房屋租售比高意味着什么

你盯着的租售比是最没用的。第一层判断，太多人选老婆小，把价格低、租售比高当救命稻草。却忘了一点，老城区的房子，租金是纯量收益，潜力才是增量财富。 租售比百分之四，百分之五又怎么样？如果片区没有改造，没有年轻人，没有规划倾斜，租金永远涨不动，房价还会随着房子老化慢慢贬值。 十年后，你拿着一套租金没涨，房价跌了百分之二十的老婆小，看似赚了租金，实则亏光本金，这才是最狠的价值陷阱。只看租售比，你永远不会明白，为什么有的片区租售比高，却十年不涨，为什么有的片区租售比一般，却靠旧改明显升值？为什么你眼里的捡漏，最后变成了砸手里？ 答案就是，租售比。只能告诉你现在能赚多少，未来会怎么样，他给不了你答案。成都老百姓就是个明显例子，同样火起来，有的区域单价能涨一两千，有的原地踏步。这就是地段差异。 放眼未来十年二十年，这种差异只会更明显。真正的好地段，从来不是当下便宜租金高，而是有改造价值，有发展潜力。也是百分之九十的人看不懂的底层逻辑， 看眼下那点注册笔，注定会失去未来。不是所有的高注册笔都值得买。如果你小区门口有这些业态，再高的注册笔也是虚假繁荣。没有年轻业态，只有老年配套，只有药店、理疗馆、棋牌室，没有便利店、白领早餐、年轻消费店。片区已被老龄化锁死， 未来不会有任何升级。周边有致命液态辐射，舞厅扎堆十元店扎堆厂区宿舍，这些片区会形成价值差。现代再高的住宿比，也扛不住整体贬值。 商业全是低端固化，只有廉价快餐、电动车维修、杂货铺，没有新增品牌店，商业活力枯竭，片区没有自我更新可能，房源半年卖不掉，流动性崩盘，今天的高住宿比，明天就是租不掉，卖不出。 这些片区像快没电的手机，当下能通话收租，但很快就会关机砸手里。你贪的是眼前租金，最后亏的是本金。真正有潜力的老城区，要看懂这三个隐形信号。 老城区的好地段不是天生的，而是有改造预期、有发展可能的。判断一个片区未来会不会涨。别只盯租售比，要看三个信号。品牌便利店悄悄入住，七幺幺全家，罗森愿意来，说明专业数据已验证，这片有年轻人留住，消费能力在升级，是片区复活的第一个信号。 年轻业态慢慢新增，出现连锁咖啡店、白领快餐、精品水果店，有旧改痕迹，墙面翻新、管道改造、 新增健身设施。这三个信号比，任何租售比都真实，它背后藏着人口回流、消费升级、城市规划倾斜，这才是老破小投资的核心逻辑。你以为的价格高租售比一般可能是未来的潜力股。你以为的简陋高租售比， 可能是永远爬不出的坑。百分之九十的老婆小，是指值当下租金的死值产。没有未来没有升级，只有百分之十的老婆小，能靠改造潜力加人口回流加规划倾斜，实现租金房价双涨。而这百分之十的盘，从来不是靠低价高出售比选出来的，是靠看透未来选出来的， 只有看懂片区的底层潜力，才能避开陷阱，抓住真机会。我是逆风深耕老破小，研究咨询多年，在老破小无人问津的时候就开始带人抄底，用多年实战经验帮你买对房，选对稳赚升值的老破小，我们下期见！

出售比百分之七什么概念？假如你有十套房子，十年翻一倍，十六年十套变三十套，二十三年十套变五十套。有人说公寓只有四年产权，如果百分之七回报率持续稳定的话，那么你十套公寓，四年之后你将变成一百五十套。 前提是你把所有的回报都用于新的投资，都是百分之七的回报率。至少目前现在百分之七回报率的公寓很多。我的粉丝群很多人都分享买到百分之七以上回报率的房子，同样对复利租金感兴趣的可以加粉丝群。

很多人到现在都还不明白到底什么是租售比四百就是你一个月的房租乘以四百就是房价，比如说一个月的房租啊，是一万，那么乘以四百就是四百万啊，这个就是租售比四百的意思。这个数其实还算是相对来说比较一个中位的数字，因为现在绝大多数的住宅现在都达不到四百， 而是更可怕的六百、八百，那你就是一万要乘以六百，乘以八百就分别是六百万、八百万。所以说在这种情况下怎么办？有两种方案。第一个委婉一点来说，就是房租要再涨一涨，甚至涨一倍啊，才能够够的到比较合理的这个 四百的一个做首比。还有另外一种可能，大家都是心照不宣了，就不带讲了，所以说在现在这种情况下，其实很多人都还没有反应过来呢。

