山东以旧换新对楼市影响

呃，今天咱们要聊的呢，是这个山东刚刚发布的这个住房以旧换新的这个官方的指南，那里面呢，其实给大家提供了三种换房的路径啊，然后也有一些公积金啊，包括一些补贴的新的政策。 那我们今天就来给大家好好的聊一聊，这个卖旧买新啊，收旧换购啊，包括这个拆旧换新啊，这三种新模式到底都有哪些亮点？ 包括这些补贴啊，公积金啊和贷款，到底是怎么帮大家来减轻这个负担的？包括这个所谓的一站式服务啊，和这个网签备案到底给大家带来了哪些便利？是 对，这个也是最近大家非常非常关注的一个话题啊，那我们就直接开始今天的内容吧。咱们先来说说这个卖旧换新啊，这个是大家最关心的，首先第一个问题啊，这个模式到底有哪些独特的优势？然后适合哪一类的换房人？嗯，其实这个卖旧换新啊，它就是 呃房产中介和开发商一起联手，然后帮你卖你原来的房子，同时呢你可以去选购他们的新房，他是有一个三方的协议啊，他有一个最大的亮点，就是说如果你的房子在约定的时间里面没有卖出去啊，他们会兜底收购， 或者说把你的这个意向金退还给你，就你是没有任何风险的，听起来确实很省心的，对，尤其适合那种想改善住房条件，但又担心我这个旧房卖不掉的家庭， 对他是一个很有保障，而且很高效的一个方式，就解决了很多人换房的最大的难题。嗯，那这个收旧换新呢？跟刚才那个卖旧换新相比啊，他有哪些不一样的地方，然后适合哪些人去考虑呢？嗯，这个收旧换新呢，他其实是 呃有政府或者说开发商或者说一些专业的机构来收购你的二手房，然后你的这个旧房的钱可以直接用来抵你买新房的钱，或者说用来还你的贷款， 对，他是一个比较灵活的方式。哦，那就是说换房的人压力会小很多。没错没错没错，对，是呃，比如说是政府收的话，他可能就是作为保障房或者人才公寓，然后如果是企业收的话，就是他可以帮你直接资金流转，就减轻你的负担。 那他比较适合那种想快速的换房，或者说想要呃有一个简化流程的这样的家庭。嗯，对，而且他对这个市场的存量房的消化也是有好处的， 促进这个住房的保障体系的完善。这个拆旧换新呢，它具体是怎么操作的？然后有哪些独特的优势呢？这个拆旧换新呢，它其实就是对一些老旧小区或者说一些微旧的住房啊，进行一个原地的拆除重建。 然后他的这个新的政策里面呢，还特别提到了，就是说他会增加一些公共的配套，比如说电梯啊，比如说一些活动的空间呢等等的这些。呃，甚至他说这个新增加的面积都不计入容积率。 哦，就他其实是一个非常大的一个利好，听起来对居民来说是一个非常大的好事。对，没错没错，就是他这个模式呢，就是特别适合那种 呃房龄比较老，然后配套比较差，生活环境急需提升的这样的一些小区，而且他这个政策是说，呃，会尊重居民的意愿啊，一项目一策，就是他是一个非常量身定制的这样的一个政策， 那他的整个的宜居的水平就会大大提高，对城市的面貌也会有一个脱胎换骨的这样的一个变化。好，咱们来聊第二部分啊，就是说这个政策的优惠福利。对，那山东这次在这个以旧换新当中，到底给大家准备了哪些真金白银的这种减负的措施呢？呃，山东的这次的新政里面呢，就是说， 呃，各个地方可以根据自己的情况给这个卖旧买新的家庭发放补贴， 那比如说像济南就是最高可以给你补十万块钱，然后其他的一些城市，像枣庄啊、东营啊等等的八个城市也都出台了具体的这种支持的办法。哦，这力度确实不小啊。对，而且还有就是说鼓励企业， 呃，给你让更多的力，然后中介的服务费也可以适当的下调。还有就是说这个房票啊安置的这种模式也更灵活了，可以跨区用，可以拆分组合啊，包括这个，呃，六十岁以上的老人，如果要是改造自己的老房子的话，还可以享受单件产品百分之三十的补贴， 就是真的是换房的门槛明显的降低了。哎，那这个公积金政策这次有什么特别让人惊喜的调整吗？嗯，最大的变化就是说，呃，以旧换新的这个家庭，如果说你再买新房用公积金贷款的话，你的这个贷款次数可以少算一次 啊哈，那这个就对于很多人来说就又可以享受首套房的这种低利率了。哎，这个真的是减轻了不少负担啊。对，而且还有就是说，呃，公积金的这个贷押过户也全面的推行了，就说你不用再去筹钱，把你的老贷款还掉，然后你的这个公积金的贷款额度，再买现房的时候还可以再涨百分之十。 再有就是说这个流程也极大的简化了，就是基本都可以当天出结果，嗯，对，就真的是让你换房变得更轻松了。嗯，那除了这个补贴和公积金之外，其实大家还特别关心就是说这个金融贷款这块有什么新的动作。这个 这次的政策就是说银行可以专门为这种以旧换新的换房人设计一些贷款的产品， 然后，呃，降低你的这个首付的压力啊，包括也可以给你下调你的这个存量房贷的利率。 再有就是说企业如果要是收了很多这种二手房，他也可以申请这种更灵活的贷款哦，这样的话换房的门槛就低了不少。没错没错，然后再加上这个个人所得税的这个退税的政策也延续了，就是说你卖了老房子在一年之内再买新房， 你的这个个人所得税是可以退的。再有就是说这个契税也有减免，就是首套房的话，一百四十平以下的按百分之一点五收。嗯，对，就是整个的这个 交易的成本也降低了。嗯，那换房自然就更轻松了。哎，我们现在要聊的就是这个交易流程的优化嘛。对，就是这个所谓的一站式服务啊，网签备案啊，这些东西到底带来了哪些便利？那？在这个二手房的评估这个环节，山东到底做了哪些改进，然后有哪些实际的效果？ 山东这次就是专门出台了这个二手房的评估的细则，然后统一了标准和流程， 还推了这个所谓的双盲评估，多机构轮换，就不再是一家说了算了，就大家可以互相监督，整个的这个评估的过程就会更公开，更透明，也更公正，所以说大家不用担心被个别机构操控价格了，没错，然后就是这种多元的评估的方式，就可以 防止这种暗箱操作，也保障了这个买卖双方的权益，让这个以旧换新更公平，也更有底气去换。