张马四代宅云上森语怎么样

连楼盘最基本的位置都搞不明白，你还卖什么房子？最近扎玛图片区的四带街楼盘很火啊，关注度很高，开发商和有些大 v 同行，为了宣传，真是什么都敢说，什么奥体中路沿线的四带街，这个楼盘跟奥体中路有什么关系呢？这个项目呢，就是由鬼交拿地中介来代建的云上分宇的项目啊，目前楼盘名字已经定了， 这个项目的真实位置是位于贤能街和洪昌路的西北角啊，往南六七百米是工业北的高架，再往南是万红广场的商业。这个项目整体从位置来讲，配套还是比较成熟的啊， 北侧呢是目前正在销售的海通方和悦府，南边呢就是扎马新府的回迁房，一路之隔呢就是比较成熟的万象新天的片区，包括南向的万象万红广场，东边的龙湖天街以及地铁三号线的网点店，整体来讲配套还是比较完善的啊。这个项目呢，也是扎马头片区的第一个四代人 产品，户型设计有很多的亮点，值得大家的重点去关注，包括它也符合目前当下好房子的标准啊。如果说你也最近在研究工业北扎马村片区的房子，这个项目一定要重点关注和研究一下，如果说你还不清楚，可以滴滴大锅，济南买房就找大锅！

济南买房人最近都在对比两个新项目，一个是海通的河外兰亭，另外一个呢，就是中间的云上森宇。那这两个楼盘呢，咱们今天出一期视频，来对比一下两个楼盘的目前的片区的现状和目前这两个楼盘的工程进度啊。 一期视频带大家实地云看房啊。咱现在呢，是来到了这个球墨片区，身后呢就是海通的荷叶兰亭。那球墨片区呢，可以分为球墨东和球墨西。 你像我手指的方向啊，有一个比较新的建筑，那是呃，中电建的国有缝隙，他是在凤凰路的西侧啊，那是球墨西片区啊，咱们现在身后这个盘啊，海通和蓝亭相当于是在球墨的东片区。那这个地方呢，来到之后给我的印象就是 车多，比较杂，比较乱，周边的噪音会比较大一些，可能因为工地比较多啊，你像这个地方有一个工地在建， 然后海通河岸兰亭再见。然后海通河岸兰亭周边有很多这种要拆迁改造的地方，城市界面一般，因为这个片区的现状就决定了您未来三到五年的一个居住的状态哈。现在呢，可能是靠近学校，包括靠近主干道吧， 车多人杂。然后呢，噪音比较大，这是我的一个目前的一个正门哈， 大门还是比较气派的，有点类似于啊，海信君安的那个大门，但是他这个大门的幅度要稍微小一些。然后整个小区呢，最小的户型是一百一十六的，最大的户型是一百四十三的，有小高和洋房， 然后预计洋房的价格不会太便宜，小高的话可能有一定的性价比，这是整个海通荷叶兰群的一个情况，一会呢我们去看一下云上森宇，我现在呢是来到了张麻片区，我身后呢就是中建云上森宇，这是张麻片区第一个也是唯一一个四代的产品，得房率很高。 小区的大门呢，已经是市井呈现了，大家可以看到哈，相对来说比较大气一些，算是一个改善楼盘的一个配置吧，整个地块比较大，二点一的容积率，我手指的方向南边呢，有一个蓝网啊，那栋楼呢是一百平的那栋楼， 你想买一百的户型的话，应该是需要抢的，因为只有这一栋楼是手开的话，是有它的啊，它的工程硬度是最快的。 整个地块啊，四四方方的，他的北边呢，看一下主体完工的是海通的芳华悦府啊，他的南边呢就是我们的云上森宇。那这个小区给人的感觉就是占满片区，现在 是一个纯住宅区，相对来说要更清静一些啊，没有那么的吵，当然现在是一个施工的状态啊，里边的塔吊也比较多，工程进度会比较快一些。云上森宇呢，给人的感觉就是它的户型得房率比较高，如果你是需要一个四室户型的话， 云上 c 宇上车门槛会更低一些，因为他一百零二平的是一个三室两卫双露台的户型，除此之外呢，一百一十二，一百二十二，一百四十三，都是四室哈，特别是一百一十二平，以往呢只能做一个小三室，但是在这个小区他是可以做到四室两厅两卫 双露台，得房率还是比较高的，而且你看这个小区的位置，我个人感觉还是比较宜居的，你看出门有这个公交站，然后往南走一走呢，就有地铁口哈，三号线地铁口，然后站在我这个角度呢啊，往南看是可以看到万红广场的，距离还是比较近的，而且这个街呢，给人的感觉会 相对来说要更加清静一些啊，没有那么多的那种乱七八糟的车辆，而且相对来说更清静更宜居。 然后他的这个地块体量很大，园林空间呢也值得想象。而且这个小区呢，因为他的地块比较大，所以说园林空间比较充足，如果你喜欢那种大的维和式的园林景观，可以重点考虑这个小区， 他呢是一个四代宅，都有露台，景观也非常重要。再有就是哈，小区呢，也是改善楼盘的配置，有夏天庭院，有这个业主会所，包括啊，篮球场啊，羽毛球场都有啊，感兴趣的可以联系龙哥来对比一下这两个楼盘，咱们呢再来实际看一下。

