开发商怎么买地

今天给大家讲一个房地产开发商在拿地的时候的一个特殊操作，之所以想讲这个呢，是因为昨天有一个南方的投资朋友跟我说了一个事，就说他们呢有块地， 然后呢，这个 d 的挂牌文件里头呢，有三个要求，第一个呢是禁买人或者禁买人的关联企业必须是世界五百强。第二个呢是这个进德人成立项目公司的时候呢，必须成立全资子公司，而且呢如果有股权变更，变更后进德人持有项目公司的股权不能低于百分之五十。 第三个呢是项目在建成投产之前，禁止以任何形式转让土地使用权，包括股权转让达到百分之五十的时候，也会被认定为这个土地使用权转让。 那我朋友所在的这个公司呢，他不是世界五百强，然后他没有想参与这块地，然后我给他们的建议是什么呢？其实也很简单，就是他们公司和一家世界五百强进行合作，共同成立一个摘地公司。比如说这个摘地公司是 a， 在公司 a 里头呢，世界五百强可以拿一个小股，然后我朋友的公司拿一个大股，然后让 a 公司去拿地，那 a 呢，就是土地 得人了。假如我朋友所在这个五百强非五百强的这个公司啊，他是公司 p， 这个时候呢， p 公司要是想获得对公司 a 更高的控制权啊，他还可以做一个操作，就是呢，可以让这个摘的公司 a 再成立一个全资子公司 b 作为项目公司， 然后项目公司 b 再将百分之四十九的股权转让给项目公司 p， 这个时候不知道大家有没有理解哈？就这个时候，你看项目公司 a， 项目公司是这个 bb 公司，它有两个股东，分别是公司 p 和公司 a， 公司 p 就是那个我朋友所在的公司，公司不是世界五百强的这个， 而这个公司 a 的话呢？他又有两个股东，其中一个是世界五百强，另一个大股东还是这家非五百强的。公司 p， 就意味着 这个项目公司 b， 他有两个股东，分别是这个公司 a 和公司 p， 而公司 a 和公司 p 的实际控制人都是我朋友所在的这个非世界股份上的公司，你明白了吗？其实房地产开发商在拿地的时候会有很多奇奇怪怪的骚操作，以后会陆陆续续跟大家介绍的。

大家最近是不是也感觉到，随着春夏季节要来了，再加上降息趋势越来越明显，身边越来越多朋友开始关心，现在要不要提前布局，看看有没有合适的开发用地。其实在历向阶段，最关键的一步就是径直调查。我把自己多年食物经验 浓缩成了八条最常见也是最容易踩雷的项目基础条件。无论你是开发商、设计师，还是想买地自建，都可以用这套框架快速判断一块地到底值不值得继续做下去。简单说，在买地之前，你一定要搞清楚 这块地从技术层面到底能不能做，有没有坑，有没有隐患，这些因素会不会让项目从一开始就跑不动？第一三水和基础设施条件，有没有公共污水、雨水、饮用水的接入，管网容量够不够？如果需要扩容，钱谁出， 周期多长？这些都会直接影响预算。第二，地形与排水地势高差能不能支持排水地形，是不是意味着你要花更多钱做回填？挡土墙这一项往往是隐形成本冠军。第三，自然灾害风险地块是不是在洪泛区，是不是在滑坡易发区？ 这些现在都有最新图层可以查，一定一定要提前做核实。第四，地质与土壤有没有岩石，有没有液化土、 软土污染，一旦踩到地纸雷，施工成本会直接翻倍。第五，基础服务接入电力、燃气、通信能不能接，有没有高压线经过影响可见体量。第六，环境与生态有没有受保护，树木有没有特别的生态要求， 必要时甚至要做生态评估。第七，历史与文化限制。附近有没有历史遗迹，需不需要考古监护，这个会影响你整个工期。第八， 周边环境与社会因素是否靠主干道附近是不是政府公务？这些会影响市场定位，也会影响逆向时的接受度。那重点来了， 一旦发现问题，是不是就意味着不能做？不一定，如果是严重无法解决的问题，那就果断排除。但只要能用常规工程手段解决，而且成本可控，那就可以继续往下推进。关键是，所有需要解决的问题 都要在财务模型里如实体现。总之，在历向阶段，技术层面的进调一定要做到全面彻底， 任何隐藏成本都不应该被忽略。如果你想，我可以把这套 t r f m 模型做成一张一页纸的开发溯查表，或者帮你快速评估一下某块地的风险点。你可以在评论区告诉我你的地段，我可以帮你简单分析。

最近开发商怎么疯狂拿地？是听到什么风声了吗？不慌不乱，我来给你答案。我大概梳理出以下三点， 第一点，年度任务收尾，年底是土地出让的黄金冲刺阶段，大家长需要完成年度土地出让的计划与目标，这个是核心因素，但是在此我不便多讲，需要你自己去品， 去细品。嗯，第二点，城市更新的推进。比如二沙文创园和滨河国际新城，大家长需要保障城改的推进以及配套的落地、市容市貌的提升和城市界面的更新。 第三点，财政收入和稳预期。土地出让金是大家长的重要收入来源，同时承托的托底以及多个地块以起拍价底价成交，民营企业的及时补位能够与大开发商形成市场合力，从而能够提振市场信心，实现稳楼式的良性循环。 好了，以上就是我对本次土拍大战的复盘分析，觉得不错的可以点上关注。

