李蓓唱多房产影响

我告诉大家李贝为什么要来去唱多，因为他有笼子的票子，笼子的票子你们可以看一看，基本上二一年也是最高点，所以他其实完整的已经体现了 笼子市场的一个其实是一个提前的反应，所以笼子的票子也是从二一年一路一路向下，这个过程当中 还有笼子的上市公司已经退了的全网。有我讲笼子这么坚定的人吗？李贝，其实他有一点讲的是有道理的，因为整个的开发商大洗牌，其实现在剩下的都是什么央国企了， 也就是说整个市场萎缩，但是因为市场上的玩家少了， 所以就说剩下这些玩家，他可能面对的市场竞争比之前反而要小了。从这个角度讲，不排除有个别的笼子的上市公司 今后业绩会有一定的改善，但是笼子的上市公司跟你们的二手笼子完全是两码事好吧？当然他说什么笼子的上市公司什么能翻，能翻十翻，这个我说实话，我觉得现在讲这个话为时过早，总之他接下来应该是会继续被打脸， 因为最近你很多人问我关于李贝的一些看法，但是绝大多数人其实你们对于李贝的主业你们也不理解，因为绝大多数人对于笼子市场，对于这个红绿市场的底层逻辑，其实从来就没搞明白过， 他为啥现在要公开出来唱多整个笼子市场。我告诉你，因为他这几年受的压力很大， 他相当于要给他的 l p 做枪的一些交代，反正我跟你讲，就说这些人嘴里他们讲话，总之你们就是就国内的专家，这些人的水平什么样你们应该都清楚，行。

施墨魔女李贝呀再次高喊地产十年一遇的大拐点，在接受媒体采访时表示，机遇、共汽车大出清、总量周期性回升等因素，半年内地产或出现十年一遇的机遇。他表示说了五点。第一点，共汽车出清的角度看， 诸多的房企退出了新的拿地市场，全国土地市场活跃的企业只剩下个位数，比如基本上现在还在去看地的也是不多的。然后第二点， 从规模的角度来看，虽然地产的总量难回峰值，但是会回到十亿平方米的长期的均衡水平。这个十亿平方米是个什么概念呢？假设每平方均价是一万块钱的话，大概就是十万亿。房地产的最高峰，全年的是十八万亿，二五年应该是八万多亿到九万亿，百亿， 最终会回到十万亿，基本上是一个共识。然后从第三点看，从行业调整的幅度看，我记得是二零二一年的年终嘛，达到峰值就开始掉头向下，至今十八个季度，已达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数，市场新开工、新房销售、二手房价格 等指标的调整幅度也略超平均水平。就说实际上中国的房地产的调整呢，已经过度调整了。第四点，更重要的，行业的基本面也出现边际改善。 他表示，比如租金回报、编辑融资成本已匹配，去年十二月起二十五层的二手房的挂牌量下滑等等。然后最后一点，几乎香港市场的回升，这个可能不只是香港市场， 全世界市场都在找。他判断，地产的拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步加速行业的企稳。基于上述判断做了个总结，他认为行业的逐步见底之后，将面临 十年级别的回升周期，未来地产股的机会不在房价会消年的回升。当然他这会比较聪明了，没有说房价回升，他是不在意房价会消年的回升，而在共济出清后的企业份额的扩张与盈利能力的修复。 他这里讲应该更多的是提到了那些上市企业啊，因为他毕竟是做私募的嘛，是炒股的嘛。所以说他特意提到了未来地产的机会不在房价或销量的回升，大家要注意重点啊。二、在供起初期后，企业股份扩张与盈利能力的修复啊，尤其是房企的股价，应该是回调的更厉害， 他可能会超过我们的房价，或者是那个销量。很多人在说嘛，在二三年的时候啊，李伯同样的公开表示，地产板块面临十年一遇的机会，背后的逻辑我就不说了，应该说他是一个比较对房地产是差多的，他也许会略有超前，比如说二三年他就提出了，现在又再次提出 了。其实我给他再次提出呢，大家可以关注一下，应该是有利的道理了。从客观的数据讲，过去一年呢，房地产行业各项指标实际上在持续调整， 尤其是二五年的十月份，十一月份几乎是跌到冰点，到十二月份，元月份又会稍微好一点。成交方面，二五年全国新建商品房销售面积八点八万平方米，其中住宅销售面积占了七点三三万，连续四年下跌。二五年新建商品房与商品住宅的成交面积角二一年的高点 缩水幅度是超过多少呢？百分之五十，这个是相当大的。从价格端看，二五年的一到十二月份， 新建商品房销售均价九五二七，不到一万块钱，累计同比减少百分之四点三。而全年呢，新建商品房住宅的均价是一万零五元，同比减少百分之四。十二月七十乘二手住宅销售价格同比也是下降的百 分之六点一。等等的，实际上到现在为止一直都在跌。当然，我们看一看其他机构的看法，其中华元证券就认为，参考全球房地产危机的经验样本，历史的平均跌幅百分之三十五，平均调整时间是六点二。当前我国实际房价的调整的长度与深度 经验相对充分，二六年的地产调整周期有望进入尾声，这里大家注意看一下，在全球的调整幅度一般是百分之三十五，平均调整的时间是六年，其实中国已经超过了这个时间了。再看另外一个中银证券也表示，过去那种借助人口和城镇化率 带来规模扩张的红利不附存在，未来需求从有房住转变为住好房，结构性需求任然存在。安居客研究院认为，目前中国的城镇化率明显低于发达经济体百分之八十左右的水平， 按照二零二五年末的总人口十四个亿来计算，意味着未来将有一点七亿人要进城生活。随着新市民的落户，相关住房需求也将持续释放。而国信证券怎么说呢，二五年的四季度，地产基本面明显下跌，但是二五年末，在二六年初的近一个月以来，跟踪二手房的挂牌价格的 三指数月环比跌幅已连续六周快速舒展。油气，一线城市较为明显，上海核心区以基本止跌，因此建议对房价从悲观转向中气。虽然对行业走势判断不一，但各机构普遍认为二六年地产的增量政策出台的预期较强。 中银证券，怎么说呢，在政策出台的时点上，预计二六年一级都没得，可能性较大。大家关注油气是三月份两会过后或者两会期间的政策，应该是个关注点， 政策思路清晰，调整有利，预计最快二六年年底可能会走出螺旋式下滑的困境。从地产标地来看呢，十倍核心城市户型产品力需求的房企或能走出重围。另一方面，提前布局新业态、新模式、新产业的商业地产控制 竞争力优势。这里讲到了你背的比较乐观的一个说法，但实际上他是长期的，他从看十年来说应该乐观的。我相信大家对中国的经济啊，绝对还是比较乐观的。从十年来看，我认为他说的是对的，短期是不是马上就好了？这个不好说， 其实现在影响大家的影响房地产的更多的还是信心，客观理性的去分析，都是应该有触及的迹象，但是这个信心什么时候恢复呢？还很难说。