哎呦，张老师，你看这个中建云上森宇这个项目进度还真不慢了哈。是，我估摸这么一弄的话，可能这个月底月初的这个项目应该就能开盘了。嗯，你看他这个售楼处，这个大门 已经弄得差不多了，我看着是哈。哎呦，你看人家这个下沉庭院会所整吧的确实是挺漂亮哈。扎马屯我觉得品质楼盘里来说确实是很棒了。这个，你看人家这个下沉庭院整的 这种小桥流水的感觉，很有这个意境哈，而且应该是有什么篮球场，羽毛球场配置的东西相对比较全的。最过分的还是他是个四代宅。 呃，就算他不是四代宅，就咱不算他露台，咱以他一百个平方的为例。我说实话，周边的项目挺难受，他那个一百个平方的房子不算露台，我算了算他的套内啊，得等到九十六七个平方上，而且还是一梯一户的房子。我的天呐， 海通芳华悦府一百一十五个平方的房子套内是多少？九十九十，那这边一百的比他幺幺五的套内面积还大，他还是一梯一户。这个房子得卖多少钱？得卖一百五十来万吧。差不多是吧，这个房子也就是一百个平方的一百三十来万 是吧？差不多吧。嗯，而且还给你送上露台。我天呐，这房子性价比真的是太高了，太炸裂了。兄弟们， 我们估摸着这个月底下个月初就会首开一百个平方的。只有一栋楼，想买这个一百平方的还真不容易了哈， 想买个一百的，你又担心选不上房子的，请问张老师怎么办？预约侦探，那必然是没错，兄弟们想买这个一百个平方的房子，对吧？想买好楼层的，赶快右下角小风车预约侦探吧！

城市东进，人居换新，济南 cld 终于迎来了咱们划时代的一个人居作品，超配四大宅，云上森宇就要坐落于此，交通得天独厚，地铁三号线、六号线、九号线就在家门口畅行，全程出行无忧。 地铁九号线呢，预计在二六年底通车，三号线距离咱们项目一公里以内，并且呢，目前来说济南的三号线也是咱们使用率最高的一条地铁线路了，南到奥体 cbd， 北到机场新东站， 往北呢可以直达济南东站，姚强机场，让您出行无忧。往西的话可以到我们的八建铺站换成地铁二号线，老城区 商圈样样都有地铁六号线，还有贯穿经十路的地铁四号线，都可以在咱们三号线换乘，可以说家门口有一条实用的地铁线，可以让你的出行和生活都特别的方便。 项目规划一百到一百四十五平，全周期性产品，无论您是刚需还是改善，全部都可以满足您的需求，云上孙宇恭迎您来品鉴！

扎马屯片区第一个四代宅出世了哈，大哥们，大锅来代看了哈，首先呢，我要感谢大哥的信任选择大锅看这个点售楼处人还是挺多的啊，说明这种产品还是非常受欢关注受欢迎的啊，作为扎马片区的第一个四代宅， 产品做到了很多升级哈，得房率比较高了，满足了很多关于露台或者院子的情节。如果说你有这种情怀，一定要重点关注一下哈，毕竟这个项目距离主城区比较近， 而且哈门槛很低哈，最低面积一百平就能买到了哈，四种户型，一百平、一百一十二平和一百二十二平，以及最大户型一百四十五平，得房率真的非常的高哈， 产品呢比较多样，需要大家重点关注和研究一下啊！大锅今天来了，也学到了很多哈，需要咱一点点的仔细的去琢磨琢磨啊，如果说你也比较感兴趣的，抓紧滴滴我，我详细的给你聊聊，济南买房就找大锅！

这是张码头的第四代住宅啊，马上就要进场了，准备开始卖了，几人欢喜几人忧啊， 周边的新房，二手房。

云上森宇四代宅售楼处样板间已经开放，包括我们的会所都可以看了，大家私信我领取资料。

济南的钢改盘卷到什么程度，看云上森宇这大门就知道了，还没完工，这气场已经藏不住了！超宽的门廊，悬浮的屋顶，还有两侧刚进场的全冠造型松， 从大门开始就把归家的仪式感拉到顶线上锁定专属九七折权益优惠随时截止，想要了解的抓紧时间私信我吧！

