上海房价回暖了吗

起的太快了啊，这个数字是紧喷啊，每一年都有小阳村的，今年的整体上海，随着呼吸条出来之后，二手房率先回稳回暖，那我觉得是意料之中的，虽然这个结果有点 啊，这个大家感觉数字是紧喷啊，但是还是一个意料之中的结果，为什么我这样讲啊？至于三方面的情况，第一，大家也都看到了，这个二月二十六号上海搞了这个呼吸条，我当时就评论过，这个呼吸条 对整个上海的王家市场是一个长效的政策的支持啊，所以有了这个政策支持啊，实际上大家今天对整体这个市场平稳啊，有了一个非常好的预期，那么基于平稳的这样的一个预期呢，就原先一些观望的一些需求啊，方方面面的这些需求呢，就集中 在二手房当中，率先先爆发。第二个呢，就是我们也看到今年的二月份啊，这成交量，是啊，进入到一个相对啊这个比较低的这样一种程度啊，主要是因为一个这个九天的超长假期， 理论上来讲，我们按照一月份的二手房的整体成交，二月份不应该那么低，但是由于一个超长假期，影响了整体上海市场的这个交易，那么这些交易也会延后到啊，今年的这个三月份啊，包括上一周，慢慢的把它爆发出来。 第三个呢，我也是认为啊，每一年都有小羊村的啊，去年的三月份啊，也是整体二手房市场相对来说比较活跃的一个月份啊，那么今年小羊村自然也会来啊，无非就是三月初就来，还是三月中就来啊， 不仅在上海啊，我觉得全国各地啊，都存在这样的一个小羊村，所以数据本身啊，看上去啊，这个起的太快了啊，但是本身我觉得还是意料之中的， 那么我们也看到啊，在三月的第二周，新房市场也开始慢慢的进入到一个稳定的销售期， 那么部分楼盘啊，无论是一些新开的楼盘啊，还是在售的一些项目，也都取得了非常不错的销售的业绩啊。但是二一手房当中啊，不像二手房市场，因为二手房市场的成交结构 比较多的还是在三百万以下，四百万以下啊，甚至有的在两百万以下，是以刚需为主，所以它的这个整体的量是全面的爆发， 那么新房市场还是会有一些分化，市中心的一部分的这个新房啊，表现更突出一点啊，那么在这个外环附近的一些性价比较高的一些新房啊，最近的表现也不错那，但是不是 所有的今天的新房啊，今天都马上进入到了一个小阳村啊，所以我我说新房市场还是会有一些分化啊，但是整体的这个传导啊，会传导过来，虽然一手房 最近三年在上海的成交量有所下行啊，但是二手房的稳定甚至微微上行啊，补掉了这一块的这个下行啊，所以上海最近三年啊，每一年的总成交面积啊，一手房加二手房总成交面积稳定在两千五百万方左右， 那么基本上是人均一平米，那今年呢，我认为还会延续过去三年的这种平稳或 略深的这样一种态度，我认为上海会成为啊，这一轮全国房地产啊，这个小杨村的龙头啊。另外呢，呃，各地啊，都会来小杨村 啊，无非有的可能稍微晚一点到。另外呢，对小杨村的长度啊，我也有一个基本判断啊，像上海啊，这个核心城市，龙头城市， 我觉得这次的小杨村应该可以延续三四五五啊。那么其他各地呢？也许有的是一个月，也许有的是两个月，但总的来讲，小杨村已经来了。

上个季度，上海的二手房网签数量达到了七千二百三十三套，创了二零二一年高峰时的记录，三月十四号那一天就成交了将近一千五百套，我看新闻的时候，把这个网签系统都给干崩了，按照现在的进度，三月份的成交可能会破二点七万套。 确实，楼市很久没有这么热闹的局面了，是真的到了那个处理的临界点，还是昙花一现？聊聊我的看法。其实上海的二手房从去年的五月份开始，已经连续跌了九位的时间，刚公布的七成数据，上海二月的二手房环比上涨了百分之零点二，结束了之前的连续下跌。 那大家也知道，最直接的刺激就是二月二十五号发布的护期条、松绑限购、降利率、减税费等等最大的优惠呢。我当时也分析过，就是在于公积金贷款。 我大概算了一下，家庭首套购房公积金最多可以贷五十万甚至更多，再结合另一个数据看，总价三百万以内的房源成交占比就达到了百分之七十二。这说明了两个问题。第一就是公积金多释放的部分可能是最近成交火热的最直接原因， 春节之前积压了大量的需求，就是那部分商贷的契款，家庭最高二百四十万的公积金贷款额度一下子就爆发出来了。 迪奥这一轮成交大多还是入门级的自助刚需，并不是投机属性的回暖，九十平以下的小户型成交占比达到了百分之六十四。按照现在的势头，三月份上海的二手房价格大概率会维持强势，大家不妨回想一下啊，上一次单日成交近一千五百套，是二零二五年的三月十五号， 有时间节点的一个特殊性，当时也是因为二四年十二月刚刚释放的政策，当时也带来了一轮成交的小高潮。去年三月，上海二手房住宅成交了二点六九万套，不输现在的势头。但是从这个四月份开始，情况又变得不是很乐观，回落到了一点九万套，五月份是回落到了一点五万套， 包括去年八月的户六条，其实都是在限购、公积金这些政策上延续。虽然我总是讲这个政策是挤牙膏，但是你站在当下看，客观事实是整体的购房成本比去年这个时候已经低了很多， 上海的平均房价在过去一年就下跌了百分之七左右。限购嘛，你基本可以说是完全放开了公积金，又释放了这么大的额度，买家群体他确实扩大了很多。对于买卖双方，我的建议是什么呢？我说下的观点啊，我觉得参考去年的情况，上海的二手房强势可能会维持到 四到五月，再往后没法预测说只跌回暖，那至少得看半年的数据。所以对于卖房的人来讲呢，借着这波行情，你要是真的有卖的打算就不用说，看现在行情好了，然后又有这个吸收的想法，卖个合适的价格，这是个好时机。 那买房的人，你要是有刚需的话，你自己认为的任何形式的刚需，像上海的这种小户型刚需，我觉得已经挺合适的了。然后关于房价是否回暖这个事呢，我觉得现在聊太早了， 他绝对也不是看单一城市的情绪，是一个链条，他不是孤岛。就目前的基本面数据来看呢，绝对还谈不上回暖，重点七十城二月二手房也只有两个城市是环比上涨的，就是北京和上海。 我们不谈回暖的，就先说止跌，从历史经验来看，楼市止跌的核心信号是七十城上涨城市的数量连续三个月超过三十个，目前还没有看到这样的迹象。

