贴息能救房地产吗

房贷贴息，楼市新政要来了吗？最近啊，有些媒体报道可能会推出以房贷贴息为代表的楼市新政，就刺激房地产的这个政策措施。 什么叫房贷贴心呢？就是老百姓买房子，通过财政来降低大家买房的购房的这个贷款利率成本，也就是说以后大家买房支付的房贷利息未来会下降。我觉得这个呢，肯定是个好政策。问题重点是什么？就是大家都关心的就是房地产还要不要救？房地产能不能救得起来？怎么救？借着这个房贷贴心的事啊，给他讲这三个话题。一、 房地产要不要救？那房地产，我看很多人讲说房地产不能救，这个过去中国房价涨对实体人打击非常大，这个事情要变更来看，其实过去中国二十多年的房改其实是贡献为主， 房地产是国民经济第一大支柱行业，他关系到七千多万人就业呀，房价的这种大跌呢，他也会伤害我们实体经济，而且会影响到居民的消费。还有大家留意现在地方财政压力很大， 为什么？因为土地财政占地方财政的三分之一啊，如果房地产不能起稳，那土地财政也会受影响，那么城市的基础设施包括社会保障都会受影响。从宏观的角度，房地产不仅是需要救，而且是必救的。第二个呢，就是从老百姓的角度， 居民最大的资产就是房子，买股票，买证券，买黄金，能买多少？房地产占居民资产的大头，根据我们的算算，占三分之二，全国房子四百多万亿，是指过去几年房价跌了百分之二三十，相当于老百姓，对吧？财富损失了一百多万亿，相当于我们一年的 gdp 啊。中国 gdp 一 年才一百三十来万亿， 大家就可以理解为什么这些年就业啊，包括居民消费，这个不振很大的成数跟房地产有关。在这里还要讲就是为什么要救房地产， 除了跟拉动经济增长有关，促进居民的消费，稳住居民的预期，稳定老百姓的财富有很大关系之外，还有大家看，你看欧美啊，包括日本这些国家，其实遇到房地产下行期都是要救的，因为它救的不简单，是地产，它救的是居民的财富， 是救的我们广大老百姓的就业。第二个，房地产能不能救得起来？我认为就是房地产救得起来，中国房地产大开发时代结束了。我一直讲，即使我们出台一系列的救房地产的这个措施，也不要指望房价铺涨。大家知道我原来提出过房地产长期看人口， 中期看土地，短期看金融的分析框架，我用这个分析框架呢，预测了二零一五年一线房价翻倍，我也预测了二零二零年，对吧？房价将出现历史性的大跌。现在明确给大家讲，即使未来我们推出一系列的房地产刺激措施， 未来房地产二八分化什么概念呢？就是人口流入的恒星城市，恒星区域的房子，未来呢，时间足够长，甚至会再创新高。人口流出的这些地方，低能级的这些城市的房子，未来十年、二十年可能是漫长的一跌。第三个是怎么救房地产？房贷贴息肯定是个好政策，但我觉得呢，要的是一个组合权，一个房贷贴息啊， 降低购房者的利息支付成本。第二个呢，是降低购房者的税费成本，这个降低契税啊等等，我认为也很有必要，但是我这些年呼吁的最重要的一件事，现在也逐渐的这个被大家形成共识，叫什么呢？就是住房收储，成立住房银行也好，或者是住房基金也好，来收储， 改变这个供求关系。我们不是一直要学习德国啊，学习新加坡的这个主屋制度啊，廉租房制度，保障房制度吗？现在是最好的时机，就是我们成立一个三万亿、五万亿的住房保障基金，或者住房银行来收储。 然后呢，收储一套房子呢，用于廉租房和保障房，给我们的大学毕业生，给我们的农民工啊，给他们做一个起点的比较低的一个租金来支持他们，这是一个惠民生的一个非常重要的救世政策。那么很多同学问他说钱从哪里来？ 在这里给大家讲印货币这件事情几十年对吧？我们通过印钱修了很多基础设施，建了很多民生工程，对中国经济发展取得巨大的作用。最后我们做一个总结， 第一啊，以房贷贴息为代表的新的人，楼市新政，我觉得很有必要，中国房地产要不要救呢？是需要救的，无论是宏观经济增长，还有包括保住老百姓的财富和就业，都非常有必要。第二个呢，能不能救的起来？我认为对于人口流入的好的城市，好的区域是救的起来的，未来这个市场是二八现象。第三个怎么来救？ 除了房贷提息，除了降低税费，还有一个很重要的政策，就是成立住房稳定基金或住房保障银行来收储。 这里呢，不简单，是救了开发商建金流，救了地方的财政。更重要的是什么呢？我们形成了中国大规模的保障房体系，对于支持我们的老百姓，尤其是支持大学毕业生、农民工，以比较低廉的租金来获得自己的这个保障房， 这是一个利国利民的大事。在这里呢，我也愿意呼吁一下，做有温度有情怀的研究，因为我们都非常热爱这个国家，我们也特别祝愿房地产早日走出困境，祝愿我们的中国经济繁荣富强。