目前在深圳买房，租售比越高越没价值，租售比越低越是好事啊，很多人完全不理解，特别是我们刚需买房，第一次买房，特别在意租售比高。 前几天我们一个会员找罗老师做副业咨询，他在福田上班，手上一百多万，想在罗湖全款买个房子，说罗湖的房子好啊，租售比高，这是一个典型的坑。假如你们想买新的房子，当然不管是深圳，就是目前这个节点， 租售比越高越有问题。很多人说了，萝卜的租售比很高，一百万的房子，利息只有两千，租金是三千五，比如两百万的房子，租金五千六千，利息是三千四千，这栋房子有没有价值？我先给大家说一下。 在深圳有过去二十年不涨的房子，在深圳也有过去十年不涨的房子，为什么他们租的比不光现在高，一直高。租的比高表面是个好事，实际上是个坏事。租的比高的意思是什么？是同样的房价，他的租金高，但你们想过另外一个问题没？ 那意味着在同样的租金情况下，他的房价低。而另外一个是房价高是什么原因造成的？ 租金是我们周边这些人群，就是没房子，租金相对比较高。像罗湖的房子，大家都知道罗湖房子肯定收入比高，但是呢，反而没价，因为呢，产业落后，高速人群外流。那这个地方呢？城市相对来说片区面貌比较差，但是配套还可以， 但是呢，房子有个成长性，房子都是老婆大老婆小，都是二型的，老房子配套还可以，学位还可以，居住人群比较多，低收入人群比较多，就是因为这个情况，所以他的租金相对高， 但是为什么租金高，房价反而低呢？因为没有成长空间，因为没有规划，因为没有利益，好像这种房子买进去，未来成长性会越来越差，因为他连好的规划都没有，反而同样的租金，有些地方像南山房价特别高，什么原因？ 因为片区面貌好，因为高出人气多，因为更有稀缺性，因为所有人都想买，所以这是我们当下买房非常大的一个坑。看着租售比高是好事，实际上你们要的是安全，还是要的是成长性， 这就是一个很大的问题啊。租售比高看着是好事，实际上是一个非常大的坑。当然大家目前假如想买新的房子，那现在坑多了，不光是这个坑， 那后边还有这个法拍的小产权的书包的坑，我们已经把这些典型的坑全部给大家整出来了，大家评论区留言三个六，我送给大家一份，那假如你们想买新的房子，有什么房产问题可以问我们，每周六有见面会来预约我们，见面会我送给大家一个一对一的房产顶账和咨询。

身边是不是总有人劝你买房，说租房子就是给房东打工，但你自己一算房价，又觉得压力特别大。今天呢，教你个超级简单的公式，用小学数学来判断你你所在的城市买房划算还是租房划算。这个公式就叫做租售比。 第一步，找一套你想买或者关注小区的房子，看看它现在市场价能卖多少钱，比如总价二百万。第二步，去租房软件上查查，同小区同户型的房子，一个月能租四千块。那好，关键来了， 用年租金除以总房价，就是租收比，年租金就是四千乘以十二个月，等于四万八。再用四万八除以二百万，等于零点零二四，也就是百分之二点四。这个百分之二点四，就是你这笔钱买下这个房子后，每年大概能给你带来的租金回报。 换个更扎心的算法，用二百万的总价除以每个月四千的租金，你算算五百个月，这意味着靠租金收回二百万买房的成本需要近四十二年，还没算你的装修房贷利息。那这个数字有啥用呢？国际上通常认为租收比呢，在百分之三到百分之五之间， 也就是靠租金三十三十多年能回本，算是比较健康。如果低一点五，意味着房价相对于租金来说很高，如果高于百分之五，说明租金回报不错，或者是房价相对偏低。如果租售比特别低，告诉你这个城市 租房可能更灵活，经济压力更小。如果租售比处在合理或者是较高的区间，说明房产的现金流属性强，作为长期投资，回报呢可能更稳健。当然，买房不只能算经济账，还有情感价值。但是呢，学会算清租售比，这笔账至少能让你在别人说赶紧上车的时候，自己心里呢有一杆秤。