上海房价是真的涨了，大涨百分之十二零二五年最低成交均价是两百四十万，现在最低成交均价是两百六十三万。更狠的是，外资机构已经带着真金白银杀进来了。你以为现在是顶部的价格，在人家眼里只是一个地板价，现在不上车，后面你的全款将会变成首付。 记住了，上海每次政策红利的期限也就是半年，最多不超过一年。错过你这波窗口机会，等待宏观调控收紧以后又得拍大腿，抓紧时间看房。锁死利润财富的列车已经快要发车了，上海真的要涨了！

二零二六年上海楼市能不能回暖？这波新政到底能不能让市场出现反转？我直接给结论，能，而且是确定性。回暖。为什么会回暖？第一，其实新政出台之前，上海楼市的成交量已经见底回升了。 上海二手房在二零二五年十一月份、十二月份，包括二零二六年一月份，连续三个月占上两万套，市场由冷转热，流动性得到恢复，量在价前，这就是最真实的信号。 其次，政策全面拖底。其实这次的新政仅仅是今年历好政策集中落地的一个序幕，二零二六年上海应该会逐步放松，甚至取消限购， 另外首付降低、贷款利率降低以及房产税减免都是大概率事件，目前大的方向就是全面支持刚需和改善刺激楼市。 最后，最关键一点，上海是全中国最安全的城市，也是全国楼市的分向标。这几年上海的人口持续流入，产业支撑强， 只要政策一松动，最先回暖的一定是上海。而且目前一些标杆的二线城市，比如南通、南京、天津、沈阳，房价都已经率先回暖了，这一定程度上会加快上海楼市的回暖节奏。 当然，市场回暖不代表大家可以盲目的入市，给大家三点建议，第一，别以为回暖是普涨，远郊刚需、大盘无配套板块无核心竞争力的房子还会横盘硬跌。第二，别乱追高破概念， 只买优质区的新房，特别是三点五代住宅以及第四代住宅。如果是二手房的话，有地铁有学区的真改善盘才更有流通性。 第三点，刚需千万别死等暴跌，今年是历史上最佳的上车窗口之一。另外投资千万别碰远交，只看内环、中环、前单、徐坪江这类的核心资产。 最后总结一下，二零二六年上楼市，祥春确定整体回暖，结构分化，刚需上车改善置换投资一定要慎重，你是刚需还是改善，评论区告诉我，我来帮你分析一下。

上海小洋村如期而至，上个周末呢，两天均超过了一千三百套，那市场到底怎么样？有人叫的很欢，说再不买价格就要涨上去了。也有人怕太公干着急，怕现在不买就买不到了。我们看看真实的数据 如何。上海楼市小杨村又到底怎么样？之前我就曾经提到过，小杨村一定是数量上的杨村目前已经进入到量身价稳两级分化的一个趋势。 截止到三月十六号，上海二手房当月已累计成交了接近一万五千套，平均每天要达到九百套。 连续两个周末采报两千五百套以上，网签系统都崩溃了，也不知道是否真假。不过的的确确是远超了春节前的低米期，三月才过半就反超了上个月的全月。 这波热度主要还是归功于户期条政策叠加，春节后需求释放，待看量、咨询量大增，成交周期大幅缩短。我挑的成交量比较靠前，具有代表性的几个小区跟大家分享一下。 浦东的金阳新村五十五套，三零世博十七套，新泾阳的彭浦十八套，普陀的争光三十二套，都是区域的成交榜首。大家发现了什么规律没有？清一色都是老公房，总价两三百万 九十平方以下，成交占比显著上升。无论是居住的需求还是读书的需求，这波量是肯定起来了，但这显然不能作为见底反转的信号， 什么时候租金回报率和贷款利率持平再好好考虑。光从价格上来看，目前市场的成交还是以刚需、低总价、性价比房源为主， 低总价房子的确在慢慢的回升，浦东、松江、保山部分外环外板块成交也很活跃，连徐泾的无地铁的自新房挂牌价也在往上走。不过高总价改善盘分化明显， 一千万以上的楼盘是另一范景象。大宁板块一直是小杨村行情反弹的领头羊，教育资源加次新社区加板块标杆，像金茂府二期一百一十二平高得房率的房子， 挂牌价却处在低位。徐汇、瑞虹这类泡沫比较顽固的板块，小杨村似乎和他们无关。新挂牌房源平创新低，整体安全稳定，市场占优， 高杠杆改善需求还在保持观望。这就是二零二六年上海楼市的现状。节前成交，低米低总价盘以价换量，年后量起，但价格并没有明显的提升，仍以高性价比为主。 五百万以下低总价反弹明显，中高端楼盘的趋势没变。对于拉拉贷款就能上千万级的买房人来说，经济形势不确定，买个自己轻松负担的楼盘也会更理性。 这波行情成色较足，但量身价稳仍是主基调，关注自身的负担能力。如果未来政策会持续发力，经济改善可能逐步向好， 但当前还是结构性机会，不是普涨行情。真实数据，理性决策，关注老钱，了解上海楼市信息。

