马场地块对广州楼市影响

今天，广州天河区马场地块一期地块以一百八十六亿元总价出让，吸引了保利、越秀、华润、广州城头、广州建筑、珠江实业、广州地铁等十立房企竞相争夺， 从上午十点开始报价，目前价格已超两百亿元。期间因围观人数屡超十万，广州交易平台后台直接崩了，该地块受关注程度可见一般。按照此前规划，整个跑马场项目商业体量约四十九万平，比住宅规模还大， 预计将有望引入重奢商场。 skp， 未来将建设约十一万平中轴体育公园，还专门修建四点五公里林荫步道和六公里学府必道，大幅改善诸城东板块的交通网络循环。

广州马场地块成为全国新的总价帝王，开年就是王炸！天河跑马场经过九个多小时，两百四十三人疯狂进站，越秀地产以两百三十六个亿拿下这块珠江新城 最后的一块核心宝地，地面折合住宅楼面价高达八点五万每平方，刷新全广州楼面新的记录，这也成为了广州历史上单价帝王。这场土拍到底是有多火？嗯，却有八家房企报名 欺家，下场厮杀，超过十万人在线围观，直接把交易平台的服务器给挤崩了。广州人等了二十多年的这块地，跑马场两百三十六个亿，这瓜真大！老广们都知道，黄埔大道边上那块跑马场荒了二十多年了。 这块地不光是盖房子卖钱那么简单， zf 早就规划好了，北边搞顶奢商场，传说是华南第一家 skp， 南边盖五星级酒店，中间还硬生生 抠出一个十一公饼的体育公园，相当于十五个足球场那么大。什么意思？ 以后你住在珠江新城楼下就是公园，溜达两步就是爱马仕香奈儿，再走几步还能看场球。用官方的话叫做 顶奢消费中心，人民文体客厅，用咱们老百姓的话叫做有钱人的快乐。你能想象到这什么概念？说白了，珠江新城二十年了，该盖的都盖满了。这是最后一块能大片开发的地， 夹在珠江新城和金融城中间位置，真的绝了。保利为什么跟越秀死磕到最后？因为旁边面粉厂保利越喜欢。就是保利去年卖爆一百四十二个亿的 销冠项目。要是跑马场这块地落在别人手里，以后自己家的豪宅咋定价？ 所以哪怕抢不到，也得帮越秀把价格抬上去，这叫老王发财，我也赞同。这块地开盘对咱们普通人有啥影响呢？住宅以后开盘吹风没个十五到二十万每平方，别想 到底是不是这样，珠江新城那些二手豪宅，比如凯旋新世界、侨星汇悦堂，听到这个消息，估计会有什么想法呢？对于广州来说，这块地拍出两百三十六个亿，等于给今年的楼市开了个好车。 专家话叫提振信心，用大白话来说，楼市的春天来广州，从环市东发展到珠江新城，从珠江新城晃荡到金融城、琶洲，这块地就像城市发展的一个摄影，晃着晃着突然停下来。 马年拍马场两百三十六个亿，这个数字够广州吹一阵子了。你觉得这块地未来的房价能冲到多少？欢迎评论区一起探讨。

马场竞拍两百四十三轮，两百三十六亿八点五万楼面价。如果你以为这是广州楼市回暖的信号，那我必须提醒你一句， 这不是回暖，这是定价权的重启。在成交量还没有全面反弹的时候，核心区地价被主动顶到八点五万，这不是情绪，这是表态。 我是光远长期拆解城市与资产背后的机制。今天这条视频，我们不聊热闹，只聊一个问题，为什么在市场还没明显反转的情况下，珠江新城东敢拍到八点五万？第一部分，两百四十三轮，不是热，是信用毛。 很多人看到十个小时鏖战八家房企竞拍，就开始说，市场回来了，信心回来了。但真正值得看的不是轮数，是最后是谁在举拍，最终对决的是越秀和保利。 这不是民企孤注一掷的赌博，这是核心国企在核心区的主动定价。土地市场和二手市场不是一个逻辑，二手是情绪市场，土地是信用市场。当核心区土地被顶到八点五万，意味着什么？意味着这座城市在向市场释放一个信号， 珠江新城东的价格底线不允许被击穿，这是信用托底，而不是成交回暖。第二部分，马场不是住宅项目，是城市形态升级，很多人盯着未来能卖多少，十四万、十八万？二十万，这些都只是结果。马场真正重要的是它的性质， 它不是单一住宅地块，而是超级综合体，高端百货、五星级酒店、大型绿轴公园、商务办公叠加。这意味着在已经成熟的 cbd 内部再造一个核心。过去二十年，广州的城市封面是中轴线，东西塔和广州塔构成视觉中心， 但马场意味着中轴开始向东延展，亦将两岸 cbd 真正形成闭环。这不是简单卖地， 这是在重划城市。封面第三部分，八点五万贵不贵？如果按贪薄计算，住宅部分成本接近八点五万，行业普遍判断盈亏点在十一万加正常利润，推算未来售价十四到二十万区间并不意外。但真正的问题不是卖多少， 而是谁敢在这个周期举牌。当市场还在犹豫时，核心区已经提前定价，这对资产意味着什么？不是普涨，而是分层。核心区内部会进一步抬升门槛， 非核心区会继续卷，流动性资源会向更少的板块集中。帝王从来不是让全城一起飞，他是重新划线。第四部分，对持有者意味着什么？ 如果你持有珠城东临江带马场周边资产，这次土拍是价格毛被重新抬高。但如果你在远郊或者没有产业支撑的板块，这次拍地和你几乎没有直接关系，甚至差距会被拉开。 马场这两百四十三轮，不是在告诉你楼市要涨，它是在告诉你广州开始重新给核心资产定价。真正的变化不是普涨，而是分层。珠城东内部会重新分成不同梯队，有的资产会成为价格锚点，有的只是情绪跟涨， 有的甚至会被边缘化。如果你手里已经有核心区资产，或者正在考虑是否要进入珠城东，你真正需要的不是情绪判断，而是基于你个人情况的结构判断。板块位置、持有周期、杠杆比例、现金流、安全边界， 这些变量不同，结论会完全不同。公开内容只负责讲趋势和结构。如果你已经进入具体决策阶段， 可以私信我马场，把你的持仓或关注板块发过来。我会基于你的情况给一个更具体的判断方向。是否需要进一步支持取决于你的阶段，这一步比热闹更重要。