哈喽，我是经理，二零二六年有什么值得期待？然后热度还是比较高的住宅地块呢？预算一百三十万到两百万的客户的话，可以重点研究一下，等一等这两个地块。 ok， 那 我今天给你分享啊。本视频仅分析济南本地的市场现状，房源信息的话随时可能发生变动， 具体的话以售楼处和官方公示为准。好，我们要说第一个高热度的刚需楼盘，这个地块的话是最近网上说的非常多的鸡叉骨楼盘，买一斤送半斤。那个云上生语 标签方面的话是刚需的第四代住宅，高赠送面积，预计的话是今年的五月份会开始销售。那位置在哪呢？沾马屯片区，工业北路以北，洪昌路以西的一个位置。片区的特点， 历下区，高新区的一个主流外溢的一个居住片区。交通优势比较强，比如说有地铁的三号线，地铁的六号线以及九号线正在建设当中。 主干道方面的话，工业北路这个凤凰路，奥体中路啊，所以他的交通路还是比较全的。商业方面的话，像万宏广场、龙湖的北城天街商场也是非常多。 开发商方面是中建品牌的，特点是喜欢打价格战，销售过程中呢有降价的可能性。另外物业方面可能一般一些， 建筑质量也一般一些。容积率的话是二点一，容积率其实还算比较好，低密度十栋小高层，面积段的话是一百平到一百四十五平。小区的配置特点 就是包括近七十米的大门，一千八百来平的会所，加二百六十多平的架空层，再加上那个社区的下沉庭院，这三个特点的话，目前是超过整个扎马屯所有的新房和二手房，社区未来呈现的一个效果一定是比较不错的，仪式感是比较强的。 那小区的缺点是什么？小区的话是分为南北两个组团，北边的话四栋楼，南边的话是六栋楼，小组团呢会造成肯定是临街的房源比较多，小组团里面的园林展示面的话 没有大组团那么大，所以在展示面上会弱一些。还有一个点就是东侧未来是主干道红昌路直接是跨铁路直接通达到高新万达的，所以他未来的话主干道的规模会相当于奥体中路，凤凰路这样的一个规模。 第三个点就是虽然密度低，但是南北都是带露台的一个原因，所以他南北的楼间距啊，采光会有一些明显影响，比如说姬素城的客厅会采光受到明显的影响， 偶数层的话，北侧的话像卧室、厨房、卫生间一定会是比正常的住宅会暗一些。关键的特点是它的户型解读， 据说呢，就是我们现在一直在传的是高赠送面积，这里面我们以一百平的这个户型的偶数层为例，给大家去讲一下。确实户型上面会在张马屯有巨大的优势，能达到三室两卫，还能做出四米六的宽钉，这个确实非常的牛逼。 然后呢，还能带一个大概七点六米宽的阳台，但是呢，在得房率上面还是要需要给大家说一下网上所说的鸡胗骨买一斤送半斤的这个事情其实是非常不对的啊，还是以这个户型为例哈， 先不看赠送面积的一个情况下，这个建筑面积的话是九十七点一二平，套内面积的话是含一半的阳台的， 所以他的套内面积的话是六十六点六九平，这个套内面积除去我们现在的这个公摊面积的话，他的得房率的话是在百分之六十八，然后公摊的话在百分之三十一， 这个公摊比现在的所有住宅的公摊大部分的都会高出大概百分之十，比小高层的哈，现阶段能看到他的可改造的赠送面积的话，大概在是二十二点零九平左右，加上套内的六十六点六九平，不算露台的得房率的话，其实是在百分之九十一点四一啊，好像也没有那么牛逼。 然后加上不可改造的大露台十六点七平的得房率之后呢，它是百分之一百零八，像我们说的网上说的百分之一百三到一百五的这种空间，这个肯定是 没有达到那么夸张的。虽然这个使用率啊得房率在整个张马屯算是史无前例的，但是我们拿这个降低得房率和增加公摊用来夸大赠送面积， 这就有点画蛇添足了。现在阶段在施工的楼栋是售楼处南侧的楼栋和小区最南侧的三栋楼，施工速度还算是比较快的，预计今年的五月份会销售九十七平、一百一十二平、一百二十二平这三个面积段。这个可以重点关注一下以最近成交的其他楼盘的小高层的成交价格， 呃，以一万二一万三为例的话，这个楼盘现在的价格如果是高他们一千到一千五百块钱，你觉得合理吗？好的，我们接下来再说。第二个未来即将要入市的刚需高热度楼盘。第二，海通芳华悦府， 刚需的一个高规格楼盘哈，预计也是今年的五月份开始销售。位置在哪里？球墨片区，工业北路以南，凤凰路以西的一个位置。大部分人认为这个球墨片区会比张柏桐会好一些哈，但 他大大的范围内还是属于王舍人片区的，东站球墨啊，站马桶都是属于这个片区内。然后对标的楼盘的话是建发的，拥全府和中电建的国际分起配套优势的话是交通和商业，比如说地铁的三号线六号线汇集到这一块位置，凤凰路和工业北路这两条主干道出行也是比较方便一些。 商业方面还是龙湖天街和万红广场，另外远一点的山姆和高新万达也不是很远啊。 嗯，开发商海通特点的话是最近两年的话刚进济南，规模不大，但是在设计上面的话，最近还是看到能比较用心的。物业方面的话是用的万科物业，容积率也不错，是二点一的一个低密度的容积率， 因为不是第四代住宅，所以整个小区里面的话都是洋房加小高层的一个设计，楼间距和采光比刚才上面说的那个楼盘是会好一些的。对比球墨片区，他的 竞争对手建发和中建建凤凰路对于海通的影响就非常的小了。外部的缺点的话就是环境，可能周边的环境啊，街道楼房可能的这种观感会比感觉比较旧一些。 九栋楼一百一十六平到一百四十五平的一个面积段，这个面积段我感觉会比较好卖。小区的特点啊，大社区园林环境上面就不会很拘谨，不像我们刚才说的云上声雨哈，然后六十五米的大门也有会所，也有加空层， 较比周边的楼盘的这个仪式感标准也是比较不错的，也是有提高的。在隔音设计上面也是他的一个比较大的一个亮点哈，比很多的改善楼盘都会做的好一些。静音减震，四波两枪，然后夹胶的玻璃，然后混凝土做了这个 强加密同层排水，还有什么这种消音的，这个下水管之类的，这个隔音效果一定是很不错的。在他的户型上面的话是有一些赠送面积，比如说南向的窗台和北向的露台是赠送面积，户型上面较大的提升的话不是很明显。县级段在施工的是 北侧的一号楼，面积段的话是一百一十六和一百二十六，预计的话五月份也可以开始销售了，那这个楼盘对外释放的价格的话是一万五到一万六， 你觉得他如果对比球墨的话算不算合理？那如果对比整个完善人的话，他的价格是不是在合理呢？我是心里看房的话可以找我。