最近这二手房啊，是真的回暖了，尤其是上海，表现的特别的突出。为什么这么说呢？因为从一月份开始，尤其是从去年，应该说是十二月份开始，数据走的特别快，一个月两三万套的一个成交量， 这个成交量现在就是起来了已经啊，有人说可能价格还没起来，但是成交量起来，这是说明什么呢？说明，哎，很多老百姓已经开始意识到觉得到底了，开始要提前进场了啊， 为什么这么说呢？说，首先说上海就是二手房，哎，一手房可能是没有参考性什么 豪宅了，不是普通老百姓买的那二手房绝对是，尤其是三百万以下的这个二手房，他的这个流通性，上海真的是卖爆了，我觉得北京跟深圳都干不过这个上海。 上海呢，每个月的成交量连续三个月了，都稳定在二点二万套啊，全年呢，要如果按照这个趋势来，能突破二十四万套，远超十年，这近十年的这个 平均水平，二零一六年是最高的，当年达到了是三十四万套，那是历史了啊，已经达不到了，但是这二十四万套也突破了近十年的一个水平，因为近十年水平就是二十一万套。 市场呢，我觉得就是现在，怎么说呢，便宜的房子越来越少了，年前挂牌的，低价的，要么撤牌，要么开始往回调，这个上车的这个门槛呢，也在悄悄的提高了。 现在是什么情况呢？卖房的，首先啊，说手里有房，尤其是上海，我就不着急了，哎，那种恐慌的心情过去了。 买房子是什么心情呢？想捡漏的呢？那一批捡了还想再捡漏的呢，只是好房源性价比高的少了。另一种呢，就是 觉得不可能，现在就是跑量，后期还会跌，我要观望观望。总之呢，现在这个二手房的回暖，这个成交量起码是起来了，这不是假的。你要非得说跟我扯，说是价格没起来还在降。我不跟你说那个，因为我说的是成交量。 嗯，市场上有一句话嘛，量在价先量起来了，后面的好房子，哎，越来越少了。那你想买到更好的房子怎么办？就跟买股票似的，你得出更高的价，大家觉得呢？

上海的房价回升，究竟是该出手还是再等一等？最近上海的房价悄悄的回暖了，尤其是一些核心的区域，二手房的成交量也开始上升。那么问题来了，现在买房到底合适吗？ 首先，贷款的利率下调了，现在借钱买房相对轻松一点啊。如果你是刚需购房者，现在买房确实是一个不错的时机，压力小，贷款也合算， 尤其是像浦东、黄浦等地啊，近期房价回升明显啊，这些地方的房子升值空间大，适合投资和长期持有。如果你有预算，那可以考虑。 如果你的预算是非常有限，那也不用担心。像外环区域的房子，虽然没有核心区那么火爆，但同样具备的一定的升值潜力，尤其是交通便利的地方，性价比 很高，适合首次的购房者。现在买房还是非常有机会的，尤其是刚需和有投资需求的朋友啊，趁着利率低啊，市场回暖啊，是时候出手了。 如果你的预算不高，考虑一些性价比高的区域，也是非常好的选择啊。买房这件事情，理性最重要，抓住时机，但不要盲目的冲动。

在这恭喜一下，去年二五年年底买到房子的朋友们啊，你们算是超着上海的底了啊，目前来看， 去年年底买房子的人真的是买在了房子的最低处啊，从这个二六年开过年，目前的一个交易市场啊，相当火爆，新房是卖的飞起，二手房呢， 很多房东已经开始跳价了啊，就是之前年前可能还是，比如说我们有一套保利湖畔的，年前房东还是三百四，可以聊 前两天有客户出价吗？我们就跟他聊说，不行啊，我，现在，我，我跳价了，我要，我要加价了，现在市场这么好，我，现在三百五，我加十万， 你，你怎么办？你，你，没办法，房东房东这么多年，这几年啊，降价，他们真的是一肚子怨气啊，现在逮到机会了，就开始往上涨了， 你搞不清现在是这个金三银四，是市场火爆还是说真正的真正的直接回奶，房地产回奶了啊，搞不清楚，真的，反正目前市场是非常好啊，相当的好， 你们觉得呢？觉得这个市场是目前是真正的回暖了，还是说这个小阳春就是短暂性的呢？大家可以聊一聊。

家人们，国家统计局二月份最新房价数据刚出炉，今天我直接给你们翻译成人话，上海楼市真的杀回来了！ 新房价格环比涨百分之零点二，同比大涨百分之四点二，在全国七十个大中城市里直接断层第一，领跑全国。更关键的是，二手房环比也涨百分之零点二！ 别小看这百分之零点二，这可是上海二手房近十个月以来第一次只跌转涨，信号意义极强。这说明什么？市场底真的来了！好地段、大户型的房子溢价空间越来越小，刚挂出来就被抢走，这不是错觉，是市场真的在回暖。 如果你是刚需，改善自住，现在真的可以认真看起来了，别等行情彻底起来再追着买，到时候真的后悔都来不及。

如果说楼市一百分的时候回暖，现在距离终点最近的就是上海。一九年的时候，上海二手房的库存七万八千套到八万五千套，今天二手房的库存已经 降到了八万八千套，回到了二零一九年的正常水平，这就是供应端最硬核的见底信号。为什么上海的库存降的那么快？ 主要有两个原因。第二个原因，销售大于新增。二五年一月到二六年的二月，上海二手房平均每个月稳定销售两万一千套到两万两千套已经是确定的常 态，新增挂牌量呢，每个月只有九千五百套左右，也就是说，每个月大概会消化一万两千套左右的库存，每个月都在实实在在的消化库存。第二个原因， 房东主动撤盘。上海的房东从二五年的五月就开始陆续撤盘，一直到二零二六年的二月，前期每个月撤盘两千套左右，九月后期明显加速，每个月撤盘两千六百套到三千两百套，近十个月已经累计撤盘两万六千套。房东已经在价格的博弈当中坚守底 线，不接受低价甩卖。重点来了，当前库存只有八万八千套到两万两千 套，再加上房东的侧盘，按照这个速度，上海二手房很可能在七到八个月以后就会库存见底。当然，这是假设之前侧盘的房源不会重新流入市场的前提下，如果真到了没有房可以卖的地步，价格自然就有上涨的可能， 这就是最朴素的供需关系。那为什么现在的价格还在跌？主要有两个核心的原因，第一，量在价先，价格才会跟上。第二，信心关系 市场的信心还没有恢复，买家还在观望砍价，这就是信心不足带来的什么市场惯性下跌。这 不是偶然，是全球楼市的共同规律。九一年的时候，日本楼市泡沫，全国房价一口气跌了二十二年，一直到二零一二年的时候才止跌。再看东京，只跌了四年，九五年就提前止跌，横盘比全国早了十七年，稳住不跌。不止如此，上涨的启动速度也更快，涨幅也更猛。东 京在二零一零年的时候就开始上涨，到二零二三年累计涨幅超过百分之八十。日本全国到二零一三年才正式回暖，上涨，到二零二三年的时候，全国涨 幅也就百分之三十左右。从日本的这段历史我们就可以看出来，人口、资源、资金集中的核心城市一定最先起稳，最先回暖，最先上涨。今天的上海就是当年的东京。最后总结三句，第一， 上海的库存已经回归到了二零一九年的正常水平。第二，月均销售大于新增挂牌。第三，房东持续十个月车盘两万六千套，心态全面改变，全国都还在调整的时候，上海已 经走到了最前面。这不是猜测，这是数据和历史给出的共同答案。下期还想听什么评论区告诉我。