今天广州土拍直接炸了！天鹅马场地快一期正式开拍，珠江新城最后一块宝地，直接被八家房企抢疯了！上午十点一开启竞价，报价就跟坐火箭似的，不到一小时就飙了六十人，线上围观的人直接超十万，把交易服务器都挤 疯了。截止下午四点多，已经拍了一百八十轮，总价干到二百二十三点零三亿，直接冲上广州宅地成交总价第二，楼面价呢，更是飙到七万五千七百四十八元一平，刷新广州楼面价新纪录，妥妥的新帝王！这块地有多牛？总用地近十 十九点五万平，建面超五十六万平，三住将全配套，起拍价就一百八十六点四十亿。能参与的都是保利、悦秀、华润这种头部房企，门槛高到离谱， 而且进得发，还得建不低于四点五万平的国际五星级酒店和公寓，还要支持一大波物业，没点实力根本拿不下来。别以为这只是块地，他可是珠江新城和 金融城之间的关键拼图。未来还要建品车百货、高端商务总部，还要打造十一万方坪的中轴体育公园，修四点五公里的林荫步道，连 skp 这种重奢商场都有望远镜，直接填补珠城东高端商业的空白。 更关键的是，这片曾经的赛马场马上就要变身！链接，珠江新城金龙城、琶洲黄金三角的核心，未来不仅有双地铁加持，还会建三十六班小学，打造十五分钟生活圈。项目建成后，预计贡献 gbt 三百四十六亿，新增六万个就业岗位。广州 cbd 的 最后一块宝地，就这么被抢疯了，你们觉得最后会花落谁家？评论区聊一聊？

