住房增值税什么意思

这条政策一出来，就意味着咱们国家已经开始提倡咱们买房卖房了。也就是说，从二零二六年的一月一号起，不管是自住还是想炒房赚钱，都已经有机会了， 但能不能赚到钱，那就看自己的本事了。因为国家大政策已经出来了，而且非常明确。在二零二五年的十二月三十号，咱们国家财政部税务总局发动了一个关于个人销售住房增值税政策的公告， 这里边就明确提到，从二零二六年的一月一号起，个人出售两年以上的住房免征增值税，如果房子住不满两年，那么增值税就由原来的百分之五下调到百分之三。 很多朋友不明白，个人住房下调增值税跟提倡咱们买房卖房有什么关系呢？其实国家少收税就等于变相降房价，因为之前有很多二手房交易就是被这个增值税给卡死了。 特别是一线城市跟省会城市，增值税是相当厉害的，因为这些地方一套房子轻则一两百万，多则四五百万，甚至还有上千万的，光交易一次百分之五的增值税就能买一辆小汽车。 举个例子，比如一套五百万的房子，如果收百分之五的增值税，那么就是二十五万元。但从二零二六年元旦起，增值税由百分之五降至百分之三，这样的话，同样是五百万的房子，增值税就变成了十五万，妥妥省了十万块钱。 像北上广深这些地方，五百万的房子遍地都是。所以说国家能公开针对全国出台这样的减税措施，其实就等于想让咱们敞开了买房，因为大家都知道，这两年咱们国内绝大多数地区的房价都有点撑不住了， 不管是从房价还是贷款利息，还是各种各样的交易税费，都出现了比较明显的下调。现在好了，国家直接去掉两年以上房子的增值税，两年以下由百分之五下调到百分之三。 这就意味着如果哪些城市发展前景比较好，那么大家都可以去这一个地方买房，甚至炒房，这都已经被变相允许了，因为国家这种大政策统一发布出来之后，是不会轻易撤回的，所以咱们国内接下来的房价很有可能会出现两个极端， 大家都看好的城市，基本上也没什么买房门槛了，房价该怎么涨就怎么涨，而那些人口净流出的地区，房子可能降价都不好卖了。所以说二零二六年开始确实是买房的好时间，因为很多地方的房价其实都已经降到十年前了， 但现在的收入比十年前可要高了不少，包括银行贷款的利率，还有交易手续费都比十年之前低。 所以总的来看，现在买房不仅仅房价低，而且可选性还大，看好房子之后，咱们就大胆的还价，现在买房比十年前可要划算多了。

说个大事啊，刚刚发布的二零二六年卖房增值税新政啊，省好几万的事！二零二六年一月一号起，咱们卖房子的增值税规则就变了，这个政策到底怎么回事呢？跟以前比，哪里会更划算？ 买卖房子该怎么去操作？先来说一下新政到底说了个啥啊？一句话说明白，从二零二六年的一月一号开始， 你买了不足两年的房子往外卖，按百分之三的利率全额交增值税。你买了两年以上含两年的房子往外卖，增值税全免，跟以前政策比好在哪？举个例子，比如一百万的房子，每买两年，卖之前是百分之五点六的税，现在是百分之三， 直接省了小三万块钱。满二不满五，原来是要交差额税的，现在直接免征。之前的老政策还区分一些非普通住宅，也就是大面积豪宅，这次新政也都放宽了。二零二六年准备卖房的朋友，如果你的房子已经买两年了，放心卖，不用纠结税费了， 直接省一笔钱啊！二零二六年一月一号前，没有申报交税的，符合行政条件的，也能按照新政策免交哈。准备买房的朋友，想买满两年的二手房，现在卖家税费少了，一家空间可能就更大，可以多聊聊价格啊。想买这种不满两年的房子的，记得把百分之三的增值税 算进总成本里，盘价的时候把这笔钱考虑进去。总的来说呢，这次政策就是给咱们卖满两年房子的朋友减负担了。有房子要卖要买的，随时来找我，随时在评论区留言，具体给你算算成本啊！

