2026房价会筑底企稳吗

现在我可以明确的告诉大家，楼市的见底就在二零二六年，我们现在看到高盛的报告，他一年就修改了三次对中国楼市的一个判断。最开始他的预测是二零三五年中国的楼市才见底， 又修改成二零二七年年底，现在已经修改到了二零二六年，我们目前接触到一些大的客户，大的资金，现在已经开始找我们哪个地方 可以报销房源风险代理楼盘开始要捡漏，不管是二手房还是一手房，都在找，我们能不能够有机会捡到这种比较便宜的房子，那说明他是有预判，房地产已经是基本上见底的一个状态，他才敢来收房源。 虽然说去年的九月份到今年的三月份开始，其实也是一路下滑， 尤其到了我们现在的十二月份，很多的楼盘、新楼盘已经是接近成本价，甚至亏损出货，因为各种付款的周期都已经到了， 这个时候你如果去买，开发商亏损百分之十二十，你还亏吗？二手房我们看到从二零二一年之后就一路下跌，有很多的二手房已经是腰斩最高峰，成都的很多二手房达到三百万，但是现在很多 就降到了一百七八十万，那下降幅度整体达到了百分之四五十，你说他还有多大的下降空间 没有？除非你是急着抛售。那我们预判在二零二六年，在春节就应该有一个小阳春，一个是返乡潮， 他会带来这样的一个购买力，持续到可能五月份，这个就是我们可以预判二零二六年的七八月份，绝对是我们整个市场上面的一个拐点，我们买房子要买在无人问津之时， 卖房子卖在人声鼎沸之时，这是我们要坚定的看好中国的楼市，特别是我们的一二线城市， 尤其是我们四川，有好的生态资源，有好的产业政策，有很好的人口聚集的一个效应，成都已经是二千二百万人口，成都每一年会新增二三十万的人口， 现在又是双机场，新的高铁站又即将开通，这等等的利好，它是不断的注入到我们的整个成都。 在这样的情况之下，你还担心啥呢？现在买房你可以匆从容容去写，不要再担心房价下跌。

中国的房价还会不会涨？最近各大知名教授、经济学家都一一站出来，出来发声，中国的房地产即将迎来彻底的触底反弹，你一旦看到这些，那说明房子的低谷期已到， 这个信号告诉我们该抄底了。同志们，二零二六年房地产一定会迎来大爆发。 我们来看一个中国房价历史性的一个走势。上一波在二零一九年到二零二一年，是中国房价持续上涨的一个阶段， 也就是近几年来最高峰的一个时间段。那我们再往前看，二零一四年到二零一二年是一个阶段， 二零二五年到二零二六年是一个上涨阶段。那我们看完这个走势图，那我们来讲一下目前阶段，二零二五年， 四个一线城市，北京、上海、广州、深圳经过这几年的跌幅，价格下跌到了百分之三十二，三线城市非核心区域的房子基本都已经跌到了百分之四十。 那我们经常看到的过去的房价的走势呢？大涨之后必然会回调， 当它很便宜的时候，那很多人都买得起，尤其现在首付已经来到了百分之十五，需求增加了，供应不变的话，那就供不应求了，所以来说价格就会慢慢涨起来， 当时价格太高时，买不起的人就比较多，那么供大于求，这时必然价格就会回调，所以来说每一轮大涨之后必定会回调，这是符合规律的。 还是有很多人说房价已经跌到百分之三十，甚至有些地方已经跌到百分之四十了，房地产的时代是不是已经过去了？ 那我们来聊聊货币效应，中国的 m 二货币总量在不停的增加，二零二零年 m 二为两百万亿， 到二零二五年大概是三百三十多万亿，而且个人存款二零一九年为七十六万亿啊，到了二零二五年就达到了一百六十二万亿，这说明我们的存款是很多， 我们是有钱的，所以来说，下一波涨幅一定会来，而且下一波高峰一定会超过当年的二零一九年，因为每一轮涨幅，不管是百分之三十还是百分之四十，就是每一波的跌幅底线。 不仅中国过去二十年是这样的，那全世界也都是一样的。美国当年次贷危机的时候，二零零八年金融风暴 席卷全球的时候，很多人和公司都破产，美国那一波才跌了百分之二十七点八。当年日本的房价 涨到那么高，房价才回调了多少，很多人不太清楚，没有概念。当年最高的跌幅达到了百分之四十， 而且当时日本政府是在通说不印钱，每年印的比日本的 gdp 增加的速度还要慢，而且我国明显不是我国的 m 二，个人存款涨的速度比咱们的 gdp 快 的多了。 所以来说，日本跌了那么多年，都已经跌到谷底了，还能往哪里去跌？ 从以往的房价走势，到我国 m 二货币总量的增加，再到上面给了那么多优惠政策，扶持房地产健康向上的发展，你还觉得房地产的时代过去了吗？谈一谈你的看法。