在南京，同样是新房，同样是四代住宅，为什么有的楼盘卖的红火，有的却销售乏力？说到底，核心原因还是地段的价值差异。当下的南京楼市，咱们普通人买新房求的就是稳妥不踩坑， 那选什么样的地段会更稳妥呢？今天磊哥就教大家一个很实用的选房逻辑，就是跟着成熟开发商的拿币逻辑去选房，为什么这个思路值得参考？今天我就把这背后的底层逻辑给大家讲透彻。 现在开发商在南京拿地远比我们买房人要谨慎的多，拿地的标准和条件也十分严苛，地价成本只是基础考量，他们真正看中的是这块地未来建好房子之后，有没有真实的购房需求支撑，能不能平稳去化，具备合理的流通性。 所以，当下开发商在南京拿地，重点关注两个核心关键点，这两点也是我们买房选板块的重要参考，二者缺一不可。 第一，这个板块要有充足且稳定的地缘客户，现在南京买房基本回归自助属性，纯投资的购房者占地很低，跨区域买房的人也比较少。 一个板块的新房大部分成交量都是靠本板块的地缘客户来消化，地缘客户就是一个楼盘最扎实的基本盘。 这类板块的特征很清晰，配套成熟、居住人口密集、老小区集中，板块内的改善置换需求比较旺盛，这种需求是实实在在的，自助刚需也是开发商拿地会优先考量的因素。 第二，板块内的新房供应量相对稀缺，供需关系保持健康，开发商一般不会选择新房扎堆、库存偏高的板块拿币，他们更倾向于那些长期少有土地出让、新房供应断档、供需相对平衡的板块。 这类板块的购房需求会慢慢积压，有真实的置业需求，又没有过多竞争。像今年比较热点的板块，除了河西中部以外，还有雨花的安德门小行、江宁的百家湖、九龙湖等。 这些板块前几年住宅用地供应偏少，供需关系健康，也是开发商愿意布局的板块。今年这些板块新推的楼盘整体销售表现也都比较亮眼，大家可以重点关注。 在南京买房，地段始终是房产的核心价值，再好的四代住宅脱离了优质地段的支撑，也很难体现出应有的价值。 开发商的拿币逻辑不是凭空判断，而是专业团队经过深度调研、综合研判后的选择。跟着这个逻辑买房，能帮我们避开很多认知盲区，减少买房踩坑的概率。 如果你在南京看房选房的过程中遇到任何具体的问题，可以在评论区留言，或者找我一对一沟通。

最近郑州的土拍可以说是简直不要太疯狂，而且出现了一个非常有意思的现象，前几年全是河南地市购房者扎堆来郑州买房，现在反过来了，换成了开发商，各地市的开发商最近大批集体杀入郑州拿地，场面简直不要太疯狂。 南阳新联议价百分之二十二，锦州整场之后拿下中原区核心地况，安阳韦地首进郑州拿下汇集和解地况。商丘的金沙，鹤壁的万象新乡的屌丝也都在跃跃欲试。 以往的郑州都是广起拿地或者是城头托底，现如今地市开发商成为主力军，不仅底价拿地，还敢地价抢地，郑州现在的土拍格局被彻底刷新。有人说，这不仅是地市房企实力的跃迁，也是郑州楼市正在回暖信号。大家怎么看呢？ 如果你想知道这些房企拿的都是哪些地块，你关注的区域有没有新地块成交，评论区扣土拍，或者是后台私信。

最后居然是华润自己底价拿了和迎水湾的这块地啊，就是前两天咱们造势，这个开发商要拿，这个开发商要赔到底，举牌举到底，志在必得，结果呢，八千九百五十三的楼面价底价，华润自己拿下了啊， 真尴尬呀这个局面啊。但是说呢，明年对吧，两三百万的预算的伙伴们，你们又有好产品买了，是不是之前的云景错过了？ 嗯，咱们说今年也是传的这个明年的第四代住宅，或者是这个整个房子设计得房率不会有之前那么高了，当然呢，我估计接近百分之百应该是没什么问题，明年咱们也是没带 这块地的，体量是大，估计也能卖好长那么一阵啊，占地面积呢，大概是六万七千九百五十三，建面呢，干到十三万将近十三万六千平啊，就是比现在云景一期还要大很多这种的啊， 然后容积率二点零，现在的液态呢，就跟现在的云景几乎差不多，小高层为主，然后的话再夹夹夹扎着一些这样 洋房，少量的洋房，那么当然呢，这块地的交房时间会更晚。那现在这个时候拿地，华润云景呢，是去年这个时候拿的地，那现在这个新地块拿地呢？华润几乎是要先开发这个新拿的地块作为二期了，原本呢定位旁边的洋房加别墅区， 那个为二期，现在的二期要转移到新拿的这块地了，我估计得到二六年，二七年吧，二七年年末或者二七年上半年能交付。 然后现在的二期就是洋房，原来原定的洋房加别墅的那个园区，容积率比较低的园区会做更高端，可能是超高端那个产品了， 所以说的话，咱们对吧？刚改或者是说预算，相对来讲，我觉得五百万以里吧，可以研究研究接下来新拿这块地，如果预算比较高的情况下，研究超高端这种的致敬类型的产品的情况下， 看看云顶。接下来的未来的时候是三期了，那我们就恭喜华人吧。好吧，嗯，更多的情况欢迎互动点赞关注，后期我会持续更新。