然后这次山东在这个以旧换新的这个登记和交易的流程上面，到底有哪些新的便民的举动？就是现在很多城市都可以在一个服务大厅里面把这个旧房的评估， 新房的认购、贷款、缴税、过户，所有的事情都办完，然后材料也共享了，就不用你一趟一趟的跑，听起来比以前省心太多了，没错没错，然后还有就是说 企业买了这个二手房之后，可以办一个预告登记，就锁定这个房源，对买卖双方都安全，再加上这个代压过户的这个推行， 整个的这个换房的流程就大大提速了，就最快可能二十多天就可以全部搞定。对，就是让大家可以住的更安心，更放心。哎，那这个网签备案这一块，山东这次有什么特别的优化吗？现在就是说可以先签新房的合同，然后等你旧房过户了之后再去备案， 就这个顺序就很灵活嘛，就缓解了很多人换房的这个资金的压力，也让大家能够更顺利的去享受到这个退税啊，补贴啊这些政策。哦，这样的话就确实把流程做的更贴心了嘛，没错没错，然后所有的这些网签啊，资金监管啊，都是全程线上办， 资金也是专户管理，就是按节点打给你嘛，就是既保证了安全，也让呃，像青岛啊，还有泰安啊这些地方以旧换新的效率大大提升了， 市场的秩序也变得更好了。聊到这，其实我们可以看出来，就是山东的这个住房以旧换新的这个新政，从这个交易流程的简化到这个真金白银的补贴，确实是给这个换房的人减轻了很多负担。那这些政策能不能够真正的去激活房地产市场，可能还需要时间和市场的检验。嗯， 今天的内容咱们就到这里了，然后感谢大家的收听，咱们下期再见！拜拜。

山东推出了住房以旧换新的政策，他是根据中央经济工作报告然后做出的这个政策。 当然中央工作经济报告然后整体释放出来的信号，他其实是稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 啊，主要强调一个稳字，然后这对房地产而言其实也是这样。对于山东的这个以旧换新政策，其实有很多人都已经进行了解毒。但是好多房东可能看到这个政策之后，我就感觉自己的这个二手房呢，可能就是说可能能能卖，多卖点钱，或者说，哎，这个能卖出去了，实实际情况是这样吗？ 那么接下来让我就给大家去详细的去分析一下这个政策将来他是怎么去落地的。呃，首先强调我们不唱衰房地产，然后呢只是客观的去分析，这个以旧换新其实是有三种换新的模式， 第一种叫卖旧换新，第二种叫收旧换新，第三种是拆旧换新。那么这个卖旧换新的模式呢？它上面写的支持房地产经济机构开展卖旧换新业务，在约定时间内成功出售旧房的，按约定流程购买新房。 这里房地产经济机构像这种大型的贝壳啊，二十一世纪啊，这种经济机构， 呃，然后会开展这种卖旧换新业务。呃，但是他不是说就说直接他买你的房子，他无非就是比如说后期可能会出现一个，就比如说你的二手房，你从我们这卖，卖完之后，然后你再通过我们买新房，这样的话，你的我们这个中介费的话，可能会有相应的这个优惠， 他是这样一个模式。呃，然后下面还有一个就是未出售的，由机构开展兜底收购和退还意向金，由机构开展兜底收购，这个兜底收购呢？首先这个兜底，这个底在哪？ 多少是底？这肯定是会有一个第三方的一个评估机构来去评估。那你目前住建局，我们买卖二手房就都知道，你比如说这个房子可能一百万，但实际评估的时候可能也就是九十万或者八十万，所以说它是低于这个，我们现在这个就是卖出的这个价格的啊。我觉得从第一条来讲，你卖旧换新， 他不是说就是卖一百万的房子，然后找到他这他就可以一百零五万，一百一十万，然后他给你兜底收购，其实不是这样的。还有一个情况就是 除了房地产经济机构，然后呢就是房地产开发商他可能会有这种以旧换新的业务，其实这个业务早在几年前在别的城市基本就有个别项目也做过。他的模式呢就是把你手里的房子 抵给工程方，通过工程方再往外卖。然后你比如说你这个房子现在是一百万，已经是你们小区里目前来说是最低的这个价格了，但是仍然卖不出去。但是的话如果说你降五万十万可能他还卖不去，但是的话你这个你已经跌到你的极限了，所以说你不想降了。但是呢你可以比如说 你想把这套卖了之后，你还想买新房，那你可以卖给那个新房的那边的这个工程房，工程房他也不可能按照一百万去收你，他可能比如说通过第三方机构评估评估九十或者或者说九十五，这样呢，他会收回去，收回去之后，然后他自己再往下降啊，然后他降到八十五，他再往外卖， 因为工程房他是可以降的，原来工程房从这个售楼处抵的新房子，他再往外卖的话，他也是亏十万到二十万。但是这里有个问题，就是说他也不是说所有的房子他都收 啊，你正常，咱说白了，你现在能卖的房子，你正常能往外卖的，他现在就是也可以给你收，你这个价格上其实是差不多的，但如果说你现在正常你就卖不出去的，你想卖给他，那你他肯定也是以比较低的价格你抵给他， 或者说会有一个协议啊，你可以先递给我，新房那里你也可以先交定金，然后呢，我这边可以卖着看，如果我卖的出去， 那 ok， 然后你新房这边正常把这个钱再打给新房那边，你该往前往前，如果卖不出去，那你的新房这边交的定金 正常收入再退给你。后期可能会有这种模式，而不是这个像大家想象的那样卖旧换新，然后呢， 有一些机构，然后能兜底你的房子卖不去了，然后他可以兜底去收购，然后你就能多卖钱啊。我就实际情况后期他不是这样的。二条收旧换新模式，这边提出了有政府主导、房企主导和其他主体主导，就三种这个路径进行去收旧。 那么政府主导政府收旧房子其实是一直在做，他收过来之后无非就是把他当成人才公寓、经济适用房或者是廉租房啊，这个是一直在执行的，但是他收旧的力度，这个 不是说全面的去去收购，所以这个大家不要这个去误解。