二零二六年的房价会上涨吗？最近很多朋友都在问这个问题哈，包括很多这个粉丝，包括同事都刷到了一些大 v 在 那里说，二零二六年的房价啊，会有所波动，会可能会上涨，赶紧买吧。哈， 咱咱这么说吧，虽然说国家不让你去唱衰了啊，但是不是说让你睁着眼去说瞎话啊。接下来比较关注这个这个二零二六年房价这个问题，包括买房卖房的朋友啊，可以点赞关注我。好吧，我给大家去说说啊， 咱从二零二四年的十二月份开始给你掰扯啊，从那时候出了什么政策呢啊？是出的是直接回本，包括到二零二五年的啊，三月份再次给你强调这个问题啊，中间出现了什么呢啊？公积金对吧？那个商贷这些利率下调了，或者首套二套啊，发生变化了，给你把这些政策放宽啊， 还有当时很多客户都觉得啊，出来这政策就是想赐给我买房啊，就想让我把手里的钱掏干净去买房是吗？不是的啊，包括到现在，前段时间刚出来，什么政策呢啊？什么这个以旧换新了，拆旧换新了 啊，还有这个包括这个二六年一月一号刚实施的，这什么啊，增值税的减免，对吧？从五点三到了三点三，并不是三点零啊， 但凡说三点人那是不专业啊，然后呢？他自己是什么市场呢？是老破小的市场啊，之前啊，没人交易没人关注对吧？现在给你出来些政策，你可以选择去卖啊，也可以原地拆原地建，对不对啊？包括现在啊，这个增值税的减免刺刺的是什么人群呢啊？什么样的业主呢？是手里有房子，新 房交付之后，新房当时没买上，然后 刚交付了新房，但是没买两年，还牵扯了一个增收的问题，到底是成谁去承担啊？双方都有疑虑，谁都不想拿这个钱，现在呢，关键是直接把这个钱给你降下来了啊，让你们双方能够好好的去聊啊，可能根本占的额度不是很高了，对不对？大家能心平气和的去聊这个事了啊， 他一直持续的输出的是什么呢啊？让所有的人买房的人买的起，卖房的人能卖的起，对吧？啊？你包括这个零八年，咱分析济南哈零八年到一五一六年的市场商场的时候出席的是什么政策呢？ 是因为有些投资客在里边捣乱，投机取巧啊，买了房子我住都不住，转手往外出售啊，导致这个现在的房产泡沫这么多啊，就是因为他们从中特地把这个房价硬生生的给炒上去了，对不对啊？那时候房价正在上涨时候，大家都知道啊，国家给你出台的政策是不让你那限购限售啊， 不让你肆疯狂的买卖，对不对啊？包括到现在的增值税减免啊，大家可以想一想啊，现在出来是政策， 什么是主体呢？咱这么举例子吧啊？你是因为饺子便宜了去买饺子呢？还是说因为醋便宜了专门去买饺子对着他吃呢啊？在吃饺子过程中到底谁是主体呢啊？是饺子呢还是醋呢？大家都能想明白对不对啊？ 所以根本的原因哈，你不能说左右我明年二零二零年市场到底是好还是坏，现在我跟你说房价就是两极分化，好的地方永远好，坏的地方啊，可能持续往下掉价啊，但是现在国家出来政策就想稳住他啊，就让他 既不涨又不降啊，但是还让他有流通性啊，不要。有些业主还有客户疯狂的觉得出来政策要下降了，还有些业主觉得啊，你在扶持我啊，我要上涨了，千万不要去细节啊， 咱现在市场已经很均衡了，照顾了买房又照顾了卖房啊，在促进大家去交易对不对啊？大家千万不要听风就是雨了啊，在买房这个市场自己要有主观意见好吧。

全市场所有人都在讨论房价的底，今天我们能不能明确一个答案？好了，我们给大家一个明确的信号，在二零二六年年终到年底这段时间，上海以及全国的一二线城市是有可能提前触底的，那么全国三四线城市可能要到二零二七年。 之所以会有这个看法，主要来自于三条暗线。哪三条暗线？第一条是二手房的成交量，现在楼市之所以很难稳定，很大原因在于新房卖不掉，如果新房卖不掉的话，那对于二手房房价稳定是一个很大的挑战。 当新房能够卖的好，卖的贵，卖的爆的时候，二手房的毛定就出现了。那么我们观察到现在全中国楼市的二手房的成交量占比大概在百分之五十。我们也去看过国际一线城市在雄市处级时候的指标， 当东京他在二零零九年出底的时候，二手房成交量大概是在百分之六十三，比方香港在二零零三年出底的时候，成交量占比大概在百分之七十七。他考虑到我们中国的国情，我们的房子的建造更新程度更高，房子保有周期寿命更短，所以我们判断呢，上海 和全国一线二线城市的二手房成交量大约达到百分之六十五到七十五左右就能见底，那在时间线上来说，差不多就是在明年下半年左右就能达到。因为我们目前每年二手房成交量的上升速度是加百分之八， 那差不多加两年左右就能从现在的百分之五十上升到百分之六十五到七十左右的水平。第二条暗线就是注售比， 这是现在很多朋友忽视的一个重要的信号。因为我们观察过全世界主要国家在雄市见底的时候的租售比。