如果有人告诉你房价要开始回升了，你会不会觉得这个人脑子有问题？而且呢，他还特别坚定的告诉你说，起码呀，有百分之四十的上涨空间，那你是不是会更加确信这个人疯了？但是如果我告诉你这个人，他是国际知名的投行摩根大通呢？ 就在上个月啊，摩根大通发了一篇非常有意思的报告，他不是拿干巴巴的宏观数据给你唱多，而是百事时讲道理，告诉你，有一个地方的楼市真的回暖了。 我跟大通发现，之前啊，房价跌的最狠的香港自从去年三月以来，房价已经反弹超过了百分之十，过去几个月，甚至是半年的时间，房地产板块，尤其是港股的房地产板块，其实已经有了一定的涨幅， 个别企业涨幅还不小。比如说啊，机构重仓的一个房地产链的基金，今年以来已经上涨了百分之十一，其实大幅跑赢了市场。 所以你看到了吗？有一些机构资金其实是在用真金白银来压住楼市回暖，所以我觉得呀，非常有必要给大家拆解一下这份报告。或许呢，咱们能够从香港楼市回暖这件事里，看到将来内地楼市回暖的关键信号，包括出手的最佳时机。 当然我知道啊，怀疑的人呢，他始终会去怀疑，就像很多股票跌多了一样，他总会有一个反弹的时候，那很多人觉得反弹完了还是得继续下跌。但是香港这轮反弹，他有一个最大的特点是量价齐升，所以这轮反弹其实不简单。 咱们来看看数据啊，二零二五年香港整体买卖合约一共是八万零七百宗，同比上涨了百分之十五。 所以啊，这一轮上涨绝对是经得起推敲的。而且呢，摩根大通这篇报告可能早就预料到了有人会抬杠，所以呢，他其实准备了更有说服力的答案。比如说，他对比了世界各国的历史走势以后，发现，房地产的短期反弹啊，一般都在三十周之内， 超过三十周的城市，通常都会走出三到五年的上涨周期。那香港这轮反弹已经持续了多长时间呢？实打实的快五十周了。 所以啊，摩根大通认为，香港的楼市已经跨入了复苏的初期，即将迈入长达数年的扩张期。如果看乐观预期的话呢，上涨的幅度能超过百分之八十，悲观一点也有百分之四十。我知道哈，这个数字特别夸张，但是你先别急着反驳或者嘲笑，咱们再看一个非常重要的指标，就是房价收入比， 也就是房价除以家庭收入的倍数。那你可以把它理解成一个家庭的收入需要多少年才能买得起一套房子， 这就相当于咱们现实世界里给房子一个估值。这个倍数呢，以前香港房地产高点的时候是二十多倍，现在呢，是十四倍。为什么？ 一方面是因为之前房价的下跌，也就是这个分数的分子下跌了。另一方面呢，是因为扩张性的财政政策，香港政府这几年给居民发钱，是实打实的提升了大家的收入，所以呢，分母上涨了。如 如果说未来香港的房地产继续回暖，那么房价和家庭的收入倍数从十四倍再回到二十倍的高点，那也有超过百分之四十的涨幅。 说到这呢，可能又有人会反驳了，说你这都是纸上谈兵啊，香港有那么多人买房子吗？别着急啊，你能想到的专业的研究机构都给你考虑进去了。 咱们就说说人口，香港这样的国际化大都市，只要愿意放低姿态，其实不怕没人来。过去几年啊，香港就通过放宽他的优才通道，降低内地包括国际人士买房的契税，吸引了一大批高质量的人口，这些人可是能拿出真金白银来买房子的人。 所以啊，研报估算，到二零二三年之前，香港每年至少都会新增二点五万个家庭组建的需求，那组建了家庭，自然绝大多数人都是要买房子的。所以人口对于香港这样的城市来说，只要它的政策对路，并不是一个问题。还有一个更关键的点，就是在香港买房目前有利可图。 这个利呢，分为两个方面，第一个是利息低，香港现在的房贷利率是百分之三点二五，其实比前几年已经低了不少了，再加上购房反赠，包括未来进一步降息的预期，所以实际上的利率啊，可能比百分之三还要低。 这么低的实际利率，实际上就引出了在香港买房的第二个利，就是利差。现在香港的平均租金低于百分之三的时候，就 出现了一个政的利差。这就意味着，虽然你从银行贷款买了房子，但是呢，因为实际上你的还款利率低于百分之三， 同时你把这个房子租出去，他的租金回报率高于百分之三，所以实际上你买房子不仅不亏钱，还在赚钱。这就是为什么国际资本啊，开始流入香港的楼市。所以你看低估值，人口流入有套利空间，这就是香港楼市它反转的奥秘。那这三个要素在内地的城市上有没有苗头呢？其实有的， 咱们正拿上海为例，二手房的价格已经回到了二零一六年的水平。更关键的是，从二零二五年下半年开始，上海住宅的总体的租金回报率已经超过了十年期国债的回报率。 上海的房子估值低，有利差，这两个条件其实已经基本具备了。所以啊，今年二月初，上海开始实行核心区域的二手房收储，其实很多国企都盯上了中环、内环总价在四百万以下，七十平米以下的老破小， 因为这些房子通勤方便，生活配套齐全，性价比高，功能性还相当明确。那今年的一月，上海的二手房其实也出现了时隔一年的成交量重新上涨，这也都归功于这些老破小。那有些人可能会怀疑，人口呢？有没有人口流入中国的老龄化，将来的人是不是越来越少？总体上是这样，但是在结构上并不 为什么。咱们就以隔壁的日本为例，大家都知道啊，过去几十年，日本呢，因为人口的持续下滑，老龄化加聚，所以很多企业他担心的并不是人太多，而是招不到人。所以为了招到足够多的打工人，这些企业不得不往东京都市圈去集中。 企业往东京都市圈集中，这就导致了年轻人为了找工作，他也不得不往东京的都市圈集中，所以啊，到了二零二五年，虽然日本的总人口只有一点二亿，但是有三千七百万人，大概有百分之三十的日本人全都挤在了占地面积只有整个日本百分之三点五的东京都市圈里面， 而且这个数量其实还在增加。所以咱们简单的刻舟求见一下，像上海，北京、深圳这样的一线城市，包括像成都这样的强二线城市，他们未来的房价，虽然啊，现在我不敢说能不能跟上香港的步伐，但是啊，像大多数人预期的说再跌个百分之十几，百分之二十出现的概率其实并不大。 反而啊，你真正应该担心的其实是那些老龄化越来越严重，年轻人口呢，持续流出，而且基建也已经基本停滞的中小城市，包括县城。 可能过去这半年，你看到房地产股票，他时不时的会有一波儿偷袭式的上涨，包括建材啊这种在房地产链条上的行业。 这就是因为有资金已经看明白了上面这个路径，所以他在埋伏整个房地产行业的癖极泰来。因为现在连幼儿园的小朋友都知道房地产不行了，不管是现实里的房价还是股价，都已经跌的稀里哗啦到了狗不理的程度。 当一个行业大多数人都对他极度悲观的时候，其实只要他的基本面不再继续恶化，没有更差的预期，他的底部其实就近在眼前，也就真的具备了价值反转的投资基础。