所有有房子和要买房的朋友都在等一个政策，那就是房贷贴息政策。房贷贴息这个政策呢，到现在还没有官方盖戳，新哥胡乱猜一下，我认为二零二六年已经有七成概率 是要确定的，大家都在等官方答复，可能有的人还不理解这个政策。新哥可以这么说，如果这个消息最终确认，将会是二零二六年。最重磅的房地产就是新政。之前传的消息说是四千亿房贷贴息政策，贴息比例百分之一，风险地区和困难房企 有可能提高到百分之二，也就是说，以后刚需买房，官方会给你一定的利息补贴，比例为贷款合同利率的百分之一。一百万贷款三十年期利率三点五为例，贴息百分之一，月供可以立减五百三十块，三十年也就是三百六十个月，累积可以省到十九万多，接近二十万，所以这么算下来 是一笔不小的数目。据说贴息的资金是由国家的财政百分之九十，省级百分之十 共同承担。传闻说呢，是要在二零二六年，一部分城市先试点，然后向三十多个城市扩围。这个消息呢，我觉得 未必是空穴来风，据说广州的有关部门正在讨论呢，大概率会率先推进房贷贴息政策。目前广州已经有项目呢，率先推出了贷款贴息的活动，打出的口号是贴息十年，不过是由开发商来承担， 目前来看是有效的。房贷贴息算得上是一个一文多吃的好办法。首先是真金白银的替刚需省钱，直接降低了购房者的还款负担。新哥作为全网最专业的投资博主，我讲房地产应该是降维打击， 我敢下一个结论，国家如果想要救楼市，从救世方向来讲，房贷贴息加全面降息的组合权，绝对是目前中国救世政策最猛、最有操作性，而且是最有可能成功的救世手段。为什么这么说呢？你们想想看，我们从二零二六年是不是要降息了，因为每年处 已经降息了，明年大概率还要持续的降，这样中国的降息空间就打开了，我们明年一定会跟进降息，如果全面降息，再叠加这次传言的贴息比例百分之一的政策，你们想想看， 这是不是房地产最大的利好政策？因为明年存量和增量房贷一旦降到百分之二，现在除了一线之外，很多小城市的租售比已经比利息要更高了， 房价在跌啊，房价跌了之后会发生什么变化？那就是租售比会拉高啊，你们没有发现吗？现在整个全国的租售都在稳不上升。我给大家列一组数据，二零二五年 重点城市的平均租售比已经达到百分之二点零八，高于十年期国债利率百分之一点八，也高于目前大家存在银行的大部分存款利息和理财产品。 说白了，买房收租金已经比买大部分理财的收益要高得多，那么是不是会有一部分人逐步的跟进呢？轩哥，就举一个城市的例子讲长沙为例，根据贝壳的数据呢，长沙六区一线的住宅平均租金是二十 八块一个平米，贝壳的二手房显示，十月份长沙的房价是八千四百块，如果按照这个数据去推算出来，长沙的二手房平均租金回报率是百分之四， 现在租金回报率已经比房贷要高的多了，买房就变成纯纯的赚税后收入。那这么去估算，对于刚需，尤其是准备结婚的刚需来说，从经济的角度来看，买房就会逐步的比 租房更划算，这样回报率就已经变高了。房价已经此刻跌出了性价比，因为租售比是租金除以售价，它是成反比。当租售比拉高之后，买房的性价比越来越突出。要知道我们是不像日本和美国的 房子是没有任何持有成本的，知道吗？租金是到手的钱。这段时间，为什么香港的房价已经止跌回稳？关键的因素就是香港的住宿比太高了。目前香港的房屋租金比 房贷月供还要高，那些手里拿着钱的刚需，他会选择在这个时候上车的，只要利率足够低，租售比足够高，房价早晚都会止跌回稳。香港已经是率先反应的一个例子，那很多人总想着房子会跌成白菜价，但是大家都忘记了，哪怕金融价值了。房子本身是有居住价值的， 不是股票，只要房子的居住价值一天存在够硬，一二线城市核心地方的房子就不可能跌成白菜价。现在是市场经济，一二线核心房产不可能全国人民都买得起。就是说房价不可能一直跌，跌到一定的程度一定会反转，没有只跌不涨，也没有只涨不跌的资产， 只是说跌到什么价格，跌到什么时间的问题。现在房地产呢？仍然没有只跌回本，你们自己拍着脑袋就能想得到，现在的区 趋势对谁有利。楼市低迷之下，现在已经冲击居民财富、消费、就业各个方面，一经络万物生的逻辑现在已经被证明不成立。以前呢，大家都觉得房价要跌，生活才会变得更好。现在呢，房价终于跌了百分之三十，四十，甚至要涨。我们再回过头来去看的时候，过去三年，请问大家，普通人的生活真的变好了吗？ 生育率真的提高了吗？消费真的变好了吗？现在有钱人的资本还在流失，清北名校的人才也在流失，买不起房子的人似乎还是买不起，也估计不想买。而买了房子的人，资产严重缩水，不咋消费，让扩内需的国家战略成了空中楼阁。 所以眼下到了这个阶段，大家又开始反思，房价下跌对经济，对普通人真的是好事吗？所以，到了眼下这个状态下，房地产对经济的伤害已经 全面出现。国家的救世政策摆在这里，国家在十二月份的经济工作会议里面定调二零二六年的八大任务，其中第八条就是要稳定房 地产。你说国家会不会救世？二零二六年救世的有效招数又是什么？救世肯定会有房贷贴息，绝对是大招，就看国家明年会不会用，什么时候用。所以各位，二零二六年最值得期待的政策就是房贷贴息，你可以在评论区告诉新哥，你觉得国家明年会不会用这个大招？

今天房贷贴息政策官宣，承认了，从小作文传播终于变成了现实，下一步就是四大政策组合权官宣了，首付比例还要降低，你来看看这些政策够不够啊。还有，今天直接指出三个不能触碰的底线，一个底线比一个猛。 这个这期的料实在是太足了，双十二消费不咋地，房地产是真火，你一定要看完这期啊，注意点个关注，然后转发给你的真朋友。中防报今天发了个文章，标题叫中央重磅定调二零二六年稳楼市，去库存 看看啊。昨天这个会刚开完，我就直接点题，这一次重提去库存，时隔十年之后，我应该是所有自媒体第一时间 说了，去库存是这次大会主题的主播，这就是专业度和速度。这篇文章怕你注意不到这段话啊，特别加了个虚线标注，第一个政策，降低首付比例和贷款利率。我看完脑袋嗡一下， 现在首付都已经八十五了，已经非常低了，还要再降，像小作文那样吗？