就是关于明年开始个人买房满两年再卖的话，就可以免征增值税。对，我们会在今天的节目当中跟大家聊一聊这个新的政策，它的征收的标准是什么？包括这个政策会给 房地产市场带来哪些积极的影响？就是这个新政策下的增值税的征收标准。对，首先第一个大家很关心的就是二零二六年这个个人卖房子的增值税到底是怎么收？就是说从二零二六年的一月一号开始，如果说你卖的房子是不满两年的，那你就要按照百分之三的征收率全额来交这个增值税， 但如果说你卖的房子是满两年的就可以直接免税，哎，那这个确实对于满两年的这个卖家来说是一个非常大的利好。对，而且这个政策它是不仅是全国范围的，而且它还说如果说你在二零二六年之前卖的房子，但是还没有交这个增值税的，也可以按照这个新的规定来执行， 就是非常的贴心。就是说这个新的政策出来之后，大家最直观的就是以前你卖房子不满两年要交百分之五点三的增值税， 现在只要百分之三了。对，就比如说你卖一套一百万的房子，你就可以直接少交两万多块钱，这个确实对于就是短线的换房的人来说是一个非常大的减负。对，然后另外一个就是以前你满两年的非普通住宅还是要交差额的增值税的，现在就是所有满两年的房子都免税了， 这个就是一下子就把这个交易门槛降下来了，所以市场上的房子就会更活跃。对这个新政策出来之后会给市场带来哪些具体的影响呢？就是这个政策出来之后，大家买卖房子的这个税费的压力一下子减轻了很多，所以有更多的人愿意去换房， 或者说有更多的人愿意去买房投资，就是这个市场一下子就被激活了，所以这个是对刚需和改善都是一个好消息。对，特别是改善型家庭换房成本降低了，然后一二手房也能够更好的流通，这个对于整个房地产市场的健康发展也是非常有帮助的。这个政策对于房地产市场的多方影响。好吧，那第一个问题，我们先来聊一聊 这个新政策到底给房东和购房者带来了哪些实惠和便利？首先这个增值税的这个免征门槛降到了两年，然后大户型的这个契税也下调了，甚至有的城市还可以退还你出售住房的个人所得税， 还有的地方是直接给你发放购房补贴，就真的是让你买卖双方都能够省钱，省钱的幅度还不小，确实能让不少人买房卖房轻松不少。对，而且就是现在官方的这个直售平台也越来越普及，然后资金监管也更严格了，所以说你这个交易的流程也更透明了， 虚假房源也少了，大家也不用担心这个信息不对称了，所以说整个市场的信心也在恢复，大家的选择也更多了。你觉得这个政策出来之后，会给开发商和中介行业带来哪些具体的变化？首先就是这个政策出来之后，开发商他的这个土地增值税的预增率下调了，然后再加上这个 以旧换新的这个政策，让新房的去化速度加快了，所以说他的资金回笼会比以前更快，压力也会减轻不少。那中介行业呢？是不是也在发生一些比较大的变化？中介的话就是， 呃，很多地方出现了这种官方的直售平台嘛，然后佣金也被限制了，所以说这个行业也是在逼着大家去转型，去做一些更专业的服务，像以前那种靠信息差吃差价的，这种日子一去不复返了，所以说现在整个行业也会变得更规范。对，所以说这次的这个政策调整会给 地方政府和整个房地产市场带来哪些深远的影响？首先就是这个政策出来之后，呃，让地方的这个楼市的税收啊，还有土地出让这一块的收入更有保障了。然后同时呢，地方也可以用这些回购的二手房去做 保障性住房，所以说它的这个保障房的来源更灵活了。对，那就是说市场的风险也会有所降低。没错没错，然后再加上这个政策出来之后，市场的信心也会提升嘛，那同时呢，这个一二手的联动也会更顺畅， 这个行业也会慢慢地从一个增量的市场变成一个存量的市场。那同时呢，也会让城市的这个人口和人才的吸引力也会增强，那城市的竞争力也会上去。对。