马场地外的登场，注定要重塑整个珠江新城豪宅的价格体系，更是珠城东区叠满大补佩奇神装的最强补 丁。这个被封存多年珠江新城最后的银珠终于要来了。就在漳州马场，这块正式挂牌， 确定将于大年初九开拍，为二六年的土拍市场起了个好头。说起这块地的过往，最早可以追溯到九十年代初，那时的天河赛马场是仅次于香港的亚洲第二大赛马场， 一度风光无量。不过好景不长，一九九九年马场宣布正式落幕，后面逐渐形成餐饮业、汽车、家居三大经营板块。随着珠江新城崛起，在这个黄金地段经营这类业态无疑是暴涨天物。所以这十几年来，很多开发商都打起了马场的主意， 无奈权属、物业等诸多难题。这一块地光前期筹备就耗了大量的时间，它就像一瓶被封存多年的美酒，好酒需慢行， 直到二零二六年开春，终于迎来端上猪的时刻了。说说地块情况，项目位于珠城东区，北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至滑块。这次出让的是一期地块，总用地十九点四五万方， 总面积五十九点五九万方，包含商业、住宅、学校以及交通设施用地，整体规划还是十分完善的。而一期又可以细分为五个小地块，其中三二幺四商业要求引进一家高端时尚百货，并且要求建成后的六年销售贡献累计不低于三百亿。 之前一直传的很火要引进的 s k p 就是 这个地块，甚至有人说马场就是为了这个 s k p 才包的饺子。确实，目前诸城太需要一个重奢级商业去提振整座城市的商业人机了，具体会引进什么商业目前还没确定，反正能达到这个标准的商场啊，也不会差的到哪里 去。另外旁边的东侧三二三地块需要建一栋不小于四点五万方的国际知名五星级酒店，同时经营 产值也不能低于六年六十个亿，所以这块地真的不是一锤子买卖。高端商业酒店、绿地公园，除了进一步优化诸城的城市界面，也能为板块增加税收，带动就业。 另外西南上的三三九地块是近的人需要建设的，石牌村回迁房总界面九点一万方，而大家最关注的就是它的住宅地块，以及它接下来有可能会做什么样的产品。 住宅地块分为三三三和三三七地块，总占地五点四万方，总建面二十二万方，容积率分别是三点八和四点五，限高一百米，看来是要建超高层住宅，有点像天要南北地块的布局。 从地块数字来看，占地不算大，容积率偏高，缺乏顶级景观资源，定位和显村地块相似，不一定能像面粉厂一样有着潜航道的顶级 景观。做两百平到六百平的顶层面积段，有可能会做比他小一个档位的产品去承接，原来已经被激活，但因为板块和总价问题，没买到月底万的潜在买家，所以我预计做一百四十平到三百平方的户型会比较合适。总户数大概是一千户到一千二百户， 层高三点一五米到三点三米，总高三十八层到四十五层，两百五十平方以上，我认为几层？东区第一梯队还是没有问题的，两百五十平以下站稳珠城东区第二梯队，这个项目将会对东区的二线、中西区全线二手造成精准打击。 目前关于马场地块，留给大家有两个悬念，第一，这块地会拍多少钱？项目起拍总价一百八十六点四亿 零亿，楼面价三点三万起。参考这两年保利天耀面粉厂的拿地价，如果楼面价能超过五万，总价可能会超过历史帝王。两百五十五亿的亚运城，无疑是冲击全广州历史总价帝王的总支选手。那第二个悬念是马场地块花落谁家。 此前保利越喜欢的热卖，其他开发商也分外眼红。众所周知，之前青儿指越秀一直负责牵头地块的前期工作，而更巧的是，一月二十三号土地挂牌日，正是越秀地产的港股代码，这就是直男的浪漫吗？ 但越秀拿下，未必是大家想看到的结果，毕竟在很多阿广心目中，秀儿是缺乏足够成熟的豪宅经验的。即便是前几年打造的标杆爬州南，好巧不巧现在也深陷舆论洪波。 当前，鼎豪市场其实是需要一份变数，像保利、中海、华润这些优等生都有资格加入餐牌队伍里，岳秀还得拜托他们高抬贵手。去年全国的豪宅市场大放异彩，广州也有拿得出手的鼎豪产品，仅用了两个月时间就创造了一百多亿的佳绩。 马场这个根正苗条的珠城一号选手，现在入市恰到好处。还有值得关注的是，显村地块最近也开始招人了，最快可能在今年的下半年有望和马场同步入市，这将会打破珠江新城内部断工十年的局面。 这几年，对面的琶洲旁边的金融城、源村新镇的住宅之所以能趁火打劫，直接让珠江新城的二手房掉几层皮， 主要还是因为这里的房子已经跟不上这个时代产品的发展步伐了。珠城或许会迎来一波更深层的幻觉，原来各个小区之间的价值顺位也将重新改写，就让我们近代大年初九解开所有悬 念。这里呢，我做了一份关于马场地外的价值分析，以及最近两个月珠江新城的成交数据评论六六六领取。以上呢，就是本期的所有内容，我是老实人，小张只讲的是大实话。

我那个准备了五千万在等马场地块的校友哈，他跟我说，这块地呢，肯定不会是纯交给市场来定价的，因为象征意义已经超过了他的经济意义了，太重要了哈，现在不单全广州在围观，甚至全国都有不少有钱人在关注着。 所以呢，站在开发商的角度，有实力的肯定都想拿呀，因为不管怎么着，只要建出来，那就是这个开发商在广州的门面积食啊，是实力的象征呢。当然呢，如此核心的地段，想亏钱也是很难。 站在官方爸爸的角度，广州确实太需要一个新帝王来提振楼市这种低迷的情绪了，因为广州楼市真的是谈不上有多好，特别去年下半年，我都差点干一抹了。说实话，但是呢，我确实不太希望是保利或者说越秀来拿，因为我一直认为一个健康的市场应 应该是百发齐放的，而不是像现在这么单调，但是很遗憾哈，大概率还是这两家其中的一家。总之，不管怎么样吧，希望广州越来越好，也希望不管是谁拿了，都能够呈现出一个真正有代表性的，能够给广州的核心添光增彩的这样的一个作品，不管是保利也好，不管是越秀啊，你们觉得他做的到吗？兄弟们？

刚刚马场地块出结果了啊，成为今年全国的地王！没错，是全国的，也刷新了广州前十地块的排名，直接跳至 number one。 住宅是在这个地方，这两块挨着潭春路啊，约五点四万方，如果按套均三百平来算的话呢，货量其实不到一千套。其他地块是商业和绿地， 靠近西侧平川路这一边。这块地呢，是明确要引进高端时尚百货，有可能就是之前谈了很久的 skp， 毕竟条件摆在这里。他旁边这块地呢，是引进国际知名五星级酒店，楼下就是黄埔大道吗？年底要开通的十三号线二期马场站， 潭春路的东侧，这一大片，现在是停车场和球场的位置，这里会配件中小学和幼儿园，计划是两年内建好，到时候珠城东这几个小区，像这边的跑马地花园，还有南边的新会雅苑、兰亭会，还有这个小高层俊逸苑， 都可以享受这个书包。估计这些小区的业主又要应起一致了。一百来万的马赛单间，应该会迎来一波成交量。

