震荡，但总体而言，它是一个上升的趋势，即使包括美国一九二九至一九三三年的大萧条时代，房价下跌了之后，很快 快萧条时代结束之后，房价又是一个上升的态势。其实去年疫情期间，包括到今年上半年这个期间呢，美国房价也处于一个极速增长的态势，而且这个增幅呢，应该是最近几十年以来最夸张的一次，相关的数据大家可以去查阅。为什么今天想谈这个话题呢？ 其实想告诉大家一件事情，从经济发展的角度来讲，近一百年以来，尤其是近五十年以来，全球的商品经济达到了一个超级繁荣的时代。那么在这种情况之下呢？各国的经济其实都是一个正向增长的时候，就避免不了去 加硬更多的货币。当你所创造的财富在每年以百分比的速度在不断增加的时候，势必所需要的货币也在不断的增加，因为所有创造出来的财富是以货币来计价的， 而货币是一个变动的数值，但他还是一个正增长，在不断的增加。为什么呢？因为我们每年的 gdp 在增加，我们所创造的财富呢？也在不断的增加，只要是这么一种情况，那么房价是没有理由下跌的。为什么呢？因为美国过去一百多年的房地产发展历史已经证明了 房价的增幅一直高于 cpi 的增幅，所以房子可以用来抵御通胀。那么从这个角度来说，如果每年经济失控增长的话，房价有没有可能下跌呢？当然有可能， 但是现在全球各国大部分国家都是一个正向的增长，哪怕增长率只有百分之一，至少这个时间可以持续一五年到二十年的时间。也就是说我们大 部分人在这一生中可能经历的都是经济相对繁荣的时代。至于说二三十年之后会发生什么事情，我们今天是很难预测的，但是我们这一代人享受到的红利可能会延续我们一生。另外 外，也根本不用去担心房价会下跌，最差的情况就是流动性被锁住，也就是这个房子可能很长时间无法去交易，但是房价也就是所谓的纸面上的财富，这个是不会一瞬间就崩溃的。比如， 比如说你的房子本来值一千万，现在掉到了五百万，这种事情是不会发生的。所以结论是在未来三十年内买房子永远是最安全的，投资一定要看清楚这个大的趋势，当 你在做买房还是不买房这个决策的时候，我相信你才能有一个相对科学的答案，而不会受其他各种意见的干扰，导致误判，失去了投资的机会。

现在网上不少经济专家和房产专家都在拿今天的楼市和二零零九年、二零一四年楼市做简单机械的类比，然后得出只要政策继续大放松，楼市就可以回暖，甚至会大涨，重回牛市的 结论。如果你看到这样的内容，我建议你把这些视频的作者全部拉黑。作为一位高考全省前两百名浙大金融专业背景，并且你曾经头部房地产公司 的营销和投资职业经理人身份，亲身经历过二零零九年和二零一四年两次雄势和两次雄牛转换的地产实战者。 我会用我的理论知识和真实的亲身经历给你对比今天的楼市和二零零九年、二零一四年究竟有什么不同，以及到底这一次 会不会有很快到来的熊牛转换。我不确定这个话题会不会被限流，建议你点赞、收藏、关注先。我会用大约一周的时间，用三到四条视频给你解释清楚。我相信 你看完了我这一个系列的视频，你会对中国楼市和经济有一醍醐灌顶的认识。如果这一系列的视频有幸被几百万人看到，我相信这将是一件功德无量的事情。首先我讲一下二零零八年到二零零九年那一次熊市发生的事情。 那一轮大家都知道是次贷危机，是美国次贷危机导致全球的金融危机。实际上美国楼市是二零零六年下半年建顶的。二零零七年开始出现了次贷违约，二零零八年雷曼暴 爆，雷于是开始蔓延全球。在二零零七年上半年的时候，中国楼市非常火爆，杭州滨江万家花城漏夜排队开盘售庆的新闻成为全国楼市的头条。 而在珠三角，深圳、贵州、东莞也是各种开盘售庆，深圳投资客遍布珠三角。 二零零七年九月，我刚好在深圳一家地产公司工作。