很多专家都认为房价不会再大涨，地产的规模也回不到二一年的这个高点。为什么您认为房地产股票在今年有巨大的机会？好的，首先我说的不是今年一年， 我说是这个可能，未来三到五年啊，它是一个十年一遇的机会。就说你可能在此刻有可能有一些股票，它拥有很强的 alpha， 他可能就已经进入了右侧区间，你一定可以先买，他可能已经见底了，有些股票他可能还在左侧，因为他可能没有阿尔法一个贝塔，那他需要等到全国房范围内的房价的起稳回升，他才能够进入右侧区间。 但是大致而言，我觉得现在这个时刻基本上就属于所谓的十年一遇的买点。为什么我认为站在此刻买点是一个十年一遇的，有巨大的机会。我们去参考一些历史案例， 比如说我们去看这个，就说美国的案例，美国的房地产泡沫破灭了之后，他的成交量、新房成交量比高点一路是打了两到三折，经过这么多年以后，他远远没有回到高点，现在他的新房成交依然是零六年的高点的一半， 完全没有回到高点，那他的房价到现在是创了新高。但是如果我们去看他，比如说一零年之后的五年，他可能只修复了当时跌幅的百分之三十左右， 但是站在那个时点的量可能只有高点的不到一半，价格就说从跌了一百之后，可能只回了二三十。站在那个时点，美国有很多的有若干浓厚的房地产股票，他的股票价格就已经涨了十倍。 那站在现在，现在是什么状态？现在美国的地产的量是高点的一半，他的价格是说比高点高百分之二十，实际房价扣掉通胀以后的实际房价比零六年高百分之二十。在这样的情况之下，有一些浓厚的房地产股票， 他的股价涨了六十倍。六十倍，这个是美国的情况，我们再去看日本的情况，那日本的情况跟他的新房的开工比、成交比，现在可能只打了三折， 现在是高点的百分之三十。他的房价的反弹的幅度也是类似的，跟美国可能五年之后类似，就说他先跌了一百，然后反弹回来了二三十，实际房价指数扣掉通胀之后的那日本的相关的一些龙头公司，有一些涨了二十倍，有一些涨了十倍， 也就是说说量其实都远远没有回到高点，可能都只有高点的一半，甚至是三折。价格可能在反弹百分之三十的水平上，就说就跌了一百，反弹百分之三十，这种情况之下，很多股票都能够涨十倍啊。为什么？我们如果去拆解，我们会发现它来自于几个三个因素。 第一个因素是这些企业他们的市场份额都大幅提升，平均提升了可能五到八倍，因为在每一轮这个危机之后，他都有大量的企业出清，剩下来这些企业他的份额大幅提升， 这个就是大概五到八倍的一个提升，就推动虽然说市场萎缩，但是他们的销售收入依然实现了两到四倍的一个增长， 这个是第二个点，是盈利能力的大幅回升。就随着这个行业的初清，竞争对手的减少，他们的盈利能力普遍超越了泡沫高点的时候，因为企业比较卷 利润还不如泡沫破灭之后，小小修复之后，这是第二点。那第三点他们在危机底部的时候， 那刚才我们是说把他的盈利能力跟泡沫高点比，如果你去跟危机底部比，危机底部其实且是没有利润的，如果他经营性是没有利润的，并且他还会需要大量的去计提资产的减值， 就他的资产贬值，那他比如说两年之后，三年以后，可能三三到五年以后，他的价格修复百分之二十以后，你会发现他就有两个变化，第一个他的盈利能力进入了一个正常区间，甚至有可能回到泡沫高点，甚至略高于泡沫高点，因为竞争格局改善。 第二点就是说因为他从资产减值变成了资产增值，他的存量的土地价值在上升，所以他的利润水平其实是显著改善的。 就综合下来这三个因素就说，第一，他的份额大幅提升。第二他从资产减值到资产增值。第三竞争格局的改善，实际的经营的毛利率、净利润大幅提升。 第三个点共同催生了这些股票在行业也就是略微修复的时候，就能够取得一个十倍左右的这个涨幅，当行业就说明显修复的时候，它甚至可以实现一个几十倍的涨幅。 所以我们就说，就说股票其实很大程度它不代表这个行业的总量和行业的价格，它很大程度它是由这个企业的竞争格局、盈利能力来决定的。 所以我们就说，比如说现在这个时刻，你问我说你要不要去买房子，我说如果说你是消费型的需求，就说你是本来有刚需，或者说你有改善，我觉得你可以不用再观望，可以去买，但是你不要指望他能涨很多，就是房地产投资，此刻在我看来，他其实是不如股票投资的，作为投资增值的角度， 但是房地产股票他有可能会涨非常多，但是这一轮我们相信他会是分化的，就不是鸡犬升天。因为随着这一轮的市场的变迁，产品的迭代， 会发现有一些老牌的头部企业他可能会落伍啊，而有一些新的一些说曾经可能是二线的一些公司，他在未来可能有可能变成一线，他适应了新的需求的潮流，他的产品力能够帮他提升份额，所以就说可能需要比较专业的人去选出那些专业的公司， 而不是非常简单的去买一个 etf， 或者买一个行业龙头。所以这里我也提醒这个各位观众，因为经常有人看说是这个，说这个，贝总，我看你说看好房地产，然后我中仓万科 啊，中仓保利啊，说万科跌了，我应该来，就说你要对我负责，就说我提醒大家，好吧，就说我认为个别或者说局部的几个公司有很大的机会，但是我并不推荐万科和保利，谢谢。

