什么是协议搬迁

拆迁和搬迁有什么区别？拆迁的话我们日常讲的是征收拆迁啊，这一搬迁和拆迁的区别就是在咱们农村的这个房屋拆迁上啊，农村的这个土地他是属于集体土地，拆迁的目的是指着将集体土地的性质转成国有，其中农用地的部分转为建设用地，他主要征的是地啊，把土地的权属拿走，从咱们全体村民共有，然后转成国有 啊，这是拆迁，但这种拆迁他有强制执行力，那比方说高速公路、高铁、外修市政道路等等这种项目他就必须要进行合法征收拆迁，将土地转成国有，将农用地转为建设用地，土地才能共地， 才能供给这个项目去使用。搬迁的话大多数指的是协议类的搬迁，他就是不走征收土地，不转成国有。所以这种搬迁项目，比方说有环保搬迁、压煤搬迁，有整村的这种搬迁啊，合同并居的这种搬迁，农村的新农村建设项目等等，这些其实他不是严格意义的征收拆迁土地，不征收不转成国有，这个跟拆迁的最大的 区别就是搬迁的这个项目里头没有强制执行力啊，也就是说你想走你就走，如果你不同意，他一平米给你一个亿，你也可以不签啊，不签这个协议你可以不搬家，你有权拒绝 啊。但是他到底是征收拆迁还是搬迁，是先以协议搬迁提前清走老百姓在囤地，然后再让征收方带走这个暴批审批手续。这个的话大家千万不要盲目性的做判断，你不要认为你看到了一个东西，它上面写的是拆迁啊，你就认为人家就一定有合法手续？那也不一定 啊，有的时候你看到他写的是搬迁，但其实背后他可能让村集体和乡镇先把老百姓迁走，然后再走征收手续去，然后再把土地拿走， 老百姓都签了字之后，按照给你们谈的补偿方案定下土地，再逐级去报批，报批完了之后，因为土地都收归，按大章一盖，土地就直接扔走了。多的这种协议搬迁其实目的都是提前在囤地啊，提前把土地控制在手里头。所以协议搬迁里头最容易出现的这种情况就是让老百姓签订的协议书上会写着你 自主自愿或者你自愿申请拆迁，或者是你主动交回承包地，或你主动放弃你的宅基地的使用权，把这个宅基地交回村集体等等等等，会有这类似的字眼。所以大家在签订补偿协议书的情况之下，一定要审查清楚，看清楚啊， 而且跟你签约的这个主体是谁？是村集体还是开发企业，还是说其他的类型的企业，这个也有关系啊，建议大家遇到这种 拆迁或者拆迁的这种问题的时候，或者遇到这些文书你自己审查不清楚，最好是找专业律师先给你审查一下啊，看他征收还是不征收，看他这个程序走到了哪一步了，你才能知道你自己手里的谈判筹码是什么啊。

协议搬迁没有什么合法不合法协议搬迁的这种方式。什么叫协商啊？你只要同意了，你同意他的方案，你把协议一签，你把房屋所有权、宅基地使用权一让渡，一放回去，就是合法，没有什么不合法。 协议拆迁并不是不合法，协议拆迁只是没有强制执行力，就跟卖卖萝卜卖白菜一样的，你集市上你都是卖一块，你进货都是一块钱，我五毛钱一毛钱一斤买你的，你愿意卖给我，咱俩也成，对吧？ 有有约定从约定，没有约定从法定，对不对？协议协议吗？就是协商就是约定，有约定就可以从约定，没有约定才从法定呢，这就是民法点上关于合同的一个原则上的东西，一个规则上的东西啊。 有约定从约定，没有约定从法定。你俩要协商好了，你这个手机刚刚买的时候四千出来了，你卖三千我买你的，你愿意也成，对吧？也可以啊，不是说不可以啊。所以呢，大家一定要清楚协议搬迁。协议搬迁里头并不是说他协议搬迁就不合法， 而是他表面协议搬迁，实际上用强制性的手段逼迫大家去签订协议的话，他是不合法的 啊。他是不合法的，又没合法征收手续，还要以各种方式就是要求大家必须要搬离，这种是不合法的啊，这种不合法的。但如果他协议搬迁，你同意了，你把字签了， 你把款领了，你把安置房领了，那当然是可以生效的。那就是合同法上的有约定从约定，没有约定从法定了啊，就是个有效的了，他只是强制执行力不同啊。