刚刚，广州新帝王诞生了，拍出了这一个家，马场最终花落月秀。没有意外，经过这么多人的举牌，这一块号称珠江新城最后拼图的宝地，还是最终被月秀收入囊中。折合楼面地价这么多， 一家驴这么多，这不仅仅是一次土拍，他更是广州二零二六年的开年大照，一百八十六个亿的起拍价，他是广州土拍历史第二。今天的成交结果，可以说决定了这块地他就是帝王，而且还决定了未来十年，谁才是广州豪宅以及商业化之人。 很多朋友问呐，现在这个行情，下面哪个开发商还敢拿几百个亿去拍地？但是等等，这不是一块普通的地，认真看看，它可以说是广州黄金三角的几何中心，不是一块普通的地。 大家看这张地图啊，往西呢，它是成熟的珠江新城 cbd， 往东呢，它是正在崛起的国际金融城，往南隔江相望的是琶洲数字经济区。而马场就是负责把这三个万亿级的商圈缝合起来的扣子。 而且这块地是塞马场，后来是家居城大排档，也被大戏称为 cbd 里面最大的停车场。 今天这块地拍出来，这意味着这三十八万方的土地，正是从广的低效用地，摇身一变变成了国际都市消费力。这不仅是在卖地啊，可以说是广州城市功能的二次创业。 但是各位今天别只是看热闹，今天拿下这块地，其实签下了一份难度极高的军令状。第一是必须要带顶奢的商业，这就是为什么一直都在传 skp 这个品牌那条款呢？明确要求是引入一家高端时尚百货， 建成的六年内呢，是要累计销售额不低于三百亿，这是一个什么样的概念呢？广州最牛的太古汇，一年也就 几十个亿，那你想想，这就意味着这里未来必须是全华南最高端的消费中心，没有之一。 第二是要求做一个顶级的国际五星级酒店，要求建设不低于四点五万平的酒店，年产值不低于二十个亿。要满足这个条件呢， 往外看，它只能是一个国际五星级的品牌，例如瑞吉、华尔、道夫等等这样的级别。第三也是最难的，要搞定村集体，要求拿地后一个月内必须跟石牌村签好九万多平的回迁物业协议，还得电子建设 一个多月啊。朋友们，如果不是提前做足了功课，或者没有极强的 zf 协调能力，普通开发商谁能接得住这样的烫手山芋呢？所以我们之前也预测过，这个地块其实是给越秀、保利、中海这样的国家队准备的，而今天的土拍节目也印证了这一点， 这一排呢，可以说是重塑了珠江新城的格局。我们往回看整个珠江新城发展历史，你可以看到西区呢，是一个商务骨架，撑起了 cbd 的 早期繁荣。而中区呢，是可以说是城市的封面，东西双塔以及中间的豪宅，是可以说确立了整个珠城的 价值高度。而东区呢，过往长期是处于一个有居无伤的，很尴尬的一个有短板的局面。而这次马场的土拍呢，不仅补齐了顶色商业，还给你补了一个十一宫寝的中轴公园，关键的是它完成了向国际金融城的空间融 合，这标志着珠江新城从过往的三区鼎立的散装时代，正式走向以马场为枢纽的功能大壁环时代。 总的来说呢，开年拍出帝王，是广州楼市的一季强盛季，这也是为什么马场被安排在开年回来之后的初九来开拍。他要告诉市场，广州的核心资产，它仍然是硬通货。 既然有开发商敢拿这块地，就说明了资本本身其实还是看好广州的未来。顶奢的商业要来了，金融城要联通了，而都江新城最后一块版图呢，也可以说是拼齐了。 而去年面粉厂大家熟知的保利悦喜湾，当日卖出了过百亿，那卖的是江景，而这次马场，他卖的是长江生态。如果说保利悦喜湾证明的是广州豪宅购买力的深度，那这一次马场将测试广州资产价值的高度。 在这里呢，我们拉了一个天河豪宅的购房群，如果呢，你是对于即将入市的天河贤春或者今天拍地的这个马场新项目感兴趣的粉丝呢，记得进群，因为我们之后呢，会针对这两个项目呢，出一期深度的测评，包括一个全面的日照分析， ok， that's all！