那个时候呢，政府开始收紧银根， 深圳楼市从国庆节以后就开始立马变得不好了。后来呢，也直接导致了一家当时疯狂扩张的地产中介创辉的破产。 二零零八年上半年，我跳槽回到了杭州工作。令我感到非常惊奇的一件事就是我在深圳的时候，深圳那边由于市场不好，已经谈 谈论了半年但是营销的话题了，但是杭州地产圈根本没有人谈论。但是我当时同时还负责合肥一个项目，合肥也没有人谈论。但是当时我记得深圳分公司的同事在给我们开会分享深圳那边的，但是营销案例， 我们杭州的同事根本没有什么体会。但市场的变化就出现在二零零八年的下半年。雷曼爆雷，全球经济开始明显受到了影响，中国的外贸业务也开始受到了严重的打击。我印象最深刻的就是有一天我们在开会，有一个同事分享 浙江绍兴一家印染龙头企业，也是中国当时的印染第一股，江龙控股破产。同时，全国楼市也开始进入了熊市的氛围。在深圳早已提前半年多感受到了熊市， 认为但是营销的万科在杭州开始了带头的降价。虽然我当时所在的公司也出现了个别主动和被动的离职，但因为那个时候是我们中国第一次感受到金融危机。其实谁也不知道 这个金融危机到底会对中国产生多久和多大的影响。所以地产公司压根就没有考虑过什么主动裁员，降低企业经营风险的事，所以就没有发生地产的大规模的离职。而那一次，国家的旧事反应很快。 首先呢，国家在二零零八年十月就开始出台了救世指导政策，杭州更是在二零零八年十月十三日，以杭州二十四条救世政策打响了全国救世政策落地的第一枪。 而在国家层面，二零零八年十一月初，我们就果断出台了四万亿的刺激计划。至于为什么是此 四万亿，我不是最高决策城啊，我不知道。但是当时市场流行的一个说法是，因为当时美国的救世的资金是七千八百亿美金，差不多就是四到五万亿，所以当时我们中国也先拿出四万亿来救世。就这样， 中国楼市一边旧市一边打折促销的氛围下，持续了二零零八年的整个冬天。二零零九年过完春节呢，三月份楼市竟然开始回暖。 于是，接下来，我就亲眼见证了二零零九年最疯狂的一年。如果你是二零零九年四月买房，在二零零九年十月的时候，你的房价 就翻了一倍，仅仅六个月，你的房价就可以翻一倍。所以，你纵观这一次雄势，其实它的持续时间很短。除了深圳，从二零零七年十月到二零零九 年春节，持续了一年半。绝大多数城市只是从二零零八年下半年到二零零九年春节，持续了半年多，就迎来了报复性的牛市，为什么持续时间这么短呢？为什么疯狂反弹的牛市这么快就来了呢？其实刚才我介绍了， 虽然当时美国金融危机啊袭击了全球，但是对于中国来讲，除了外贸行业首当其冲，以及当时刚起步的靠融资的，还未盈利的互联网的一些创新创业企业，这些行业受到金融危机的冲击是最严重的。而其他绝大多数行业 都没有遭受重大的损失，那绝大多数人的收入其实也就降低了几个月，我们的底薪根本就没有变，只是奖金减少了，而且更没有出现所谓的多行业的大 规模裁员。当然，而二零零九年的疯狂牛市之后的后续呢？房地产商胆子开始大了起来，变得更加激进，造成了一个小的周期。开发商在二零零九年到二零一零年开始激进的拿地， 而政府也在二零一零年到二零一一年开始紧缩楼市，比如说现代啊，加西，甚至后来出台了限购。这些政策的出台，直接导致了当时杭州绿城 的第一次破产危机，以及二零一二年上半年全国各处的降价、促销、维权，甚至杂售楼处的事件。当然这个 不是今天讲的重点，我只是告诉你二零一九年那次疯狂牛市之后两三年后续发生的事情，我已在我们谈论。二零零八年到二零零九年这一次雄势，以及雄牛转换如此之快 的这段历史。我觉得核心你要记住三点。首先第一点，这次巡视持续时间很短，绝大多数城市其实只持续了半年多。第二，中国的绝大多数行业并没有受到严重的金融危机的冲击，而且时间也很短。 