为什么我们认为非常有可能两个季度之内见底？就是因为我们看到了公需的拐点，我觉得有非常大的把握。魏总，您说地产的拐点在两个季度内出现，这个理由是什么？ 刚才我们是不是聊到平均的周期大概是二十个季度？当然呢，我们不能用平均的周期去做判断，因为有一些国家他更早，他可能更晚，需要二十五个季度。我们需要在微观的层面、中观的层面， 看到一些切实的基本面的变化，我们才有把握认为拐点越发临近。新房价格其实人家早就不跌了，早就其实比较稳定，主要跌的其实还是这个二手房价格。 所以呢，我们就以这个二手房价格是否能够起稳来作为判断拐点是否成立的标准。二手房它的下跌的核心驱动是什么？ 他的核心驱动其实就是供应的持续上升。因为刚才我们讨论需求的时候，我们呢讲了二手房的需求成交其实是在不停的创新高的。我们在看一个总的房价市场的需求，如果我们把全国范围内的一手房和二手房加起来，我们会发现 他从二一年到二三年年初大概下滑了百分之二三十，后面呢就起稳了。二三年年初到现在， 我们的一二手合计的成交量基本稳定，结构有所变化。这个结构的变化就是说一手房的供应下降，成交占比从百分之八十下降到了百分之五十，二手房的这个供应和成交都上升， 它的占比从百分之二十上升到了百分之五十，但是合起来需求是稳定的，但我们认知到我们的需求其实并没有再继续下滑，而是保持了稳定之后， 那我们再去看供应。刚才有讲一手房的供应其实是持续下降的，现在跟糕点比，如果我们以前三十个城市的推盘量来作为一个指标，它其实可能下滑了七八十。但是二手房的供应就是两个月之前， 它还在持续的上升，但是呢，大概从两个月以前到现在就开始发生了一个非常深刻的变化，我们发现二十五层的挂排量就开始持续的下行，最近在加速，大家会问说这个是不是一个阶段性的情况，对吧？这两个月是不是一个特殊？会不会以后再回升？我个人倾向于它是可持续的， 因为它背后有比较深刻的经济学的道理作为支撑。因为二一年以来房价的下跌幅度呢，其实没有那么大 啊。所以呢，我们如果看二十五层平均的这个注售比，我们会发现他从不到二点零的水平已经上升到了二点四这样的一个水平， 就是二十五层平均来看。但是呢，在这期间我们的各个环节的利率都大幅的下降，比如说我们的按揭贷款的利率可能从高位的百分之五以上下滑到了百分之三左右。然后呢我们的经营贷的利率，为什么我提经营贷，就是因为现在我们如果看个人的中长期贷款， 按揭贷款过去两年都已经没有增量了，甚至在下滑，经营贷是最大的增量。所以呢，也就是说大家买房的边际的融资成本其实已经变成了经营贷， 那经营贷的利率现在只有二点二，那我们再去看银行理财的利率或者存款的利率，他可能从前几年的百分之三到四，现在下滑到了可能只有百分之一出头。在这样的一个环境之下，你会发现什么呢？就说我们分两类人， 第一类人呢，就说你是一个房东出租的，然后你就会发现可能在几年前我去存银行买理财，我的收益是显著的高于租房租可能高就是一到两百个 d p， 但是现在就反过来了， 现在我的房子留着去出租的话，我还能有百分之二点四的这个平均的租金回报，但是你去存银行或者买理财的话，可能就一点几，也就是说反过来房子的租金回报比理财或者存存款高了百分之一。 这就使得如果说在现在资产矿的背景之下，他没有特别好的选择，或者说没有很高的风险偏好。就比如说我不是一定要进股市的话，那就意味着说其实我留着我的房子出租 可能就更合适了。前面几个月其实经历了一轮这个挂牌的集中上升和二手房的集中杀跌，我个人倾向于那是最后一波所谓的杠杆持仓的暴仓，当房价的跌，二手房跌幅达到接近百分之四十的时候， 就有一批高杠杆炒房的、投机类的或者说改善类的，这个需求他就面临了一个出清。然后这个如果说我们去分城市的差异来看的话，也有可能印证这一点。就比如说我们看到现在唯一一个挂牌量还在上升的城市是深圳， 而深圳呢其实就正好就是经营带炒房的这样的一个重灾区。那经过了这一轮所谓的杠杆爆仓和被迫的这个出售之后，剩下的这些投资人呢，我们可以认为就说他杠杆其实都是比较轻的，或者说财务上相对稳健， 那他就会发现房子相对来说跌出了价值，尤其是相对于利率，所以他就没有必要再去挂牌，这个是作为你作为房东的一方，那另外一个角度呢？我们去看租客这一方，刚才我们是不是有讲到，哎，最近两个星期的这个二手房成交量比去年同期可能高个百分之三十。如果说我们去看租客的这一方， 假定你用经营贷作为编辑成本的话，你的资金成本是二点二，而租金回报可能是二点四。有一些二线城市或者说一线城市的劳工房，他的这个租金回报是显著要更高的，可能到了百分之三甚至更多。 那你就会发现，如果说我是一个租客，我现在去买个房子，我每个月的月供低于我每个月的租金的，他可能就会激发出来一部分的刚需进行购房的行为。 所以为什么我们认为非常有可能两个季度之内见底，就是因为我们看到了供需的拐点，一个是二手房的成交加速上升， 一个是二手房的挂牌持续下降，而背后是有租金回报跟利率之间的这个差，作为坚实的一个支撑的，这个是我们从这个量上的一个分析。那另外一个我们从价格上，我们最近啊已经看到了明确的信号， 就是大概可能在去年十一月的时候，那个时候呢是一个房价下跌的速度最快的时候，就当时 周环比的跌幅大概是零点三左右，就是一周跌零点三到零点四，就是一个月跌百分之一点五左右。而现在最新的几周跌幅在持续的收窄，在上一周就是全国指数的环比跌幅是零点一七， 那在最新的这一周，全国指数的环比 d f 就 只有零点一一，也就是比当时已经缩窄到了非常窄，而且这个还是全国范围的指数。如果我们去看城市之间的变化的话，在上一周杭州和上海这两个城市 实现了环比的转正，就是上海和杭州二手房已经不跌了，因为我们这个大的这个市场，他一定是从局部传达到全部，所以我就站在此刻，我觉得有非常大的把握，就认为这个拐点基本上已经确认，就虽然全国指数还没有转正， 但是拐点基本确认，所以非常有可能我们在两个季度之内是能够看到全国范围的指数基本转正。