目前政府手里其实已经是有很多这些，这个人才公寓啊、经济适用房啊、廉租房啊，他现在手里已经有很多了。然后去年你像济南那边，济南市政府手里面有很多这个，那些房子也往外出售了 啊，就在龙奥附近那边，就是有几个项目啊，就是原来政府收过来的房子啊，现在就是也可能也是用不着，然后就也往外这个出售。还有一个就是人才公寓，包括廉租房，就是前两年 比如说济南那边就是开发商如果说新新拿地，政府呢？对于这个地的这个要求里面，他就会要求开发商拿出一栋楼，然后单独建人才公寓，或者说经济适用房， 建好之后直接交给政府，由政府来统一的去调配啊，这是新房而不是二手房，所以说早在几年前政府已经在在做，所以说如果说你咱们想着让政府去收旧，然后再去做，我觉得他的这个量会非常小。 第二个房企主导，目前来说还没有说真正意义的这种房企去来收二手房，收完之后再卖或者说在租，目前来说还真没有，但然后期不排除有可能会呃新成立，然后有国央企背景的这么一个公司进行来收购二手房，然后收完之后 重新再装修，装修啊，再往外卖，或者说直接委托第三方然后进行租赁啊。 第三个呢，就其他主体，其他主体就目前市面上就是已经有在做的这种小公司，你像咱们菏泽这边不有吗？如果说你的房子实在卖不出去， 然后就有这种小公司，他给你一个比较低的价格，如果你同意， ok， 签一个协议，他给你装修一下，花个两万块钱左右。呃，然后签订个协议，然后呢？比如说一个月，两个月啊，两个月之内如果说能卖出去，然后就收多少钱，卖不出去就送给你了。比如说这个事情呢，其实目前来说有小公司在做，当然这三个主体 收购也是会有一个第三方评估啊，他虽然说可以收购，但是以多少钱去收，还是有牵扯到第三方评估这个价格的问题。第三条就拆旧换新，这一条主要说的就是城区的这种老破小啊，这个 在市中心，然后位置非常好，但是房子房龄非常老，整个所有的配套设施就非常老旧。如果说这个小区所有的居民，然后都同意一块，大家去集资重新把这个房子拆掉，然后重新再建，这是可以的，但是实施难度肯定会非常大。你像现在 这个老小区加装一个电梯都非常难啊，更何况说要把整个小区拆了，然后重新去建了。当然这里面它有一个比较好的，就是允许补齐公共配套设施，新增建筑量，不计容积率。 这个意思呢？并不是说我们原来这个老小区里面，比如说是一百套房子，我们自己可以建两百套，然后另外的一百套可以往外卖，不是这个意思。 然后他说的是公共配套设施，有原来这小区比较老，里面什么配套设施都没有了，或者老旧了，你可以多建一些这个好的这种配套，这种公共配套，他不给你计入容积率啊，这是一个比较好的一个政策。下面的话就是 针对于上面三个收旧换新的模式，所以说他又又出了一些这个具体的政策 啊。首先鼓励换新在售，支持发展租赁住房。这就刚才说的，不管是政府也好，或者是房产或者说第三方，然后他们去收这种房子，收完之后呢，你可以进行微改造 功能升级，然后之后，然后再往外卖，也可以或者说你把它收过来的房子，然后你可以往对外出租 啊，就是这个意思，或者说这个鼓励企业，然后探索收储加托管的运营模式啊，你比如说就是如果说后期专门成立一个国央企背景的这么一个公司，他专门去收这种二手房，但是的话他没有运营经验，他可以委托第三方专业机构 去往外租赁。那这个第三方机构呢？目前来说你比较大的还是这种二手房经纪公司啊，因为他们有这种门店的这种优势啊，获客的优势，所以说往外租啊，他会租的比较快，所以说你最后可能还是得回到这个二手房经济上。再一个呢就是加大以旧换新补贴力度， 这个补贴力度之前其实就有啊，你像咱们菏泽之前也有啊，你比如说从契税上去减免啊，这个我觉得是政府，然后你买新房，然后他会给你一些， 比如说这个其实是减免。当然这个政策是主要针对于以旧换新，你只卖旧，或者说你只换新都不行啊，你只有以旧换新这样的话才可以享受一些，比如说个几万块钱的这种补贴啊，或者契税啊，或者减免啊，或者这样的。但是的话，你看下面写着有一个 就是房企在依法依规前提下给予换换房人优惠，其实这个无非就是售楼处 把这个比如说总经理特批这个名头换成以旧换新这个名头而已，而不会说有真正的去给你做什么优惠啊。当然还有一点，你比如说这个售楼处他有这种以旧换新的政策，你这个房子刚才咱们说了，比如说一百万，这是你能承受的底线 啊，如果低于这一百万，其实你也不想卖给工程方，但是的话，你比如说售楼处他就会给你一个政策，说工程方那边你九十五万卖给他， 然后另外新房上再给你优惠五万，这样的也相当于一百万卖的啊，有可能会出来这样的一些就是组合政策，然后下面这个就是引导中介机构为换房人降低服务费。这个就刚才说的，如果说 你这个旧房子啊，从比如说从贝壳卖，然后新房子也是通过贝壳买的啊，后期有可能会这个中介费会相应的一些优惠政策，我觉得这个可能会有。 再一个呢，就是允许符合条件以旧换新的购房者在购买新房时核减一次公积金贷款次数，比如说原来你用过两次公积金贷款的，你现在还想再买房子，可能就买不了了。但是呢，如果说你是以旧换新啊，他就是可以允许你再用一次， 下面这条呢，就买买新卖旧，不用担心被催网签，可旧房完成转移登记后再办理新房网签。如果说你卖给开发商的工程方，这个不存在说被催， 因为你卖给工程方就相当于直接就卖给他了，如果他收的情况下就直接卖给他了，你就可以直接买新房，这个不存在说被催，除非是你卖给第三方的那种公司。然后呢？他你们签的协议是委托 代卖啊，如果说他没有卖成，那你在新房那边交的定金才可以再退掉，这个就是以旧换新，他重点还是在换新上，而不是卖旧上。 还有个情况就是你比如说不管是第三方经济机构也好，或者说是工程方，呃，然后去收这种这个大批量的二手房也好，他最终还是会留下这种这个二手房市场，他们收过来之后，他们还是依然要卖 啊，并且的话他们收过来之后再卖，这个价格会更低。