第三呢，政府就是很快，不论是房地产政策还是四万亿政策。而关于四万亿政策的效果，今天在经济上和政治上依然有很多争论，也是敏感话题，我不敢多聊。我个人也不能论证四万亿是不是决定性的因素。 我但我相信作用是有的，因为从经济学的边际效率递减的角度，毕竟那是中国经济的第一次猛药，那效果肯定比后续屡次再用猛药会好很多。这 就是二零零八年到二零零九年那一次巡视整个的一个过程。相信你听完这条，不论你当时有没有亲身经历过那段的历史，我相信你对这一段历史都会变得更加清晰。 在接下来的视频，我会讲二零一四年到二零一六年那一次的雄势和雄牛转换。我是茶鲤鱼，你的商业破壁人。看懂了我的商业段子，你便看懂了这个世界。

美国在零八年之后，是不是那个那个那个美国联储啊，推出一个政策，叫 q 一，哎，就是大量的那个那个发钱吗？然后把自己给救出来了。对于那个时候 中美关系还不错的。然后呢，经济上相互依存，对吧？所以那个时候中国网络上真有这个情绪，说救美国就是救自己， 有这种说法，对吧？所以那个时候真是中国很真心的帮他啊，怎么帮呢？一个就是很短的时间，我们央行啊，竟然跑到美国去真实了三千多亿美国国债呀，一下稳定的美国国债信息，对吧？另外一个就是在咱们国内自救， 我后来了解，这样的中央财政是四万亿，中央的金融机构贷款是十三万亿，十七万亿，然后地方政府搞了很多融资平台， 对不对？城头怎么的，搞了二十九万亿，哈哈，那是大头，哈哈哈。哎，你们算一算四，加十三十七，然后再加二十九，四十六万亿砸进去了，那就是咱们 gdp 不到四十万亿 啊。那个用药挺狠的。最后呢，也有人批评嘛，呃，美国得了肺炎，咱们就一感冒，结果把自己当 当肺炎治了是吧？吃药吃多了，哈哈。所以后来就有后遗症，一个后遗症就是房价疯涨了，哈哈。

房价在这种情况下必涨，全球公认的资产上涨的起点就是美元加息结束。今天呢，我就来告诉你们，美元加息他是如何影响中国房价的？ 美国他是如何通过一次次的这个加气和降息来收割全球的。视频呢？有点长了，但是内容很干，点赞、收藏或者转发给你身边的好朋友，我尽量用大白话给你们讲清楚。 那简单一点来说啊，美元加息降息收割全球，他主要有六个阶段。第一，美元降息对吧，导致这个存款的利率下降，那存在银行的这个美元他就流出对吧，进入美国市场。第二，美元进入美国市场之后呢？那通过外贸的方式流向全球 这个过程当中对吧？美元外流会导致全球商品都进入美国对吧？因为出去的钱他肯定是要买东西的嘛。美元外流，他无非就是投资和购买商品，不仅能够抄抵国外的优质资产， 他还能够实现商品这个税收的增长。第三啊，外流数据的美元，他推高了其他国家资产价格上涨，很简单对吧？钱多了，东西少，那相应的东西他肯定就涨价，导致很多国家这个通货膨胀啊，高速增加。第四啊，当全球进入这个高通货膨胀时期啊，就资产价格大幅上涨的时候， 美国呢便开始加薪回笼资金。那通过银行存款利率的提高，吸引这个全球美元回流到美国， 是不是跟我们这两年很像？第五，美元的不断回流，又意味着全球交易的货币减少对吧？钱少了，全球的流动性啊，都受到很大的影响，导致全球很多国家的资产价格持续下跌。第六，全球资产价格他不断下跌，导致很多优质资产被抽杀， 资产大幅度贬值。那这个时候，美国利用回佣了美元啊，再去抄底暴跌的全球优质资产。美国就是 这样啊，周而复始的一次次收割全球。他历史上一共有过四次同样的操作。第一次呢，导致腊梅国家爆发债务危机，大量的石油矿产，这些企业破产抵债，财富呢，被美元洗劫一空。因此，上个世纪八十年代的腊梅， 被称为失去的十年。第二次呢，直接触发了一九九七年到一九九八年的亚洲金融危机。