要降到百分之十吗？如果降到百分之十，按照现在的价格啊，现在是以前七成的价格，那首付的门槛实在就太低了，尤其是对于年轻人。重大利好， 相对应的收益杠杆率直接就十倍了啊。只要房价预期是上涨的，那么只要房价涨，人们就疯了。降贷款利率，后面那文章说了，说二六年预计降息十到二十个 bp， 降准五十个基点。第二个政策，实施贴息贷款政策直接官宣。第一次官方媒体承认 从小作文成真了，具体给新房还是二手还是存量啊，给百分之一提现还是多少贴多少年，看具体的政策落地，现在市面上流传的小作文我认为都不准。 第三个政策叫做优化限购啊，这个就非常好理解了，就是北上深的仅限购吧。第四个，收储存量房做保障房，这个我就不想多泼凉水了，我认为这个落地太难了。这篇文章还有一段啊，也很重要，二十六年房地产市场在某些领域是不能触碰底线。 三个不能触碰的底线明确讲，第一个，房价不能出现明显不可控下跌，也就是说包含二六年的一月份，也就是说上面说的这些政策很可能在十二月底之前要公布。 那头 boss 都已经开大会明确定掉了，那下面人还不加班加点赶紧出政策。第二个，不可触碰红线， 开发商房屋销售和资金回笼情况不可不能啊，不是不可能，不能出现几乎零成交情况， 这就是要确保政策力度有效，并且快速落地实施。第三个，开发商，尤其是投不齐，不能出现债务违约情况，就不能再爆雷了。 中防报昨天出了个射频啊，让地方政府救当地的出险房企，这就是在纠正三道红线的后遗症。你们知道啊，这轮房价下行主要是因为三道红线把弊端的民营房企给打趴下了，主要是因为这个。就前一百强房企啊，几乎全军覆灭， 那个国企央企活得倍好，宇宙三强恒大，融创、冰源啊，三个民营房企之前一年销售加起能卖两万亿，占整个市场的九分之一，全部趴下，那 b 端废了， c 端也就是居民端啊，肯定就是现在的这样的一个困难的局面，那么进而导致 a 端，也就是政府的土地财政， 就包括政府的财政啊，也是全线非常非常困难的局面，那旧出险的民营房企就是旧整个市场的病根。 最后一句话非常的重要，最后一句话说的非常狠，二六年必须积极稳妥化解房地产相关风险，这是会议最核心的内容和方针。 这说啥呢？这就是他们啊，这就是他们的决心和目标。 二六年将会是二零一五年的翻版，一线和部分强线回前高。二七年将会是二零一六年的翻版，全国大部分城市回前高。一场轰轰烈烈的楼市主城浪即将开始！ ok， 传播楼市正能量，抵制唱衰 p u a。 我是 夏小刀，感谢各位的关注和收看散会！

近期，市场传出消息，广州保利谚语腾跃楼盘推出房贷贴息活动，每个月补贴一千元，连续三十年一套房直接贴息三十六万。 消息一出，立刻引起市场热烈反响。那么，这种贴息式就是背后传递了哪些信号呢？ 老王分析认为，这是政策逻辑的重大转变，既从过去的大水漫灌转向精准滴灌， 这种转变既避免了房价泡沫反弹，又切实降低购房者负担，可谓是一举两得。 那么，广州的这种案例又有什么示范意义呢？听老王解读，因以往单纯的政府补贴不同，广州保利的这次补贴是企业主导加政策引导的联动模式。 这种模式的优势在于，一方面房企根据市场竞争情况，灵活调整补贴力度，避免了政策落地的滞后性。另一方面，政府通过默许企业的贴息行为，间接实现了为房价促成交的目的，形成了双赢格局。 更值得关注的是，这种模式可复制性强，在库存压力较大的三四线城市，房企完全可以借鉴广州经验， 用贴息、现金返还等方式加速去化。而政府则可以通过税收优惠、土地出让金减免等方式为房企提供补贴支持，形成政策合力。所以，老王预寄下户，有的城市有可能借鉴广州模式，加快推进库存去化。对此，我们可以静观其变。

贴息政策会对楼市有什么影响？先说结论，房贷贴息短期可以稳定房价，但不能逆转资产负债表衰退，所以还是挡不住长期阴跌的趋势。目前这个阶段，吹风贴息政策主要是三方面原因，一， 一是银行的利率困局，二是楼市存量数据的红灯，三是普通人如何应对。如果说十年前的政策是给楼市装上火箭助推器，那么今天的房贷贴息仅仅是给他备上降落伞。首先，我们要搞清楚，为什么国家要掏钱帮你付利息， 因为银行已经尽力了，现在的房贷利率已经降无可降，银行也是要吃饭的，要把资金成本和风险算进去，利率跌破百分之二点六，银行就得赔本赚吆喝。既然银行不能再让利，为了把房子卖出去，只能财政出钱来补差价，这说明形势已经到了不得不花钱买销量的地步。 但注意，这笔钱主要贴给新房，说明政策想救的不是你手里的二手房，而是开发商手里积压的库存，是为了避免大房企破产引发系统性风险。为什么非救不可？因为数据已经亮起了红灯。给大家看一组触目惊心的数字。 一般认为，楼市合理的去化周期是十二到十四个月，但截止到今年十一月，全国百城的新房去化周期已经飙升到了二十七点四个月。这意味着，就算从今天起不盖任何一套新房要卖完，手里的存货也需要整整两年半。更可怕的是，分化一线城市还稍微好点， 三四线城市更恐怖。数据显示，三四线城市的区划周期已经突破了四十点三个月，虽然去年政策就规定卖不动的城市停止供地，但这就像给严重消化不良的人断食， 依然解决不了胃里已经积压的食物。尤其是在人口向大城市回流的今天，三四线城市面临的是有价无市的长期冻结。