上海楼市彻底疯了，新政才落地一周，售楼处竟然要排队拿号，连消失多年的温州炒房团都杀回来了， 这是真回暖，还是开发商放的烟雾弹？今天这条视频，我不讲废话，只用一线真实数据和现场反馈，带你直击一线的现状。刚需、改善甚至想投资的，看完再决定要不要掏钱了。先说结论，热度是真的炸了。 快速回顾下什么是户七条？二月二十五号，上海五部门联合推出新政，从限购、公积金、房产税三大维度推出了七项决策， 核心就是两个字，松绑。今年最受关注的支持成年子女置换，每一项都精准戳中了购房人的痛点。这也是为什么新政一出来就刷屏了朋友圈。那么落地一周，市场最直观的变化是什么呢？ 第一个也是最明显的，售楼处热闹起来了，彻底告别了之前的冷清。我身边有同行朋友说，这一周每天忙到脚不沾地，以前可能是一天就几组客户，现在动辄几十组，甚至到晚上九点多，售楼处还灯火通明， 给大家报几组真实的数据更有说服力。上海链家的数据显示，新政落地后的首个周末，也就是三月一号，二手房线上咨询量比一月周末日均暴涨了百分之四十八，新房线上咨询量直接涨到了百分之八十 五八。安居客的数据更夸张，五周用户主动咨询量环比涨了百分之九十七点六，流电转化效率翻了近两倍。还有头部房企的捷豹 华人之地，新政首日成交额就破了三点二亿，招商蛇口二十四小时成交了一点七五亿，保利中间的项目来访量和成交额都在暴涨。这些数字不会骗人，市场热度确实起来了。除了售楼处，还一个现象引发了热议，温州看房团重出江湖。 新政落地的第二天，就有网友拍到，浙 c 牌照的豪车扎堆上海豪宅售楼处，中海旗下的几个项目，甚至出现了客户验资两千万，拿号排队看样板房的场景。不过大家也不用过度解读， 据业内人士透露，这些温州客户大多是先来看盘摸底，还没到集中下单的阶段，更多的是开发商联动外地中介的营销动作。但这也从侧面说明，上海核心资产的吸引力依然在线。 当然，有热度也有冷静的一面，咱们不能只看表面热闹。第一个冷静点，看房的多，成交的少。很多置业顾问都坦言， 虽然客户量暴增，但真正下定决心下单的，还需要时间消化，毕竟买房是大事，大家还会货比三家，谨慎决策。一对六十多岁的上海籍夫妻，去年十一月就看中了前滩的一个项目， 因为限购政策卡壳，这新政一放开，他们当场就认购了。这种情况是少数的，更多的还是在观望。第二个冷静点，板块分化明显， 不是所有的房子都能沾光核心板块优质房源，比如北二滩、前滩、大宁这些区域，来房量和成交量确实涨得快，但一些远郊板块老破小，热度并没有明显提升。简单地说，新政激活的主要是刚需和改善群体， 他们更看重地段品质，这些缺乏竞争力的房源依然很难突围。第三个冷静点，房价暂时没有明显波动，还是以稳为主。很多人担心新政会让房价暴涨， 其实目前来看，这种情况并没有出现，业内人士普遍认为，现在的市场是量增价稳，成交量在稳不释放，但房价还在底部徘徊，短期内不会出现大幅上涨，毕竟质疑楼市长期走势的人口供求关系并没有改变。接下来给不同需求的朋友 提几个实用的建议，尤其是刚需和改善，一定要听好。第一，刚需族如果社保已经满一年，现在可以积极看房了，新政降低了门槛， 而且目前房价稳定，选择空间比较大，重点看性价比高的刚需盘，不要盲目跟风，看准了再下手。第二，改善族 公积金额度提高了，置换成本降低了，尤其是有多子女的家庭，还能享受额度上浮，现在是置换的好时机，可以先卖后买，避免踏空。第三，投资足，一定要谨慎，不要被温州看房团的热度带偏。上海楼市的逻辑已经变了， 刚需和改善才是主流，投资要聚焦核心板块的优质资产，远离远郊和劣质房源。 最后总结一下护膝条落地一周的现状，热度是真的，市场信心在恢复，成交量在稳不提升，但理性也还在，没有出现非理性暴涨，板块分化明显。 随着新政的持续发力，加上传统的小洋村的到来，上海楼市的这波热度大概率会贯穿整个春季， 房价也有望慢慢走出底部，回归平稳。想知道你的社保够不够资格，公积金具体能贷多少？评论区打出你的情况，或者直接后台私信我，把最新的沪七条购房折算表发给你，关注我，带你看清上海楼市的真相，买房不踩坑，下期再见！