以美国为例，美国在二零一一年雄市见底的时候，他的租金收益是四点七五， 高于三十年按揭贷款利率三十个季节。日本在二零零九年见底的时候，他的租金收益是在二点三左右， 低于三十年按揭贷款利率二十个基点左右。那我们现在上海差不多租售比是在一点七到二点零左右，上海的房贷利率是在三点零五，接下来的两年左右啊，上海的房价，特别是那些低租金的 房子会继续下跌，上海的房贷利率也会下降五十个基点，两边同时靠拢。我们预判这个时间周期会在 明年下半年，到那个时候上海的租金收益大概会达到二点零到二点五左右，上海的房贷利率大概会下降到二点五以下。那这样的话，差不多我们的租金收益就只低于按揭贷款利率二十个基点，具备了其稳的可能性。所以我们预判这件事情也会在明年下半年发生。那除了这两条案件，还有什么呀？ 那就是房价收入比了。在全世界一线大城市雄势见底的信号的时候，房价收入比都是在十五左右啊，现在上海楼市呢，他的房价收入比已经从最牛的时候二零二一年的三十倍，到现在已经下降到十五倍左右。也就说以一个家庭的收入为锚点， 在六年前差不多要三十年才能买一套房，那现在只下降到十五年左右，这也具备了一个一线大城市稳定的可能性，我们预判呢，随着上海房价迎来最后一跌，很有可能会在明年下半年发生这件事情。 不过我们这三重数据啊，只是给到大家提示的见底的必要条件，这并不是充分条件，在我们看来，现在上海房价还处于一些隐患和顾虑当中， 很有可能啊，现在楼市还会迎来最后一跌，这最后一跌并不是普遍的全量的跌，而是之前房价下跌较小的板块，较小的社区会继续补跌， 但是那些已经提前跌到位的房子，很有可能会守城。体现在平均数上来看，很有可能上海房价还会回落百分之三到五左右，但是在一些优秀的小区来说，在我们觉得房价已经足够稳定了。

二零二六年的房地产到底怎么走？其实我们的最高部门已经给出了答案，在昨天，也就是一月二号，我们这个求是网啊，作为最权威的一个媒体，然后发布了一篇刊， 标题叫改善和稳定房地产的市场预期。很多人可能不知道这个求是网是一个什么级别的媒体啊？豆包上面的介绍是 他立属于中共中央啊，机关刊，然后是中央的重点新闻网站，他和这个呃，包括像人民网、新华网啊这种级别的是一样的，他是中央级的， 然后这个网站他是最权威的，是最权威的一个网站，他的很多的这个呃，文章嘞，政策解读嘞啊，中央经常传达嘞啊，然后都是最官方的好吧，你可以把他直接当成一个什么呢政策解读的一个依据啊，最权威的一个依据。 那么这边期间呢，就讲到了我们这个房地产，我们的楼市在过去这么多年的啊，就是二零二四年的，二零二五年，那么过去我们遇到的一些问题，包括像我们这个房地产呢，在中国经济的占比， 国际上面，那么这些国家的这个房地产啊，有多重要，我们有多重要，包括也介绍到了我们这个房地产占我们 gdp 的 啊，那个增量的一个百分之十三，等等等等啊， 就是肯定了房地产在中国经济的地位，在老百姓资产的这个地位，就房地产的下行也影响到了我们 中国经济，包括老百姓的方方面面啊，就是我们出现了问题，我们不否认，那么我们这个房地产在中国的这个经济中占比我们也肯定 啊，就是反复的讲了楼市对于我们老百姓，对中国经济，对我们所有人到底有多重要。后面呢，也给出了，就是解决的一个方案，给出了三个点啊，就标黑字的啊， 那么一个呢，是保持政策力度，其实最终的解决方案在后面的三段当中啊，这个是我觉得是每一个人都可以看的，我们看第一段 保持政策力度，政策在预期上面，政策的力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入了博弈状态。政策协调上面呢，强化政策的一致，一致性的评估房地产受经济发展阶段宏观经济呃影响 啊，形势，还有居民的这个收入增速呀等，整体的这个预期的明显啊，影响明显啊，然后要以更好的满足居民刚性需求和多样化 改善性的这个住房需求为目标。其实这段讲的什么意思呢？就是政策一次性给给足啊，就大家想想，投资的就投资是吧，有些什么想炒的就炒啊，想买多套的买多套， 那一次性给足，不要。这个什么呢？就是扭扭捏捏的，不要像以前一样的就一点点的出啊，这个权，这个铁拳打在这个棉花上面，不行就要一次性给足， 那么这个其实就是在给地方放权，就是要让地方去呃，设计一次性给到位，让房价全面反弹啊，或者是起稳的这样子的一个政策， 那这个就说的很明白了，知道吧啊，并且的话就是后面也强调了啊，就确保房地产与其他宏观政策的什么取向一致啊？政策储备上面呢？