朋友们大家好，今天是二零二六年的二月一号，呃，离春节呢，大概只有这个半个月的时间了，那这两天的黄金市场在经历了涨和跌大浮动的波动之后呢？ 呃，财经圈里，其实的他的争议的是非常大的。嗯，最近最受关注的应该就是思慕魔头李贝，他的一些言论和声音呢，也是非常引得争议啊。首先介绍一下半夏投资的创始人，思慕魔女李贝， 呃，这个你可以去搜一下他的一些相关。嗯，就是这个信息对于黄金的，嗯， 不看好。二两千年之后呢，央行增持推动了黄金进入上涨的周期，但是当前的这一逻辑呢，已经出现了逆转， 一方面是全球第五大黄金储备国俄罗斯央行呢，已经开始在出售黄金。那另外一方面呢，二零二五年底，黄金的估值残差呢，也是达到了历史的高位，已经处于高估值状态。 所以站站在投资的角度，他认为黄金在未来十到二十年都不值得投资。当然了，我相信啊，很多人就不认可这一观点，在黄金长势这么好的情况下，大家全民狂欢的一个市场结构下面， 那你给大家泼这么一盆冷水，嗯，那其实大家还是有点反感的啊。嗯，其实这不是说看空黄金啊，是对于他这个角色未来的一种预判，黄金未必会跌，也可能是在高位震荡，但是机会成本呢，就很高。 那未来两年的这种，呃，就是中国顺周期蓝筹，或者是迎来大牛市，持有黄金的，也将错失到 比较大的一些措这个机会，所以我们永远就是在信息这个落后的一个阶段，那对于他们这些投资呃相对专业的投研团队来说，他拿到的信息和数据 一定是能够形成经济区段完美的闭环论证的啊。所以说，嗯，他接着另一个观点呢，就是中国地产大拐点的一个确认啊，数据呢，也是依据二零二三年年初起全国一手二手 呃成交量总量的一个起稳啊。一般呃，大家都知道，在经过一轮的 就是大幅度下跌之后，一定会经过一个横盘，那这个横盘不论是股市还是房市，在横盘的阶段，你以为是股市到底错那个是在一个盘整优化的一个阶段啊。那么这一套的这个嗯 就是经济言论啊，也是在财经圈里的，迅速的是犹如一颗深水炸弹，迅速的是炸开的，能够嗯，让大家 在这个呃兴起强大的一种意识形态变化的呢，原因就是因为黄金的这种啊，每天或者是说这个大幅度的上涨，已经让大家在情绪价值上面啊听到否定的声音，有一种 就是不自觉的反这个反反逆心理啊。其实呢，李贝对于黄金地产的一些观点，之所以呢与大众形成这种强大的反差，原因呢 无非就是底层投资架构眼瞅逻辑跟市场视角的一个差异化的不同。那今天呢，用这篇李贝的一个市场观点来给大家开篇呢，就刚好也让我想起来呢，前段时间在读这个贫穷的本质这本书 贫穷的本质我相信如果说你本身对财经感兴趣，也对金融呢非常的有呃这个喜好，那你对这本书一定不不陌生，他是那个法国经济学家和印度的经济学家联合去著作的一本书，不同的国度，不同的肤色，不同性格的两个人， 呃，针对同一个经济问题相遇，也展开了长达多年的一个调查和随机对照的视野，为全球经济呢做出一个比较突出的贡献。所以这本书的话还是 能够让我们在疑惑中找到一些答案的啊。那里边很多的举例，很多的事件，很多的一些呃，就是信息，其实我们能够非常嗯， 就是底层或者说不太了解金融的人也能够读的懂理解的了的一些信息。这里边特别典型的就提到一句，穷人其实并不是单线的缺钱，单纯的去没有现金，而是一个信息壁垒，短期决策偏好， 认知偏差这样的一些多重因素，使得他们在稀缺资源和不确定环境中做出就是跟我们当下自身认知符合 极度匹配的一个选择啊。那我这里就拿刚才这个李贝，他对于 这个黄金和房地产市场的认知，普通人可能否定声居多一些，否则也不会引起这么大的一个反响，那我们的认知跟他投研团队这样的一些决策者能够看到的深度一定是不一样的，无非他可能现在给我们去讲的东西我们理解不了，所以我们不认可 啊。再举个例子来说，就是像我，呃，前几天有一个，有一个就是小伙伴， 呃，当然了，他也是这个，就是偶尔的时候也会跟我闲聊几句啊。那么呃，就是自己打算利用业余时间去摆个地摊，当然他也有本职工作。那摆地摊的时候呢，我就提到一句，我说其实你现在做地摊经济的话，也不是为一个很好的 第二产业，因为他毕竟年轻吗，时间呢，也精力呢，也都很充沛。但这里面呢，你就不能够单纯的就是像 呃常规的那些做地摊的人，我就只依靠呃路边的流量，没有任何其他的一些辅助手段。那你大概的这个呃营销情况一定是只决定决定因素，就只有成败的决定因素只有一个，那你就是 周边的客流量的大和小，那这种的话就太过于单一啊，那我们自己可以一托于现在的抖音流量啊， 一托于小红书的抖音流，呃，这个小红书的流量啊，这些是年轻人或者地摊人群，他们还是蛮喜欢去分享打卡的一些这个主要的几种点，所以这个时候是一个宣非常好的宣传的一种方式方法。这不仅仅是说一个宣宣传的方式啊，而且我是 呃在日常接触当中确实有一些这个餐厅啊，还有一些不错的这个呃网红打卡点，他们就真的是靠这些流量，我也是真心实意的想把这个来 就是推荐给他那，但是可想而知这个时候呢，他的心思，一门心思就是我只要做好我的地摊的日常就好了，其他的他可能说我还没想这么多，我还没有去考量呃，直接就是忽略或者是否定掉，那你看这就叫做信息的不对等， 当他毕竟刚毕业的学生，很多时候他对于投资和运营还没有去 去通过线下去看到本质性的一些这个核心的价值的东西，在那这个时候他很多时候就会忽略掉，一，我给他提出的建议不见得说不好，但是他可能就因此忽略掉，而在他日常的这个地摊的这个运营当中， 没有可能像很火的这种趋势去就是有一个很好的走向，同样的回归到呃，这个李贝，他对黄金热地产冷的认知也是我们 呃常规的一个认知，在他这里的话呢，他因为有数据，有事实哈，然后呢就呃那认出的深水炸弹呢，就会让我们一下子炸开过来，那进价呢？最近两年这种史诗级的上涨，以及地产的， 嗯，低迷已经其实在老百姓心中已经形成了一种惯性思维啊，那么像高盛啊，瑞银德银对于国内外的投行也是强调黄金的结构性配置价值，认为当前国际形势呢，依旧是值得支撑进价的。 咱们看不懂的呢，就交给时间啊，看得懂的呢，就去去体会他这些这个言言论背后的这个逻辑分析。 老祖宗给咱们这么大一个脑袋啊，然后是两个耳朵，但只有一张嘴巴，那主要是想让我们呢多去思考啊，多去听，然后嘴巴呢，尽可能避免去张开，哈哈。所以，呃，今天呢就闲聊一些，呃， 那最近的一个热门的主题思想，也希望大家能够有自己合理的判断和认知，希望下周能够有我们不错的经济和回报，一起赚钱，一起发财，下周见啦，拜拜。

没想到，乌鲁木齐的朋友对房地产也非常感兴趣了，他们说房地产要迎来十年级别的上升周期了。 这话，嗯，不是我说的，是思慕魔女李贝说的。今天李贝甩出来一个爆炸性的观点，他说，过去两年，房地产的核心矛盾是二手房的供应持续在大幅上涨，也就是二手房挂牌出货太多了。过去两个月，这个现象已经发生了逆转，挂牌量已经开始持续下滑，二手房的跌幅也开始收窄了。 综合各方面的证据呢，李贝觉得房地产市场很有可能在两个季度内见底，而且后续是十年级别以上的上升周期。他还说，房价的涨幅三年内不会很大，但相关公司的涨幅会非常巨大。 估计不少人要吐槽了。李贝这话靠不靠谱？我们先聊一下这位思慕魔女的战绩吧，那可他有料了，我觉得 早几年这位姐姐真的是疯神了。二零年到二一年，他的基金回报率连续两年百分之六十加精准，踩中了消费的白马股的拐点，买中移动，买中海油，更是带了一批人躺赢。可是最近这几年呢，他也有没少翻车的，二三年看多地产又火树割肉，二四年看空微盘股，结果人家一路暴涨， 一度被网友调侃成反向风标。不过呢，这次他敢喊出房地产十年周期，不是有实打实的数据在支持的， 大家感兴趣可以去看一下他的报告，那统计局刚出的十二月的数据也能说明问题。七十层的房价虽然整体还在跌，但一线城市确实有站稳的迹象。上海的新房不仅没有跌，还逆势涨了百分之零点二，同比上一年更是大涨了百分之四点八。 大户型卖的火爆，说明改善的需求。其实一直都在的二手房就更明显了，一线城市的跌幅比上个月收窄了百分之零点二， 那上海成交突破二点二万套，北京的网签也涨到了一点七二万套，环比涨了近两成，创下了两个月来的新高。还有就是李贝提到的二手房的挂牌量问题，现在确实是有在降的，那个监测数据显示， 十二月一百三十个城市二手房挂牌量还比下跌了百分之零点八，像北京上海这些核心城市这样的更明显，北京呢，天通院的挂牌量甚至降了百分之十三点五。以前是房东扎堆卖房，供大于求，现在挂牌量少了，需求要再慢慢冒头，那供求关系真的有 掉头反转的意思了。当然了，数据是一方面，更重要的是信心了，是对中国经济还有没有信仰，只要市场的信心回来，有时候反转真的就是 一瞬间的事情吧。所以问题来了，你觉得李贝这次的预测靠谱吗？还是又一次反向指标呢？房地产真的会重启十年的上升周期吗？要看心情，其实看你们的评论区就知道了，家庭理财就问温姑娘！