现在楼市早已进入全新阶段，是真正的价值洼地，还是吃人不吐骨头的价值陷阱，你必须掰碎了。看清楚为租售比论的现状表现，你现在算的门清，一套老破小，八十万，月租三千，租售比四点五，比理财高，比存款稳， 比股票省心，你觉得自己赢麻了，甚至还嘲讽那些花两三百万买房，月租才四五千的人，觉得他们傻不 算账。你自认为聪明，稳扎稳打，不追涨不冒进，把高租房产当成唯一的真理，但高租房产并非 唯一答案，买高租房产从不是错。可若你觉得全世界只有自己清醒，高租房产就是唯一答案，那就是坐井观天，一夜涨目。房产真正决胜的，从来都是买卖差价十年后高出售比房子的状况。十年后的某天，你守的这套百分之四点五出售比的房子， 墙皮斑驳懒得修，楼下还是一成不变的药店、理疗店、电动车铺，没有年轻人，没有新店，整条街像被时间按下了暂停键。再算一笔扎心账，十年收租三十六万，扣掉维修空置，到手不过三十万出头。 当年八十万的房子，如今顶多卖八十五到九十万，本息合计一百一十五万，八十万本金，十年净赚三十五万。再看当年你瞧不上的低租金的房子，房价从两三百万稳稳涨到三四百万。你守着自以为的稳健， 眼睁睁看着别人的资产稳不升值，完成财富跃迁。为租售比论的危害，你以为你在收租，其实是被为租售比论狠狠收割。他告诉你数字不会骗人，百分之四点五就是比百分之三香，他告诉你别想太远，先赚眼前的小钱。还告诉你，别人冒险，你求稳，你 才是赢家。高租售比房产的本质是用未来换租金。真正的好地段，从来不是当下便宜租金高，而是有人流有未来。租售比 只能算当下，永远算不出十年后的人生命运。为租售比论的格局局限，别的板块在轮动，在升值，你 却还埋头死磕老不晓的那点租金，眼里只有蝇头小利，格局早就输透了。尤其是有条件现金流充裕的人，高住房产只能适度配置，绝不能当成全部。主动放弃一点眼前的租售比，去博一个看得见的未来，摸得着的升值，才是真清醒。贪一时的小利，最终只会吃大亏， 捡了芝麻丢了财富越近的大西瓜。至于条件有限，现金流扛不住的人，选高租房产赚点息差，抓住低息周期，是现实下的最优解。毕竟租售比低的房子，月供就能压得你喘不过气，没得选，只能如此。 对于租售比，要有客观认识，对于房产要清醒配置。我是蜜蜂，帮你合理配置房产，我们下期见！

是不是有人告诉你我们的租售比不合理？什么叫租售比啊？就是租金除以房价。国际上认为啊，一比三百到一比二百比较好，也就 二十年的房租可以收回成本，但我们的时间太久了，比如一线城市得六十年才能回本，去年五十个重点城市的租售比是一比六百一十一，远远低于国际合理的区间水平。所以我们的租售比太不合理了。请问是对还是不对？ 是不对的，因为助手笔本身毫无意义，他什么也说明不了，既不能说明好，也不能说明不好。举个例子，六个点的收益一定比五个点的收益好吗？不一定啊，你得看流动性啊，六个 个点要得定存二十年，那五个点可以随时取现，那肯定是五个点的好啊。而且就算流动性一样，你还得看安全性，别多收了一个点，结果把本金给搞没了，这样你才能确定哪个更好，这个才是科学的评估。你只看六个点还是五个点，一点用 没有。租售比也是一样，他只是个数据，数据没有意义。什么原因导致的数据才有意义？六十年的租金收回成本，你既可以说买房太贵，也可以说租房太便宜啊，取决于怎么解读啊，它本质就是一个房价和房租的比例，是买房的人和租房的人的竞争的情况。 为什么我们的租售比会比欧美国家低呢？并不是因为不合理，恰恰说明我们在高速发展的阶段，这个道理跟高速发展的公司是一样的。为什 有钱你的公司股价更高？因为股票是未来现金流的折现，说明大家觉得他未来更值钱，经常出了一个利好的消息，股价就会飙升。但其实只有这么一个消息，别的什么都没变。为什么会飙升呢？ 因为大家觉得他的未来的收益会变多，这些收益折现到今天反映在价格上，就是股价会上涨，房子也是一样。房价的本 质是什么？是未来所有房租的折现。你去统计局看一些数据，房子跟股票一样，是被归类为投资的，既然是投资呢？他的价值应该按照投资品的估值方式，通过未来的现金流来折现计算。租售比低说明什么？说明这个城市的房租有快速增长的空间，大家 觉得这个城市前景好，人口多，机会多，房租才会在未来水涨船高啊。很多发达国家租售比之所以高，是因为城市化接近尾声，人口集中化的趋势在放缓，而我， 我们的经济还在高速发展，城市化还有很强的路要走，未来还有无数的年轻人要涌入大城市，这才导致租售比远远低于欧美国家。但仅仅是这个原因吗？不，还有一个极度重要的因素，产权。国内的产权是好于国外的产权的，你不要看什么所谓的永久产权，不要相信什么地下挖 石油都是你的，你买房子不是为了去挖石油的，你买房子是为了买一个完整的产权的。什么叫完整产权？比如买一个车，买了之后就是我的，而不是突然有一天发现车灯没了，因为没续费被拆了。那这样的话就不会有人去买车，大家 都会去租车，你单看这个租用品也会觉得很合理，很多国外的房子就是这样，他不是完整产权，他会定期收你的钱，他会有各种各样的税费，使得买房相对于租房来讲并不划算。所以才有很多人去租啊，比如 说这个总价六百万的房子，每个月要交一万五的税费，注意啊，是每个月，那你干嘛不租呢？租客变多，竞争家具租金上涨，这才导致了所谓的租售比的合理空间呀。 像一个人血压高，你弄清楚他是刚踢了球啊，还是本身就有高血压，这个是两回事的，租售比的高低没有意义，弄清楚背后发生了什么才有意义。