马场这块会不会加速珠江房价的一个下跌哈，会不会拳打月喜湾，脚踢会月台笑？到底能不能把它给开发好？那现在就买珠江？还是说等一等？关于历经两百四十三轮基站总价两百三十六亿广州地价 top 二八点五万楼面价的广州新帝王号，我们今天尝试一条视频说清楚，最后一条呢，直接给你买房的结论哈。第一个会做什么产品？ 我认为肯定是往顶豪这个方向去走了哈，之前还有人说做一百二十方的就走了哈，之前还有人说做一百二十方起步的改善产品哈。第一个会做什么产品上大概率可能是往顶豪， 因为这块地呢，虽然说没有江景等稀缺景观的加持，但是地段以及该地段所占据的丰厚城市资源呢，完全可以弥补掉这块的短板哈，是能够撑得起一个地标级的顶好产品的。第二个能卖什么价？这个呢，就要看市场情况了，如果说发售的时候市场情况好，以新规产品的卖相，加上这个地段卖个二十万加，我认为是不 过分的。但是如果说市场还是目前这个情况，那就要贴合成本去做预测了，按照八点五万的楼面价，预计就是卖个十四万加十五万加的这样的一个起步价，这个肯定是要卖的哈。第三个，会不会加速 珠城的房价下跌？就是如果说真的卖十四万加或者说十五万加，那还真的会进一步的冲击到珠城的房价，当然先主要是冲击第一第二梯队的那些没有稀缺景观价值的豪宅产品，比如说像那个上东博悦府啊，怡德公馆啊，广粤不忘江的户型啊等等等等，就是那些还在卖十五万加的产品，后续呢，就可能形成连锁反应了哈， 毕竟这个是新规加珍珠橙啊，地段打平手。但是产品呢，因为新规产品吗，我是可以形成对那些旧规二手的一个碾压的，不过呢，要是市场转好，那就不会存在这个情况了哈，你认为呢？第四个，会不会拳打越喜欢，脚踢会越抬？我倒觉得不会哈，因为价值逻辑不一样， 越喜欢会越台，毕竟有珠江前航道南向一线江景的加持嘛，会有他固有的这样的一部分的客群，所以马场他肯定做不到一家通吃的，而且相互竞争呢，对马家也好，利润呢，不会全部给开发商给吃掉。第五个哈，两百三十六亿到底是高了还是低了， 我认为还是偏保守了哈，因为反正自家亲儿子拿嘛，跟目前总地价排第一的也就差个十九亿嘛，差的也不多，所以完全是可以把这个噱头拉满的。就马年拍马场嘛，总价破不万嘛，对不对？但是很遗憾没有往这个方向走啊。第六个，现在就买猪场，还是等于 我建议三千万总价预算以上的等等吧，等这张牌打出来之后再说，钱多无所谓的，你就随意了哈。第七个，秀到底能不能开发好，这个就不好说，我也不敢说 哈，我觉得爬珠兰 t o d 其实做的也不差。然后呢，这么重要的一块地，相信越秀上下肯定他也会非常的重视哈，说不定人家就能够靠这个打个翻身仗呢，你们认为能不能做好第八个哈？最后再总结一下， 虽然前面我说了马场的定价有可能会进一步的冲击到朱城的价值，我就 觉得肯定是正向的。这个是不冲突的哈，因为珠城东区本来就是珠城最强的一个板块嘛，也是广州的价值高低，而马场地块 就是珠江新城最后一块拼图，珠江新城的故事还远远没有写完哈。好了，那最后你觉得秀到底能不能把马场给搞好，然后马场一开，广州的房价你觉得是再上一层楼，还是说直接被砸穿？欢迎评论区告诉我，我逐条看。

全广州的人都在聊珠江新城马场地块两百三十六亿成交落地啊，但是百分之九十九的人根本没有看懂马场地块的真实底价， 今天房产校长用三大核心数据把马场地块的底牌啊给大家扒的干干净净啊，听完之后你就明白了啊，珠江新城的价格毛已经被马场地块彻底的旱死了啊！我们先来看第一组核心数据啊，地块的硬指标。马场地块呢，总用地面积是十七点四万方啊， 计容总建筑面积呢是五十六点七万方，容积率是三点二六八。最关键的是，住宅和商业地块进行拆分，住宅的建筑面积呢，只有二十二万方左右， 商业办公的建筑面积高达三十四点七万方，占比直接超过了百分之六十一啊！马场地块的定位非常清晰了，是以商办为主，住宅呢，极富稀缺，这就是马场地块的价值定位了。我们再来看第二组核心数据啊，拍卖溢价的计算方式啊，马场地块起拍价一百八十六点四四亿啊，最终成交价二百三十六亿，总溢价 直接干到了四十九点五六亿元，近五十亿的真金白银砸进去，楼面单价呢去到了八万五一平方，而且是八家开发商干了两百多人啊，等于是广州核心的八大开发商用行动啊，给马场地块在背书， 这就是广州楼市今年开年的最硬核的新型啊！我们再来看最重要的第三个数据啊，住宅的真实成本。首先啊，马场地块所有溢价的部分的成本全部摊进住宅，楼面价呢，直接干到了八万五一平方左右啊，更关键的是呢，加上综合成本，就把商业学校工员工建配套啊，全部摊进住宅之后，住宅的综合楼面价 直奔十一万左右啊！一平方相当于是八点五万的建筑楼面价加两万五的配套成本，十一万一平方才是他真实的面粉成本。这个十一万的面粉成本就相当于锁死了珠江县城的房价底线。 马场地块就是未来三年整个租金爬的价格。毛这个呢，房价项目在前面的视频已经讲过啊。最后啊，房价项目结合马场地块的三大硬核数据给出我对二零二六年广州楼市的新房市场 d e t。 对 的地段加 d e t。 对 的产品，大概率会全面完成止跌。二手房市场放珠江新城板块，同样大概率会完成全面止跌啊。相信三个月左右就会验证房客校长当下的预判啊。