斯墨墨雨李贝啊，再次高喊地产十年一遇的大拐点，喊斯墨墨雨李贝再旧房地产发生！近日，被称为斯墨墨雨的半夏投资创始人李贝在接受媒体采访时表示，机遇共汽车大出清、总量周期性回升等因素，半年内地产或出现 十年一遇的机遇。说了五点，我们看一看。第一点，从供汽车的角度，诸多的房企退出了新的垃圾市场， 全国土地市场活跃的企业只剩下个位数，像我们现在还在去看地的也是不多的。第二点，从规模的角度来看，虽然地产的总量来回疯止，但是会回到十亿平方米的长期的均衡水平。这个十亿平方米是个什么概念？假设每平方均价是一万块钱的话， 大概就是十万亿。房地产的最高峰全年的是十八万亿，二五年应该是八万多亿到九万亿，最终会回到十万亿，基本上是一个共识。 第三点，从行业调整的幅度看，二零二一年六月达到峰值就开始掉格向下，至今十八个季度，已达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数，市场 新开工、新房销售、二手房价格等指标的调整幅度也略超平均水平。而第四点，最重要的是，行业的基本面也出现边际改善。他表示，比如租金回报、边际融资成本一匹配、去年十二月起二十五层的二手房的挂牌量下滑等等。最后一点，结合香港市场 回升，这个可能不止是香港市场，全世界市场都在找。他判断，地产的拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步 加速行业的企稳。基于上述判断，最后做了个总结啊，他认为行业的逐步见底之后，将面临十年级别的回升周期，未来地产股的机会不再，房价回升，他是不在意房价会下跌的。回升 二、在共计出清后的企业份额的扩张与盈利能力的修复。他这里讲一个更多的是提到了那些上市企业，因为他毕竟是做私募的嘛，是炒股的 嘛。所以说他特意提到了未来地产的机会不再，房价会销量的回升二、在供给出清后企业股份扩张与盈利能力的修复。很多人在说二三年的时候，也可以同样的公开表示，地产板块面临十年一遇的 机会，背后的逻辑我就不说了，从客观的数据讲，过去一年呢，房地产行业各项指标实际上在持续调整。二五年全国新建商品房销售面积八点八万平方米，其中住宅销售面积在七点三三万，连续四年下跌。二五年新建商品房与商品住宅的成交面积 角二、一年的糕点缩水幅度超过了百分之五十。从价格上看，二五年的一到十二月份，新建商品房销售均价九五二七不到一万块钱，累计同比减少百分之四点三，而全年新建商品房住宅的均价一万零五元每平米， 同比减少百分之四。十二月七十乘二手住宅销售价格同比也是下降的百分之六点一，实际上到现在为止一直都在跌。当然我们看一看其他机构的看法，华源证券就认为，参考全球房地产危机的经验样本一时的平均跌幅百分之三十， 平均调整时间是六年。当前我国实际房价的调整的程度与深度金雨相对充分，二六年的地产调整周期有望进入尾声。另外一个中银证券也表示，过去那种借助人口和城镇化率 带来规模扩张的红利不附存在，喂奶需求从有房住转变为住豪，结构性需求任然存在。安居客研究院认为，目前中国的城镇化率明显低于发达经济体百分之八十左右的水平，按照二零二五年末的总人口 十四个亿揽的计算，意味着未来将有一点七亿人要进城生活。随着新市民的落户，相关住房需求也将持续释放。国信证券，怎么说呢，二五年的四季度，地产基本面明显下跌，但是二五年末，在二六年初的近一个月以来，跟踪二手房的挂牌价格，冰山指数月环比跌幅 已连续六周快速舒展，尤其一线城市较为明显，上海核心区以基本止跌。因此，建议对房价从悲观转向中气。 虽然对行业走势判断不一，但各机构普遍认为，大家看看，这个是关键点。虽然比较悲观，但是普遍认为二六年地产的增量政策出台的预期较强。中银证券，怎么说？在政策出台的时点上，预计二六年一级都没得可 讲的，预计最快二六年年底可能会走出螺旋式下滑的困境。从地产标地来看呢，十倍核心城市户型产品力需求的房企或能走出重围。另一方面，提前布局新业态、新模式、新产业的商业地产更具优势。

诗墨魔女啊，你背了这个啊，我文章之后啊，十年一遇的大拐点，当时我记得有一个朋友啊，特意说到，他可能过于的乐观了，我们说一下这个具体的内容。 按，诗墨魔女李蓓在旧房地产发生。近日，被称为诗墨魔女的半夏投资创始人李蓓在接受媒体采访时表示，机遇共汽车大出清、 总量周期性回升等因素，半年内地产或出现十年一遇的机遇。他表示，主说了五点。第一点，从供给侧出新的角度看，诸多的房企退出了新的拿地市场，全国土地市场活跃的企业只剩下个位数，比如基本上现在再去拿地 的也是不多的。第二点，从规模的角度来看，虽然地产的总量来回疯止， 但是会回到十亿平方米的长期的均衡水平。这个十亿平方米是个什么概念？假设每平方均价是一万块钱的话，大概就是十万亿，这个也基本上房地产的最高峰全年的是十八万亿，现在今年应该二五年，应该是八万多亿到九万一百年应该是 啊，最终会回到十万亿啊，基本上是一个共识。第三点，从行业调整的幅度看，二零二一年六月，我记得是二零二一年的年中嘛，达到峰值就开始掉头向下，至今十八个季度，已达到全球房地产泡沫破灭调整的中位数，市场 新开工、新房销售、二手房价格等指标的调整幅度也略超平均水平。就说实际上中国的房地产的调整呢，已经过度调整了， 是超平均水平的。第四点，更重要的最重要的是行业的基本面也出现编辑改善，他表示，比如租金回报与编辑融资成本已匹配，去年十二月起二十五层的二手房的挂牌量下滑等等等等。最后一点，几乎香港市场 的回升啊，这个可能不只是香港市场，全世界市场都在找，他判断，地产的拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策出台，可能进一步加速行业的企稳 啊。基于上述判断，最后做了个总结啊，他认为行业的逐步见底之后，将面临十年级别的回升周期， 未来地产股的机会不在房价，会销量的回升。他这里讲一个更多的是提到了啊，那些上市企业啊，因为他毕竟是做私募的嘛，是炒股的嘛，对不对啊，做私募做基金这一块的。比如说他特意提到了，未来地产股的机会不在房价，会销量的回升啊，大家要注意重点啊。 二、在供给初期后，企业股份扩张与盈利能力的修复，尤其是房企的股价，应该是回调的更厉害，他可能会超过我们的房价或者是那个销量啊。其次啊，就是有很多人在说嘛，在二三年的时候， 李伯牙同样的公开表示，地产板块面临十年一遇的机会啊，背后的逻辑我就不说了。嗯，这怎么说呢？应该说他是一个房地产市场上的他也许会略有超前，比如说二三年他就提出来啊，现在又再次提出来， 其实我很要再次提出来，大家可以关注一下，应该是有一点道理了，我相信大家对中国的经济啊，绝对还是比较乐观的，从十年来看，我认为他说的是对的，当然短期是不是马上就好了？这个不好说， 其实现在影响大家的，影响房地产的更多的还是信心不足。虽然讲啊啊客观理性的去分析，从各方面讲应该说是都是比较好啊，都是应该有触及的迹象，但是这个信心什么时候恢复呢？还很难说。 当然呢，从另外一个角度，你就回复我当时为什么给我那个朋友所建议的，你如果不缺钱的话， 我就建议他你最好暂时不要卖，如果缺钱的话就果断把它卖了啊。但为什么呢？还是那句话，现在虽然不敢肯定是最低的底部，但是离底部应该已经非常近了。