二手房周成交创四年新高商用房首付降至三成据每日财经新闻报道，三月十六日起，上海楼市再次迎来政策利好。中国人民银行上海总部宣布，上海市商业用房购房贷款最低首付款比例 有不低于百分之五十，调整为不低于百分之三十。这一政策的出台，正值上海房地产市场成交量显著回升的关键窗口期。在沪七条政策出台后的第三周，上海楼市呈现出明显的暖意。每日财经信息显示， 三月九日至三月十五日的一周内，上海二手房成交量达到七千两百三十三套，环比增长百分之二十七。 这一数据不仅刷新了今年以来的记录，更是创下了二零二一年以来的单周成交最高值。 对于护七条对楼市的推动作用，本频道前两天曾做评论，没看到的网友可以往前翻翻。在护七条的刺激下，市场热度 在本周末达到了顶峰。据报道，三月十四日至十五日两天，上海二手房合计成交两千八百六十二套， 创下近五年来周末成交的新高。三月十四日周六当天单日成交量充至一千四百七十二套。由于瞬时交易量过大，上海二手房网签系统甚至数次出现短暂崩溃。截至三月十五日， 上海本月二手房累计成交已接近一点四万套。按照目前的节奏，日内普遍预计三月全月成交量有望突破三万套大关。成交量的爆发源于待看量的 持续攀升。上周上海二手房待看量突破五万次，定金协议签署超过一千六百套。一位在一线从业多年的中介人员表示，近期门店房源的去化速度 明显加快，房东的溢价空间正在收窄。虽然目前降价房源仍是主流，但涨价房源的占比 已升至百分之十一点一六，市场预期正从年初的以价换量稳步转向量升价稳。 据介绍，新房市场同样表现出回暖趋势。上周上海新建商品住宅成交面积环比大涨百分之一百三十七点三，成交均价回升至 每平方米六万六千一百八十六元。成交项目呈现多点开花的特征，既有奉贤、嘉定等区域的刚需楼盘，也有浦东杨浦单价超过十万元的高端改善项目。 尽管目前新房供应端仍处于爬坡阶段，部分远郊项目认购率尚待提升，但核心区域的高品质项目 依然受到市场追捧。业内分析人士认为，随着商用房首付比例下调等政策的落地，上海楼市的政策组合权效应正在持续释放。当前，大量刚需购房者已率先入场， 带动了置换链条的顺畅运转。随着热度逐步向中高端市场传导，上海楼市今年小阳春的成色值得期待。

最近是不是刷到了无数条上海房价要暴涨，再不买就买不起的视频？中介朋友圈全是二手房成交的爆单的截图。 今天我不喊涨，也不喊跌，只用上海官方发布的真实数据给大家讲出三件事情。户期条背后的成交量的暴涨，到底是什么原因？是真回暖还是假高潮？普通人在这波行情里面该怎么决策才不会踩坑？ 全程都是大牌话，没有任何的套路。先给大家看两组上海官方发布的真实数据，所有的数据都来自于上海网上房地产国家统计局的官方通报。 第一组啊，成交量的数据，户期条二零二五年十二月份落地以后，上海二手房成交量持续攀升。二零二六年的二月份，上海二手房成交二点四万套，创下了近五年的统计新高。 进入三月金三银四的窗口期，日均成交稳定在八百套以上，周末单日最高成交已经突破了一千三百套。这个成交量确实是最近三年的高位水平。 但是我必须要跟大家讲透，这个成交量的暴涨的核心原因，不是大家想的房价要涨，大家抢着卖房。而是沪七条的政策松绑，直接激活了过去两年积压的刚需和置换需求， 首付从原来的百分之三十五降到了百分之二十二，到从百分之五十降到了百分之三十。限购松绑，税费减免，让之前没资格没首付的人，现在有了买房的条件，这是政策带来的需求释放，不是市场自发的暴涨行情。 第二组，价格和去库存的数据，国家统计局二零二六年二月发布的七十层房价数据显示，上海新建商品房住宅环比微涨百分之零点二，二手房价格环比持平，没有出现任何暴涨的情况。 更关键的是去库存的分化，主城区内环内的优质房源去库存周期已经降到了六个月以内，而远郊五大新城的非核心板块，去库存周期依然在十八个月以上，有的板块甚至超过了二十四个月。 大白话讲啊，现在的上海楼市根本不是普涨普跌的全面回暖，而是主城区优质房源需求回暖，你交房源依旧在艰难的区，库存分化极其的严重，你看到的成交爆量大多集中在核心区的刚需和改善房源，而不是整个上海的房子都在被抢。 这里必须给大家纠正三个百分之九十的人都会被中介忽悠的误区，也就是周波行情里面最容易踩的坑。 第一个误区，成交量暴涨就等于房价要暴涨。错过去二十年上海楼市的规律是量在价先，但现在的市场环境、政策定调和过去是完全不一样的，求市杂志呢，早就定掉了。房住不炒是长期的底线， 政策的核心呢，是托底稳市场，不是刺激暴涨，哪怕成交量上去，也绝对不会出现那种翻倍的行情。这个底层逻辑已经彻底变了。 第二个误区，现在不买，以后也买不起了。错户区调的政策松绑，是给你降低了买房的门槛和成本，不是给你制造焦虑的。上海的楼市供应一直都很稳定，尤其是远郊板块，库存非常的充足，根本不存在抢不到房的情况， 你完全有时间慢慢选慢慢看，绝对不要被中介的逼单话术忽悠，脑子一热就签了合同。 第三个误区，成交量上去了，买哪里都能找错。刚刚已经跟大家说了啊，现在的上海楼市分化是核心的主旋律， 主城区、地铁口有优质的配套的房源，能接受这波行情起稳。而远郊无配套、无产业无学区的房源，哪怕成交量再高，也很难有流动性， 你买了大概就会被套，想卖都卖不掉。针对咱们普通人买房啊，不管你是刚需还是改善，给大家两个明确的不踩坑的决策标准，照着做就不会出错。 第一个标准呢，只看自身需求，不看市场行情。如果你是刚需，手套改善换房，核心需求是自助给孩子上学，改善居住环境，持有周期在五年以上， 只要你的首付是自有资金，遇到了通勤、配套、户型都合适的房源，不管成交量是涨是跌，都可以选择时机入手。对房子的核心是居住，短期的成交量波动对于你长期持有其实没有任何实质性的影响。 第二个标准，绝对不要抱着投资的心态入场。如果你手里有闲钱，想靠买房来投资，低价买，高价卖赚差价，我明确跟大家说，二零二六年绝对不建议碰啊！房住不炒是长期的底线，上海楼市闭着眼睛买都能涨的时代，其实早就已经结束了。现在买房持有成本、交易成本都极高， 流动性很差，投资房产的风险远远大于收益，绝对不要拿自己的血汗钱去赌啊。最后呢，我是笨仔，帮你守好钱袋子，关注我，不迷路！