咱们那个也是征地拆迁吧，就是什么手续都没有。咱们的拆地吧是跟村委会签的，和开发商签的，现在开发商不行了， 也就是说黄埔呀，但是嘛，这个项目其实是政府后面他也知道这事，但是因为咱签的协议是跟开发商和村委会签的嘛，现在有问题了，想告 不立案呢？我接着就再说一下啊，一个是征收拆迁啊，一个叫做什么呢？协议搬迁，就是也许大家都会认为在拆迁的时候是政府审批的项目，但是在你面临谈判甚至签补偿协议的时候， 你是跟村委会或者开发商，开发商或者是某某开发有限公司或者什么成改造有限公司签的这样的补偿协议，这叫做协议搬迁商业开发。就是说我们也经常见到 什么城中村改造，只要拆迁了。对，我们就是挂着城中村改造的吗？嗯，挂着城中村改造的旗号啊，但是呢，实施的是商业开发的行为。 什么是城中村改造呢？就是咱们一直在强调征收拆迁需要有一个油头，需要有一个原因。你打比方说，现在更多的征收拆迁是需要占用这块力量搞开发， 其实不单单那像什么修高铁了，修高速了，哪有那么多高速高铁让你修啊？但是咱们全国各地都在拆， 哪哪都在拆，你只要拆，这里边会涉及到一些拆迁的土地财政，涉及到一些拆迁开发的问题，但是你想找那样的公共利益的项目，你找不到，那个什么高 高速高铁那样项目你蹭不着边。所以你要找一个什么样的原因呢？我找一个城中村改造，我找一个棚户区改造，你知道为什么现在不提棚户区改造了吗？因为棚户区改造叫停了，所以问题就在这， 也就是说打着一个城中村改造的旗号，本质上他不是征收，换着他不叫拆迁，他叫搬迁。那啥叫搬迁呢？搬迁意思就是说你情我愿， 就是我可能会通过各种各样的方式施加压力给你，包括给你奖励，包括给你威胁，包括变相的告诉你我可能是政府项目，但是政府项目有关的地方，征收 有关行政机关绝对不盖章也不露头，跟你谈的补偿的协议的全都是村委会和开发商，你跟村委会、开发商签， 那么问你先生，村委会、开发商是民事主体还是行政机关呀？现在肯定看是民事，人家肯定是民事主体，用现在看你当时也是民事主体，这个协议就不能给村委会跟开发商签，你知道吗？问题现在大伙都签完了，现在就乱， 现在就是进进入这种尴尬的境地，不知道从这个时候怎么办啊？当我们面临，我们现在面临给当地的村委会和开发商签了一个补偿协议， 现在没有履行的问题，发生这种情况，我想起诉行政诉讼应该怎么办的问题，您听好啊，第一个情况，你要看本次拆迁和征收是否有我刚才所说的那几项， 征地批复、征收公告、补偿方案那几项，是否有这几项，那么这几项可以通过信息公开去调查。 那么简而言之，我们首先做的第一步是需要通过调查啊，再去回顾一下这里面是否有省级的批复和市县级人民政府的征收通告，目的是什么呢？你现在没有看到先生，不代表他没有知道吗？ 很多时候我们没有看到，不代表没有，因为你没有去查，或者呢，他们贴这个通告当天晚上就撕了，我们见到过这样的情况，他拍照撕了，但是我们自己可以查出来。 如果经过我们调查，本次简而言之存在征收项目的话，那么根据法律的规定，征收项目实施主体是当地的市 区县级人民政府，也就是只有行政机关有权利和有责任来实施这次拆迁的行为，那么我们又查到你有拆迁的行为，所以等同于这个责任应该由当地的行政机关来承担， 那么这个时候我们可以要求地方行政机关履行安置补偿的职责和义务。 那么第二个方向，如果我们调查完毕以后啊，你会发现确实没有征收项目， 没有征地皮肤，没有征收工啊，也没有补偿方案，就是一个露出了他的本来面目，就是一个纯纯的当地的开发商的商业开发行为。那么这种情况应该怎么办呢？你们是集体土地，农村开发商占地开发建商品楼或者往外建设其他的项目，他需要用的土地是什么土地？ 国有，他得是国有，对吧？甚至是国有土地建设地吗？否则为什么现在出来那么多小产权房或者违建呢？因为就是说这些开发商啊， 他通过一种让你签协议的方式，表面上肉眼上把房子拆除，占了这块地了，但是这块土地的法律性质他改变不了，他依然是违法占地，所以如果我们调查有占地项目，按照第一条道道 没有占地项目和征收项目的话呢，要按照第一个第二个方向来意，就是他涉及到一个违法占地啊，那么我可以申请你们当地的国土部门进行违法占地查处。违法占地查处啊，他不是说你们什么反应，那种情况他是一个，他是一个特有的程序，就是 当地的国有部门有违法占地查处的职责，所以我们就通过这种方式，那么倒逼着你们 当地的村委会和开发商去给你解决你的补偿问题。第三个情况是什么呢？就是我们要看你的协议能否直接起诉，比如说协议签订补偿时间是什么？补偿的结果是什么？没有给你旅行 到期违约，这个时候你想直接按照协议起诉行政，行政诉讼不会，你就按照民事诉讼来立案，我说的这三个方向可能会加起来并用。