家人们，最近房产圈被一个人的话刷屏了，那就是半夏投资的李贝，人称呢师母魔女，他最近抛出了一个大判断，房地产市场可能两个季度内啊，就会见底了，未来三年内，这个房价涨幅不会很大，但是有些相关的公司的涨幅会特别的惊人。 这个话一出来呢，有人激动说要去抄底了，有人骂是噱头啊。今天咱们就一起聊一聊这个事情。一月二十三号，李贝公开了对于房地产的看法，核心就三句话， 第一，见底时间明确，大概率是未来两个季度，也就是半年内市场能够稳住。第二，房价的走势温和，别指望未来三年能够像以前那样暴涨，涨幅会很有限。第三，机会不在房价，而在公司，若干跟房地产相关的公司会迎来巨大的涨幅。 而且他这种判断呢，不是瞎猜，有自己的这个依据，和咱们平时听到的需求不足的那套说法还不一样，咱们再深挖一点，他为啥敢去这么说呢？背后的逻辑其实跟主流观点反差还是挺大的。 以前机构啊，都觉得楼市低迷是因为大家没有钱去买房，不敢去买房，核心是需求不够。 但是李贝认为呢，过去两年啊，楼市真正的问题不是说没人买，而是卖的人太多了，二手房的这种挂牌量一个劲的在往上涨，供大于求，价格自然就被压的往下再走。 而关键变化就在最近的两个月，二手房的挂牌量开始持续的减少，房价下跌的这种幅度其实也在收窄， 这就给了他见底的判断依据。还有两个支撑点很实在啊，一个是行业调整周期够长了。李贝说这轮楼市调整已经持续了四年半， 参考国际经验，一般这类深度调整周期也就是五年左右，现在已经快到末尾了，再加上啊，政策拖底，见底的速度会更加快。二是公己策已经大洗牌，这一点咱们普通人其实可能没有感觉，但是影响层面是比较大的。 根据他的分析呢，百分之九十的民营房企已经退出市场了，以前成千上万家的房企在抢饭吃，现在其实就只剩下央企、国企和少数优质的民企了，竞争就少了，存活下来的这种企业自然而然 就更加会有优势。而且这些企业的利润呢，已经开始回升，新推项目的净利润从去年的百分之一涨到了百分之十，翻了十倍， 这也是他觉得相关公司会大涨的核心原因。那这个预判如果会成真，会带来什么影响呢？咱们分着来说，都跟咱们身边楼市息息相关。首先就是行业格局会彻底改变，小开发商啊，基本退出舞台， 以后买房大概率就是找那些头部房企了，市场集中度啊，会越来越高，再也不会出现那种以前啊小房企乱打价格战，烂尾风险高的这种情况了。 其次呢，是市场的分化会更加明显，最近一线城市其实已经有苗头了，上海一月份单日成交量破千套，深圳房看房量是涨了近三成多，但是远郊区域还是卖不太动，成交周期能够长达大半年。 这也意味着就算是市场能够见底，也不是所有地方都能够完全的回暖核心城市，核心板块的这种会越来越吃香，而三四线城市和远郊区域可能还是会慢慢去磨。 再者呢，就是资本市场跟实体经济的分化。李贝说的公司涨幅巨大，主要是指资本市场上的房企，股票不是咱们手上的房子， 存活下来的优质房企因为利润回升，估值修复，股价可能会有大的波动，但这跟咱们普通人持有的二手房是没啥关系的，房价该稳还是会稳，不会跟着股票去上涨。 还有啊，就是二手房跟新房的联动效应，二手房成交如果是活跃了，房东卖了旧房子就会去买新房，形成良性效应，但这紫菜核心城市管用，三四线城市的这种置换链条还是比较难打通。那说到这里，也说一下我自己的这个想法。 首先呢，里背的判断有数据的支撑，不是空谈，但咱们得明白啊，他是站在资本的视角去看问题，和咱们普通人的楼市认知完全不是一回事。他关心的是房企股票能不能上涨，行业周期能不能赚钱， 而咱们普通人关心的是手上的房子能不能卖个好价格，住不住的踏实，这两个视角根本不在一个频道上。 其次呢，见底啊，不代表回暖，更不代表普涨。所谓的见底，只是说房价不怎么下跌了，市场不怎么冷了，但并不意味着会反弹。未来三年房价涨幅不大，其实就是告诉咱们，楼市已经彻底告别买了就上涨的黄金时代， 房子啊，会慢慢的回归到居住属性，想要靠买房去暴富基本不可能，而且这个底是全国市场，可能会天差地别。 一线城市啊，核心区可能真的稳住了，但是那些人口外流，没有产业支撑的三四线城市可能还没有到底，甚至会在底部磨很多年。 还有个扎心的真相啊，相关公司大涨，跟咱们普通人其实没有半毛钱关系，近百分之九十的房企出局，剩下的这种企业赚的盆满钵满，本质上是行业洗牌后的一种垄断红利， 是资本的游戏。咱们普通人既没能力去买房企股票，去博弈手上的二手房，也不会因为房企利润上涨而升值，反而可能因为市场的这种集中度提高啊，以后买房的选择可能会更少，甚至面临更高的这种定价。 以前是小开发商拼价格拼优惠，以后大企业去掌握话语权，房价可能不会涨，但是优惠一定会越来越少了，这对咱们普通来说是影响最大的地方。另外啊，咱们也得理性去看待李贝的预判，他不是神， 早在二零二三年，他就说过，地产股有十年一遇的机会，结果后来的市场持续下行，他管理的基金其实也是亏了不少的钱，还减仓止损了。他自己也承认了，当时入场早了一两年，需求端比预期的还差一些。 所以说，这次的预判呢，咱们可以当一个重要的参考，但不能当成铁律。楼市的这种复杂性，从来都不是一个人能够精准预判的。最后我想说一下， 不管市场见不见底，房价涨不涨，对咱们普通人来说，楼市的逻辑已经变了，以前是闭眼买，跟风去炒，现在是看地段、看品质，看居住的需求，那些喊着去抄底的声音，要么是资本的造势，要么是中介的引流，咱们别被带偏了， 市场的见底不代表咱们的机会来了，只是说行业进入到一个新的阶段，一个不再靠规模扩张，而是靠质量生存的阶段 的楼市，不会再有全民性的狂欢，只会有结构性的机会和结构性的低迷。咱们能做的就是看清楚这个现实，不盲目乐观，也不过度的悲观，守住自己的核心需求，理性去看待房子的价值。 至于李贝的这种预判到底准不准，半年之后咱们再回头看一看，到时候的市场一定会给出最真实的答案。好了，今天就聊到这，想了解更多房地产信息，可以直接关注主播，我们下期节目再见，谢谢大家！