做好风险的防范呢啊？应对这个议案，那比方说要接下来可能房价还继续下行，那么导致了就是有些开发商可能说继续爆雷，那么我们应该怎么样去应对？那这一 这些都说的很清楚，那么第二段呢，就做好供给管理，供给端呢，要严控增量，盘活存量，鼓励收购存量商品房，主要用做保证性住房。这个其实就是我前面跟大家讲的啊，严控增量，也就是说现在新拍的地， 那有些地方呢，不能再拍地了，他的去化周期，比方他这个库存的去化周期，比方达到十八个月，达到三十个月，达到多少个月？那不允许他拍地，那就说严控增量，也就是说在我们的供给端要控制，或者是已经拍的地的话，也不要让他卖，那么要现房销售，就是用时间换空间啊。 那么在存量上面的要盘活，比方说那些盖好的房子，或者已经快盖好的房子，现在卖不掉，库存放在那里呢，那么这些房子呢， 该收购的，该收储的收储，不该收储的嘞，那么也要想尽其他办法，是吧？要给开发商啊，这个给他们这个什么呢？比方说贷款呢，那么有些开发商不让他爆雷，特别是他要推进这个什么好房子的建设，所有的好房子的建设的话， 其实就是要盖新型的住宅，盖更好的住宅，不要盖像以前那个什么呢，七年、九年政策之下的那种产物，比方说八十九个平方三房的呀，是吧？六七十个平方那种小面积的，这种房子已经严重过剩了，将来我们要建改善型的，那个改善型的呢？给那些买的起的有钱的 啊给他们买，现在呢就是说鼓励穷人买房，也不不不，现实了，再说也没有哪个国家能鼓励穷人都买房， 现在的就是让他买的起的买更多，买更好，买更大啊，就所谓的多样化的什么改善性需求，那不就是这个意思吗？什么叫做多样化？那就是有些有投机性需求，有些投资性需求，有些有炒房需求，有些人要换更大的房子，有些人给他侄子女女啊，父母都买一套，买个三套五套，自己拿来玩 都行，知道吧？就给，那给你搁这买，明白了吗？就支持大家，说白了吧，就是你们要炒房的就炒房是吧？那你看这个这一在这一段当中的话，其实也肯定了房地产他就是一个什么呢？就是一个投资品啊，你看最后一句， 稳定社会资本的投资预期和投资信息啊，就说的这么明白，说的这么直白，是吧？然后在最后一段呢，就是加强信息和呃舆论的引导， 那这个主要就是讲什么呢？就是现在网上有很多人唱衰的，该打击的打击，该封号的封号，你比方像现在那个什么一路向北，什么 光棍啊，那个什么光棍北和那个汉奸瑞是吧？那现在为什么要给他封掉那一路向北的账号？为什么现在不能直播了呢？啊？为什么他那个叫带货的那个权限把他给下掉了，那其实现在都是在打击这样这样的一类人，是吧？ 所以现在官方非常的明确，那就如果说你真的是用心的，有耐心的把这一篇报道读完的话，那其实啊，你对我们的楼市就不可能有什么担忧的了啊，没什么可担忧的了，是吧？现在已经说的很明确了啊，最高部门 对吧？最权威的媒体来告诉你，我们的楼市应该怎么走，怎么做，接下来我们会怎么做？那么我们要要怎么做， 说的清清楚楚，明明白白，知道吧？这个原文大家自己去看好吧？在求是网站上面，大家自己去看好吧。这种网站上面发出来的每一篇报道都是经过严格的审核，他代表的就是官方啊，就是最权威的官方，知道吧，并且是最高层的 啊这个意思。所以说我房价的止跌回稳，其位回升，他其实现在就上升到了国家意志啊，这个就是我们最高 部门的一个定位，知道吧？就说今年的楼市没有任何担心的，毫无疑问的，今年的楼市就回到了二零一五年下半年的样子了，那就是上涨只是时间问题， 我们的政策落地需要时间，可能是需要半年啊，可能需要三个月，但是啊，但是等到我们的这个政策全部落地，楼市全面复苏以后的话， 大家再去买房，那么这时候你又最高了，是吧？所以现在我们已经明这个，就是明人都能看得到这个高层的这个意思了，那现在该布局的就要布局，要不然你又错过了十年一月的机会， 那十年前的时候叫你买房和现在叫你买房，你你们发现吗？一模一样的是吧？所以说这一次机会就看谁先抓住了，好吧，就这样。