那么对于就是不是以旧换新的，他只是单纯的要卖房的这些房东们， 那肯定对他们来说是一个冲击。所以说我觉得如果说你不是以旧换新，那你只是说想单纯的把这个房子卖掉，你你更不用去等啊，就不要去等，因为等到他们那些这个那些大型的那些机构收过来之后再往外卖的时候，那对你现在价格更是一种冲击，你可能还不如现在卖的价格高。 那么如果说你是以旧换新，那你现在，比如说你这个房子一百万，哎，然后你虽然挂出来了，你卖不去， 然后呢？你现在比如说降格降到九十万你能卖掉，然后你觉得你不想卖，然后你你想等一等，你想等这个政策具体落地之后，然后呢去卖给这些单位，但是单位收的时候，他也不会给你按一百万收，可能就是九十万或者低于九十万这么一个价格 啊。我觉得这个政策他可能就是会释放一批那种比较难卖的那种二手房啊，当然你也这个能接受特别低的价格，最起码的不管多少钱，我能出手就行啊。最后再给大家说一点，不管是谁收你的房子，他都会通过第三方评估公司以目前的市场价格进行去收购。 呃，政府如果收的话，他无非是做保障房，但是目前来看政府收的量非常小，因为他之前早就储备了很多新房，如果你的房子没有利润，这些企业和单位是不可能收你的房子的， 他不可能把砸在你手里的东西，然后再砸到自己企业手里。这个政策最好的无非就两个点，一个是开发商通过工程方去收购那些非常难卖的二手房。 第二点就是对于以旧换新的购房者进行契税或者说其他相应的购房补贴，仅此而已，换好歹早一换。

山东住房以旧换新政策详细解读，这个政策堪称咱们换房人的政策红包。今天我用五分钟给大家猜透核心的福利。首先说政策核心， 这一次啊，不是小打小闹的补贴，而是从旧房怎么卖，换房怎么省，流程怎么快、资金怎么保，全链条发力，打通新房和二手房市场。 不管你是想卖掉老破小旧房子，换新房、换改善房，还是手里有闲置房想盘活，都能找到适配的方式。各位山东老乡，有买房卖房需求的朋友们，大家好，我是千家房产创始人李丽。 最近省十部门联合出台的住房以旧换新政策，济南也明确最高给十万补贴。临沂等八市也已经出台了补贴政策。 先看旧房处置，多了新出路。以前旧房难卖卖不上价，现在政策鼓励微改造加功能升级，简单翻新或精装后再出售，房子价值能提升，流通更快。 这两年我们千之家二手房装修代卖模式就是这个逻辑，我们解决了卖方卖房子难、卖不上价的难题， 也得到了市场的一致好评和认可。那我们这个模式呢，也现在得到了政策的加持，所以你想尽快卖房子，可以找我们千之家做装修代卖。 那不想卖呢？也能改成租赁房，有专业机构收储加托管，稳稳的收租金。更关键的是，有三种换房模式可以选，第一，卖旧换新，有中介和房企都抵，没卖掉就退意向金。 第二，收旧换新，可以让国企或房企收购旧房，房款直接抵新房的尾款。第三，拆旧换新，针对老房子原拆原建还能补配套， 再算换房成本省了多少钱？真金白银的补贴来了，济南已明确最高给十万补贴，临沂等八个城市也已出台了补贴政策，那各市按实际情况发放， 卖旧买新，直接领钱，房企还会给换房人专属的优惠。那咱们千之家呢，也会响应政策，给大家降低服务费用，那算下来，补贴加优惠，能省一大笔的开支。重点说金融支持的硬福利。 以前换房要先凑钱还房贷，过桥资金成本高，压力大。那现在公积金都可以代压过户，直接解决，不用提前还贷了。买家的新贷款能直接还卖家的旧贷款，省了过桥费，还能缩短周期。 济南现在最快一周就能给半截，那公积金贷款呢？次数还能核减一次，换房贷款更方便。银行还推出了专项金融产品。你像企业，以前收房的， 没法做贷款，那现在有团体的购房贷款利率更划算。最后看交易流程有多省心。以前换房要跑评估 贷款，签约过户多个部门，现在各市都推一站式服务。现在网签备案也优化了，先签新房合同，旧房过户后再办新房备案， 不用怕两头耽误那交易资金。还有封闭监管，专款专用，买卖双方都放心。作为土生土长的山东房产人，千之家已经对接了全省的主流房企、银行和政府服务窗口， 能给大家提供从旧房评估、挂售兜底，到新房选房、贷款、办理补贴申领全流程服务。现在政策红利期，早行动，早拿优惠。 如果你想知道自己的房子能领多少补贴，适合哪种换房模式，或者想预约免费旧房评估， 可以找我们千之家，千之家在山东省十一个区县会帮大家把政策福利吃透用足，让换房既省心又省钱，咱们一起抓住这次改善住房的好机会！

今天山东楼市放大招了十五条以旧换新政策，不管你是想卖旧房换新房，还是想买改善房，还是有旧房子卖不出去，今天我用大白话把政策给解读出来，看完这条视频你就全明白了， 三种换房方式任意选。第一，卖旧换新，中介帮咱卖，如果卖不动怎么办？中介要么给兜底，要么退还我们的意向金， 咱们没有任何风险。第二，收旧换新，政府房企会直接收我们的房子房款能抵我们的首付和新房的房款，不用等我们全款了。第三，老房拆迁，老旧房能原拆，原建了 加电梯，不配套，不算违建。还有以下实实在在的福利，第一，卖旧买新有补贴，各城市我们都有政策，都可以有钱拿，我们能省一笔是一笔。第二， 房企要给优惠，中介要降服务费，叠加个税退税，省钱不止一点点。 第三，二手房能代押过户，我们不用提前还贷款了，公积金贷款次数还能减一次。第四，先签新房合同，再办网签交易，资金封闭，监管安全，不用踩坑。 手里有旧房，想换新房不知道自己能领多少补贴，也不知道怎么办，最省事可以评论区留言，城市加上卖房或者想买房，我们可以给您算明白，我们前的家在山东省，是一个区县，也有门店，也可以咨询我们门店的经纪人。