锦江楼市现在有两个全新楼盘，非常的热门，关注度很高，一个是海通的荷叶兰亭，另外一个呢就是中建的云上森宇， 那这两个楼盘到底应该怎么选？很多买房人都在纠结，今天呢，龙哥就帮大家做了一个选房攻略，两个楼盘横纵相对比一下，你就知道他到底应该怎么选了。如果你需要这个攻略，可以直接点击左下角预约一下，我免费的发给大家， 也可以看视频哈。咱们今天呢，就用三分钟的时间来梳理一下这两个楼盘的一些对比。首先呢，这两个楼盘都是紧在东边买房，一百五十万到二百三十万这个预算范围内的客户都在关注的两个新楼盘， 一个是球贸片区，一个是在张马片区，有四代宅，有传统的平行产品啊，得房率都比较高，产品品质也都不错。但是这两个楼盘虽然是位置接近啊，总价重合， 客群重叠度也比较高，但是呢，他们是不同的赛道，到底应该怎么选呢？我们来分析一下，通过户型图也可以看得出来哈，这个楼盘 户型上都很棒啊。今天呢，我们就从这个这两个楼盘的板块产品里，配套、居住体验、人群适配，包括风险和不利因素六大维度，帮大家做一个客观的分析， 帮大家快速的选房哈，不浪费时间。首先来看这两个楼盘，他们的产品本质上不是一个赛道， 先看海通的合悦兰庭是二点一的容积率，云上森域也是二点一的容积率，合悦兰庭呢是高低配 啊，小高层加洋房。然后呢，中间的云上森宇呢，是纯小高的排布啊，两者还是有区别的，那通过这个楼栋排布来看哈，这是和兰亭的，我们能发现哈，北边的这五栋小高啊，这五栋小高， 他们的楼间距是比较近的啊，南边的洋房相对来说会更宽敞一些 啊。通过这个图我们就能知道，海通的策略是通过北边这五个小高哎，主打性价比，走量回本。然后南边四栋洋房来主打一个溢价，就是卖溢价啊，为了赚钱。而且通过这个楼栋排布，我们能看得出来哈，其实 海通还是非常有心眼的，又非常的精明。然后你看六号楼，我们以为他是一个楼王， 实际上呢，六号楼哈，他就是硬塞进去的一栋楼，因为他的存在，导致北边五栋楼啊，五个小高，他的楼间距比较近，二点一的容积率，你看这四栋楼，北边四栋楼，基本上二楼层都是有一些居住公寓的，也就代表他的采光啊， 私密心啊，视野通风都比较一般啊。这是荷叶兰亭，荷叶兰亭它的一个基础数据呢，是位于球墨片区凤凰路的东侧哈 工业北路以南。然后它的定位呢，是刚改改善四百六十六户，容积率二点一，车位配比呢是一比一点一，八万科物业毛坯交付。 然后他的卖点是什么呢？简单的概括一下，就是远离高架噪音，一梯一户独立电梯入户。洋房是三米一的层高， 然后房子的静音配置比较高，室内的静音配置比较高，然后他的起步的总价应该是一百七十万起步，这是我个人预判哈。我们再来看一下这个云上森宇。呃，云上森宇呢，他是属于张麻片区，位于洪昌路和贤能街， 他是一个片区内第一个唯一的啊四代宅，主打高赠送，高得房率，家家户户有露台， 然后呢会所和园林配置比较高，小区的面积呢是从一百平到一百四十五平，虽然大家看着这个面积段不算大，但是这个房子得房率非常的高，就是显大这个房子一会看到户型你就明白了哈。 啊，云上森宇呢，是一共有这个七百零二户，容积率是二点一，绿化率百分之三十五，每家每户呢都有一个六米挑高的一个空中庭院和露台，也是一梯一户独立电梯入户啊，三米的层高也是毛坯交付。 那他的标签呢，就是高得房率啊，他的得房率可以做到百分之一百二十八到百分之一百五十一，而且呢 它有一定的性价比，再有就是它是改善楼盘的配置，它给你配了下沉庭院和业主会所，你像这种小区里边给你配了篮球场和羽毛球场的，在片区里边真的不多见哈。 嗯，一句话总结一下就是荷叶兰亭呢，是传统的平层产品，同样是二点一的容积率，它是小高加洋房的高低配， 然后关注平层和位置的年轻群体可以重点关注一下。云上森宇呢，也是二点一的容积率，但是他是纯小高的排布， 是那些喜欢花小钱住大房子，适合那些追求多样化生活方式的朋友哈，特别是喜欢空中庭院的刚需改善啊，包括刚改啊，都可以考虑这个项目啊，这是这个楼盘他的一个 露台的一个效果。再来看一下哈两个楼盘所在的片区，这个片区的现状决定了将来业主的一个居住体验。你像云上森宇的话，他是属于章马片区。 章马片区呢，现在已经进入到三点零时代了，相比于河源兰亭啊，章马片区目前是相对来说比较成熟，往北的话有白泉景观廊道，已经成型了，也有九号线地铁，往南的话有三号线地铁。 你像天虹啊，龙湖天街啊，这一些商业综合体也都有，生活是比较方便的，周边的工地啊，相对来说少一些，所以说你想要现在住着舒服，可能重点会考虑云上森域多一些和雅兰亭呢，它的位置是在这个张马南片区，相当于是球末片区哈 啊，工业北路的南边，他的位置要更靠南一些，特别是在汉运进口工作的人，可能会更加倾向于河源兰亭，因为这边的这个叫通勤，更方便一些。 然后这两个楼盘呢，就是从目前片区的底色来看，河源兰亭位置更靠南啊，靠东，然后呢，云上森宇更靠北，更靠西。他们这两个楼盘对应的客户群体还是有一些区别的哈。然后呢，咱再来看一下这两个楼盘的户型对比哈。 先看荷叶兰庭，荷叶兰庭呢，就三个户型，一百一十六平是三室，一百二十六平也是三室，一百四十三平是四室，一梯一户，然后每家每户呢，基本有一个五到八米的一个电梯厅啊，也是私密电梯入户。 然后小高呢，是三米的层高，洋房呢，是三米一的层高，然后它是属于南向大面宽，然后一百一十六平的面宽可以做到十一点二米，一百二十六平的户型呢，它的南向面宽可以做到十二点五米， 可以做到五米九的一个大宽厅和落地窗。所以说如果你喜欢那种传统的大宽厅的平层户型， 呃，荷叶兰庭的户型还是比较不错的。我们再来看一下这个云上森宇的户型。云上森宇的户型呢，他主打的就是四代宅的这种多样化的生活方式和高得房率，高赠送率 啊。我们来看一下云上森宇呢，他的主力户型是，呃，一百零二平、一百一十二平、一百二十二平、一百四十五平。需要强调的是， 云上森宇三室的户型就是一百零二平，那这个户型相对来说比较少，可能是需要抢的哈，这是一个三室的设计， 然后他的其他户型都可以改四室，一百一十二的，一百二十二的都可以改四室，然后一百四十五的呢，就是一个经典的南向四面宽的四室户型。 还有一个特点呢，就是每家每户赠送六米挑高的空中露台啊，南北双露台啊，我们可以把院子搬到楼上，你想这个季节可以在户外烧烤，也可以养花种草都没问题啊。这是这个云上森宇的一百平左右的户型，大家可以看一下南北双露台， 而且呢是做到的是三室两厅两卫，三个卧室在三个角上，而且呢没有走廊哈，他没有走廊，没有浪费的面积的地方，也是独立电梯入户。 呃，云上森宇我觉得他最炸裂的一个户型呢，是这个一百一十二平的户型，你看这个一百一十二平的户型，他可以做四室， 你看一个卧室两个卧室，三个卧室四个卧室，一百一十二平，在之前我们只能买一个小三室，甚至只有一个卫生间，但是现在的新产品，我们一百一十二平可以做到 独立电梯入户小高层，而且呢是四个卧室两个卫生间，而且呢 南北双露台，他的使用面积可能会接近那一些一百三、一百四的户型，而且他也是没有走廊啊，这种整体性比较强，没有浪费面积的地方 啊。这是云上森宇一百二十二平的一个户型，那这个户型的露台赠送的空间就更大了啊，整体要更宽敞一些，包括客厅的开间啊，餐厅的开间都很大，你看他的餐厅和客厅是同宽的， 那整个公共活动空间会非常显大，而且这个房子呢，也是一个四室啊，厨房会更大一些。最后看他这个小区最大的户型， 一百四十五平的，那一百四十五平的是经典的南向四面宽，如果你需要一个大宽厅，那这个大宽厅就可以做到八米以上， 如果你是需要一个四室，你在这个地方就可以隔一个四室啊，这个房子户型还是非常百变的，而且你看北边有这么大的一个露台，六米的挑高啊，生活方式真的是非常多元，非常适合那一些热爱生活的朋友 啊。这是这个云上森宇的户型，我们再来看一下两个楼盘的配套，谁更实用啊？如果是日常配套的话，合悦澜庭呢，附近有龙湖的北城天街万红广场，往南呢，有山姆会员店，周边的商圈比较成熟， 然后步行啊，或者说骑自行车都可以啊，买菜购物，餐饮都比较方便。但是云上森宇周边呢，有大量的工地啊，这一点呢，需要注意，也就说未来， 呃，至少三到五年吧，你在这个地方住啊，有可能是一种吃土的状态。呃，云上森宇呢，附近八百米有万红广场， 一点五公里左右有龙湖天街啊，他和这个河源兰亭商圈配套是同一个商圈啊，但是他可能去，比如说去龙湖天街的路程会更远一些啊，短期呢，会依赖这个电动车或自行车。 在教育配套上，这两个楼盘呢，都是属于历城区，本质上没有区别。未来呢，都是属于新楼盘，要划片入学片区内学校没有本质的区别，没有说谁比谁更好啊，都是划片啊，在这个时候呢，我们买房就要关注上学距离的远近。 再来看一下两个楼盘的医疗配套啊，两者呢，基本上医疗配套也都是共享的啊，市立三院啊，往南走一走呢，就是省立东院啊。市政公园方面，云上森宇呢，距离华山白泉景观廊道会更近，步行可达，环境比较好。 而河源兰亭周边呢，你像有这种集中的停车场啊，包括南边有这种批发市场啊，再加上周边有大量需要拆迁改造的地方，整个城市界面环境要相对更差一些。 最后来总结一下，这两个楼盘到底应该怎么选啊？如果你的情况符合以下我说的这五点，你可以选海通河源兰亭。第一，你的预算是在一百七十万到二百三十万之间，计划在凤凰路沿线买房啊，关注通勤方便。 第二点，你有车自驾，通勤为主，能够接受目前荷叶兰庭周边的城市街面和工地。 第三点，你喜欢传统的平层产品，喜欢大宽厅落地窗。第四点，你买房看重的是门窗的隔音，能够接受周边漫长的施工期。第五点，你不喜欢太靠北的房子，但是可以接受凤凰路以东的房子啊，这是荷叶兰庭 呃，如果说你是符合以下这五点，你可以选择云上森宇。第一点，你是刚需首套房，或者说刚改，想要多元立体的生活生活空间，户型空间越大越好。 第二点，年轻的上班族，依赖地铁通勤，能够接受两到三年的一个成熟周期。第三点，你喜欢四代宅，想要一个空中庭院。你喜欢庭院生活，喜欢养花，聚会、亲子活动的需求比较强。 第四点，你需要高得房率啊，多一个房间，多一个卧室，你也喜欢大宽厅，关注的是户型实不实用啊。第五点，就是你看好张马的未来潜力，性价比优先。 那我们再来看一下这两个楼盘的真实的短板哈。咱们呢，不吹不黑，帮大家客观的分析一下，海通和悦蓝庭的短板是什么呢？第一，交房晚，等待的周期长，着急入住的你需要慎选。 第二点哈，地铁步行稍微远一些，你要依靠纯正的公共交通通勤，可能不会很方便，因为合亚兰亭他去北边的地铁站，包括南边的地铁站都不是特别的方便，相比较而言哈。第三点呢，就是合亚兰亭的总价门槛相对较高 啊，刚需的预算可能在这里够不着，因为我之前给大家分析了啊，你像荷叶兰庭的话，肯定是小高层走量，主打性价比，但是他最小的户型就是一百七十六的， 然后他的大户型一百四十三的是唯一的四十，但是是洋房，总价就上去了，所以说在荷叶兰庭买房，你的预算要相对更加充足一些。 再来看一下云上森宇的缺点，第一点，那这个房子他是在工业北路以北，能不能接受这个位置，这属于张马片区。第二点呢，就是四代宅既有错层，你能不能接受这种四代宅的新生事物？ 第三点，交房时间要晚一些，等待周期长。那这就是我给大家分析的海通和兰亭和余尚森宇的一个全维度的对比。如果说您听完我的分析，还不知道应该怎么选，或者说想找周边更合适您的房子啊，都可以找龙哥来聊一聊。