马场地块是提前推出了，对猪场有什么影响吗？有人说续命二十年啊，你很搞笑啊，没有马场，猪城都至少再红二十年，有了马场，猪城会腾飞，会再红至少四十年。记不记得我们说过，面粉厂是个鲶鱼，让珠江新城的鼎豪在去年这么差的市场 卖了这么多跑马场住宅的市场价一定高过远村面粉厂现在的价。这是一条更大的鲶鱼， 让整个珠江新城会沸腾，就是绝对一个锦上添花的作用。珠江啥都有了，你看他现在来了高奢商场，中央公园中间也有一些住宅，基本上就是顶豪了。 马场这个地方，他关系到整个全广州的定位和脸面，他不仅仅是某个发展上的事，他是整个政府的事情。这也是珠城的一个好处吧，一出项目就是绝对地标级的，多来的这点豪宅增量对于这些二手的影响。 现在也有市场在吹风，说只要跑马场出来，整个诸城所有的盘都受益，大部分的优质盘还是受益的，但是一些稍微弱的盘，大家买的时候还是要睁大眼，马场新盘会被吸走一些二手鼎豪的购买 力，他未来的价格至少是十五到二十五万，甚至二十八万之间。但是珠江新城现在二手好盘的价格，什么价？八到十五万任选。 还有一点，他至少要三年交楼，也就是至少你二零三零年才有机会拿到房，各花入各眼，希望尽快使用。对价格很敏感，希望买到笋盘的，自然会买诸城的二手。未来的跑马场，你可以用时间去验证，他一定是对珠江新城二手房的助攻。

聊哥楼市小姐，那今天广州除了一个帝王，天河马场地块，经过二百四十三轮近九小时的激烈竞拍，最终以二百三十六亿元成交。从总价来看，该地块是广州历史上的总价第二高，若论可售部分的楼面地价，则刷新了广州的最高单价记录。 那么现在帝王的出现，是否意味着房地产市场要回暖呢？其实单说帝王的话啊，最近两年真的不是很新鲜的事情了，从二零二四年年底到现在，全国一线和强二线城市呢，帝王真的是一个接一个不断的刷新记录，特别是二零二五年，这种现象非常集中， 主要原因还是因为土拍逻辑变了。那现在全国都在走体制缩量的路线，很多城市供地规模在不断的收缩。以北京楼市为例，二零二四年 北京商品住宅用地计划供应四百一十二点七一公顷，二零二五年下降至二百四到三百公顷，二零二六年进一步收缩至二百到二百四十公顷， 用地规模连续三年明显收缩。那这种收缩一方面原因是因为过去几年我们的房地产市场确实不太景气，新房的销量在不断的下降，比如二零二一年全 国商品房销售面积达到十一点一平方米，二零二五年进一步下降到八点八亿平方米。 新房的销量快速下降，就导致开发商信心不足，不敢拿地，地方城市也只能缩减土地的供应规模。 另一方面原因在于地方城市也在主动的适应当下的房地产市场，虽然在缩减土地供应规模，但土地的供应的质量它是在不断拉高的。那很多城市都拿出了压箱底地块，那广州这次天河马场地块就是最典型的代表，它是珠江新城东区最后一块 大规模境地，真正意义上的城市核心压箱底的一个资产。那这样做一方面是因为产品足够稀缺，不愁卖也行，不成库存压力，反而能够通过核心区域的高销量拉动市场信心。另一方面原因在于很多城市对于 土地财政的依赖程度其实还是存在，短时间内没办法完全转型，所以用质量代替数量，缓解一部分财政压力。那正是这样的一个调整，导致最近两年帝王不断的出现。当然了哈，还有一个更大的前提，那就是住宅新规也进行了调整，那新规项目得房率、容积率、 层高等各个方面都有明显的改善，这才造就核心区域的地块越来越好卖，开发商也敢加价竞拍。对于购房者而言也是如此，因为现在的市场确实存在大量的这种 改善需求，但是没有改善项目可入手，那这些核心区域的地块供应以及住宅新规的调整，就满足了这一部分改善需求。同时，那现在楼市预期不稳，波动大，大家买房最看重确定性。什么最有确定性啊？那就是稀缺性啊，不可复制的核心地段， 高超的这个产品力，那这种资产有人接盘，抗跌性强，在不确定的市场里就是最安全的一种选择。这也是为什么核心帝王一出现， 房企抢市场关注，因为大家都在抢确定性，所以帝王现在是不断的出现，但这并不意味着市场已经回暖，因为帝王还是那个帝王，但是市场它变了，过去一块帝王能够拉动全城的房价，因为产品炒房市场铺涨，房企高杠杆的堵， 一块帝王就能够点燃整体市场的这种恐慌的入市情绪。但是现在的市场早就不是一帝王产成长的那种土壤时代了，而是彻底的两级分化，核心区域优质改善产品或者豪宅还能够寻求确定性，而 非核心区域远郊老破小，该横盘的横盘，该下跌的下跌。帝王只是核心区域的一个强心剂，不再是全城房价的一个发动机，说白了就是刚需群体在寻求房地产的一个价值，回归居住属性， 而高品质的改善群体或者这种高端改善楼盘在寻求波动的房地产市场之下的一个确定性。所以回看二零二五年的一个新房市场，你就会发现，这种改善楼盘卖的确实比较好，但是你看整体房价， 包包括销量还是在下跌啊，大部分城市的新房价格也是在下跌的，持续上涨的城市也就上海一个，那其他三个一线城市都没办法做到房价持续性的上涨新房价格哈，甚至有一些一线城市新房价格多数月份还是在下跌的。所以帝王的出现 确实是有一定的局部积极信号，但整体拉动作用现在是大幅度削落，就是因为市场逻辑变了，交易链条不管是从上到下还是从下到上都出现了一定的堵塞。