你被放话说，楼市可能两季度就见底，甚至要开启十年上涨模式。这说法一出来，好多人都炸锅了，真有这么乐观吗？ 先说说大家最关心的，现在咱们普通老百姓买房到底压力大不大？有个指标叫房价收入比，就是说一个家庭不吃不喝多少年能买套房，比如一套房三百万，家里一年能攒二十万，那这个比值就是十五。 现在整体来看，这个数字确实比以前低了，一线城市大概还得三十年，其他城市从二零一九年的十七年降到了二零二五年的十三年，像武汉、长沙这些地方，甚至降到十年以内了。 但说实话，这主要是房价跌下来的，不是咱们收入真的涨了多少。要知道，一般发展中国家合理的比值是三到六倍，现在还差的远呢。所以短期想让大家都跑去买房，估计有点难。再说说把房子当投资合不合适，那得看租金回报率。 好消息是，现在百城的租金收益到了百分之二点三九，跟公积金贷款利率百分之二点六差不多了，但跟国外比就差远了。 美国二零一一年楼市见底的时候是百分之三点四一，日本东京二零零九年触底时也有百分之三点零九。更关键的是，像上海、深圳这些一线城市，租金回报率还不到百分之一点八六，这还不如买个十年期国债呢。 所以，虽然租金回报率涨了点，但想让大家觉得买房能赚钱，还差点意思。供需方面呢，库存确实少了，二零二一年最多的时候有七十三亿平方米，二零二四年降到六十八亿平方米了，但去化周期反而从四点一年涨到了六点九年， 意思就是卖的更慢了，供需想平衡还得等段时间。今年楼市倒是有点回暖，一月份二十六个城市的二手房成交量比去年十二月中期涨了百分之四十三。但要说全面气温，那还真不一定， 看看机构投资者就知道了。二零二五年第四季度，公募基金对地产的配置降到了百分之零点四三，是二零二一年以来最低的。他们这是用真金白银投了谨慎票啊。不过也不用太悲观，楼市慢慢起稳肯定是大方向。但有个关键点，星星不是全国一起建底，核心城市群肯定先好起来。 星，最近发改委不是发文了吗，优先支持京经济、长三角、粤港澳、成渝这些地方建成渝铁路，人口少的地方就不让上新项目了。 这就意味着核心城市群能拿到更多资源，形成投资改善环境、吸引人才、产业经济增长的良性循环，房地产需求肯定更稳。所以普通人买房记住两点，一是认准核心城市群， 这里需求和价值都有保障。二是别被非核心区域的低价忽悠了，没人没产业的地方，房子可能放手里一辈子都卖不掉，就算在核心城市，也得挑产业集中、配套成熟的片区。最后再强调一下，别想着房价短期内能反转， 以后房子值不值钱，不是看砖头瓦块堆的多高，而是看城市有没有潜力，有没有稀缺资源，人多不多，活不活跃。

一万两千八百八十八元的投资分享课秒光，私募魔女李贝再次成了流量风暴眼。大家好，今天咱们聊聊这位百亿私募女掌门的最新动向。去年底，李贝在公众号推出线下闭门课，四节课合计一万两千八百八十八元，堪称知识付费天价。 面对质疑，李贝回应自己不缺几千万课费，全捐慈善，尽管价格高昂，但两百的名额瞬间受尽。卖课之后，他入驻小红书，两篇笔记涨粉八千，却因引流被封禁两周。但是直至开始，他计划打造全媒体 ip 矩阵。 回顾李背的成名路，充满锐气。二零一五年创立半夏投资，二零二二年规模破百亿，但投资没有常胜将军，二零二三年因误判行事代表产品最大回撤达百分之二十五。二零二五年初，公司退出百亿阵营，目前争议最大的是他执着差不多地产 坚称这是十年一遇的机会。这种逆向逻辑引来同行炮轰喧嚣的观点终会散去，唯有结果常存。对李背来说，真正的战场是冰冷的静止曲线。关注我，了解更多干货，记得点赞关注哦！

李贝又发生了，开始看多地产了，说两个季度内可能见底。核心因素是呢，过去两年地产的矛盾是二手房供应持续大幅上升，但最近两个月挂牌量呢，又开始下滑，跌幅收窄。咱们贝姐可是十月份看空黄金的人啊，现在黄金快到五千了吧。二零二五年呢，李贝至少有七次重大公开判断与市场走势，明显被利后 贷的中啊，一天也能对两次吧。那么这一次会不会如贝姐所说，地产要见底呢？扒一扒他的逻辑就知道了。根据贝姐说的看，二手挂牌量下滑。二手挂牌量下滑呢，其实和季度性也有关系。年底春节前后，挂牌与成交本来就容易出现结构性变化， 挂牌减少可能是卖房、撤单等政策等更高价，并不代表说供需真的扭转，而不卖了，又不等于出清了，那如果成交没起来，挂牌下降反而意味着流动性更差。所以你只看一个挂牌量的指标，就推断十年上涨行情， 就像只看体温，你就判断病好了？哈哈，不讲不讲啊。那么地产什么是见底呢？其实就是看出清，完成底部才干净。那什么时候出清呢？大概率是房地产税的出现就过去很多人买房，他买的不是居住啊，买的是涨价预期。但你想想看，一旦房地产税变成长期制度，注意，我说的是长期稳定可 预期啊，那房子定价逻辑就会变，从赌下一个人更贵接盘变成算账嘛。那租金能不能覆盖利息、税费、租售比能不能站得住？这句话很重要。房地产税呢，他不是把房价打下来，而是要把投机溢价去打掉，投机溢价打掉之后呢，价格才会出现真正的底。 那现在市场为什么难企稳呢？很简单，就是有的人明明想卖，但又不着急卖嘛，他吸收了躺平等回身。所以二手房他经常出现一个现象，就是挂牌一堆，但真正愿意割 肉的少，那价格发现又不充分嘛。所以如果说真的房地产税预期清晰，哪怕是新试点多套跌使用效率的房子，他更早就会释放出来，这一步叫存量出清。所以地产周期建立，从来不是说跌不动，而是该卖的人都卖过一轮了才行。但有的人说了，房地产税出来当打击炒房，理解对不对？其实不对啊，它更重要的意义呢，是给地 地方财政找一条可持续的路。因为过去地方财政是高度依赖土地出让，那地产一落，那财政就弱嘛，什么保交付啊，收储保障房，城中村改造、公共服务，这一些其实都很难持续。那这些事情做不了，市场肯定不会相信托底能持续，那你说怎么见底吗？ 所以房地产税如果真的能成为稳定的地方税来源，那本质上呢，是在给稳地产呢，提供长期资金和制度支撑。其次呢，很多人又怕，哎呀，如果真的一落地，那一开征，房价就会大崩的。其实真的不是有或无的问题，而是怎么推决定了冲击。如果是温和推进，那它更像的是规则的重 置嘛，让市场从投机回到居住，并不一定会造成短期的崩盘。你反过来，如果一刀切，你杰作过猛，那肯定是会带来冲击的。所以真的别去猜几倍间谍啊， 你去看看核心城市二手房还比收敛甚至转正，而且不再依靠疯狂降价换成交，包括成交量回升不一定是靠政策刺激，而是改善 置换链条，能自发的转起来就有可能了。当然了，除了房地产税还要看什么？说白了，其实就是最终靠三件事，收入、预期产业，包括说城市分化。全国呢？肯定不会是同底啊。一线强，二线先稳弱，三四线更漫长，这就是结构性现实。所以 李贝呀，单从二手房挂排量下架就判断十年长周期。妈耶，真的是，所以网友都说了，本来觉得地产有机会，但是你一吹他就再想一想了。