在看房的时候呢，我们经常听到租售比这个词，很多人想用它去判断一套房子值不值，算不算贵，但具体这个数字是怎么来的，它到底反映了什么，其实很多人都不清楚。今天呢，我们用一个真实的案例来去计算一下， 假设一套房子总价是一百万，月租呢是两千五，很多人呢，就会简单的用两千五乘以十二除以一百万等于百分之三，觉得回报率还不错，对不对？但这是错的啊，然后呢，它漏掉了是你真正花出去的一些成本。 第一步，你要算清楚你的真实的总投入，这个就不只是房价了，你要加上中介费、契税，以及让房子能达到可出租的这个状态的装修费用。 假设这三笔钱加在一起是三万块钱，那么你的总成本就不是一百万了，是一百零三万，这是你掏出去的所有钱。 第二步呢，要算清楚你每年进到手的租金，租金呢，不是直接进你口袋的，你要先减去房子每年的一些固定支出，比如物业费，取暖费。假设啊啊，每年北方取暖费要两千块钱，那么年租金三万块减掉两千，你进到手呢是两万八。 第三步才是核心呢，去计算净租售比，用你每年净到手的钱，除以你的真实总投入，也就是两万八，除以一百零三，约等于呢是百分之二点八八，你看啊，这已经跟刚才你算的百分之三已经有了一定的差距了。如果呢，你漏算了一些装修费啊，或者物业费，可能误差就会更大。 这个算法的核心呢，就是在于一个字，就是净，非必要不投资，但如果要算，就必须要把每一笔流出和流入的钱都算到里边去。他不能预测房价的涨跌，但能够帮你扎扎实实的去衡量一下你的钱如果作为一笔资产，每年到底能够产生多少的真实收益。

租金完全就是把房贷覆盖了，而且每月还能赚几百，收比呢是在百分之七！前两天又在群里给大家分享一套非常离谱的房子，这是一个五十七平的两室一厅，南北通透的户型，在长沙火车站附近，距离湘雅附二只有两公里，三号线地铁口是六百米。 对，装修真的是直接可以出租的，月供大概在一千左右，但租金是可以高达一千六到一千七的样子。租金完全就是把房贷覆盖了，而且每个月还能赚几百， 租售比呢是在百分之七。现在大家应该猜到这个房子多少钱了吧？没错，三十万。位置呢，我前面说了，长沙火车站呢，其实也是妥妥的市中心火车站的下一站是景泰广场，那里是长沙城际铁路的站点。城际铁路就相当于长株潭的高铁嘛， 众所周知，长株潭一直在一体化，这几年想要打造一个全业态的经济融城，它在城际铁路旁边的房子绝对不可能筹租的。其实这个位置呢，就是长沙这座城市的呃，交通枢纽中心， 不管你是去坐火车，坐城际坐地铁都很方便。而且直到去年我才知道，原来城际也是有高铁的。去年我妈要回重庆老家嘛，我就给他买了一个高铁票，结果我给他打车打去了高铁南站，最后闹了一个乌龙，我才知道原来城际也是有高铁站的。我 看了一下线路，有去重庆的，成都的，还有西安的，还有常德啊，益阳这些都有。所以呢，这个板块我是真的觉得是可以下手的。 哦对了，还有一个商场叫友阿百货，吃饭逛街看电影也非常方便，就在楼下，而且他距离万家丽广场只有三公里嘛，过去那边玩也很方便，去国金也就三公里多的样子。然后旁边还有一个电脑城，人流还是非常的聚集的，大家都可以留意一下这附近的房东。家人们就在我录完这个视频， 中介告诉我这套房卖掉了。感觉最近真的成交好多房子啊。我上周不是去交易中心过户了吗，也是人满为患，你们是不是看了我的视频以后偷偷自己在那买呢？搞得现在我自己都没房子买了，好不容易看上一套，一两天就被秒掉了。还是说现在长沙的房市好起来了呢？