二零二六年，考虑买房卖房的一定要认真看完，二零二六年房价究竟是会涨还是会跌？我们现在有很多人都关心这个问题，因为还有很多人还有买房的需求，但是现在快到年底了，关于二零二六年的房价，大家炒成了一片， 有的人认为二六年的房价即将上涨，建议大家赶紧炒底。那么还有人认为呢，房地产的时代彻底结束了，建议大家不要炒底，不然直接套牢。我认为这些观点都是错的啊，咱要客观理性的看房地产的结构， 房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，这个结构已经成功帮大家预测了几次大的拐点。比如说二零一五年一线城市房价翻倍的涨，那么二三年 房改政策出台之后，已经两年多了，那么二零二六年房价究竟怎么来看呢？我先给大家讲两个事情，大家就明白了，决定房地产 未来的走势，一个是人口问题，第二个呢就是国家政策的问题。我们先说中国人口，现在最大的问题是负增长，老龄化越来越严重，城市化现在已经达到了六十七点二， 城镇化已经接近尾声，那么新生婴儿呢？不断减少。结论就非常简单了，从人口的角度，房地产的普涨时代已经结束了，那么房地产闭眼睛买，闭眼睛涨的时代彻底没了。那么在二零二零年，我跟大家讲过，房地产会出现历史性的大跌， 我们有的人在口罩期间把很多房子进行了整合，该抛的基本都抛了。那么房地产长期看人口，这不是说适用于我们中国，从美国、欧洲，包括日本，他长期都跟人口息息相关，为什么呢？因为人才是房地产的根本性需求， 如果没有人，房地产没有任何价值，万变不离其宗，这是对房地产尤其重要的。那么现在跟大家讲房地产普涨的时代宣告结束了，如果再有人跟你讲，未来的房价一定会有报复性的反弹，那么一定是错的， 未来中国房地产一定是二八分化的。这是我个人最新的观点，虽然说中国人口在减少，但是现在的人口还在不停的被都市圈、城市群好的一些城市红吸，比如深圳、杭州、成都，包括我所在的西安，每年都有大量的人口流入， 长期来看，人口流入强的一线二线核心城市核心区域。呃，核心区域的好房子肯定没有问题， 绝对应通过未来能够帮你穿越周期，甚至再创新高。但是很遗憾，中国百分之八十的人口流出的区域，记住了，千万别碰。 为什么呢？因为长期看人口，人口流出，比如说我老家东北，很多地方的房子不是赔钱的事，是压根没有人给你接盘。第二个层面呢，大家一定要重视国家政策。我从业这个行业十四年，从北京到西安，经历了几轮市场改革， 每一次房价波动和政策都息息相关，前些年提出的房租不炒绝对不是口号。虽然说这两年各种降息、降首付、稳楼市旧市的政策一个接着一个促进，直接回稳， 但现在房地产已经不再是第一经济增长点，现在要房地产稳住，未来的这种趋势风化，这才是国家的目的，不能让房价再暴涨了，房价暴涨会挤压实体经济， 会遏制年轻人未来的希望，不能让大家成为房奴。那么房地产要稳，要救，救的目的是什么？不能让他成为系统性的风险， 我觉得这个东西要客观理性来看。那么二零二六年房价到底会不会涨啊？如果大家买房买在了人口流入增长的核心城市，核心区域的好项目肯定没有问题，周期的拐点一定会出现 人口流出的低能级城市。我建议大家有房的尽快出吧。如果考虑在西安买房，关注广阳，祝大家二零二六年心想事成！

今天咱们要聊的话题是二零二六年三四线城市的房价到底能不能只跌回稳，咱们会先看看现在三四线城市楼市都面临哪些下行的压力，然后再来分析分析二零二六年房价可能会是一个什么样的走势。 最后咱们再来聊一聊，到底哪些因素会影响房价能不能真正的止跌回稳。好的，那我们现在就开始今天的讨论吧。咱们先来聊第一部分就是三四线城市的楼市现状和困境，好吧，就是说现在三四线城市的房价到底面临着一些什么样的下行的压力， 就是其实三四线城市现在的这个楼市的压力，根本原因就是因为人在不断的走，就过去十四年有超过三千多万人离开，很多地方每年都有百分之三的人口在进流出， 然后再加上适龄购房的群体也在变小，就像一些城市的小学生的数量都已经下降了三分之一，年轻人都走了，那肯定影响非常大呀。然后产业又很单一，就是很多城市都是 没有什么新的企业进来，老的企业又在衰退，所以就业机会也少，工资也不涨，大家买房的能力和意愿都在下降。就像有的地方可能现在房子都已经跌到了五年前甚至十年前的价格了，就是说三四线城市现在房子到底是个什么情况，卖不出去，到什么程度了？ 就是现在已经到了二零二五年的六月份，然后县城的这个去化周期已经飙到了将近四年，就有些地方可能一套房子挂半年都没人看 你降价都没有人搭理你，就已经成了一个常态，听起来房子是真的难卖。对，这个其实跟过去的这个 过渡的开发是很有关系的，就是人均住房面积已经远远超过了这个合理的水平，然后大量的新房又不断的上市，二手房的挂牌量也创出新高，再加上现在这个土地流拍也越来越多， 地方政府也没有钱去完善配套，所以就形成了这种恶性循环，所以房子就越来越难卖。就是说三四线城市现在想通过政策金融手段来救市，为什么效果这么有限呢？