今天咱们测一下这个项目到地铁口到底需要用多长时间啊？这个项目呢，是最近张马屯最火的一个四寨寨项目啊，中间的云上深雨， 据说洞房率啊，嘎嘎的。然后呢，咱们先看一下这个工程近近况啊，这个大门建的是真快啊，朋友们，两个星期全部都建起来了。然后呢，应该是先看南区，南区的话，最高的一栋楼已经建到六层了，南侧是兆华新府的回迁房，西侧是荒地哈，北侧呢是这个海东方悦府 东侧开元路，在那边的话是新城襄垣兰亭、襄垣华亭，襄垣紫郡那些哈，咱们开始啊，朋友们，这是云上深雨的大门，现在时间是三点二十八分啊，来这边的话已经修路了，咱们往这走哈，这是马路中间哈，过不去哈， 现在的话，一期已经建了，建到了六层了啊，咱们从这出发，看看到底需要用多长的时间哈， 用时两分钟，到了第一个路口，也就是张马新府的回迁房，正好是绿灯哈，运气真的好啊，这边的商业原来是没有的哈，现在由于这个楼盘一开啊，这边的商铺也慢慢的也都火起来了哈。咱们继续往前走， 朋友们，九分钟到工业北路路口啊，开元路后期啊，要通到开通路那边哈，后期开通之后在 cbd 啊，软件园上班的朋友们哈，要更方便一点。然后呢，对面的话就是万红广场 呃，十分钟左右吧，就能到万红广场啊，咱们接着走， 是五点四十六分，对面是 c 口，这边的话是 b 口哈，然后那边还有一个 d 口，但是那一个的话是马路对面，咱们就走到这边哈，一共用时十八分钟啊，朋友们，这个时间你们能接受吗？评论区可以聊一聊哈。