所以，面对这个四千亿的大礼包，我们普通人该怎么看？第一， 短期会有反弹，但这不是投机的信号。参考之前杭州、南京的小范围试点贴息，确实能把月销量拉升百分之五十左右，这就像心电图被电击了一下，跳动之后依然会回归原本的趋势，长期来看，阴跌和价值回归是挡不住的大事。第二， 如果你认为自己到了非买不可的地步，这确实是个好消息，本着有好过没有的心态，现在上车能省不少利息，但要做好长期亏损本金的准备，合理安排自己的债务比。第三， 如果你是投资客，尤其是想在三四线城市囤房的，立刻收手，不要被短期的热闹冲昏头脑。国家已经把未来的重心放在了新科技，房地产不再是那个呼风唤雨的支柱产业，现在的旧事是为了花债，为了把巨大的库存慢慢消化掉。不管怎么说， 四千亿贴息是一次充满诚意的止痛操作，但它改变不了房地产退化为存量市场的历史进程。未来的楼市将是一个漫长的消化期，在这个阶段，任何投机者必定被埋。看懂政策的底牌比盲目跟风更重要。守好你的钱包，别把止痛药当成仙丹。

最近这几天大家对于贴息的这个政策确实是非常的关注，很多朋友都在问，真的会有这样的政策吗？如果有的话，那么对于接下来的楼市能有多大的一个影响？ 我做了一个简单的文件，简单的测算，尽可能的把这事说清楚，而且贴息这个事，这个政策确实是比较重要，比较关键，我也想闹明白他到底是怎么回事。还有一个就是针对最近听到了两个声音，两个说法， 一个就是说如果我们一旦贴息，那么一个结果就是导致利息的支出会大幅的下降，就有可能会低于这个租金了，那么如果是这样的话，买房就会变得就会显得非常的 划算，买房的人就会大幅增加买房的预期，就会大幅的改善，从而导致市场哎发生一个很大的变化，甚至出现大的反转，那到底是不是这样呢？这是一个。第二个就是因为今年香港 的市场确实出现了一个指标的上涨的一个情况，一个很重要的条件是因为过去的这几年他的房价出现了很大的下降，同时租金上涨了，那么他的一部分的物业已经实现了他们叫供平过租。我们这里的人就说了，很多人都在说， 如果我们能够贴息的话，而且如果能够贴到百分之一的话，我们是不是也通过利息的支出的减少，也能够达成香港的这种供平过度的水平，这种情况呢，从而导致我们的市场也出现一个大的反转，开始上涨呢？这个是怎么回事呢？我们通过一个计算， 把这个事尽可能的弄清楚，其实也很简单，我们就按照一个最普通的一套一百万的房子来算，因为这个是中国大部分三四线城市 比较接地气的比较真实的一个房价的水平。首付百分之十五，按揭三十年，那么贷款的总额就是八十五万，利率就按照现在的百分三来算。还款呢，一般是有两种，一个是等额本金，一个是等额本息，具体的咱们就把它整理出来说结果， 因为这个梳理出来这个三十年平摊下来的结果和大家的认识可能不太一样。那么平均每个月还款的本金，不管是哪种方式是两千三百六十一块钱 等额本金，总利息是三十八万多，每个月平均还款是一千零六十五块钱，等额本息的总利息要稍微多一些，他是四十四万多，每个月还款的这个利息是一千二百二十三块钱。说到这 大家可能就会发现一个问题，这里边有一个问题，如果你的利率是百分之三，你的贷款的总额是八十五万，那么一年的利息应该是两万五千五， 三十年下来应该是七十多万，怎么才四十多万呢？那么这里面就有一个大家可能不太关注的一个点，就是你的下一个月的利息 是按照上个月还款以后的那个贷款的余额，已经还完本金的那个余额，减少那个余额，再去乘以你的利率算出来的一个利息，也就说 你的利息每个月都是减少的，每个月都是减少的，短时间可能变化不大，但是长达三十年，其实他的利息的变化还是很大的，三十年平均摊下来以后，如果是等额本金的话，那么你的三十年的平均的利率其实只有百分之一点五， 等额本息的话，三十年的平均的利率大概是百分之一点七三，相当于打了一个就在现在的百分之三的这个商贷的利率的基础上，打了一个五折和六折这样一个水平。 我们现在的三四线城市的租金回报率大概能实现百分之二点二到百分之二点三，一个月大概两万多块钱一百万的房子，那么现在的这个三十年平摊的这个一点五和一点七三的这个利率实际上已经大幅的低于 可以实现的这个租金回报率的，并不存在贴息以后这个利息的支出才会低于租金的这样一个说法。所以我们做了一个简单的比较，就贴息前你一个月租金是一千九百一十七块钱， 你的一个月平均的利息的支出，单纯的利息的支出是一千二百二十三块钱，贴息后从一千二百二十三变成七百八十一，确实是减少了四百四十二块钱，但是也只是减少了四百四十二块钱，你的整个的月供的还贷的总额变化并不是很大。 所以实际上这里边有一个很重要的结论，就是说目前的利息的单纯的利息支出已经是远远的小于租金了，已经很长时间了，因为我们的利率下降已经很长时间了，也没有阻止房价的一个继续的下行。虽然贴息以后， 哎利息的支出会进一步的减少，但是减少的幅度是非常有限的，因为你现在因为利息比较低， 利率比较低，你现在的利息的支出只占总月供的支出的大概三分之一，而贴息完了以后，对于这个利息支出又减少三分之一，相当于是三分之一的三分之一，你的总的月供减少了九分之一，这个变化是相当有限的， 所以实际上对于房价的变化，市场的变化影响也是非常有限的。