批量购买老破小风险有多大

最近老破小的热度特别高，一方面说明很多人确实是靠老破小拿到了结果赚了钱，但还有一方面是说明老破小的窗口期越来越少了， 很多人头脑一热进来就被割。今天我作为全网最良心的老破小博主，必须给大家提醒三个坑，看完以后你就能冷静理智的判断老破小是否真的能够赚钱呢？首先第一个，不要被网上的造福神话骗了，出售比什么八什么九， 我当然知道他们的操作，但是他们的操作不适合大家模仿。我从去年到今年买了五套老婆小，正常的老婆小租售比在四已经很优质了。在这个过程中我发现老婆小的水也很深，有很多人趁着热度打算出货，所以在这个时候反而更考验我们挑选的能力。 第二，老破晓值得投资的前提建立在足够便宜上，如果说老破晓的价格涨上去了，千万不要头脑发热的冲去接，这个时代，你想赚十万很难，但是你想亏十万很轻松。所以高于市场价的东西千万别买，一定要学会看历史成交价。 第三，市场的热度必然带来租售比的下降，老破小的基础是银行贷款利率的宽松，租售比达标的情况，如果一旦银行政策转向或者限购，老破小火热的土壤将不再存在，越多的人入局，租售比会越低，千万不要做最后一个接棒的人。 最后，肯定会有人问，老婆小现在还能买吗？我的答案是，百分之九十九的老婆小都不值得买，我们只要百分之一的精品。如果你对老婆小确实感兴趣，也可以加群讨论。我是钱小鱼，一条会抓钱的鱼。

超级老破小每月租金二点一万，高于银行定期。近期，大城市的老破小突然成了投资者的香饽饽，甚至有人开始批量购买。 天津的李先生花三百五十万自有现金购入七套老破小，月租金总额一点五万。成都一位女性买家更夸张，一口气入手八套，总价三百三十万，月租金二点一万，不仅能覆盖一点四万的月供，还能留下近百分之十的利润。 业内人士分析啊，老破小走红主要是因为房价跌的差不多了，租售比开始跑赢存款利率。八个城市平均租售比为百分之二点六七，高于百分之一点九的五年定存利率。 但专家也提醒啊，批量的抄底风险不小，不仅要考虑贷款成本、空置期和税费，未来能否顺利出手也是一个未知数。

有人开始批量抄底老破小，甚至像买白菜一样，一买就是七八套。天津的李先生，花了三百五十万，全款买了七套老破小，现在每个月收租一点五万。成都一位女买家更狠，总价三百三十万拿下八套，每个月租金到账二点一万。为什么突然火了呢？中介道出真相，不是老破小变好了，是价格跌到位了。 这一轮房价调整，老破小是降价主力，部分甚至超跌了。像天津五十万能在核心区买两公市，成都三十多万就能上车，租金却稳定在两千块上下。目前八成平均出售比百分之二点六七高于百分之一点九的五年定存利率。现金留稳，自然有人抢，但专家泼了盆冷水，小心赚了租金，赔了本金。批量买入，面临空设期维修，甚至未来没人接盘的。别忘了房子，首先是房子，其次才是理财。

是陷阱还是馅饼？批量抄底的大城市，老破小需要谨慎！老老破小最近竟成了香饽饽， 不少人开始疯狂的抄底，一买就是七八套，天津有人三百五十万拿下了七套，成都有人三百三十万入手八套算下来租金能覆盖月供还有盈余，看着比存银行更划算。 很多人觉得现在的大城市的老破小的价格是低位低总价入手，靠租金就能稳定回报，诱惑力特别大。 投资老破小这个几个关键点一定要注意了。首先是流动性，房龄大的老破小，银行贷款审批更严，很多只能是全款，以后想转手变现非常难的。其次是持有成本，老房子管建、老化、维修、翻新都是持续开销， 再加上控制器，实际上收益里没那么想象的理想。还有拆迁的预期，现在基本上以旧改为主，大拆大建越来越少，靠拆迁暴富并不现实。 批量的购入更是把资金集中在异类房产，一旦租赁市场有波动，现金流压力是很大的。老破小并非是不能碰，自助啊，学区啊，可以谨慎的选择，但纯投资跟风批量抄底，一定要把流动性啊，持有成本啊，变现能力啊都要算进去， 理性看待，量力而行。觉得有用的你们就点个赞！你们怎么看？评论区聊聊。