张马屯的四代宅哈，真的要来了，我敢说呢，这仅仅是一个开始，他对于咱们现有的房子，还有想在张马屯买房子的朋友哈，影响还是比较大的。今天呢，咱们就细细的说一说。这个项目呢，基本上就是海东方悦府南上那个地块，一共规划了十栋楼，两个园区，我觉得最大的特点就是南向的露台， 我感觉啊，和这个中海未来的露台，我感觉啊，和这个卧室或者是客厅额外的一个露台面积， 他对于现有张马屯的房东而言有什么影响呢？如果说你考虑自己住，我觉得影响不大啊，无所谓，但是如果说后期你想卖的话，那你就得注意了，一个新事物出现，就像手机迭代一样，旧产品立马会打上 过时的标签，而他送露台，送设备平台得房率的数据呢，很好看。而你现有的房子的一些户型优势啊，房龄优势啊，通通都被削落了。后期啊，如果说你想很好的把它卖掉，那你只能是从价格上来找补， 那对于想买房的朋友来说，那肯定是个好消息，他意味着你有更多的选择，而且呢，也有机会能以更低的价格买到现在还不错的房子。但有句话我不得不说，因为四代宅在济南还是个新事物，目前还不成熟。所谓的高得房率， 很多时候啊，是把你可能用不大着的偷来的面积给你加上了，这些面积呢，他是不计入容积率的，后果就是容积率更高。 然后呢，公共区域面积变小，楼间距变得更近，而且呢，建筑密度也变大，这些事啊，你心里得有数，那是要考虑这种中规中矩的住宅还是考虑未来感的私宅呢？这个没有标准的案，完全看你的个人的需求， 但是如果说你现在也在章马村看房子，想买房子，被这些言论呢搞的有点纠结。想跟深层次的了解或者是对比，可以随时来找我，我是大宽，专注这一片。