买房的人给我听着，如果你在网上刷到有人用租售比来给你计算一套房子会不会亏钱，会不会涨，会不会跌，用租售比直接来决定应不应该买房，那么这个人你就可以把他统称为 西方教条主义的大侄子，傻子，这个人已经蠢到无可救药了。网上现在有很多人拿租售比，那直接说我们的房子能不能买？哈哈哈，笑死人了啊。租售比是什么？就是这套房子的租金是多少？ 用租金除以房价等于他的回报率。而租售比呢？其实就等于回报率的意思，比方说其他国家是百分之五，百分之六啊，有些甚至能达到百分之六以上的。这个租金回报率很高，确实很高， 但是这里面有两个细节啊，也是两个限制问题。第一就是西方的租售比只适用于西方，是因为他们足够同权，他们有房产税，他们有巨大的持有成本。 如果你在有一些国家买一套房子，你的租金回报率很高，那叫毛收益。 如果你的租金能达到百分之五，你拿到手的可能百分之一都不到，为什么？因为你要交高额的物业费，保险费，还就是你的房产税。而我们国家你的租金回报你只有百分之二，但是你实实在在的拿到的就是百分之二 啊，物业费有些很低，有些几乎可以忽略不计，有些小区是吧？那么租金相当于什么呢？大家都炒股吧， 或者就算你不炒股，你也听说过吧，相当于市盈率，相当于这个公司的分红，每年的 这个分红直接能决定你买这只股票会不会亏钱。哈哈哈哈，到底有多蠢？因为他们分红率很高，因为他的市盈率很低，所以买这只股票就百分之百赚钱了是吧？啊？ 租金，在房价的涨跌面前，他啥也不是。租金，在一个城市的发展面前，他啥也不是。相反，如果一个城市的租金回报率非常高，平均数很高，那么这个城市你应该放弃 一个城市，他的租金回报率很低，房价高的离谱。那这个城市正是应该你选择的。 为什么？北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州这些城市的租金高吗？都不高，而这些城市难道不值得选择吗？ 像什么鹤岗，三四线小县城，四五线小县城租金回报率就非常高。你们去买吧，祝你们发财。

一个视频呢，让你知道什么是租售比，然后怎么去选择租售比高的房子啊？这个呢，问题是最近也是比较问的比较多的啊，我也有这种客户 啊，租售比一般都是投资的人啊，然后做参考的意义比较大，像刚性的，比方说买房了就是为了住的这种，其实参考意义不大，而且这种做投资现在挺多，为啥呢？他手里有一部分闲钱， 然后呢存到银行，基本上利息可以忽略不计了。创业呢，这种创业环境，说白了你不不折腾，你就是挣钱，你一折腾容易都搭理。所以说很多人就是买完房子用来做投资，然后注手笔呢，我就不用 大家都那么说的，那种也不好去分析。我跟你说我的理解啊，你就怎么参考呢？三个点，十年，十五年和二十年。 比方说你这个房子成交价是十五万，如果你这个房子二十年你租租就能把你这个 回本了，说白了就是啊，达到多少呢？就是一个月得六百六百零点啊，就是二十年回本，这个房子说白了就及格了，以前可能得是二十五年或者三十年，以前房价高吗？现在房价不低吗？所以说标准提高了 啊，等到十五年的，说明你这个租金得达到八百啊，八百的话你基本上十五年就回本了，这种房子呢，能不能碰着？能碰着啊，而且这个几率还挺大的啊，等到 呃，十年，这种房子你要求你的租金你就得达到一千二百五了。一千二百五呢 啊，这种房子说白了也偶尔能碰着啊，偶尔能碰，但是就非常几率非常低了，这是就是一个参考值，大家按照我这么算，他是最简单的 啊，你不用去考虑什么什么比值比值的，你就考虑你这房子多少年能回本二十年，及格十五年，完美了啊。十年，那就可遇而不可求，碰着抓紧拿下是吧？到这吧。