韩国，泰国，马来西亚这些国家的货币啊，疯狂贬值，大量的优质资产破产贱卖，流入美国， 美元又一次成功啊，成为财富收购镰刀。那第三次啊，就是大家都知道的零八年的时代危机。这也是美国呢，因为他自己自身的房地产的问题啊， 没有收购到其他国家。但是呢，却通过一系列的这个降息加息的这个操作，把自身的危机啊，成功转移到了全球。那第四次呢，就是疫情喝到现在的凤凰加气对吧？截止目前，美国的加气呢，已经接近尾声了。全球不仅仅 就是我们，大家经济都非常差，很多国家的资产都已经大幅贬值了。我们今年对吧，就连大家被封为神坛的一线城市的房价都开始下跌。但是往往啊，最绝望的时候，反而孕育着巨大的希望。一旦美元结束假期周期啊，全球经济恢复，我们的这个产品又能开始畅销全球， 经济自然就会好起来。那到那个时候，一二线城市的购房门槛将会再次提高，也就是房价又会进入新一轮的这个上涨周期。 所以，当下趁着经济不好，优质资产的贬值，才是你去一二线城市抄底换房的最好时机。那一旦经济恢复了，你再想上车就已经晚了，对吧？我们经常说一句话，历史呢，他不会一模一样，但是总会尽然的消失。

美国人对买房上不上头啊？来，我们先看看他们目前的房价是什么情况，人家一百八十三个大城市，几乎百分之九十九的房价都在涨啊，涨幅两位数起的就有将近九成，这创下了他们三十年来最高的水平。老美人傻了呀，啊， 这感觉，再不买，就手里的钞票就变纸片了。于是乎，哎呦喂，集体疯狂买房，还有熬夜早起排队看房的，有两眼摸黑听见有房就出发的，还有加价从别人手里抢房的。总之啊，在追涨这件事上，我感觉 真的是同一个地球，同一种人类啊啊，有假人就问了，说这，哎，这美国房价怎么就突然开始暴涨了呢？哈哈哈，假人呐，你以为那是突然吗？其实早就暗藏伏笔了，去年大家都知道，每连处三番两次被放水放到水漫旧金山呐。还有啊，趋近于零的超 利率，再加上疫情期间的超高补贴，那是无门槛发你钱加低门槛借你钱在家找借口算你红包，图什么？不？为了刺激经济，这 堪称是刺激三连，谢谢大哥给我刺激。比如说啊，这房贷利率啊，一八年老美三十年期房贷利率最高呢，接近百分之五了，而现在呢，跌到不到百分之三。如果你一八年呐，贷款一百万美金买房，三十年还清利息要九十三万美刀啊，那现在呢，只要五十二万，省了四十万美元呢？ 这四十万什么概念呢？法拉利兰博基尼，那不是梦啊，低利率当然自然利好了美国楼市，当然了，还有一个原因，那就是刚需。虽然说这美剧里面啊，总感觉人都是住大耗子是吧？其实美国家庭有房比例只有大概百分之六十五， 去年大家不得不去家办公对不对？那边很多人才发现呐，说，哎呀，拥有一个属于自己的家，那才是真正温暖的港湾呢啊。于是你看，刚需就来了，那你说这不买房热潮有没有冷静的人啊？有啊，高盛，但也是啊，华尔街的人本来就有很多房子住着，也不用抢对不对？人就提出警告了，说这么整的话很危险，赶紧刹车呀，否则房价 泡沫堪比零七零八年的四代危机啊。那事实上不止房价，今年三月份开始啊，老美这物价也开始暴涨了。最近的报道是什么呀？玉米涨价百分之四十四，汽油涨价百分之二十二，面包涨价百分之十一，鸡肉涨价百分之十啊，这超市里面几乎能吃的能喝的能用的都在涨价呀。按照他们五月份的通常数据来计算，以前啊，四百 刀可以一家人顿顿整小烧烤，现在呢，六百刀也就姜姜好，咸菜馒头粥。更要命的是什么？有机构和媒体就不停的在放风啊，说这个通胀呢，大概率会继续持续，可能还得 有。假人又问了说，哎呦，那这么个世道，那他们那老百姓应该是踏踏实实工作，好好存钱呗。哈哈哈，假人呐，说对了一半，没有存钱习惯的老美还真的开始存钱了，可是上班这事啊，哈哈哈，再说吧，什么意思呀？ 