所以从这里面我们也看到了一个非常重要的一点，就是说我们其实看的根本就不是利息的变化和这个租金的关系，而是月供 的总和，也就你的本金和利息的总和、租金的关系，这个才是关键，关键的这个点是要看整体的月供的一个偿付能力，支付能力有多大的一个减少和变化，而这个偿付能力，总的偿付能力不是由利率 一个来决定的，而由房价和利率共同的变化来决定的一个结果。所以整个的话正好结合香港的这个事，因为很多人都在说 香港的这个共平过租，我们是不是也能达成？实际上这里面他犯了两个错误，一个是本来就是一个糊涂账，根本就没有算清楚。第二个概念也是非常的混淆，非常的混乱。什么是共平过租？香港人说的共平过租是每个月的这个房贷的 支出的总额要小于你去租这个房子的租金，但是这个月供的房贷的 金额，这个总额可不是一个单纯的利息，而是你的本金加利息的总和，也说你的本金加利息的总和要小于你的租金，这个叫共平过租，这就像我们内地经常说的叫什么叫以租养贷，所以这个 能够实现以租养贷才是我们可能真正值得关注的一个关键性的指标。从这个香港的经验来看的话，当然在某种程度上而言，所以我接着做了一个进一步的测算，如果我们的贴息或者说利率的下降， 导致我们的至使我们的这个利率能达到百分之二的一个水平上，同时房价继续下行百分之二十到百分之三十这种情况下， 那我们的这个月供的总和和租金基本上可以实现或者说非常靠近以租养贷， 这个可能是我们去观察，去判断市场到底的一个比较值得有借鉴意义的一个信号。

房地产贴息政策是否能刺激房价的上涨？答案是否定的。房地产贴息的政策的主要目的是为了市场的一个拖底，防止房价螺旋式的一个下跌， 而非强有力的刺激其大幅的一个上涨。其核心的逻辑是通过财政资金的一个贷款的一个成本， 做好修复市场的一个预期，帮助房价形成底部的一个失真，推动市场的一个止跌回本。 以下是我的几点的一个分析啊。政策核心的一个目标，修复预期，支撑底部收敛。利率差。当前许多的城市房价的租金回报率低于了房地产的一个利率， 贴息政策只在缩小这个差距，让房屋持有更划算，从而稳定资产价格的一个预期，阻断房价下跌的一个循环。 第二的话是刺激的一个作用，释放有效的一个需求，促进成交活跃，以在市顶的一个城市，如南京、 武汉。政策出台以后的次月，新房成交量出现环比百分之十五到百分之十九的一个短期的回升。若贴息政策覆盖新房且力度较大，如传闻的百分之一的贴息，短期内可降低购房者的一个成本， 吸引更多的购房者的一个入市，尤其是对刚需和改善型的需求有利的拉动的一个作用。例如，如果房贷是一百万，三年的 期的一个购房者月供可能减少百到一千，这会提升购房者的一个意愿，短期内可能推动房价起稳或者小幅的上涨，这有助于释放被抑制的合理的购房的需求，长期影响受限政策的一个市场 政策限制的一个因素。实际操作类贴息可能面临金额上限，覆盖范围，如仅限新房补贴期限，如三到五年等期限。若针对新房或新增房贷，二手房市场可能受影响就小， 整体市场供需平衡难以改变市场基本面。人口结构、城镇化的进程、库存水平等长期因素仍是房价走势的核心决定因素，若库存高企、人口增长返还 单纯的贴息难以扭转长期下行的趋势。综合来看，房地产贴息政策更可能起到止跌器和稳定器的作用，它有望在部分城市帮助房企的一个起稳，甚至带动成交量的回升，但由于其曲性和补 贴力度的限制，不足以成为推动全国房价普遍大幅上涨的动力。市场的最终走向将取决于更宏观的经济面、居民收入增长以及后续是否有更系统的政策的一个组合群的出台。

房贷贴息如果真的实行，会再实现拉升一波楼市吗？今晚还有一个事，就是贴息，就是假设房贷贴息可以省多少钱，就房地产只跌回本。小作文，那目前来说呢，你让我全部相信我觉得有难度，你让我完全不相信也有难度， 咱们姑且信一半吧。我认为如果是贴息呢啊，就不用看一些什么壳子，肯定是营销系统的公司是飞的最高的。那么作文的内容是传 买房贴息二五到二六政策全景与落地时间表。一四千亿房贷贴息政策已定，贴息比例啊， 是百分之一，但又说的是有些地方如果很难的话，就风险地区和困难房企可以提到百分之二，也就是说买他们那些房子，可能房贷一个月就只有一个点了。那么最快二零二六年一月起在广州落地，随后向三十家城市扩围。那为什么是广州呢？因为广州这几年房价跌的最惨的之一吧，就一线北上广深里面，广州是跌的最惨的。 第三，政治核心就是谁在贴，贴多少贴多久，官方口径是贴息资金由家里面承担百分之九十，省级承担百分之十，也就是说主要是靠央妈就上面给钱。第四个就贴息对象是二零二五年九月一日， 是二零二六年八月三十一日期间办理的新房按揭贷款，首套和二套。我觉得这个东西有没有可能是新购房，但如果是新房的话，目标很明确嘛，就是为了把库存去掉，那么贴息的幅度按照贷款合同利率的百分之一或者固定的四十到一百个 b p 两者取低。 我觉得这个是说贴息之后哪个更低就取哪一个，那么上限是贴三年。以一百万贷款二十年期利率三点六五为例，贴息百分之一，月供立减五百二十元，三年可以省一点八七万元，那如果贷款一千万就省了十八万，消费就不就来了吗？对不对？ 那么郭思瑞平考虑到存量房贷，现在的存量房贷是三十七点七九万亿元，你算贴百分之一，实际上就是三千七百多亿。