沈律师，拆迁协议到底和谁签才是有效的呀？对于你刚才问的这个问题呢，网上的说法其实是五花八门的，有说拆迁协议只能跟县级和县级以上政府签的才有效，有的说跟国土部门签的才有效。其实这些说法呢，我认为都不准确， 拆迁或者征收现在是行政行为，二零一一年以后不是开发商进行拆迁的年代了，只有政府和行政机关才能进行拆迁，所以拆迁协议是属于行政协议， 我认为只要是和行政机关签的都是有效的，都比较安全。如果出现了纠纷呢，后续走司法程序解决的风险呢？也是很小， 比如说街道办事处、房屋征收部门、住建部门等等都是可以的。简单的说呢，就必须是行政机关，千万不要和什么社区啊，村 委会员、开发商等不是行政机关单位呢签拆迁协议，因为这些部门如果后续违约了，你想维权的隐患和风险都很大。比如说村委会拆迁完了被撤销了，你去告诉谁？ 还有就是社区不能独立承担法律责任，也没有财产，你怎么告开发商呢？现在不能进行拆迁，违法拆迁隐患大，还有可能后续开发商破产了，你即便告赢了也是白搭。

什么是协议搬迁？到底合法吗？拆迁的时候啊，大家是不是经常听拆迁方或者是村委会说咱们这次搬迁啊，是协议搬迁，那么协议搬迁到底是什么呢？到底合不合法呢？今天呢就和大家聊一下。 其实协议搬迁他并不是一个法律上的概念，法律对协议搬迁呢也没有规定，在实际操作当中，大部分指的就是自愿搬迁，就是拆迁方的或是村委会想要拆你的房子，给你一个价格，你觉得合适你就搬，你就签协议， 你要是不同意，你就不签协议，就不搬，拆迁方呢也不会强制你搬，也可以称之为自愿搬迁。但是在拆迁过程当中呢，有一些协议搬迁并不是这样简单， 而是打着协议搬迁的名义进行搬迁，有以下几种情况。第一种情况就是明明有征地批文，或者你的房屋已经划入了拆迁红线 范围，是必须要征收，必须要拆除补偿和安置的。但是拆迁方往往不太愿意要你的房子，也不太想拿这个钱，就说呢是协议搬迁，给你一个不合理的价格，你不同意，那你就不搬，反正呢我也不太想拆。 这种一般是出现在道路工程啊，修高铁呀，或者某些项目的绿化带的工程比较多，法律规定修高速路，高铁线路必须有一定的安全距离，多少米以内是不能有民房的，就必须要拆。但拆迁方为了节省资金，或者是双方针对补偿安置问题久谈不拢，就不拆了， 反正项目占地范围，不耽误我施工干活就行，路我修完了，那路我修完就完事了。至于路两侧的住户，你不扒拉倒就是这样的态度。这种所谓的协议搬迁肯定是不合法的，因为它违反了安全距离的强 强制性规定。对于这种有批文的情况，我们可以要求拆迁方按照拆迁的规定给予补偿和安置。拆迁方不给你补偿安置呢，是不合法的。下期呢，我接着说一下协议搬迁的另外一种情况，就是没有批文情况下进行的协议搬迁。