就最近这几年你也看到了，就是政策其实都是重在保刚需，然后去库存， 没有再像以前一样说给你大水漫灌，所以三四线城市很难再等来这种全面的刺激，再加上这个房产税的这个预期的存在，让很多多套房的人开始着急想要出手，所以市面上的二手房的数量也是猛增， 所以市场反而压力更大了。没错没错，而且银行也在收紧房贷，然后贷款利率也没有优势，审批也越来越严，房子的抵押价值也在缩水， 就是整个这个金融属性都在减弱。你就算有一些地方，比如说给你提高公积金贷款额度，或者说给你发一些购房补贴，那都是杯水车薪，根本就改变不了这个大局。 那咱们接下来就来聊一聊未来的趋势，好吧，咱们来聊一聊二零二六年三四线城市的房价到底会是一个什么样的走势？好吧，你怎么看？嗯，我觉得到二零二六年 三四线城市的房价整体还是以下跌为主啊。对，就很多地方可能会再跌百分之十左右。对，然后一些资源枯竭型城市，或者说很小的这种县城可能会 跌的更猛，就从高点下来，可能累计跌幅会超过两成。哇，那听起来压力真的很大呀。没错没错，而且就是人口流出的这个速度还在加快，就是去年就净流出三百多万人，然后主力购房人群也在减少，库存去化周期也远远高于这个警戒线。 就有些地方你就算是降价也很难买的动，甚至有一些远郊的或者说一些老旧小区的房子，你可能就是降价四成 都没有人买。所以就整体而言，我觉得，呃很难看到一个明显的反转的迹象。你觉得二零二六年三四线城市的楼市会出现哪些新的变化？我觉得最大的不同就是城市内部的分化会特别明显。嗯，就核心地带或者说配套比较好的小区可能还是会比较坚挺， 但是远郊的或者说配套差的小区可能会越来越被边缘化。嗯，对，就是这种冰火两重天会越来越明显。那是不是就是说买房的人也要开始转变思路了？对，没错，就是现在买房已经不是说以前那种闭眼买了，就现在开始就是改善型的大户型会比较抢手， 然后刚需的小户型反而会卖不出去，再加上就是这个呃，持有成本也在增加，你比如说物业费啊，包括这个呃税费啊等等，这些东西都在增加，再加上政策可能会在上半年有一个集中的释放。所以整体来看的话，就是说， 呃还是要精挑细选，不能再盲目跟风了。那你觉得就是说如果有人现在手里有三四线城市的房子，你觉得他们应该怎么操作是比较明智的。嗯，如果是我的话，我觉得 二零二六年可能是一个非常关键的时间点。嗯，如果是有多套房的家庭的话，特别是位置不好的，或者说比较老旧的这种房子，我觉得还是早点出手换成现金比较安全。然后如果是自住的话，就还是尽量选择 城市中心或者说配套比较成熟的区域，不要去碰那些远郊的或者说规划还没有落地的那些房子，因为很有可能你买了之后就砸在手里了。 好，咱们来进入第三部分啊，咱们来聊一聊，究竟哪些因素会成为三四线城市房价只跌回稳的关键啊？咱们先来聊第一个就是人口和需求结构的变化究竟会带来什么样的影响。那最大的问题就是购房的主力人群在变小 啊，就到二零二六年，二十到四十五岁这个核心的购房年龄段的人比去年要少六百万啊，这是一个非常非常大的数字，这个就直接导致了新的买房的人越来越少。 这么说的话，刚需确实是在大幅的缩水啊。对，而且三四线城市还在不断的人口净流出，去年就流出三百多万人，就是年轻人都走了，那这些地方的房子自然就没人买， 然后市场上剩下的更多的是改善性的需求，那刚需的话就明显动力不足啊。然后我们再来讲讲库存和供应的调整会对三四线城市的房价产生什么样的影响？就是现在整个三四线城市的商品房的库存已经超过了八亿平方米。 对，然后这个去化周期已经超过了三十个月，就很多城市就算你再怎么降价，你也很难卖的出去。对，就是压力特别大，就听起来就是房子真的太多了，根本卖不动。是，对，但是好消息是明年开始新开工面积会大幅的减少， 然后也有很多地方政府在收储商品房用来做保障房，所以整个的供应在减少。但如果说这个政策持续的发力，可能到二零二六年底的时候，去化周期能够回到一个比较健康的水平， 那那个时候房价才有可能真正的稳住。你觉得如果经济复苏的节奏发生变化，或者说政策的力度发生变化，会给三四线城市的房价带来什么样的影响？ 如果说明年经济能够持续的回暖，然后大家的收入也涨了，就业也稳了，那肯定会有更多的人愿意去买房，那房价只跌的可能性就大很多。但如果说经济还是很乏力，那大家肯定就会观望，那这个时候房价要想反转也很难。 政策这方面呢？就是政策现在已经给的很足了吗？就是，呃，首付降了，然后贷款利率也降了，也有城市给购房补贴，但是这些都是啊，只能说帮刚需和改善型的人 减轻一点负担，他没有办法去改变整个市场的预期。