山东的老乡们福利来了！昨天省住建局发布的以旧换新行政是不是看蒙了？这次跟之前的有什么不一样？今天一个视频给你们讲明白，这次啊，不光是对老政策的修修补补，而是直接重构了换房流程， 从怕换到敢换，里面有五个和以前不一样的硬变化，这些是关键，认真听，记得点赞收藏，说不定就用上了！ 第一，卖旧添兜底险。新政直接推出三方协议加兜底收购的模式，卖旧换新，跟中介或开发商签个保底协议，约定时间内旧房顺利卖掉，咱就买新房， 万一没卖掉，要么他们收购，要么退回你的意向金。这相当于是给换房上了保险，把最大的风险从个人转移到了机构。二、拆旧换新开绿灯。以前老小区啊，想原地升级，要么等棚改政策砸中， 要么自己改造，还得卡容积率红线，加个电梯都可能违规啊！这次行政首先明确拆旧换新的操作空间， 老房自主更新原拆原件时，新增的电梯、公共走廊等面积不计入容积率，哪怕楼间距日照达不到限行标准，只要用技术手段保证不比现在差就行，成本和审批难度直接降一半。第三个，公积金送网卖旧房时，可以直接代押过户，不用自己筹钱结清贷款。 而且只要你符合条件再买新房，申请公积金贷款时，可以核减掉一次贷款记录，这相当于提升了你的贷款额度和机会啊！第四啊，网签流程逆序啊！先锁定新房，再卖旧房。以前换房必须按照卖旧房过户拿钱签新房的顺序走 青岛之前的流程，还要求先拿新房草签文本，再办旧房，过户周期至少两个月。新政呢，彻底打破了顺序限制。你可以先和房企签正式新房买卖合同，不用等旧房卖掉，等旧房完成过户后，再办新的网签备案。 这意味着，能提前锁定心仪的楼层和户型，不用怕卖旧房。这几个月里啊，新房被别人买走了，换房周期啊，至少缩减一半。最后一个评估有了硬标准，告别一年价的乱象。这次新政要求啊，各市制定统一的评估细致， 强制推广，双盲评估，多机构评估，比如找三家机构啊，独立评估，取中间值。过程呢，公开可追溯。这相当于给评估装了监控，换房着不用再吃信息差的亏啊。 山东这套组合拳，从模式、资金、成本到流程，几乎是打通了换房的所有的毒点。对于想改善住房的家庭来说，以前想换不敢换的顾虑被逐个打消。以旧换新啊，终于是从口号变成了可落地的选择。

山东十部门联合推出住房以旧换新政策，明确了卖旧换新、收旧换新、拆旧换新三种换新模式。政策鼓励各式发放以旧换新补贴，并支持房企让利、中介降费。公积金政策同步优化，开展二手房住房公积金贷款代押过户业务， 符合条件的换房者可再次申请公积金核检贷款次数。此外，政策鼓励商业银行向购买存量房用于长期租赁、运营的企业发放团体购房贷款。据悉，枣庄、东营等巴士出台以旧换新补贴支持政策，济南对住房以旧换新的给予最高十万元补贴。

我们山东省房子以旧换新的方案呢，刚刚发布，双十二这一天呢，发布了新的方案，新的方案呢，看起来都不是特别新，是吧？ 这三个方案老高区分了一下，第一个呢叫卖旧买新，第二个呢收旧换新，第三个呢是拆旧换新。简单跟大家说一说这三个方案，大家可以对比一下，看看有没有适合自己的。第一个，卖旧买新的， 还是用原来的方案，房东加上中介，加上房企，约定一下这个房子多长时间能卖掉，卖了以后的房子就用来交新房的房款，卖不动的，这个三方协议就无效了，房子呢也换不成功了。当然了，这里说了一个事啊，就可以有一个兜底， 如果是这个房子卖不掉，那么要么中介，要么房企可以考虑兜底，所以这个事执行起来呢，难度依然很大，中介和房企很难去兜底， 包括中介的话，他根本就没有能力去兜底，所以这个执行起来难度非常大，如果能正常卖掉的话，那你就不用通过三方协议了，拿着房款去开发商买房就行了，对吧？也不用那么费劲，所以这个实操难度比较大。 第二个呢就是以旧换新，以旧换新就是把你的旧房子直接被房企收走，然后呢他直接给你个新的，这个如果操作起来相对难度更小。但是呢，这里边涉及到一个问题， 谁来收的问题，现在给出了方案，就是要指定本地的国企来收，但是这个方案呢，能不能具体落地，还要看本地的国企有没有能干的，或者说是本地是不是想把这个事做起来， 如果做起来的话，就可以指定本地的国企去接受这些老房子。第三个，拆旧换新，拆旧换新就是之前的自主更新，自主更新这里边最难的就是你得自己去筹钱， 自己要筹一大部分，然后加上补贴，就是原纸原件自主更新。现在看呢，成功案例并不多哈，青岛目前还没有成功案例，一共就这么三个方案，大家可以看看哪一条，哪一个方案更适合自己，或者说你觉得哪个更可行，可以在评论区我们一块来聊聊。 公积金政策呢，有两个小利好，符合以旧换新政策的购房者，再次申请公积金贷款，购买新房时 减一次贷款次数，以前公积金贷款只能用两次，现在相当于加了一次。这里要注意，必须要符合条件，以前的房子如果有公积金贷款，也可以代押过户。刚出的政策，你觉得会对楼市有影响吗？评论区一起聊聊。

这下这点好起来了啊，山东大乡文楼市区块村第一条了啊，楼市以后这里能稳住吗？先来看看都出了什么政策， 我认为还是非常的好，我们老百姓的已经给大家整理出来了啊，挑几个重要的说一说。第一，鼓励你卖旧换新，旧房你可以先挂出来，卖，新房你可以先定上，如果说一段时间旧房子卖不了，要么放弃都一起收你的旧房，要么把新房的钱给你退掉，这点还是挺人性化的啊。 第二点，政府主导，国企牵头，按照市场化原则去修，收购二手房，售后，去做保障房，长租房，甚至说是人才公寓。接下来就比较厉害了啊，老房子原拆原建，自主更新，这么一来，老客户的春天可能真的要来了啊。 第四，降低换房成本，卖了旧房换新房的给你购房补贴。这里面还有这一个最绝的，他竟然鼓励引导中介公司去给换房的人群交你一些服务费，这点确实很好。 第五条，更金之前这块次数上下是两次，用完就不能再用了啊，新政策以旧换新，你去买新房子的，可以继续再使用一次更金贷款， 这还是人性化呀！其他的政策还有很多，这里就不说了啊，有金融政策的支持，还有交易流程加大化，重点还提到了新楼盘的资金监管，这就是防止烂尾楼的等等很多政策啊。 加上前两天的高层会议已经明确定，调房地产以后就是要问楼市，去库存，问房间，我觉得明年市场一定会是多样化的，大概率还会再降息，降首付、 房贷贴息等等都会实现，没买房子的你们战力这次真硬麻了哈，想置换房子的也好起来了啊，让子弹先飞一会吧啊，我们静观其变吧！大家觉得楼市会稳住吗？评论区里可以聊聊哈。