那你看房地产的百亿补贴，相当于补贴中产群体了，那么贴期后手上房贷的实际利率可能下降到百分之二以内，那么大部分地区的房贷利息 将与租金可能对齐，也就是说你年化租金就租售比嘛，对齐了可能会对楼市的指标回馈有较大作用。 因为他如果房地产跌的很厉害的地方，贴两个点就很吓人哦。比如说对于武汉、南京的地方，他本来房贷就三个点，你贴两个点房贷一个点买一套一百万的房子，一年才还一万块钱，那不是大家都要去买，那住什么房子呢？ 买一百万的房子，一年房贷利息才一万块钱，那肯是吧，我说完了，我就吃这三年便宜吗？我三年后把房子卖掉吗？但是由于大量的买盘出现，大量的人发现可以买， 那不就意味着楼市可能会直接回稳吗？因为多看多了就多了吗？本质来说，买房就是做多的行为，卖房就做空了，如果说真的能贴到一个点的话，那做多的肯定比做空的多噻。 那对于局部楼市，尤其是超跌很厉害的地方，跌麻了的地方。那我觉得效果应该会很明显的呀。但短期来说，如果说这个政策不知道会不会放大到以前的那些二手房的群体，但我认为啊，为了保证明年的消费，有可能会对老的存量房贷也贴息。 为什么要贴他们房？如果不贴存量，只贴这个新购房，那么之前的那些存量房东是不是都得抛出他现在的房子，然后去买新的呢？那是不是会让二手市场更崩呢？就把整个楼市砸晕了呀。 那你贴新的贴一个点，那不就意义也不大了吗？比如说他买新的一百万，那之前老的砸到五十万，同样面积新的可能一百万，见面时九十九十平，老的原来也是九十平的，那个见面时得八十平九公摊吧。 但是在如此价差情况下，可能老的更吃香吧。你差一倍，哎，作为刚需群体来说是吧，差一倍可能他还是觉得能接受了吧。所以说如果他真的不考虑存量房贷去贴一点的话，我个人觉得啊，就这样存量房贷的话，这个东西可能先把二手市场打通了，对吗？ 这个是假设，房贷贴息你可以自己截图自己看，就是一百万贷款三点五个点利率与不同贴息年限下节省的房贷金额对比，那么贴的越久肯定就省的越多。目前传的是 反正就三年又贴一个月两个月的。我觉得成都这种地区可能贴两个点很难，一个点可能是有希望的。广州一点五吗？还是二？ 我估计不同的银行也有不同的贴嘛。首先这个贴息政策一出，那存款利息可能还要暴降一次吧，你不可能让近期差的太多了噻。这个贴息的钱毕竟也是由这个，是吧？虽然是上面来出，但是这利息嘛，最终是吧，其实都是 天下之利，是吧？利归一口，你说你贷款金额五百万，你贴六十个月就给了你三十一万，还是有点香，是吧？贴百分之二，贷款五百万，贴六十个月，赶紧给我贴一下吧，我求贴，真的，妈妈贵了，真的，妈妈，我求贴，我现在看， 真的贴六十个月省三十一万，我需要贴，我真需要贴六十个月贴两点，贴三十一万的话真的太爽了，贴我吧，真的，我求贴啊， 我郑重承诺，如果贴了，我贴了利息，我拿去买车，支持消费。我之前买的也是新房呀。明年的 cpi 如果转正，实际上这个通账系数可能会转正哦，那到时候你贷款可能是正收益， 现在贷款是负收益嘛，但是谁能说的准呢？对不对？你现在贷款一贷就是三十年或二十年，你不能用短期的这种预期去判断明年的趋势，而且现在很多外部的变化正在发生，对不对？

国家家地方会一年拿出四千亿的财政用来贴息，这则消息想必大家这两天都看到了，针对这个四千亿大家关心的一些问题，我今天做下拆解。 第一，只针对于新房或新增贷款，还是存量全部贴息。我的判断应该是全部存量， 主要判断依据是贴息规模是四千亿，按照贴息百分之一计算，可以得出贴息的对象总额为四十万亿，而目前房贷存量总额是三十七万亿，这就基本互赢上了。 那为什么是针对所有而不是新增？因为这一次的目的是拉伸信心，增加预期和提成消费。如果只是新增，它的作用极其有限，而且给人的感觉是只要买了我就不管了，你是韭菜，那观望的就会继续观望，起不到政策刺激应有的效果。 所以站在提振市场信心的角度，对存量刺激才是真正的刺激。第二个，这次贴息会有多久？网传有说一年的，有说三年的，我的判断是贴到市场起来为止。 目前上面对于楼市的态度还是希望只跌其稳。之前的政策更多是通过降低首付、降低利率，或者地方通过减免一定的税费补贴来刺激市场。但是这一次是真金白银的给银行砸钱， 如果没有效果，这些钱都是要打水漂的，所以最终的目的是拉伸信心，拉到市场起来为止。第三，对于市场的作用我觉得有三方面，一方面对于已购房的群体，百分之一的利率降幅会大大减轻这部分群体的贷款压力，一百万贷款一年少还一万的利息，每个月八百， 别小看这每个月的八百，这都是纯利息，间接也能刺激其他消费。二方面，对于还在观望的刚需，百分之三和百分之二的年息有本质区别，降下来之后，绝大多数房子的租金都能覆盖利息，这样就会刺激观望刚需入场。 三方面，能激活部分以旧换新的群体，类似无锡这样试新以旧换新的城市，增加百分之四十的部分，如果是纯贷款，会大大减轻压力，从而刺激新增贷款。总而言之，如果这次补贴只面向于新增贷款，那作用寥甚于无， 如果面向所有存量，而且时间不止一两年，那对市场的影响会非常巨大。楼市是否会因此政策在明年开春止跌，目前很难说，但是历次的楼市反转都是在情绪极度消极的时候，由政策带动开始，这次说不定也一样。