对对，而且房产税和这个房屋养老金一旦扩为，那持有多套房的人成本增加，那他可能反而会加大抛盘的压力， 所以整体看政策还是以托底为主。对，真正要反转可能还需要更强的刺激，或者说整个经济环境的改变。对，我们今天把三四线城市的房价的走势以及背后的一些关键的因素给大家梳理了一下。嗯，对，然后也给不同的群体提出了一些建议。嗯，对。那其实归根结底就是 人口在流出，库存又很高的这些城市要想房价真正的稳住，还是需要时间，需要政策和经济的多方面的配合。对，如果你现在正打算买房，或者说你有多套房， 那我建议就是一定要结合城市的基本面和自己的实际需求去做决定，千万不要盲目跟风。对，好吧，那今天的节目咱们就到这里，咱们下期再见。拜拜。

虽然近期有一些政策出来，但明年呢，可能会有一些经济下行的这个外部压力，所以我们目前呢是觉得啊，房地产真正的这个起稳回升可能要到二六年的上半年销售，可能就是啊，真正的这个见底开始开始回升，然后新开工呢，可能是二零二六年的中啊，就是二三季度的时候呢，开始起稳回升 啊，所以就是还还需要一段的时间，因为现在目前来看呢，库存啊，从全国范围来看库存可能也比较高，当然这个不排除这个一线城市很可能就是，呃，起稳这个速度要快很多。

房价真的要涨了啊，这可不是我瞎说，大家看一下这篇他们最高级别的杂志，罕见的发表了一篇关于房地产的一个文章，通篇上下呢，我给大家总结一下啊，三个点。第一呢，那就是房子不能再跌了， 他们也受不了了，他们的房子肯定比在座的你们要多吧啊，这是关于现状的一个描述。第二个呢，房子不但要稳住，而且最好还能够上涨， 为什么呢啊？他们说了，房子必须要带有金融属性啊，才可以激活整个啊，一个社会的经济，这是关于未来或者是今年的一个预期。第三呢， 要想实现这个目标，肯定是要有方式方法的，那无非就是政策，所以今年啊，二六年一定会出一系列的非常刺激的政策来刺激这个房价，而且我估计啊，也就是这个零前零后的事情了，至于买不买账，那就是你们自己的事情了。

二零二六年，中国的房地产行业将会迎来转折与分化，转折是因为房地产即将触底，而分化呢，则是因为在不同城市，不同地段，那么将会迎来两级分化， 像一线城市还有强二线城市呢，核心三圈的临近地铁，医院，学区，那么这些房子呢，将会迎来率先的反弹，而二线以下的房子，地处于偏远地方的，不排除呢，在底部呢，会进行一个长期的震荡， 尤其是四五线的小城市的房子呢，那么甚至有一种长期走弱的趋势。那么接下来二零二六年年终，房地产行业为什么会在核心城市当中呢？优先触底呢？ 那么我总结了七个原因，第一个原因呢，就是国际化的货币宽松周期，随着美联储降息周期的开始呢，我们可以明显的发现呢，美元指数已经来到了九十八附近了， 那么随着美元的贬值，那么相对你的人民币升值之后呢，我们就可以发现，以人民币定价的资产，他们的价值呢就会开始上升， 尤其是像中国的股市，还有中国的核心城市的房子。第二个原因则是由于房价呢，已经从二零二一年的最高点下跌超过百分之四十了，甚至有些偏远的地方呢，跌幅超过了百分之五十，至于一些中小城市，跌幅甚至进一步扩大。 那我们可以发现呢，从九十年代住房市场化以来呢，现在就是经历着中国历史上房价的最大跌幅，那么这个跌幅呢，从另外方面呢，也是一个好事情，随着房价的下跌，已经将原来的泡沫不断的挤压， 那么我们相信呢，一二线城市的核心地段在未来的一段时间将会形成估值的修复。第三个原因则是由于未来呢，会有越来越多的人口呢会流入一二线城市，这也就导致呢，这些城市呢，房子会出现供不应求的情况。 关于这一点呢，我们可以参考一下国际上的一些大都市，像纽约，伦敦，巴黎，东京，他们在历史上呢，也经历过房价大幅下跌的这个阶段，但是呢，最后呢，都是由于人口的持续的流入呢，导致房价进一步的持续的上涨。 那么像中国哪些城市符合这些国际大都市的特性呢？我们可以看到，除了北上广深， 还有强二线城市，像杭州，成都，南京，武汉，重庆，而这些城市呢，在未来房价反弹的时候呢，他们会优先实现转折，但这些城市也不是所有的地方呢，房价都会升值，那么核心的考量因素还是地段。 第四个原因则是由于随着中国经济未来逐步的复苏，就业率的提升， c p i 也回到了合理的区间，到时候居民的这个预期收入啊，就会不断的提高， 那么他们就有改变住房条件的这种需求，那么我们就可以优先发现，一二线城市的核心地段的房子呢，就会优先返单。