女神杯级别的土拍啊！珠江新城马场地块以两百三十六亿的价格被越秀地产拿下了，楼面价去到了八万五一个平方，未来进入市场大概率是要去到了十五到二十万一个平方的，对广州楼市的影响还是非常深远的。 怎么这块地要选择在初九拍呢？为什么这块地这么值钱呢？溢价率可以去到了百分之二十六的，欢迎关注啊，下期告诉你。

你们知道马场土拍这二百三十六亿的总价有多恐怖吗？我给大家几个对比。第一，八万五千五的楼面价创造了广州有史以来最高的楼面价领先第二名爬州月项目的楼面价单价一万一个房。 第二，二百三十六亿的总价，仅次于亚运城当年二百五十五亿的土拍总价。但是 押运城的住宅总建筑面积是五百八十五万方，马场这块地的住宅总建面只有二十二点三万方。从这个对比，我们既能感受到马场地块 他土地价值的浓缩，也能感受到马场地块的总规模。但我知道大家对这场土拍的关注并不仅仅局限在这块地本身，大家更关注的其实是土拍的结果 对今年广州楼市的影响。窥探到今年广州楼市走向的蛛丝马迹，那马场一方面确实会给周边的业主带来一定程度的信心，但是这种信心 如果没有实际行情的支撑，可能来也匆匆，去也匆匆。那另外一方面呢，马场肯定会重塑庄心城板块的房价体系。在过去几年时间里，庄心城由于缺少供应，其实被周边的新增供应打的很难受， 那这下新增的增量会重新凝聚头部购买力对庄心城的共识，因为以前庄心城地段没有问题，就是缺好产品吗？ 是吧，那庄心城的业主对于这个小阳春至少是踏实的。表面看呢，帝王和绝大部分人没有关系， 因为帝王既不能解决目前市场的低迷，也不能解决财政紧张的困境。但这些呢，又都是市场从熊市转向牛市过程中不可或缺的一个环节，当下楼市起稳，需要信心的重建，那这其实也是操盘手想表达的一种态度。 我们要知道，买的没有卖的精，普通老百姓要入市买房，动用的资金可能就是百万千万规模的，而这次开发商入市买地，动用的资金量呢，是百亿规模的体量， 在资金规模上相差了百倍千倍。而资金规模的不同，必然意味着决策逻辑的不同。个人买房可以头脑一热冲动下单，但企业拿地 需要各个部门层层审批，尤其是在楼市行情这么不好的情况下，审批是极其严格的，那广州居然还能在这样的情况下溢价百分之二十六点六派出帝王，那开发商必然是觉得在二六年可以用高价顺利的 把这些货卖掉。天下熙熙，天下攘攘，皆为利往。一群拿着高薪高学历高智商的三高人群凑在一起，大家花这么大的成本，花这么多的代价，共同传出这么一场大戏， 那背后肯定不能仅仅是情怀和表演欲作祟。通过帝王这件事再一次证明，我们在资金量允许的情况下，还是尽量要往核心的地方来买房。最后， 因为这里未开发的土地是整个价值体系最后的那道防线，是用来锁住价格体系的，而不是去打击我的存量市场的。 那在整体存量市场的情况下，马场地块的责任不光是拖去广州楼市，还是广州和其他城市之间对资金，对有钱人购买力争夺的扳手。这是一场城市之间的战争。 希望越秀这一回能多在产品设计上多花点心思啊，能承担起广州的这份重任，站直了，别趴下。