家人们，山东楼市啊，这次真的是放大招了，就在昨天，山东正式出台了住房以旧换新指导意见，这可不是小打小闹的补贴政策，而是实打实帮咱们老百姓去解决换房难题的硬核操作。今天啊，咱们就用大白话来唠一唠这件事情。 可能有人刷到新闻啊，只知道能够换房，但是具体怎么操作有什么好处啊，还根本没有搞懂。 第一方面呢，三种模式，换房任选，不用怕，老老房子啊，卖不掉。第一种是卖旧换新，你想去换新房啊，中介跟开发商跟你签三方的协议，帮你去卖这个旧房，约定时间内卖掉了，就直接给你办新房的手续。 如果说卖不掉的话，要么中介兜底收购，要么呢退你新房的溢强金，你不用去赔这个违约金。 第二种是收旧换新，国企或者开发商直接收你的旧房，你先去付新房的首付，旧房的这个钱直接去抵剩下的这个房款，不用啊，自己去垫钱了。 第三种是拆旧换新，老小区能够自主更新，比如说给你加电梯，补配套，甚至原拆原建，新增的这个面积还不算容积率，这对于老破小业主来说，简直就是一个意外之喜。 第二方面，换房成本真的降低了，首先可能有购房补贴，各市会根据这个情况去发钱。其次呢，开发商和中介可能会给到优惠，比如说降低服务费。最关键的是啊，公积金政策松绑了， 二手房的贷款能够去做代押过户，而且以旧换新，再用公积金，还能够核减一次贷款的次数，相当于啊多一次贷款的机会。 第三方面，流程简化不折腾。政府搞一站式的服务评估，贷款、签约、交税、办证都能一次性办理，甚至啊，能够先签新房合同，等到旧房卖掉再去办理网签，不用来回去跑各个部门了。 简单来说啊，以前的换房是先卖后买，中间要等房款，怕违约凑首付。现在呢，有地方和企业帮你兜底，流程快了，风险小了，花钱少了。这就是啊，这是政策最核心的变化点。 很多人会问啊，为什么早不推晚不推，现在要搞以旧换新的？其实答案就藏在咱们身边的现实里， 楼市现在确实需要这样的润滑剂政策了。首先啊，老房子砸手里的人太多了，山东现在有一亿多常住人口，但是呢，近几年一直在小幅度的减少，二零二三年比二零二二年又少了近四十万人。 很多家庭手里有一套老破小，想要去换电梯房，大户型，但是呢，这种旧房挂了半年都卖不出去，要么是房龄老，没有电梯，年轻人看不上。要么呢，是地段比较偏，没有人来接盘。 这些卖不掉的旧房，其实就像堵在楼市里的这艳色湖，如果不去把他们疏通掉，新房其实也卖不动了。 其次呢，楼市的分化太明显了，需要精准去发力。你以为山东楼市都在下跌吗？其实不是的，济南、青岛这些核心城市，好地段的这种改善房依然卖的比较火爆，中海、中建这些房企的明星项目，一个能卖十多个亿。 但是呢，德州、菏泽这些三四线城市啊，还是本土房企占着主导，房子呢，不太好卖去库存的压力依然还是在的， 上半年山东全省商品房库存虽然降低了百分之十二点六，但是依然还有两千五百多万平方米没有卖出去，住宅也有一千三百多万方。以旧换新其实就是帮核心城市去消化改善需求，帮三四线城市去去掉库存，一箭双雕。 最后来看呢，楼市需要稳，而不是炒。二零二四年山东就出台过楼市十九条，今年又搞了二十条新政，核心都是止跌回稳，不是让房价暴涨。现在很多人对于买房没有信心，开发商不敢去拿地， 这个政策其实就是给市场注入确定性，让想换房的人能够换，让开发商的能够卖掉房子，形成一个良性的循环，而不是去靠投机者来炒房。 那这波政策会带来什么影响呢？好的方面其实很直接。第一呢，有改善需求的家庭受益最大，比如说你在县城有一套老房子，想要换济南的新房，以前呢，要先降价，卖旧房还得凑首付，现在开发商帮你去兜底， 不用自己垫钱，换房门槛直接降低。第二方面呢，核心城市的改善型新房啊，会更加的吃香。济南青岛那些地段好，户型大的项目，可能会迎来一波换房客户，销量会往上走，就像之前中海的天空之境，迎风九喜城那样，卖的可能会更加火了。 第三方面呢，老小区的这个价值啊，可能会提升，尤其是能够去拆旧换新的老小区，加了电梯，补了配套，住的更加的舒服了，就算是不去换房，自己继续住也很划算。 但是啊，坏的方面也不能忽视。第一呢，偏远地区的老破小可能会更加难卖，政策帮的是能够流通的这种旧房，如果你的房子在乡镇或者房龄超二十年，又没有学区，又没有配套，就算有兜底来去收购，价格也可能会压的非常的低，相当于是贱卖了。 第二方面呢，市场分化会更加的严重，核心城市啊，越来越好，三四线城市会越来越难，就像淄博、临沂这些地方，刚需盘多，改善的需求比较弱，就算有政策也很难吸引大量的这种换房客户，楼市其实还是会慢慢去筑底。 第三方面，要警惕兜底收购的猫腻。如果说中介和评估机构联手来去压价，你的旧房明明值五十万，却只给你平到四十万，你换房其实还是亏的。 这就需要啊，地方政府监管跟上，不能够让政策变了味道。我的真实观点呢，这不是旧事，而是在给普通人搭一个梯子。 第一呢，这个政策的核心不是去旧开发商，而是要激活流通性。以前楼市的问题啊，是新房卖不掉，旧房没人要， 形成了一种死循环。现在呢，以旧换新就是把这个循环打通，让旧房能够变现，新房能够去持续的一个卖掉。本质啊，是给有真实需求的人搭一个梯子， 而不是给投机者去开后门。