上孙宇四代宅晚间的一个大门效果样板间会所即将开放，找我领取项目资料。

张码头四代宅会卖的很火，他叫中建云上森宇，今天呢，我不提他的得房率多高，还有他宣传的这一切，包括会所啊什么的，就单说这个中建的这四代宅为什么卖的很火？ 首先这不是广告，这是我今天直播间的说一段话，得到了很多人的六六六视频的五分钟，但是一个视频给大家升个维度，讲解一下这个楼盘卖的火的核心的原因。我的观点第一呢，四代宅，它是一个卖梦想的一个房子，你见哪一个？四代宅是卖现房了， 所以就相当于济南的 cbd 一 样，它是一个梦想之都，它是个活力之城，是个淘金之城。 有一个规划图，有个效果图，卖的时候最好卖，但是一旦现在的话，谁会买 cbd 四代宅的话，也是这样一个效果图最好卖。就大家想的是，在一个大阳台，我多一个功能区，多一个生活场景，老人在笑，孩子呢？在阳台上跑，就是也可以 party q， 就 这种感觉，其乐融融。 如果说四代宅是卖梦想的，那么谁会为更会为梦想买单？ 刚需客户，年轻的弟弟妹妹们，他们更想买四代宅，你以为他们不想买这个九十年底的四代宅吗？不想买望云，不想买这个时光之境吗？他们很想， 但是他们的暂时手里的预算不够，但终于有了四代宅，就看未来之境卖的不错，但所有买未来之境的弟弟妹妹都会前进，说，我可不要心动战啊！但是被我们被同行拉到这个项目一看，哇，种草了，一晚上没睡着觉， 我有一个菏泽的客户，就这样一晚上没睡着觉，本来想好的父母给钱买二手房，但是不小心看上这个，就最后买了它。所以既然一个位置比较偏的未来之境就卖的很好，那么现在他的位置不偏啊，他是个传统的一个刚需片区， 咱先不说他得房率更多，也不说他的设计比未来之境更要升级了，咱就假设四代宅是卖梦想的，现房很难卖，那骗子更容易骗。哪一类人是更有钱的？经验丰富的？更年长的？还是刚刚初入社会的， 对一切都是懵懂的，一切都是充满希望的年轻人经验不丰富年轻人，那一定是后者。并且呢，作为两个小情侣 的女士，他更希望安定下来这个家，而且现在的女生都很要好。所以说这个项目，我认为很多博主就说分析他的这个开发商，还有他将来的建筑质量。我说大可不必因为这个项目你不买他买，他不买那个另外一个人买， 因为目前他卡的是个 bug， 是 个市场的空白，就是刚需好位置的四代宅，不管他的得房率高低。那么目前展示出来这个情况呢？我认为他的去化速度非常快，尤其是这个首开会，吸引大量的市面上的这种客户。我做了十七年房产，我是聊城人，我叫泰哥， 我做了八年的二手房，然后一八年呢，从链家辞职，然后在东边卖房子，在济南各片区都待过。我比较擅长升一个维度，看在济南楼市，在大家的预算范围内，满足你们学区婚房养老的需求，买一个五到八年之后好变现的房子。现在的弟弟妹妹们大家一定要注意，尤其是首套房， 大家未来每一天都在爬坡，每一天都在走上坡路，一天比一天好，所以说买对一套房很关键。 如果说买对一套房，将来我们不管工作调动，在北京、上海这套房子是我们的底气，如果说买错一套房，他是我们的拖油瓶，不管在哪个城市都要想哇，济南有套房子没有卖掉，所以说钱变成房子很容易，房子变成钱很难，大家买房呢，一定要专业的事交给专业的人去做。 我在济南建了几个房源的沟通群，大家如果想要找一个组织，在群里面没有同行，全都是些客户，大家可以在评论区打一个进群，我拉你。