最近的楼市还是挺热闹的啊，尤其是网传呢，上海的二手房网签系统在上周末还出现了短暂的崩溃，这就被很多人看成是楼市要起稳反转的一个季节性号。那事实上怎么样呢？咱们今天就来客观的深扒一下。 那先说上海的成交量，那在十四号跟十五号这一个周末呢，分别是成交了一千四百七十二套跟一千三百九十套， 那总计呢，就是两千八百六十二套，那这个数据呢，是近五年以来的周末的新高啊，更是导致了他们的网线系统直接崩溃了吗？ 那这个数据呢，的确是很美奂啊，当然，在这之前的整个三月份，数据表现的都相当不错。 那截止到今天呢，也就是三月十八号，上海二手房的总共往前的套数是一万五千七百九十九套。 其中上周呢，也就是三月九号到十五号这一周，单周是成交了七千二百三十三套，这个呢，是二零二一年以来单周的新记录了 啊。尽管呢，上面说的这些数据也都是真的啊，但是呢，也不要盲目乐观啊。我再说另外一个数据，大家应该就知道了， 就是在二零二五年，也就是去年的三月份呐，截止到三月十八号，上海的二手房网签数量呢，是一万五千九百八十四套。 换而言之呢，就今年上面说的那些华丽丽的数据背后，还有一个同比下降百分之一这个事实。所以呢，不论是某个单日创了新高了，还是某一周创了新高了， 这种辉煌又短暂的瞬间呢，他并不足以说明任何问题啊，就像我一直在强调的两个观点，那今天再重申一下， 第一个呢，就是县委市小阳春啊，就是传统旺季嘛，那市场热度呢，本来也就不低。第二个呢，其实从二零二五年开始，重点一二线城市的二手房的成交量本来也就不落。 大家去回顾一下这两个观点，我是不是经常在说，那如果理解了这两句话，那怎么看待上海二手房成交爆量的问题呢？就会显得更加理性了，因为我们知道这种 短周期的市场回暖，它其实并不代表市场趋势的一个扭转啊，或者说，因为我们知道二手房成交量的期稳，它并不代表价格的期稳，他们之间是需要传递时间的。 更何况，上海的这种成交爆量呢，还是叠加了其他的政策因素啊。那就是二月二十五号的户七条嘛，像去年八月二十五号户六条出来的时候呢，我们也盘过他们新政之后一周的市场表现，当时也是出现了单周成交量反弹的一个迹象， 当时新政出来之后的一周，成交量是增加了六百来套，但是呢，挂牌是增加了有六千八百套啊，所以真的很有趣啊。历史呢，总是不断的在重复，而很多人呢，总是感觉还生活在新大陆。 另外呢，还要注意到的是，一线城市他的门槛逐渐在放低吗？那这或许呢，也是从 二零二五年开始，这个重点城市成交量能够起稳的重要原因之一吧。当然，我们还需要关注另外一个数据啊，还是拿上海来说，就虽然成交量呢，是数据比较乐观，但是在成交的二手房源当中呢，两百万以下房源的套数占比是超过了一半， 三百万以下的房源的套数占比呢，更是达到了七成啊。那是我们知道在上海啊，这种价格他能买到什么样的房子，大家自行去脑补就知道了。再套一下，我原来说的一个结论就是， 房价呢，从来不是啊，以后也不会就是被刚需给买高的。好吧，就说这么多啊，简单概括起来呢，就是说上海二手房成交量的这个回暖啊，只能看成是局部的啊，暂时的，然后 政策刺激在叠加传统旺季带来的这种偶然现象吗？啊，至于后世能不能够继续的起稳啊，现在我觉得延迟过早了，我们就不妨等到四月下旬或者说五月份再来下结论吧。