别觉得政策来了就能够炒房，核心其实还是房子是用来住的，没有需求的人，你再怎么政策也不会让你买房的。 第二方面呢，以旧换新，那旧不了所有的城市，只会让分化更明显。济南、青岛这些有人口流入，有产业支撑的城市，换房的需求本来就比较多，政策会让他们更快的这个回暖。 但是那些人口持续流出，产业薄落的三四线城市啊，就算有政策也很难改变房子太多人太少的现实。所以别觉得山东房价都能涨，城市和城市之间的差距会越来越大，这是趋势，谁也拦不住。 第三呢，普通人啊，别被这个利好冲昏头脑了，关键还是要看执行的细节，政策说的再好，执行不到位其实也是白搭的。比如说补贴能不能真正拿到手，评估的价格到底公不公正， 兜底收购会不会嘴上说说？这些其实都是咱们要去盯着的点那见过太多政策听起来很美，但是实际操作中却层层加码，处处设限的，最后老百姓啊，没有得到好处，反而被套路了。 所以后续大家要一直跟踪一下各地的资金情况，比如说哪个市的补贴最多，哪个开发商的这个兜底政策最实在。那有消息也欢迎大家在评论区第一时间来分享。 最后呢，老婆小的这个最后机会还是来了，但不是所有老婆小都有机会能够受益的，老婆小要么是在核心城市核心地段，要么有学区地铁这些硬配套，要么是能够参与到拆旧换新。而那些偏远没有配套没人要的老婆小，就算是有政策，其实也只能是少亏一点而已， 想要靠政策涨价根本不太现实。所以手上如果有老婆小的人，一定要抱有不切实际的这种幻想。 当然还想说一下，楼市早就不是闭着眼睛买房就赚钱的时代了，政策再利好也只是帮你解决换房难的问题， 而不是让你去靠这个房子来发财，对于有真实改善需求的人来说呢，是一个好机会，但是呢，对于还想去投机的来说，还是别 别去白费力气了，未来的楼市啊，拼的不是有没有房子，而是你的房子有没有人去要，这才是最真实的现实。本期到这，想了解更多房地产信息，直接关注主播，咱们下期再见，谢谢大家！

中央经济工作会议明确指出，要着力稳定房地产市场，也就是稳楼市。在会议结束后的第一天，经济大省、经济长省山东马上跟进，及时出台了地方政策关于住房以旧换新的指导意见，可谓是行动迅速。 那么，山东以旧换新的政策都有哪些亮点呢？老王认为主要有以下三大亮点，一是在收储环节，财政要出钱。 意见指出，由政府主导的，可结合国有企业主责主业，指定本地国有企业作为售后主体，通过财政注资、银行低息贷款、自由资金等方式，属属辖内的普通商品住房，用做保障型租赁住房、常租房、人才公寓再次销售等等。 二是在换房环节，财政也要出钱给补贴。意见明确，鼓励各市根据本地市实际情况，对出售自由住房并购买新房的群众发放以旧换新补贴，激活群众多样化的改善型住房需求。 三是完善金融服务，推出金融支持产品。一键强调引导和鼓励银行等金融机构为各类主体收购旧房、开发专项金融产品和服务，为住房以旧换新提供全方位金融支持。 特别是对于企业购买存量闲置房屋，用做宿舍型保障性租赁住房。住房租赁企业购买闲置房屋，用做保障性或者商业性租赁住房长期持有运营的， 鼓励商业银行在风险可供、商业可持续、严格不新增地方隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。所以， 从以上亮点我们可以看出，山东的政策很实际，也就是地方能出钱，金融能支持，购房能补贴，为那么一句话，也就是有资金支持，那么山东的政策能够起到实际的效果吗？我们拭目以待。

重磅消息终于来了，大山东又送福利了！手上有卖不掉老房子的业主们估计这次都要笑醒了， 新的二手房的以旧换新政策来了，都听说了吧，也终于瞒不住了，咱山东呢，现在推出了以旧换新的政策，提供了三种换新的模式。首先呢，山东这一次以旧换新的意思呢，就是帮你买旧房，让你去买新房，中介、开发商、房东是签三方协议，约定的时间内给你去买掉旧房子，买新房。 举个例子说哈，比如你想置换，但是呢，你现在需要把手里二手房卖掉，再去买新房，那这样的话，你就不用等了，你可以现在把新房卖下来，假如说签了三个月的时间，这二手房没有卖掉，要么就是中介回收帮你兜底二手房，要么就是售楼处给你退回你买新房的定金，也不用赔钱哈，也没有违约金， 进可攻退可守。第二种形式就是直接把你的二手房给你收，你再去买新房，开发商呢会按照市场的价格去给你回收你家的二手房。这样呢，你也不用操心卖房了，这个钱呢，是直接抵扣你的房产的。比如说你看中的房子是一百万的哈， 旧房子评估的价值是五十万，那么你只需要再交五十万的房款就可以了哈。第三种呢，老破小这次也终于有归属了，针对一些老破小，是可以拆了原址重建的，如果说我们整栋楼的居民都同意了，那可以原址重建。现在地方国企允许适当加装电梯， 包括新增的市政基础设施、公共服务设施，都是不计入庸计虑的，相当于免费为我们升级了这个居住环境哈。总而言之，就是为了盘活市场，让我们老百姓住上好房子。要知道向上置换任何周期内都是正确的选择的。你觉得这个政策怎么样呢？咱评论区聊一聊。