先开始这高额失业补贴呢？哎呦，他们发太多了，结果呢，就是老美个人储蓄从一年前的一点六万亿美元积增到现在四点一万亿美元，同时呢， 人感觉说我啥都不干，还能拿钱，那我还看什么工作呀，对不对？导致人要么家里蹲，难得出去找个工作，面对这老板的心态，还是我来是看得起你，希望你不要不识抬举。 于是，这就让老美的经济陷入了一个尴尬。三连，有钱是不是啊？那我不上班，不上班导致企业复苏难，企业复苏难，导致供给不足，物价涨的更厉害。 有经济学家预测说啊，老美的通胀率啊，将会在未来两三年之内突破百分之二十，你看看怎么办？不想手里钱贬值，只能去买房，而买房的人多了，又导致老美的房屋严重供求失衡，存量降到二十年最低，于是房价继续走高，然后呢，越高大家就越买，几乎那是一个死穴， b 圈跌宕，再加上眉骨的高位，仿佛啊，人脑袋上又出了一个泡沫。三连，那有假人又问了，说这听上去情况不妙啊，哎，会不会真的被人说中了，再次爆发类似零七零八年的四大危机呢？我们先看看当年这危机怎么引起的。零七年美国 楼市高涨，老美疯狂贷款买房，而且呢，这银行和金融机构也是不管信用记录你好还是不好，我都能带给你导致呢？表面的繁荣背后呢，是大家都背着债，而当债务越滚越大，但最后呢，太多人还不了钱的时候，银行不就第一个跪下了吗？没事，我没事，初次见面啊。 紧接着金融机构大量倒闭，最后房价暴跌，还把全球经济都带到沟里。那当然，人老美零八年挨过打，现在呢，人对这贷款的控制是相对比较严格的，而且相比那投资客啊，现在美国老百姓这观念转变为买房自住，那是刚需，这一部分人呢，也是大多数，所以啊，在 发生类似危机的可能性并不太大。那还有假人就问了说，哎呦，老美，这通宵会不会影响到我们这呢？这么说吧，肯定有影响的，大宗商品涨价喊了好几个月了啊，什么原油、铁矿石、钢铁、铜铝这些生产必需的原材料啊，都在涨价，但是这个压力呢，被上游中游企业给 扛下来了，对工业品是有一定影响的，但是对普通老百姓吃吃喝喝呢，目前来看并没有太多的影响。而且你想前段时间全面降准吗？就是给吃了苦头的这些制造企业来续命。所以啊，这么说不用担心我们这的一些消费品啊，因为对面通胀而涨涨涨对不对？你看我工资就没涨。

从美国零八年的次代危机发生的背景，我们来看一下，当下中国会不会出现重大的经济危机呢？ 房地产啊，在国家的经济中所产生的影响是巨大的，它不仅仅是买房和卖房的问题，也不仅仅是房价涨跌的问题，而是牵扯到上下游多个领域，也牵扯到大量的就业问题， 所以房地产市场的稳定非常重要。任泽平先生曾说过，十次危机，九次地产就是这个原因。 房地产泡沫是美国零八年次贷危机爆发的主要原因，当时有多疯狂呢？不但老百姓相信买房就能赚到，而且银行啊，也相信房价会继续上涨，所以就敢给买房人把一百万的房子放贷到一百二十万贷款。二零零 四年到二零零六年间，美国为了预支国内通账，连续十七次加息，直接把利率从百分之一提高到了百分之五点二五，买房贷款利率猛的抬升了百分之十五以上。 一些向银行借了钱，但还款能力比较差的人呢，就开始供不起房子了，各地集中出现了大量的抛售房产的现象，同时房价又不涨，甚至下跌了，投资客不敢入场了，刚需们在盼着房价继续下跌，也不出售， 房子卖不出去，就只能断供了。截止二零零七年底，与次贷贷款相关的金融产业总金额高达八万亿美元，是抵押贷款的五倍。同年，美国当地两大次贷公司房地美、房地美宣告破产。不久后， 次代危机席卷到美国、欧洲、日本等世界主要的金融市场，香港也深受其害。二零零八年，美国第四大投资银行雷曼兄弟因为大量投资过热的房地产市场，又太晚认识到所出现的损失，最终宣告破产了， 这也彻底引爆了一场全球性的金融危机。