第五个原因则是由于全国新房开工量呢，跌去了大约百分之八十， 整个库存周期开始明显的缩短，而供给呢也开始减少，最终就导致整个供需开始走线平衡，那么这也是有利于房价的止跌回稳 的。第六个原因则在于目前呢，全国正在逐步的放宽限购政策，现在除了特大的一线城市以外呢，其他城市基本上已经放宽了对于社保，就业还有户籍的这种限制， 北京呢，甚至最近呢，也把原来的三年社保缴纳的年限呢，调整到了两年，那么我相信接下来像上海等城市呢，也会有相应的政策出台。第七个原因则在于有众多利好政策的连续出台， 比如说像增值税率的下调，还有贷款利率的下调，购房补贴，还有以旧换新这些呢，都降低了购房者的成本， 甚至未来不排除啊，政府会下场收购呢，一二线城市的存量商品房，将其转为保障房，常租房，那么通过这种优化结构呢，来促使接下来的房价呢，逐步向好。 我也非常理解许多购房者呢，在房价高位的时候，贷款买了房，那么这个压力是巨大的，随着房价下跌之后呢，那么这种情绪上的失落呢，我们也可以感受到， 但是根据以上的这种数据的分析，如果呢，你买的房子是在一二线城市，地段也还可以，那么随着房价已经跌去了将近百分之五十左右，建议呢，不要在这个时候再割肉了。而对于那些刚需的购房者来说呢， 房子不单单只是资产，还是一个温暖的家。那么如果你是刚需购房者，随着房价大幅下跌，那么现在开始逐步的考虑买入呢，是一个不错的机会。虽然房价还有可能会调整一段时间， 但如果你以两年后的眼光来看今天一二线城市核心地段的房价，那么我相信这将会是一个很好的入手的机会，有收获记得加关注。

你有没有发现，今年的房价下跌和去年还有前年不太一样。对于二零一五年以后买房的人来说，前年跌掉的可能只是利润，起码不亏。去年跌掉的是首付， 还可以安慰自己，钱没了可以再挣。但是今年跌掉的是贷款，就是房子卖了还不够还银行的贷款甚至还要再搭进去几十万。 但是如果你现在还没有放弃，恭喜你，你的坚持即将迎来曙光。 随着一线城市成交量的起稳，并伴随着一二手房库存的持续下降，二零二六年的楼市预计将会逐步的止跌回稳， 但止跌回稳会是从一线城市延伸到全国的过程。总之，不论你所在的是几线城市，都离止跌回稳不远了。

房地产放了大 v， 现在放出风，说明年一线城市的这个房价将铁定上涨，但二线城市，包括一些强三线城市的房价也将迎来明显的上涨。这个大 v 呢，没有给出任何理由， 倒是发了一篇文章，他只说当前房地产最大的问题是悲观，股市的病毒式传播，意思就是说房价呢？房价还在持续下跌呢。 核心的原因就是自媒体的博主疯狂炒作降价的预期，造成全社会预期房价还要跌，这个就是现在房地产迟迟不能回暖的核心原因。 按照马老师的这个判断，那当然要对唱空房地产的这个势力呢进行打击。我本人至今还是房地产业内的从业人员，我当然希望只跌回温，但是我更希望拿事实，拿数据说话。 我们可以看一看国家统计局刚刚发布的十一月份七十个大中城市的房价，这是个房价指数的表格，那一百就代表着不涨也不跌，高于一百代表房价上涨，低于一百九十几的就代表房价的下跌。 七十个城市里边，如果三十五城市的指数是正的，那就代表楼市呢？进入上升期。那么这张表上， 房价上涨数字在一百以上的只有七个城市，包括沈阳、上海、南京、重庆、贵阳、扬州和襄阳。 哦，如果看前十一个月的平均房价上涨的全国只有两个城市，一个是太原，一个是上海。那注意呢，这个是新建房，也就是一手房。在我们这个市场上，很多情况下，一手房的价格是跟真实市场脱节的，因为之前房地产调控， 新房的销售价格是受到建设部门的严格管控的，那您稍微回忆一下，前几年是不是在很多的城市，一手房的价格明显低于二手房，我们叫以二手房产价格倒挂，所以二手房价格的执着更能够准确反映市场的行情。 特别是北上广深这种一线城市，二手房的交易量早就超过新房，已经是市场的主力了。 同样在国家统计局发布的十一月份二手房，全国七十个城市这个房产价格指数上，无论是环比和同比，通通都是九字头， 也就是说房价通通是在下降的。就连一手房销售里边，全国两个仅有的价格上涨的城市，太原和上海， 这个指标也是在下跌。前十一个月，太原二手房的房价下跌了百分之四点七，上海下降了百分之二点一。我想这个就是市场的真实情况。 就在前天，万科一个二十亿的证券展期计划被代理人否决，万科希望展期一年，也就是给他一年的喘息时间，等待市场和他自身的财务情况好转之后再来还本复习。试想一下代理人为什么否决这个方案， 如果资本方对未来的市场看好，他们会不会给万科一个喘息的时间？我觉得资本正在用手中的金钱来做出选择。