贴息房贷就楼市效果怎么样？关键呢看政策的力度！最近我们看到了关于贴息房贷的话题小作文呢，又开始来疯传， 那么很多朋友来问我说，如果贴息房贷这样的政策落地，到底能否扭转当前楼市这种喋喋不休的局面呢？其实在我看来呢，关键呢，看政策的力度。 在这之前呢，我曾经大约一周前或者两周前呢，和朋友们解读过关于贴息房贷的背后的这些操作， 那比方说，我们知道今天呢，像五年期的房贷计的利率呢，是百分之三点五，但实际上呢， 全国的我按照这个我所看到的一些统计数据呢，房贷的平均利率呢，实际上是百分之三点一左右。大家知道，今天在很多城市购房的房贷利率呢，都是有打折优惠的，那么如果假设说，如果没有说贴心房贷这样的些政策落地的话， 比方说要是对一个家庭购买房子，不论在哪个城市里边，那么一百万的贷款二十年的话， 那么连本带息，按照百分之三点一的这样的这种利率水平呢？大体呢，连本带息呢，二十年时间是需要偿还多少呢？一百三十四万， 意味着说本金一百万，利率呢，大约三十四万，这是百分之三点一的这样的平均利率水平。在这之前，曾经和朋友计算过说，如果说在贷款的这二十年时间里边， 那么中央和地方政府都给予贴息，加在一块，贴息多少呢？比方说大约一半百分之一点五吧，那么就意味着说呢，这二十年时间里面还本付息呢？对于购房的家庭来说，一百三十四万的总的支出呢，就减少到了一百一十七万， 可以减少呢十七万之多。那么如果单纯来看，这个利息的这个成本支出呢，是减少了一半，三十四万变成了十七万。 那么这样对我想呢，对房贷这些家庭，尤其是这样刚需的家庭，要有能力的这样的家庭呢，简单一计算一算账的话，银行这个力度呢，还是相当之大的。 你想二十年时间给了这么期的长的这种期限，实际上你的贷款的利率水平呢，就降到了只有百分之一点六一点五这样的水平了。那么这个利率水平呢，也和今天我们说在银行里面大约呢五年期的存款利率呢，已经是非常接近了。 也就是说实际上呢，你这个把钱存到银行里面的这个获得利息的这个收入呢，和你去做房贷的时候能够节省的这个房贷的利率成本大体相当了。所以呢，这些刚需的群体呢，那么把钱继续存到银行里面等等等这种愿望呢，就一部分 可以得到呢，这种通宵，所以呢，购房的家庭的意愿，从这个意义上来说呢，也可以有所提升。我认为如果政策力度能够达到这样的水平，那么应该说对逆转当前的楼市的这种调整趋势呢，会有比较明显的帮助。但如果说如大家所看到的小作文的传言， 说这个中央和地方加在一块贴息，比方说只有百分之一，那就意味着说呢，按照百分之三点一的今天这种平均的贷款利率呢，那可能呢，你仍然还需要偿还是百分之二点一的这种。另外呢，根据小作文的传言说，如果这个贴息房贷 只给两到三年这样的些政策红利，那实际上呢，对具体的家庭，比方说有一百万的 房贷，二十年期限来算的话，他真正节约的钱呢，算下来呢，可能呢，也只有那么一两万两三万块钱， 恐怕从这个意义上来说呢，能够鼓动大家来购买房子呢，这个作用呢，还是非常之有限的。如果是这样的政策落地，那恐怕对逆转当前的楼市的调整走势，我认为呢，是帮助不大的。所以有的朋友也会尽的担心说，如果国家那么对 房贷利率低于百分之一点五这么高的贴息，如果坚持二十年时间，这个资金的成本是不是太大了呢？ 其实呀，在此之前呢，我曾经算过账，那么就是以每年比方说两万亿的新增这个房贷都需要贴息的话，假设说都以百分之一点五的这样种贴息， 其实呀，一年的这个合计呢，这个贴息的这个支出呢，中央和地方加在一块是三百个亿， 那么如果说各占百分之五十，就中央的地方呢，各有一百五十个亿，那么当前的中央和地方政府的财政呢，一共增加一年的各一百五十亿的支出，应该说不是什么大的事情。 而且呢，这个世界上有的朋友说，那二十年时间呢，其实恰恰呢是因为今天中央和地方政府手中囊中羞涩，手中没有钱， 想通过大的这种财政的手段来一举扭转房地产的这种退市呢，是难度比较大的。但如果说把它分摊到未来的二十年时间里边，其实每年的中央和地方政府的支出呢，都是相对来说非常有限的，那么当然有的朋友说这样长期支付这二十年时间是不是太多了呢？ 那我来告诉大家，实际上呢，如果假设说真的，房地产市场在当前的政策这种支持下，如果经历了一年，两年，三年时间， 能够开始明显的指尖起纹，甚至出现了新的一轮复苏的温和上涨，那我想呢，政策呢，可以不同程度的呢开始逐渐呢开始来退出， 比方说呢，到那个时候呢，是只有首套房才来支持当前呢，可能不论是你购买首套房，二套房，甚至呢包括三套房，不同程度呢都来给你呢做这种政策贴心的支持。 所以就是这个政策呢，其实它是一个动态的变化的，那么如果说开始的时候呢，我们就仍然还采取了小火慢炖的这种方式，预计呢，这个政策的红利，政策的效果呢，恐怕最终呢 仍然是不尽如人意的。好了，朋友们，不知道您对上的问题持有什么看法呢？欢迎您发表意见和评论，了解更多，欢迎关注道道金融，谢谢！