美国房价下跌普遍超过了百分之三十，有些城市更是惨烈，直接被腰斩了百分之五十以上，超过一千三百万的美国人失去了房屋的指赎权，数百万人流离失所。 当房价上涨的时候，银行过度放贷，借款人也能轻松还贷。但当房价下跌时，借款人无力还贷，会导致银行的资产质量下降，严重时甚至破产，引发全面的 危机。其实啊，在次贷危机爆发前，美国的高层还在大放厥词，说次贷的问题是可以控制住的。但最后的结局是次贷危机全面爆发，影响了全球。当时美联储在加西和预防危机之间来回摇摆， 如果停止加息呢，可能达不到一直通账的预期，如果不停止加息，又难以稳定房地产市场。现在是不是又有一些迹象了呢？那我们回过头来看，中国房地产这两三年的表现，会不会重现美国四大危机呢？ 有些现象是相似的，一些开发商资不抵债，一些项目停工烂尾，很多城市房价在下跌，法拍房在急剧增加。但是我们想说，本质上还是有很大不同的。 首先，在对待房地产这个问题上，美国是被动地产泡沫的破灭，而我们是主动的面对问题，前期做了预防，化解泡沫。当房价快速上涨时，我们不断用行政的手段进行控制，像是限购、限贷、限售、限价等等， 等到市场回调时呢，又提前换到了低利率的赛道。目前不少银行已经宣布要降低房贷利率，而且还降低了首付比例的门槛， 再加上取消限购、认房不认贷等利好的措施啊，市场的销售端已经正在走出低谷， 直接的表现就是一些热点重点的城市楼市在明显回温，新房和二手房的看房量在增加。其次，金融体系的安全性上，美国很多次贷危机的机构啊，是单纯的房贷，他没 有吸收存款的功能，杠杆的属性太高，承受风险的能力差。而我们的住房贷款呢，是以银行为主的，不光是借钱出去，也能存钱进来，那安全性就要高的多。八月末，虽然人民币贷款余额两百三十二点二八万亿， 同比增长百分之十一点一，但是人民币存款余额也有两百七十八点七六万亿，同比增长了百分之十点五。 我们的市场特点是看不见的手和看得见的手同时在发挥作用。看得见的手也就是我们政策导向，一直在做反周期的运作，撕破房地产泡沫，虽然会有阵痛，但是长痛不如短痛啊， 我们是提前预防，尽早发现问题，解决问题，用时间换空间，换取房地产市场长期可持续的发展。这个问题你怎么看呢？我是老王，分享有用的房产知识。

老婆，当年美国房价大跌以后，对咱们造成有哪些影响？很多小伙伴一夜暴富！你现在看到不少房东呢，在零八年以前，可能是个连买煎饼都舍不得加鸡蛋的那种人。 当年美国房价大跌以后呢，老美选择了往市面上撒钱，然后中东土豪们瞬间跟上，原本一百块钱一箱的汽油被炒到了两百块钱以上。紧接着，全球范围之内粮食、衣服、交通的成本全面上涨，不少工厂都开不下去了。 当年的报纸上呢，常常会出现反乡潮这样的字眼，背后的真相就是那些干实体的老板们啊，被老美这一招给打趴下了。上头一看，这不行啊，于是抛出了一懒子计划。 说的明白一点呢，就是咱们也往市场里头撒一些热钱，反正敌动我也动，总之不要怂。就这样，轰轰烈烈的 洪湖区大改，出现了一些危楼啊，老破小就地爆破，很多门上写着猜字的小伙伴们一夜暴富。 与此同时呢，铁公鸡的投入也逐步加大。就在零八年的时候，咱们国内的第一辆高铁京津城及正式开通，铁路时速进入到了三五零时代。一零年十月份的时候，咱们开始研究五百公里的高铁技术，逐步在世界上拥有话语权。而当时的开发商呢，被美国的同行们吓得瑟瑟发抖， 纷纷甩卖手里的库存，房子的价格降至冰点，银行们也拼了命的把借钱的利息压低。很多刚刚毕业的大学生都能人手一套大平层。那些门上印着拆字的，或者本身和铁公鸡打交道的，也纷纷嗅到了金钱的味道， 于是他们有的人开始大量的囤房，一动一动的买入房产，成为了房东。有的人呢，开始抱团创业，纷纷挤入到金融啊、 互联网这些行业里头去。你现在看到的不少大厂，像某站、某企业，都是在那个时间段成立的。所以，老美的倒下对于咱们来说也并不是一件坏事，他往往会意味着某个行业和财富能够得到重新洗牌的机会。懂了吧。