哈喽，大家晚上好呀！最近啊，房地产市场有个现象特别有意思啊，曾经被大家嫌弃的老破小啊，突然成了香饽饽。 天津有位李先生，花了三百五十万，全款买了七套，每月收租一点五万。成都一位女买家更狠啊，总价三百三十万，贷款二百二十万，月供一点四万， 租金覆盖后还能剩将近百分之十的利润，为什么突然就火了呢？上海中介啊，给算了一笔账， 比如啊，你在静安区，一套九十九万的老破小，月租金三千块钱，租售比百分之三点六，比存银行划算。 目前啊，八个城市的平均租售比是百分之二点六七，而五年期定存利率只有百分之一点九，十年期国债百分之一点八。 在低利率时代呢，房产作为深吸资产的价值啊，被重新发现了。但这事啊，没有那么简单。专家们提醒啊，第一， 租售比是不考虑贷款成本的。如果你贷款买房，房贷利率如果高于租售比，你就是赚了租金，赔了利息。 第二，如果你是批量买入，要考虑控制器维修成本，甚至未来有没有人接盘。第三，也是最重要的， 官方啊，正在收除老破小，但不是所有的老破小都能享受红利，只有核心地段小户型、产权清晰的才有机会啊。 郊区老破大有纠纷的，该贬值照样是贬值的。那么对咱们普通人怎么看呢？第一， 你要分清楚你是投资者还是收租公。如果啊，手里有闲钱，追求稳定现金流，租售比能覆盖资金成本的老破小，确实啊，可以看看，但如果你指望房价大涨，然后卖掉，趁早些， 官方收储是稳市场，不是用来炒房的。第二，别只看租金，要看综合成本，税费、 装修控制器这些隐形费用啊，分分钟吃掉你的收益啊。第三，也是最最最重要的， 老破小不是躺赚的生意，是操心的生意啊！租客半夜马桶堵了找你，房顶漏水找你，你能不能 hold 住啊？批量买入八套，你以为你是在收租，其实啊，是给自己找了八份工作啊！ 在这个 k 型分化的时代，好房子啊，是资产，老破小是现金流工具啊！想清楚 你想清楚你要的是什么再下手！你怎么看这波老破小行情呢？你怎么看这波老破小行情呢？是馅饼还是陷阱？欢迎啊，在我的评论区聊一聊，我是二姐念经，关注我，我们下期见！

今天早上起来刷抖音，天津一个男的三百五十万干了天津七套老破小，租金的话能收一万五千块钱，典型的包租公。结果呢？成都有一女的人在成都干了八套老破小，一月租金两万一。 你们刷到了这个视频了吗？这个视频真是很形象，这两年房价在这个下降，但是从今年开始人家 上面就要求咱是稳。对，稳，你说现在什么工作一个月能收入一万五或者是两万一，一直这个不不变的呢？你现在你不花钱买房子，你不养自己房子，那你就掏租金替别人来养别人房子。 昨天天津有一个新的商品房出来个什么政策，真是挺厉害。你买了它，只要你是买了这的房子，拿了它的购房合同，你在外地的户口都可以转学。厉害厉害。