各位老友，二零二六年广州今天第一拍出结果了！珠江新城马场地块刚刚落锤，经过两百四十三轮厮杀，总价两百二十六亿，溢价率百分之二十六点六，住宅楼面价高达八万五千五百零二元每平米，直接超过琶洲华悦成为广州新地网。 早上八点半开闸，地铁、华润、悦秀、珠石、广电、好丽等七家国企直接开卷。十点开拍后，十万人围观几波网站，华润报价低级，十一点多总价直接破两百一， 朱时辰头横刺杀出，然后两点十六分，总价突破两百一十四亿。广州宅地新帝王诞生进高之后，其他房企不再出价，局面变成了保利和越秀两大龙头作对厮杀，特别保利每轮都卡到最后三十秒才出价，看的大家手气冒汗。二十九个小时后，最终由越秀地产报的美人龟 地拍完了，还有三大悬念没解开，第一， skp 到底来不来？现在越秀拿地， skp 大 概率稳了。广州东营顶级重奢商场。 第二，四点五万方的国际知名五星级酒店会是什么排面？华尔道夫、宝格丽、加菲乐等机会更大，其中我最看好华尔道夫也该来广州布局。第三，住宅会卖多少钱？八点五五万的住宅楼面低价，我判断价格区间会在十五到二十五万这个范围， 开盘时间也能大概猜出来，快的话五一会有营销动作，九月开盘，要是学保利月洗湾把展示区做到位，国庆或者年底再开盘，有个意外，二零二六年是珠城加金融城的高光时刻，三千万以上预算是满月洗湾还是等拿卡或者选圈关注我们私下说透。

二零二六年开年之后，很多粉丝问小源，今年楼市到底能不能稳住，尤其是马场地块，刷新了广州最高楼面价，再加上上海放松限购的消息出来，所有的信息好像都在告诉大家，二零二六年就是一个很不错的购房年份。 今天我用很通俗的话跟大家把当前房地产的现状和政策方向给大家讲明白。 先说一个核心，其实从二零二二年以后，哈，房地产的问题早就不只是房子卖不动那么简单了。以前很多人说易经络万物生，但这几年大家真正能感受到， 房价如果持续两年、三年、四年往下走，会直接拖累消费，大家都不敢花钱，不敢投资。调整的时间一长呢，整个市场的信心都出现了问题，经济的压力呢，也越来越大，这就是现在楼市最核心的矛盾。 针对这些问题啊，目前政策层面的核心思路其实就是招，第一，收库存在人口还在流入，租金回报还算合理的城市，由政府出面把房子收过来。 目的很简单啊，树立信心标杆，让民间资本呢敢跟着进厂。第二，保主体， 该救的房企还是要救，避免出现系统性的风险，但是同时啊，也会保留追究管理层过往责任的空间，风险呢，要化解，公平也要守住。第三， 贴息，由财政直接给房贷贴息，重点覆盖大城市，让租金回报更接近房贷利率，改变大家买房不如租房的预期。第四，降门槛， 像现在哈首付已经降到了一点五成，限购的门槛呢，也在放松，包括上海啊，也放松限购了，广州直接不限购了，那目的就是让真正有需要的人呢，能够敢下手，敢上车。 当然哈，这些政策在落地执行的时候呢，也确实有痛点的。第一，银行的压力不小， 这么大的盘子，风险传倒是不容忽视的，不能把所有的压力呢都丢给银行。第二，旧企业和追责要平衡，像这个尺度其实是很难把握的。第三，贴心 收库存都是要花钱的，对财政也是一个很大的考验。最后，讲讲我对二零二六年广州市场的真实看法。第一，二零二六年一定是修复市场，修复购买情绪的一年。 我个人认为哈，市场呢，已经到了某一种底，但我说的这个底呢，是摩擦底，他不是一条直线，不是完全平的那种。你想精准买在最低点，我建议你别有这种想法，没有意义的，浪费你的精力和时间。第二， 区域和产品的分化会持续拉大，好的区域有发展供需健康的板块， 房价就会稳住，甚至呢往上走。但是人口持续流出，产品用老旧破旧的那些地方呢，还是会继续调整的。 就像马场地块旁边的跑马地花园，马场地块的公园商业起来了，对它肯定是有帮助的，但是因为它的产品太老，房价很难涨起来， 大概率呢，是流通性好一点，这就是核心逻辑，既要选对区域，也要选对产品，现在的购买逻辑从解决住变成了住的好， 这完全是两个概念了。第三，目前房贷利率呢，基本已经到了临界值了，短期间想大幅的向下走的空间并不大，但是接下来应该会用其他方式去抓紧把下行的周期控制在尽可能短的时间里面， 毕竟如果长期阴跌下跌，一旦信心没了，就很难拉回来了，我们不可能也不可能愿意去走日本失去的二十年的老路的。 最后总结一句话，收库存，贴心来精准铺底，再配上严格的监管和追责，让楼市真正稳住，重新回到健康发展，大家才敢消费，敢生活，这就是我眼里当下楼市最真实的现状。 我的观点哈，也仅代表我个人看法，不一定对大家可以做一个理性的参考。希望这条视频呢能对大家有用，觉得视频信息有用的记得点赞、关注、转发。 如果说你在广州有买房卖房的想法，不知道怎么选板块，不知道楼盘靠不靠谱的，欢迎评论区留言，我逐个回复。我是小袁，一个在广州卖了十一年房子的小中介，想让你了解一个真实客观的广州楼市，我们下期见！