这两天很多朋友们说贴息了啊，我们的笼子市场能不能扭转？瑞哥真传一句话告诉各位，贴 息为的就是新笼子去库存。首先这个是一个传言，并没有确定，所以现在市面上有几个不同的版本，有说贴息三十年的，也有说贴息三年的。如果大家具备相应的一些常识，你就应该理解，就说三十年实际上是不太现实，因为 你们想一想我们这几年的整个的经济的一个情况，其实变化是很大的，不太可能现在给你去制定一个贴息三十年的这么一个长周期的这么一个刺激政策，同意吧？如果说三年的话 有一定的可能性，但是我告诉你们特别搞笑的是什么，夏小刀你们知道吧？他特意还发了一个视频给大家算了一笔账，就说如果以一百个 w 的 这个笼子为例， 首付百分之十五，贴息之后一个点，如果是按照三十年，那么你买这个笼子的总成本实际上降了多少？降了百分之十一。那么大家想一想就说，如果你现在去买，假设这个贴息的政某册落实了，而且是三十年，你一共 说总成本省了十一个点。但是你们有没有发现，今年光下半年这几个月，很多城市的笼子价值回归的一个幅度 远远大于十一个点，同不同意？就是你们现在看到的挂牌的价格和成交的真实的这个价格本身，其实我告诉你就会差距十个点以上，你就不用再说他价值回归的这么一个幅度了。所以你们想想，你现在冲进去， 你都不用说三十年，我就告诉你，到明年有可能上半年你就继续缩水十个点以上。所以请问你就说你觉得他这个东西有意义吗？而且这个玩意就是鼓励你新笼子去库存的，对于二手的笼子说有没有提振的作用， 没有提振的作用为什么要专门面向新笼子去库存？因为库存越来越多，所有的这些城市去化的周期越来越长，只有新笼子去库存，没错，对于当年的我们的记某屁才会有更大的贡献，同时对于什么对于地方的土地的一个拍卖 才会有真实的贡献。你们二手笼子的交易，其实对于国家层面来讲，他无非只收了中间一点点的税。同 同意，所以所有的刺激的政某策我告诉你，都是首先为了新笼子去库存的，所以对于二手笼子的房东，你们无非每一次趁着国家又出台了一些刺激政某策你就赶紧跑路，就这么简单。 所以我告诉各位大家，不要被表面的一些什么今天出了一个什么刺激的政某策干扰你的心智，就算你现在买了新笼子， 到了你手里就变成二手的，二手的就是随行就市的价格。就这些话题其实我在几年前就已经跟大家重复了多少遍了，所以我建议大家要干嘛，一定要透过现象看本质，一定不要被表面的什么 某一个月什么当地的成交量好像起来了，又出了一个刺激，政某测万科又什么他的什么在这个红绿市场里面的票票好像又涨了一下，好像你就觉得这个笼子市场能回暖了，能启动了， 我告诉你，这些全都是表面、微观层面的东西，你要先把笼子市场的底层逻辑研究明白，底层逻辑研究明白了，对于大家的帮助是最大的。如果你们现在还只关注国内笼子市场的， 我可以首先告诉你们，你们的方向已经错了，国内的笼子市场只能现在当成消费来对待了。如果大家还希望所谓的赚米，所谓的增值，你现在必须要看其他的新的市场，关注其他的新的赛道。所以如果大家想跟我们学习的朋友，我欢迎你们 加入到瑞哥的会员，我们每周有四场的内部直播，一个月十六到二十场，我们的内部直播目前 数量是全网 number one 的， 没有任何一个博主他的内部直播比瑞哥的社群更多。因为我们会跟大家讲，全球的各个市场不仅仅局限于所谓的笼子市场，在笼子这个市场里，大家 错错了一个决策，你这一辈子可能都会受到沉重的影响，所以为什么我说能解决大家人生当中最重大的这个问题，好吧，所以感兴趣的朋友，你们直接可以拍左下角链接，为何要听我的？我告诉你，因为听瑞哥的， 从二零二零二零二一，二零二二零二三二零二四高位套现卖笼子的人，你们全赢了，同不同意？有哪一个专家对于笼子市场的观点 像瑞哥一样的坚定的让你们多余的卖出套现，坚定的让你们说想买的管住手，等一等，你们全赢了。当然现在有很多朋友们可能刚刚刷到我，你们可能已经坐了过山车，被这个市场已经教育了，已经毒打这样的朋友，我相信现在是非常多的，因为 还有很多的房吹活跃在这个市场上，包括狼教授，包括孟教授，就是这些人，大家当然一看他们的形象很像一个专家，但是我要告诉各位，如果你没有基本的辨别能力，你去听这些专家的，只会让大家进一步的踩坑。 如果说大家觉得我讲的东西对大家有帮助，大家想来尝试尝试体验一下我们的内部直播的含金量，我们就给大家上一波体验会员，三个月的时间，大家可以听到我们的五十场的内部直播， 给大家一个特惠价，只有三百六十五块钱，平均到每一场的内部直播可能几块钱，我觉得这个大家买不了吃亏，也买不了上当，如果你是属于手里有米这种，特别想要去，能够今后想要去增值，想要避免踩坑，同时大家想要一些具体的解决方案，你们直接来拍我们的这个体验会员就可以了，原价九九八， 现在给大家三六五。说实话，我觉得我们任何一场内部直播给大家都能创造可能五位数，六位数，甚至七位数的价值。给瑞哥点点赞，点点关注啊！我昨天说我说我要炮轰马光远， 结果我的工作的团队说发现马光远已经把他二零二三年的视频全都下架了，他为什么要下架？很显然因为他之前的所有的关于笼子的观点 传错就是这样的人。其实广大的网友粉丝已经对他之前的观点是有记忆的，而且他现在的评论区根本不敢开评论，但是仍然在大放厥词，之所以把过往的视频全删掉，不就是因为怕丢人现眼吗？ 所以我告诉各位，我非常衷心的希望啊，我建议大家，真的首先要有具备基本的辨别能力，哪些是防吹，哪些是能跟大家实话实说的人。如果你们连这个基本辨别能力都没有的话，你每天被这种就是误导你的信息所包围，那你确实可能做出非常错误的决策。在 整个我们国内这样的一个舆论环境当中，大家也也知道真正能讲真话的人太少了，所以我希望我作为一盏明灯来指引大家。