那今天我给大家公开森叔的选卡模型，最近一段时间，宝可梦的老卡涨得非常疯狂，那不管新人还是老炮，聊到老卡呢，三句话不离泡不熟，好像只有那些卡够老，印的够少，那价格就应该永远往上走。那 我也在钉盘啊，那连一些三四线那些宝可梦的老卡，平级量很低，价格也涨得很厉害，那市场情绪呢，其实被顶到了一个非常微妙的位置。 那之前我说整个的这波大行情，一直是有三十周年的热度托底啊，也有一点，一五一啊，画室皮成交的这个事件，就是把整个包和梦的天猫本都顶开了啊，破圈的这种事件吸引了很多大量的新人进来，但我觉得这些都只是表象，真正让我警觉的啊，是大家买卡的逻辑有点变得扭曲了啊。 那原来呢，我们买一张卡，会先问啊，这张卡好看吗？是哪个画师啊？那背后有什么故事啊？那现在呢，我们先看 pop 树， pop 一 千以下的闭眼充 pop 五千的呢，犹豫一下， pop 上万的基本扭头就走， 这 pop 树好像变成了一把尺子，什么审美啊， ip 啊，蓄势啊，这些全部都靠边站啊。那这个现象背后呢，藏着两个值得细聊的问题，那第一呢，老卡为什么在这种行情被推到这个位置？那第二呢，指定的 pop 树买卡到底有多大的风险？ 先说第一个哈，老卡这轮上涨呢，其实表面看是新玩家的涌入，其实供给追不上需求哈，这个大家比较能理解。那二零二四年到现在呢，新增的玩家我看了一些数据啊，几乎是过去三年的总和，最先盯上了可能是那些听上去很值钱的啊，老卡呀，高版本啊，稀有卡呀，那这个逻辑我觉得本身没有问题， 那问题在于说，当所有人都挤向同一个赛道，那赛道本身就容易变形。真正有意思的是，那老卡的上涨并不是均匀的啊， 你拉一下数据就发现，最早启动的其实是那些兼具审美和 ip 的 硬货啊，比如说早期的这个马里奥变装皮啊，呐喊皮卡丘啊，包括十五周年啊，二十周年啊，对吧， c p 三啊， c p 六啊，初代的彭火龙啊等等这些啊，包括伊布啊，伊时代伊布啊等等这些。但到了这几个月，风向就变了， 只要是老卡，他不管 ip 强弱，不管画风审美，只要 pop 低就有人抢，那这说明什么呢？我觉得这说明市场已经从审美共识的驱动滑向了一个稀缺性的 form。 那 这就给出第二个问题啊，指定的 pop 是 买卡到底行不行？那我的答案是呢，短期呢，在这个热度爆棚的这个三十周年可能行， 但是中长期会很危险。那为什么呢？因为 pop 数他只是一个静态的数字啊，他告诉你这张卡现在有多少张，但他回答不了一个另一个关键的问题，就是未来有多少人想要这张卡决定未来需求的，我觉得是 审美共识，为什么呢？其实那今天我给大家公开森叔的选卡模型，那这个模型就是一个四象限，我在选卡的时候就是通常通过这个四象限来去选。我的标题， 首先最上面的是审美公式啊，大多数人觉得他美不美，那有没有普世性的视觉吸引力？大家看到第二个呢？就是强 ip 啊，是不是皮卡丘啊，彭火龙啊，港鬼啊，伊布啊等等这些国民级的 ip 啊，那他决定了受众的基数。第三个就是蓄势价值，蓄势价值其实就是他有没有故事啊， 比如说呐喊的联名啊，梵高的联名啊，然后十五周年啊，包括初代的一些彭火龙啊，皮卡丘啊，耿鬼啊等等。那这些其实考虑的是他有没有故事，或者是说他特殊发行背景啊，以及历史的节点和意义等等这些。 那最后才是 pop 书。那这个模型里呢，前三个维度，它共同构建了这张卡的长期的共识基础， pop 数是放大器，它不是发动机，那如果一张卡它只有 pop 低，那前三个维度非常弱，那短期呢？可以靠 formo 潮起来，但是共识退潮的时候，它是第一个裂的 哦。大家不要以为老卡不会跌，老卡当然会跌啊，你会去观察哪些老卡会率先跌下来啊？你不要去盯紧盯着那些大家都非常熟知的那些喜闻乐见的卡，你去看一看现在暴涨的一些其他的二三线，那些宝可梦，他们涨得也非常凶，那你再看看他们跌的时候会是什么样的一个速度，涨完能横住的基本上是他在前三个维度至少占两样， 也就是说当你去选 pop 术的时候，你还要参考另外三个维度，大家不要去一直盯着 pop 术而言啊，我觉得另三个维度是非常非常重要的。那我我最近在看一本书叫金钱心理学啊， 他有一个观点非常重要，那我一直还记得，其实人在市场里最容易被误导的时刻就是把大家都在做的事情当成是正确的事情。那现在大家疯狂追低 pop 术的卡啊，就这个状态， 我觉得不仅仅是追的人不理性，而是在这种疯魔的氛围下，谁都不敢下车，或者是说谁都想撑到下一轮， 那这个状态我觉得迟早会改变。什么时候变？也就是当市场发现有些低趴不住的卡，其实根本没有人愿意长期持有的时候，当新一批的玩家开始用自己的审美去投票，而不是只看到别人买什么就跟着买，审美共识就会重新定价。所以我的结论其实很简单，老卡可以买， 但是你要挑着买，我觉得 pos 它只是一个门票，那些只有稀缺度没有审美底色的卡，你迟早会出掉的。而那些真正好看强 ip 有 故事的老卡，哪怕 pos 稍微高一点也值得拿住。 那毕竟我觉得审美是永恒的啊，市场能疯狂一两年，但是我觉得审美共识谈的是五年十年的事情。我是森猪，带你警惕涨跌，快乐收藏，我们下期见，拜拜。