美国高盛集团预测，中国房地产行业将 l 型复苏。很多人认为这将是最惨的结局，因为 l 型代表的是最严重的衰退，从一个高位跳水下降后将一直保持低位，这个过程可能要持续数十年。为什么衰退也能叫做复苏？一个人跳楼之后没死，尽管非常虚弱， 但至少活了下来，所以还能叫做复苏。只能说高盛还是懂用词的。日本在房地产泡沫破灭后失去了三十年，三十年来，日本的房价就是一个 l 型， 但日本在当时已经成为了高收入发达国家，除了房地产，日本还有汽车、电子、文化等强大的产业支撑日本走过了失落的三十年。在中国房地产进入 l 型复苏之后，我们需要有新的支柱产业，接过房地产的大气，带领着中国人度过即将到来的新时代。

大家好，我是元哥。我们先了解一段美国房价发展的简史。根据美国专业的凯西喜乐房价指数，喜乐呢是二零一三年诺贝尔经济学奖获得者。 从一八九零年到二零一三年的一百二十三年中呢，有二十八年美国房价是下跌的，占百分之二十三。有九十五年呢，美国的房价是一直上升的，占比百分之七十七。 其中下跌的最厉害的呢，是二零零八年金融危机最糟糕的一年，跌幅达到了百分之十八。连续下跌达到五年的只有两次。一次呢，是一九二九年到一九三三年的大萧条时代，累计跌幅达百分之二十六。 第二次呢，是二零零六年到二零零一年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达百分之三十三。听完这段美国房价发展的减史，你有什么感受？今天我为什么想谈谈美国房价发展的减史呢？其实还是想说回我们中国的房地产， 我们从九八年房改到现在呢，不超过三十年的时间。但是呢，我们的房地产其实放在全球的房地产发展历史当中来看的话，不过是什么短短的一瞬。 那么美国一百多年间，房价大部分时候是上升的，刚才大家也都听到了啊，百分之七十七的比例啊。那么有一句话叫做从长期来看，如果放在 一百年的历史周期去看的话呢？不动产的生殖呢？是一条铁律啊，他即使中间有下跌，有震荡，但总体而言，他是一个上升的趋势， 即使包括美国一九二九到一九三三年的大萧条时代，房价下跌了之后很快啊，萧条时代结束之后呢，房价又是一个上升的态势。 包括啊，有新的人应该注意到，我前面也谈到了，其实去年疫情期间，包括到今年上半年这个期间呢，美国房价也处在一个急剧增长的态势，而且这个增幅呢，应该是最近几十年以来最夸张的一次啊。 相关的数据呢，大家可以去查阅，或者去看我前面的视频。为什么今天想谈这个话题呢？其实想告 大家一件事情，买房依旧是当下的中国最安全的一项投资行为。因为市场上纷纷扰扰大家。现在 看空楼市和看衰楼市以及看多楼市的人呢，各占一定的比例。那每一个人都有自己的理由，也都有 站在自己的立场去发表观点和意见。那么作为购房者来说的话呢，很多人可能就会被一些观点所误导，比如说 本来想买房子，那么现在听了之后说哎，将来房价要下跌，所以现在吓得就不敢下手买房了。那么可能过了五年十年之后，发现房价又翻了好几倍的时候，这时候你想你的损失会有多大呢？所以这是 一个非常非常严肃的问题，他不是一个儿戏。那么我们要搞清楚中国的房地产未来发展的趋势。其实我们可以 拿美国的房地产发展的历史来做一下什么比对，可以供我们去参考。思考中国房地产未来的一个走势。 那我个人的观点是什么呢？