最近山东出台了住房以旧换新的这样的一个新政，这个事情在网上也引起了很多人的关注，有很多朋友私信我们说，想让我们聊一聊这个政策到底有哪些比较新鲜的东西。没错，这个确实是一个比较大的动作，而且这个动作也是在中央经济工作会议之后，稳楼市去库存， 山东是第一个出手的。所以我们今天就来聊一聊这个政策到底有哪些亮点剖析。我觉得这个是大家最关心的，山东的以旧换新到底新在什么地方？ 首先第一块就是换新的模式，咱们有哪些新的玩法？这些新的玩法到底解决了什么问题？这次山东的新政，它是设计了三种以旧换新的模式， 这个叫什么？卖旧换新，收旧换新，还有一个拆旧换新，它其实是各有各的侧重，比如说卖旧换新，它是有一个帮卖和兜底收购的这样的一个组合就给你解决了你旧房卖不掉的后顾之忧，那兜底收购确实是挺吸引人的。收旧换新说政府或者企业来收购你的二手房，也会 把存量的住房转化成保障性住房或者是常租房，这是收旧换新，拆旧换新主要是针对一些老旧小区啊，原拆原建还能提升配套，又能增加公共空间， 这三种方式就把不同的换房的群体的需求都覆盖到了，同时也把新房和二手房的市场的循环给打通了。对这个政策在具体的操作上面，怎么能够做到让大家换房的负担更轻呢？这次山东是直接真金白银的来给你减负，比如说卖了自己的老房子，再买新房的，会给你发放补贴， 那这个补贴像济南最高是可以给到十万块钱，有八个城市都已经开始落地了。同时也鼓励开发商和中介来给你让一部分利，比如说中介的服务费也可以适当的下调。那这个确实对于一些刚需的家庭来说，压力会小很多。没错，金融政策也是配合的很到位，是 可以用公积金直接来还房贷压过户，这个也很方便，包括你的贷款次数还可以核减，减轻你的首付的压力和贷款的压力。包括银行也有专门的针对这种 企业的这种团体的购房的贷款，所以整个的换房的门槛就被拉低了很多。山东的以旧换新，在优化流程和风险防控上面又有哪些比较亮眼的做法？流程上面推出了一站式的服务啊，把你的旧房的评估，新房的选房，包括你的贷款合同等等全部都集中在一起， 就不用你再东奔西跑了，包括也可以先定新房，再去办旧房的网签，给你一个时间差，让你可以有周转的余地，那这个确实方便很多。风险防控上面，二手房的评估是有一个统一的标准，也有一个多元的评估体系，包括你的交易资金是全程封闭监管的，就保证每一笔钱都是安全的。同时也鼓励 旧房可以进行一些翻新升级或者说出租，让整个市场更有活力，也让买卖双方都更有保障。那我们接下来聊一聊。第二部分就是这个政策出台的背景。其实我特别想知道，中央经济工作会议刚刚闭幕， 山东为什么能够这么快就把这个以旧换新的新政推出来？其实我觉得一方面是中央的会议其实定了一个调，叫稳定房地产市场，要因城施策去库存，要优化住房的供给。那山东其实就是在第一时间 把中央的这个精神落到了实处。看来山东确实是行动派。没错，他也是结合了自己本省的一些实际情况，房地产的库存压力比较大，群众的换房需求被抑制等等的一些情况。他也是总结了一些之前的各地的一些好的经验， 所以它能够这么快的时间就制定出这样一个比较系统的以旧换新的这样的一个方案。对，那你觉得山东现在房地产市场它的库存压力到底有多大？它会带来哪些直接的影响？山东它本身是一个人口大省，这几年随着经济的转型和人口的流动，它的住房的需求结构也发生了变化，那有一些城市就出现了库存积压， 那去化的周期明显拉长。对，那肯定是让房企和这个市场都比较头疼的一件事情。没错，那大量的新房卖不出去， 它不光是让企业的资金周转变的困难，也会影响到上下游的一些行业。所以山东也是需要有这样的一个以旧换新的这样的新政，来打通这个毒点，让这个市场重新火起来。对，那你觉得山东这次以旧换新这个新政出来之后，会对整个全国的房地产市场带来哪些 深远的影响？我觉得首先是山东的这个新政，它是一个非常系统的，而且力度非常大的一个新政，它不光是针对区库存， 它还有很多是针对激发改善型的需求，还有很多是针对优化供应的结构等等的，各个方面都有顾及到。所以它其实是给 全国的很多地方提供了一个可参考的一个样板。确实是，那确实是一个可以被复制的一个探索。对，没错，而且高层也是明确的提出了要构建房地产发展的新模式嘛。那山东呢？其实就是稳稳地落在了 冲增量、去库存、优供给这几个关键点上，所以它是一个既能够稳定当地的楼市，也可以为全国的行业的转型探出一条路来，有一个风向标的作用。对，那我们现在来聊一聊第三部分的这个话题。未来趋势展望，接下来这一两年， 全国的楼市去库存会有哪些新的政策动向？最近中央和地方都已经开始频频地出台一些更有针对性的一些决策，那比如说 已经开始明确地提出了要合理地控制新增的土地的供应，对于一些库存比较高的城市，工地的节奏会进一步地放慢，防止再出现新的挤压。那就是说 存量的住房这一块有什么新的办法吗？存量各地也被鼓励用专项债的资金去收购一些闲置的土地和商品房，那这些收过来的房子会优先地用做保障房或者是人才公寓啊等等。 同时首套房的贷款利率啊，公积金的政策，包括一些购房的补贴都在持续的优化，也有越来越多的城市在尝试以旧换新、房票安置等等一些方式去打通商品房和保障房的通道，让去库存和改善民生能够一起推进。现在看房地产市场 短期和中长期会出现什么样的新的变化。现在看到二零二五年的商品房的销售面积可能还是会下降，但是它的降幅会比二零二四年要小。新开工的面积和投资啊，虽然还是负增长，但是它的下滑的速度也会收窄。整体市场是在一个筑底起稳的这样的一个过程当中，那是不是就不同城市之间的差距会更明显？ 对，没错，核心的一二线城市，它的优质的楼盘还是会比较抗跌，其他的地方就会继续的分化。等到库存逐步的消化掉之后，我觉得 到十五五的中后期市场会有望真正的复苏，同时高品质的住宅和城市更新会成为一个新的主流，整个行业也会从高速度转向高质量的发展。那你觉得接下来这几年楼市的去库存会有什么样的新的走向？包括会有哪些 潜在的机会？我觉得未来的去库存它不仅仅是一个量的去化，它更多的是一个结构的优化和产品质量的提升。对，就包括一些城市，它会更重视盘活存量和循环利用啊，会推动市场和保障的双线并行。听起来行业玩法真的变了。对，没错， 去库存的速度啊，会成为这个楼市能不能够健康转型的一个重要的标志，政策也会更强调精准和一城一策，那这就会给一些城市的更新和一些企业的转型带来一些新的机会，但同时市场也不会再期待说有一个大范围的这种暴涨，更多的是一个稳定的、高质量的发展。