海风和越南田螺项目可以说是今年东部关注度最高的一个刚需刚给的楼盘了。咱看这个位置啊，他在凤凰路的以东，铁厂北路的以南，这十八中就在十八中的对面，属于球馆片区。 整个片区最大的优势在工业北路的南侧，距离像高新啊，汉域这边核心区比较近，配套还比较好一些。三条地铁，这龙虎天街大型的一个商场，从小区距离北侧的龙虎天街和地铁的六号线往上人站直线距离的话六百五十米 距离，南侧二号线和六号线这边八百五十米，从小区门口到凤凰路这边三百米直线距离。这个小区的购房群体啊，可以覆盖到在 cbd 啊，软件园，高新万达，汉津、金谷和在工业北路沿线， 甚至是二号线、三号线、六号线这几个地铁沿线附近上班的人，这个位置啊和配套的优势是非常突出的。咱看看他的产品啊，小区的容积率是二点一九栋，其中包含了有三栋洋房，六栋小高，一共是四百六十六户， 是目前比较流行的这种低密度的社区啊，楼栋的分布还是比较合理的，像他是去年新规之后的产品，小包的层高在个三米，洋房的层高达到三米一有回水。像这个 一号楼西单元的首层和六号楼的一种，这种都加空层，有儿童的游乐场啊，健身房啊，这些社区的配套，他是新规之后的产品，户型设计还是不是比较不错的。像这种层高不能低于三米，十二层以上的住宅，每个单元必须要配 两台电梯，至少有一个卧室，大寒热不能低于两小时的采光，卧室这些空间的插座数量要明确的规定设施要求，还有数量通信的设施，各项细节做的还可以。这个小区还有个细节做的不错，看这个但是有六大静音系统，像楼板的静音减震， 丝滑两枪一加胶的玻璃，这个隔音啊，保温隔热，防紫外线的效果会更好一些，加上混凝土的分隔，墙的加密，还有通风排水， 咱之前的水管是直上直下的，他这个是双臂中空的，他能更大限度的来减少这个噪音。还有分布墙的插座的错落的一个布置，之前是这样和这样，现在是这样和这样，正好错开了。这样错开吧，咱平时自己用的时候也比较方便。 看这个户型啊，物业是万科的物业，这个小区最大的一百四十三的，中间的是一百一十六的，咱先看这个一百一十六的，很多的楼盘大户型才是这样， 两梯两户，带独立的电梯厅，但是这个小区的话，一百一十六平就做到这一点，他所有的户型南向的房间全是落地窗 啊。像海通他们上一个项目在张马屯的海通方华悦府也是一样的，这是最小的幺幺六的户型，客厅的开间到了四米七，这是最近比较流行大宽厅，也是送这个电梯厅，还有北侧的设备平台。 但是他的北卧大致看了一下，他的开间达到了两米九，稍微小一点。再看看这个小区，一百二十六平的一个户型，客厅的开间到了五米九，这也是现在流行的这种大宽厅啊， 同样也是赠送的设备平台，还有电梯厅这一块都可以咱自己用。还有一个是他这个北卧，这是两米八 幺幺六的，做到了开间北卧两米八幺幺六的，北卧室的开间到两米九，比刚才那个幺幺六的开间还小，把绝大部分的一个空间啊放在了主卧和客厅，这空间比较大， 最大的一个户型就是这是一个可三可四的一个设计，交付的时候他是三室三室两厅两卫的客厅开间到了七米五，如果咱们三室的不够用，可以做个双阳台，在这 把这边直接隔起来，做个四个卧室也可以一样的。整体来看，他的三个户型目前都比较主流的一个设计。嗯，挺好用，浪费的面积比较小，赠送面积还是比较多的。 这个小区的劣势还是比较明显的。第一吧，他周边的城市界面他现在稍微有点破，因为这附近都是待开发的一个地方了，当然大家伙去周围逛一圈就知道了。东侧挨着王婶儿的卫生服务中心，未来这边的生活体验感会稍微差一点， 但是有好吃的，这附近有个叫金钟烧烤，济南东部三街之一，各位抖友们路过的时候可以去尝一尝。 再有就是学校目前这一大片凤凰路的以西，你像嘉华全府、中建国际、凤旗和大城这边是上里人，但是在凤凰路的东侧，就在咱们河源兰亭的这一大片学校，他目前还没定，也是花片，挨得最近了。 王婶的小学和对面的十八中还有一些细节给大家看一下啊。他南侧的外地面， 刚才我还专门看了一眼，南侧的外地面还是比较平整的，这个项目是把所有的太阳能板全都放在了楼顶，放在了顶上。 之前的小区啊，比如说咱们三楼和四楼，像在三楼的上面，他会有一个太阳能板往外凸出去有个岩，这个岩的话大约有个四十公分或者五五十公分的，第一把不太美观，第二把也会影响影响这个采光，然后这个项目就把这些 不太好的一个东西就给避开了，想的还是比较到位的，还专门规划了一个停电动车的地方，在五号楼的东侧这边是有一个专门停电动车的一个区域，进停车场啊，包括进都会有一个人脸识别，然后有一道闸门，你人脸识别之后进去这个闸门才可以，要不然别人也进不来。 外地面的话比其他的要稍微好一些，比周围的稍微好一些。像他这个 这时期啊，大面积的落地窗加上铝板这点的话，在济南东部这些区域，这些新楼盘还是比较少的。还有一个就是他交房的时间就会稍微晚点了， 你这个没办法，因为金小区他现在也陆续的开始起这个地基，陆续的开始建。感谢各位抖友的支持啊，有想在济南东部买房卖房租房的后台都可以私信了哈。

哈喽，在浪潮工作的家人们，有没有想买一个户户带空中庭院的房子呢？咱们奥体中轴超配四代宅云上森宇项目将于五月一号正式开放，我们的售楼处以及样板间户户呢带六米挑高空中庭院，并且每家每户全部都是一梯一户的， 层层有露台，户户有私院，种花养草喝茶，给你一个全新的居住体验。小区里面呢，给大家配置了两千多平的双会所，并且楼下三号线、六号线、九号线、环四让您畅行全程。 出门呢，就是我们两大商业综合体龙湖北城、天街、万红广场都在家门口吃喝玩乐，一站式满足。五月一号呢，我们的实景园林售楼处还有样板间就要盛大开放了，有考虑的赶紧私信滴滴我吧！