三十八号文真是发布，老婆小卖爆了，一批投资者开始批量抄底。今天一条视频带大家看懂楼市的最新变化。最近有投资者在成都一口气扫了八套老婆小， 八套房每个月收租二点一万，不仅能全覆盖一点四万的月供，还能落袋将近百分之十的利润。成都并不是个例，抄底老婆小的暗流已经开始在全国蔓延。 二零二六年开年，南京老破小成交量同比暴涨百分之一百一十二。上海二手房单月成交二点二八万套，同比涨了百分之二十四，创了近五年同级性高。社交平台上有上海买家晒出一口气连超四套的战绩，为什么老破小突然吃香了？说白了，主要是价格到位了。两年深度调整下来，不少城市二手房价已经跌回二零一六 的水平。老婆小地段承受医疗、商业、交通配套齐全，不愁出租。现在存款利率已经跌到了百分之一，贷款利率也降到了百分之三。附近出售比高的老婆小，租金直接覆盖月供，入手之后不仅可以产生现金流，收益跑赢存款，还能对冲通账。 深层的逻辑是，供给端也在收紧。结合今年两会楼市的定调，三月自然资源部发布了三十八号文，明确新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产开发。以后更多要靠存量盘活和城市更新来补 供给。核心就是控增量，盘存量核心地段配套成熟的老房子，投资价值强势回归。上海已经在浦东、静安、徐汇三区启动试点，政府牵头，银行支持收购二手房用于保障性租赁住房， 优先收购配套成熟的小户型，老婆小。政府在托底，市场成交也在同步回暖，两个方向开始共振。接下来楼市怎么走，给大家总结了三个关键点。第一，价格、成交量、挂牌量都出现了积极的信号，寒气在减弱，但不要指望回到过去暴涨的年代。 第二，租售比是现在最重要的指标，有真实的租赁需求，配套扎实的房子才有价值。这波红利属于人口净流入产业，坚实的房子才有价值。这波房地产的底层逻辑变了，房子从金融投极品 回归居住，消费品回归真实价值，这是长期趋势，不是暂时的。最后提示一下，近期老破小的火爆是特定条件下的情况，不是整个楼市的抄底信号，楼市已经从增值属性彻底回归安全属性，用旧眼光看新市场只会走弯路。

抄底买老破小是一种什么样的体验？每个月租金高于银行的定期存款利率，甚至还有百分之十以上的利润，到底是真是假？近期呢，很多大城市的老破小啊，突然成了投资者的香饽饽，甚至有人呢开始批量购买。 天津的李先生呢，花了三百五十万购入了七套老婆小，月租金呢，总额一点五万，完全呢可以覆盖月供。成都一位女性的买家更夸张，一口气呢，入手八套老婆小，总价三百三十万，月租金二点一万，不仅能够覆盖一点四万的月供，还能留下近百分之十的利润。 现在为什么那么多的人啊，都在买老破小来出租？实际上老破小走红呢，主要是因为房价跌的差不多了，老破小的租售比开始跑赢存款利率，八个城市的平均租售比为百分之二点六七， 高于百分之一点九的银行五年定存利率。但是批量的超低风险也不小，不仅要考虑到贷款成本、空置期和税费，以及未来能否顺利出手，也是一个未知数。我是成都专业做法拍房的胖虎，关注我，带您深度了解法拍房，通过专业和经验帮您靠谱捡漏。

抄底老婆小，究竟是赚了呢还是赔了呢啊？我们来看，最近呢，有天津男子花了三百五十万抄底了七套老婆小，那据说呢，租金还都挺不错的呢，租金比租售比呢，达到了百分之五左右，因为月租金呢，总额是可以做到一点五万。而在成都呢，据说有位女性呢，是抄底了成都八套老婆小， 总价是三百三十万，租金总额达到每个月二点一万啊，这样的例子比比皆是。那随着老破小行情的走火，一些强二线城市，比如说像成都，就是出现了一批超级老破小的人群，而他们的核心逻辑就是，高租售比啊，全部都租掉。 呃，其实老破小突然为什么火了呢？甚至有人开始批量购买呢？这背后又隐藏着哪些风险呢？ 呃，在这轮房价调整当中，其实老破小就是降价的主力，已经跌到底部了。那我们不要看一些表面的数据说啊，二手房成交火热，其实大部分催生交易达成的就是以价换量，这被市场解读为转折的信号了。 目前来讲呢，呃，像杭州也处于了房贷利率的历史第一位啊。呃，那地方市场也在拉动拉动这个市场的信心。但 但在这个过程当中，我们也看到，租售比开始超越固定的存款的收益，房产作为生息资产的配置价值逐渐的就显现出来了，也成为本轮二手房交易中被广泛讨论的核心的指标。就是很多人都说，哎呀，比存银行划算了。 同时呢，相对于一般的一线城市，北上广深啊，包括像杭州，像成都，他的房源总价更低一些啊，所以部分房租的租售比反而比一线城市会更高一些。 整体来看，租售比已经跑赢存款利率了，也逐渐接近房贷利率，这也意味着按揭贷款的情况之下，租金收入已经基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产，看中区位价值的投资者而言，老破小确实具备一定的。呃，这个投资的属性。