大家好，我是王彪。这两天半夏投资里被关于中国地产的大拐点确认的内容刷屏了，很多人看完第一反应是，既然大拐点到了，是不是该赶紧去买房了？ 但是我建议你先听一听他在访谈里的另外一句真心话。李贝认为，在大拐点之下，买房的迫切性其实远不如买入优质的房地产股票。为什么顶级的投资人会有这种反向思维？今天我们拆掉包装，直接看看背后的逻辑。 第一，李贝凭什么说拐点到了？他给出了两个极具说服力的观察，一是需求并没有消失，只是换了地方。 从二三年初到现在，一二手房合计成交总量是稳定的，只是以前大家抢新房，现在大家全跑去二手房捡便宜。 第二是供应量正在缩量见底，随着租金回报率的提高和贷款利率下降，对于很多房东来说，留着房子收租已经比卖掉更划算了。 刚需求稳住了，挂排量又在降，李贝给出了一个大胆的推论，全国二手房房价大概率在两个季度内起稳。第二，也是我想帮大家划的重点，为什么买房不如买入优质的地产股？ 李贝在访谈中明确提到，目前股票的潜在增长空间远高于房子。他拿日本和美国做对比， 当年日本的地产泡沫破裂后，房价虽然长期横盘，但像清水建设、大鳞组这种活下来的龙头， 股价分了十倍甚至二十倍。逻辑其实很简单，房价稳住了只能实现保值，但行业打出兴之后，胜者为王的龙头公司，靠撤掉对手的市场份额，就能走出极高的利润增长。 你看，从去年底到现在，我国个别地产龙头和相关股票已经挑战上涨了百分之二十左右。 作为银行人，我非常认同这个逻辑，大拐点之后，地产投资不再是博取假差的投机场，而是寻找龙头的净机场。 你被看中的不是房价重回巅峰，而是中国优质企业在餐具中整合市场的巨大潜力。所以，别再用老眼光看房地产了， 逻辑变了，赛道也变了。如果你手头有资金，你会选择买房，还是关注这些龙头股的增长机会？咱们在评论区聊一聊。好了，今天的内容就到这里了，感谢您的观看，喜欢我的视频可以点击关注订阅，咱们下期再见！拜拜！

大家好，欢迎来到今天的财经解读。最近思慕圈最热的话题莫过于两位网红基金经理，半夏投资的李贝和东方港湾的蛋兵。有人说他们是爱生活、爱李贝害人精，也有人质疑蛋兵言行不一。地产出底、小微盘火场、 ai 神话， 他们的判断屡屡被打脸，是真的水平不行吗？今天我们就来好好扒一扒，用数据和逻辑告诉你真相。先说大环境，中国私募基金管理人高峰期超过两万家， 现在注销了二点四万多家，五年以上真正活下来的不到百分之十。二零二五年底，行业总规模约二十二万亿元，但集中度越来越高，百亿级私募超过一百家，大量中小机构已经消失，能在这么残酷的洗牌中存活下来， 还保持五十到一百亿规模，本身就已经说明实力不一般。李贝和蛋兵正是这极少数的幸存者，代表李贝，宏观对冲高手，还是地产预言家。 李贝是半夏投资创始人，主打宏观对冲策略。二零一七到二零二二年，他连续正收益近五到十年，部分产品年化回报在行业前百分之十，最高曾达到百分之三十三以上。他强调活的最长，特别重视风控，常用股指期货期权做对冲， 产品波动相对可控，但二零二三年之后争议最大。他判断地产是十年一遇的机会，加桑地产股和纯捡期货，结果二零二三年产品亏损严重， 二零二四年回撤百分之十七到百分之二十五，在百亿私募里排倒数。他还说过，小微盘是最大火场，结果小微盘后来大幅上涨，他却踏空了。为什么会误判 地产逻辑？他抓住了供给初侵和龙头份额提升，但忽略了需求端持续萎缩，总杠杆变小，龙头利润未必生长。宏观则实在中国政策市里特别难。他多次入厂，早了一到二年。最近他已经认错，减仓调整策略，转向央企地产、建筑、 商品等顺周期机会，同时强调风险收益比，不再重仓。二零二六年初，他认为地产拐点半年内可能出现，但保持耐心，迪拜不是水平不行，而是宏观对冲策略本身波动大，则使很难完美。 他认错快，风控意识强，早期长跑优秀，在行业大洗牌中活下来，已经证明了专业能力。

这件我们没有政策，市场的起稳有可能能够是在几个季度以内，或者说可能，甚至可能一两个季度啊？我觉得有可能我们能够看到局部的起稳回升，挂排量开始下滑，甚至呈现出了一些加速下滑的这个迹象。 相对于其他的资产类别跌到这个份上的房子呢，已经开始有价值，所以他觉得没有必要卖了。

那我要纠正一点，我的确是比如说从二三年底表达过对地产看好的这个判断。对，但是我从来没有中看过。为什么？因为我当时的看法就说我认为地产存在十年一遇的机会，但是呢在那个时点就说到现在为止他还是在左侧。 那我的风格其实一直是，就是我在左侧的时候会建立一定的仓位。嗯，但是呢不会中仓。但是第二点的话呢，我想强调的呢，就是说我对地产的看法，我认为大的方向上没有变，它，只是呢我在时间上可能早晚了一两年。