且不说现在全球是一个通货膨胀的趋势，全球各国呢，都避免不了货币放水， 那么就从经济发展的角度来讲，近一百年以来，尤其是近五十亿年以来呢，全球的商品经济达到了一个超级繁荣的时代。那么在这种情况之下呢，各国的经济其实都是一个正向增长的时候。 我们在这个正向增长的时候呢，就避免不了什么去加印更多的货币。因为不管是美国的财富，不管是中国的房子，都是以本国货币来计价的。 当你所创造的财富在每年以百分比的速度在不断的增加的时候，势必你所需要的货币呢，也在不断的增加。 大家一定要听明白这一点，因为你所有创造出来的财富呢，是以货币来计价的。比如说我们过去说房价是五千元一平米，现在呢，房价到了五万元一平米， 我们计疗的单位是什么呢？是我们本国的货币是人民币对不对？了解明白这一点呢，是至关重要的。也就是说你的房， 房屋、房子的价值呢，是货币来计价的，而货币他是一个变动的数值对吧？比如说我们的 m 二对吧，我们的广一货币 每年呢在一定的速度在保持一个增长，那么即使近几年来说， m 二的增速有所下降，但他还是一个正增长，在不断的增加。为什么呢？因为我们每年的 gtp 在增加，我们所创造的财富呢？也在不断的增加。 只要是这么一种情况，那么房价是没有理由下跌的，为什么呢？因为美国过去一百多年的一个房地产发展历史已经证明了，房价的增幅一直是高于什么 cpi 的增幅的。所以房子可以用来抵御通胀。 那么从这个角度来说，如果经济不调转啊，就是转向下行对吧？比如说我们现在每年增长，我们要保六，那么假设说我们实际的增长率突然变成了负六，也就是我们每年经济是负增长的话，那么这个时候房价会 怎么走呢？是另外一个话题了，有没有可能下跌呢？当然有可能，但是现在全球各国大部分国家都是一个正正增长，哪怕增长率只有百分之一，尤其是我们中国，在保持了两位数的这么多年的一个增长之后，现在到了百分之六啊， 我们的目标是保六，那么依然是比较高的一个增幅啊。我个人判断，我们房改到现在不到三十年的时间，比起美国一百多年 这样一个历史来看的话，我们的这个房地产发展呢，现在还在青壮年时期，因为我们的整体的城市化进程，包括我们的基建 还在大张旗鼓的进行，至少这个时间可以持续什么十五到二十年的时间。也就是说我们大部分人在这一生中可能经历的都是一个经济相对繁荣的时代。 至于说二三十年之后会发生什么事情，那么我们今天是很难预测的，但是我们这一代人享受到的红利可能 会延续我们的一生，听明白没有？所以从这个角度来说，我为什么会说长期看好中国房地产繁荣，继续繁荣三十年呢？就是倒立 源自于此。另外也根本不用去担心房价会下跌，理由是什么呢？因为我们国家和 美国、欧洲的制度呢，有很大的区别，我们国家呢，对于房地产调控的力度呢是空前的，不管因为什么原因，如果房价有下行的一个趋势的话，甚至有了比较大的跌幅之后，我们国家可以迅速的采用调控政策 稳定房价。因为房价关系到金融系统的稳定，所以我们的国家的房价不可能发生大跌的情况。那么最差的情况就是流动性被锁住， 也就是说这个房子可能很长时间也无法交易。但是房价也就是你所谓的纸面财富， 这个是不会一瞬间就崩溃的。就比如说你的房子本来值一千万，现在掉到了什么五百万，这种事情是不会发生的。所以我的结论是什么呢？在未来三十年内，买房子永远是最安全的投资 啊。所以大家一定要看清楚这个大的趋势。那么当你在做买房还是不买房这个决策的时候，我相信你才能有一个相对 科学的答案，而不会受其他纷纷扰扰的那么多意见的一个影响，导致你误判，失去了机会。 好了，这期就聊到这，我们下期再见。我是预言哥，如果你喜欢我，认可我，欢迎在今日头条 app 搜索预言哥加关注，并且呢找到我的付费专栏购买订阅，给你更深度的房地产解读。再见！