上海楼市的行情啊，最近是全面回暖，但是这并不意味着很多板块的房价会全面的马上涨起来。 这个呀，其实是两把事情，今天为什么突然聊这个话题呢？因为最近很多朋友啊，确实很焦虑。我们一些粉丝朋友，包括我们自己的一些会员，我们大家去看完房，发现这个房子马上被别人买掉了，甚至有一些小区剩的房子啊，价格已经不划算了。这种情况下，大家觉得，哎，是不是价格马上要起来呢？是不是要马上入场呢？ 其实啊，这个首先要看第一点，你买的是什么预算，你这个预算到底有没有触底？第二一个，你买的是什么片区，你这个片区的价格有没有全面触底？很多朋友啊，不要单纯看一个区域火了，就觉得整个市场这个片区全面助你了。不是的， 有一些地方注底啊，是因为这个区域本身很强，这个区域有很多的观望客户，到了年底这个节点，结加着之前那个金九银十之后的这样的一个购买力效应，把这个区域买火了。包括有些区域确实是价格到位了，比如我们今天讲有很多七八百万、八九百万的区域 补跌下来了吗？补跌了是百分之十，百分之十五啊，之后这个价格大家觉得划算了，好低价的房子快速的成交，这就是最近几个月的行情。但是你要想一个问题，同小区可能有一些大户型已经好几个月没有成交了，我们现在看到很多种情况，有很多一千五、一千八的房子也是挂在那里，一直价格看起来很坚定，但是没有成交啊， 无人问津，这种情况下意味着什么？很多你同小区，或者是你同片区，或者是你板块上游的板块，那个房子价格还没有完全的到底， 他如果下来带动你还会再震动一轮吗？所以今年呀，整个的大方向就是不断的震动，每一个片区要全面达成住底，整个市场才能真正一上的达到一个完全的底部。当然已经住底的区域呢，相对来说这个价格已经比较划算了。之前我也讲过一些刚需区域本身产业就很强，价格和赋税已经完全到位了， 你是可以买，只不过呢，他会有阶段性，比如最近这个阶段便宜的房子他卖空了，你就不太适合去买了，因为现在买的可能就是一些相对来说比较虚高的，或者不成意的，你再稍微等等，有可能还会出来一些 相对比较划算的价格。今年就是不断的处理，不断的震荡嘛，你在这种周期的底部去买，总要好过你买在每一轮这种比较热的时候吧，相对来说是这样一个趋势。关键是什么？关键是今年还有很多变量，你想新房要解禁吧，你想是不是有很多区还有新房要供应呀？包括有些区域也有利好拆迁嘛？ 这些事情啊，会造成你这个价格非常的不确定。比如说之前因为拆迁，徐汇旁边，包括徐汇旁边的黄埔，有很多老百姓卖的非常火。 但是这个我之前就讲过，你要跟东建房去抢，东建户去抢房子，这个价格你买下来肯定是不划算的，因为他价格甚至涨了，如果你从常州去看，他应该跟着整个大盘一起往下走的，对不对？另外一个飞机也有一个新效应，比如说柳营路那边要动嘛？ 那钱还没拿到。如果说他动完了之后呢？大宁的楼市可能会区域，区域阶段性的有这样一个去力好，这个价格可能会涨起来，但这种时间节点可能反而不适合你去买。 那你看有一些区域可能会有新房解禁，有可能周边这个价格就会出现一定的回落，甚至出现一些超跌，这种情况下就是值得去买嘛。所以你还要综合去判断整个区域，整个板块，它的上游下游，整个的价格全面回暖，回稳之后才是说整个市场要涨起来的时候， 短期来看还是一个震荡态的市场，所以大家也不要那么焦虑，关键是判断好周期，判断好时机，判断好买入的节点，最后判断好价格，选到一个合适的标的。如果说你真的不太会选，不太了解，你可以来跟我们这样的朋友去聊一聊嘛。

我今天在做数据，然后发现一个很有趣的一个点，上海二五年的他整个的一个成交量大概是二十六点四万套，二手房加新房的数据在一起， 平均每个月也就是两点二万套。然后虽然近四年这个不是二五年，创了四年的二房成交量新高吗？但近四年的平均新房和二房数据加在一块呢，月均都是二点二万套左右， 那也就是说什么呢？也就是说现在的二手房成交量的一个回暖，实际上是稀释了新房成交量，就是什么意思呢？就是新房成交量反而在萎缩，补到了二手。 哎，说明大家现在更多的人会倾向于二手，因为确实价格目前已经跌到二零一六年十月份左右的那样一个市场均价了， 那整整近十年的时间，弹指一挥间，涨回来的价格都归零了。当然也有部分比较坚挺的房子，价格波动相对少一点。但是我想在二零一六年之后买房的一些朋友，大部分，特别是买新房的朋友，大部分应该都是亏损的，包括有一些那时候新房和二手价格倒挂， 有些买二手的也亏了。那后续的话，对于想买新房的朋友，我的建议就是什么呢？应该如果那个盘，他本身品质一般，位置也一般， 如果不是国央企，还会并不老的，还会有一波政策政策的。当然现在市面上也有很多项目，力度也很大，如果你有购买的想法，特别这一次政策的利好，公积金的额度又提升了，是不是购买的门槛降低了， 按揭的利率也低了嘛？你看双职工家庭，如果都能贷满的话，都两百四十万的公积金额度了，如果双孩家庭还能再高一点，对吧？要想买房的话可以后台咨询。

房价这次真的要涨了，尤其是上海，一定要会打头阵，因为出了一件大事，最新十五五规划明确提出，必须要把上海建设成国际金融中心，这意味着后续会有更多的好消息倾斜，比如说放宽外资的准入，打造全国的 全球的资管中心，相当于给上海发了一张金融特区的牌照，这含金量是嘎嘎足。高新金融从业者即将会大量涌入陆家嘴核心区，买房、租房的需求都会 急剧飙升，核心区的房价肯定会受益的，外资机构设点也必然会带来看涨的预期，有钱人可能会借机进场，开始抢房子了。同时学校、医院、商业体都会跟着金融一起走，金融中心的地位巩固以后，上海的房价核心区势必会对标香港的中环、 新加坡，房价率先达到二十万一个平方，然后带动整个上海的全国房价一同上涨。现在谁还看空房价谁傻？