所有人都说二手房增值税减免是给楼市发糖，是普惠性利好。但我今天必须告诉你一个反常识的真相，这个政策其实是给北上广深这四个尖子生的一次特别补课，而对于全国二手房市场， 他更像一剂清醒剂，效果可能让很多人高兴不起来。一、别误会，新政的核心是对其不是刺激。 首先，我们必须明白这次调整的初心，他最着的目的是为了和二零二六年一月一日起实施的金增值税法对齐。 这里有个关键逻辑要理解，增值税顾名思义是对增值部分征的税，所以设置满两年免征，其政策初衷是鼓励住房用于长期居住，抑制短期炒卖。 只要你持有满了两年，国家就视同他更可能是满足居住需求的资产，从而给予免税优惠。新税法的一个重要精神就是简化税制。过去规则比较复杂， 个人卖房属于小规模纳税人，但税率竟有百分之三和百分之五两档。卖不满两年的房子按百分之五征税，就是历史遗留的复杂规则。 现在法律明确了，小规模纳税人税率统一为百分之三，所以个人卖房税率从百分之五降到百分之三，首先是依法统一，其次才是减免。 一句话，这次调整，首先是税制简化的规范动作，别过度解读为单纯的就事猛药。二、 最大赢家福县为什么是北上广深？这正是最关键的，也是最容易被忽略的一点。新规最实质的变化是什么？是全国标准统一了？回顾一下旧规， 非北上广深城市个人卖房满两年就免增值税，不满两年按百分之五交。 北上广深一直以来，卖房没有满两年免税的待遇，这是区别于全国其他城市的特殊政策。 而这次新规白纸黑字写明，个人将购买两年以上含两年的住房对外销售的，免征增值税，并且没有将北上广深排除在外。 这意味着什么？意味着北上广深的房东第一次在增值税上享受到了和全国其他城市房东同等的满二免税待遇， 这是从零到一的质变。而对于其他城市，只是利率从百分之五降到百分之三的量变。所以结论很清晰， 这次统一政策是在制度上对北上广深的一次股票是实实在在的利好释放。三、深层影响是稳心防，更是促流通， 明确了受益主体。我们再来看他对整个楼市链条的影响。第一层， 直接立好，以旧换新，税负降低，最直接的效果是降低了卖一的成本和门槛，能有效激活、改善性需求，为稳定新房市场提供客流，这是政策的正面效应。第二层， 可能家具二手房市场的竞争和内卷，这一点需要我们冷静看待。 政策规定增值税由卖房承担，但在实际交易中，税费经常被转嫁或者双方分摊。税费这么一下调，市场的反应可能很微妙。 首先，对房东来说，交易成本降了，原本觉得税高不划算，先放着的房子，现在可能就更愿意挂出来试试。这样一来， 市场上的二手房挂牌量可能会进一步增加。那对买家呢？ 选择一下子变多了，心态就不一样了，买房时可以更从容的比价，挑挑拣拣，溢价的比气自然就更足了。 所以，把这两边的心态放到一起，结果就很清晰了。在一个总体上供大于求的环境里，挂牌量增加， 买家溢价全增加，很可能会给二手房价格带来更大的下行压力，让整个价格体系变得更透明，更贴近实际价值。 过去那种新房、二手房价格倒挂的扭曲现象，他的瓦解速度可能比我们想象的更快。第三层，加速房产价值的品质回归， 这一点对老破小可能不太友好。近几年新建楼盘在户型、园林、物业、科技系统等方面全方位升级， 当交易成本降低了，流动性增强后，资金会更敏感的流向品质更好的资产。缺乏核心优质的老破小可能会面临更大的变现压力。总结一下， 这次增值税调整更像是一次精准的外科手术，对北上广深而言，是直接的制度性利好，补上了关键一环。 对全国市场而言，主要作用是疏通血管，降低交易摩擦，鼓励房产流通。 对购房者而言，如果你正在还月供，压力山大，他提供了更快变现的通道。如果你想以旧换新，这是一个不错的窗口期， 尤其是买那些交房及交证的新房，能更快进入下一轮循环。它最终导向的就是房住不炒的深层含义， 让房子回归居住属性，让价格由品质和供需决定，终结非理性的价差幻觉，市场正在走向更理性也更残酷的新阶段。

嗨，误人子弟啊，对于那些所谓的专业的同行，真是佩服。最近降增值税这个事给我闹腾的挺热乎，说是从百分之五点三降到了百分之三点三， 这解读也太离谱了，账都算不明白你还装转角。人家财政部公告里写的清清楚楚，是购买不足两年的住房对外销售的，按照百分之三征收增值税， 也就是说，增值税从原来的百分之五降到了百分之三，根本不是什么五点三，更不是什么五点六。 那大家说的百分之五点三是怎么来的呢？之前是百分之五的增值税，再加上增值税额百分之五收的附加税，别问为什么是百分之五啊，问就是一个教育附加百分之三，还有百分之二的地方教育附加 百分之五乘以百分之五等于百分之零点二五，加起来就是五点二五。咱平常啊，为了方便大家统一按五点三算的，现在新政策，增值税降到了三， 附加税还是按照原来增值税额的百分之五来算，那附加税就是百分之三乘以百分之五等于百分之零点一五，所以整体的税率是百分之三。再加百分之零点一五等于百分之三点一五， 不是直接降到百分之三，更不是百分之三点三呀三点六，而是三点一五。还有十几个小时税务局就上班了，结果明天一定会见分晓。这是我的个人观点，我不是专家，只是全好专业而已。 如果最终结果是我说的对的话，也麻烦回来点个关注，点个赞，点个收藏再找我买房。

我的房子没有升值，为什么还要交增值税？我们知道啊，刚刚出了个政策，二零二六年开始，这房子不满两年的增值税从百分之五降到百分之三了。但是很多人就有一个疑问，我的房子明明没有升值，为什么还要交到百分之三 啊？这个只是针对住宅，然后住宅的话，如果你不满两年还是要全额的交这个百分之三，名义上面是为了 所谓的抑制炒房，也就是说你买住宅的话，必须在手里面拿够两年才能给你免这个真税，如果拿不够两年的话， 你就要交税。嗯，但是对于商铺或者是写楼，或者工业厂房或者车位这些非住宅的资产， 只他是按照增值税的另一套规则来实行的，也就是说你这个只要升值了才交这个税，如果不升值就不交这个税，而且还跟这个增值税的这个名字有关系，很多人都会理解为增值税，增值税就是增值了才有税，没增值就不没有税。但是 房子呢？但是我没增值呀，就不交税，其实就是跟这个名字有起这个名字有很大的关系。以前这个名字叫营业税，也就是说你只要是有买卖，有交易，他就交，要交这个税。

哎，二零二六年最实在的楼市政策他来了，不满两年的二手房交易，增值税及附加从五点三直接砍到了这个三点一八。那满两年的呢？依旧全面不分普宅和非普宅，贵阳同步执行。先给大家简单的算一笔账哈，就 一百万的房子，不满两年的二手房，以前要交五万三的这个税费，那现在呢？只需要交三万一千八，直接省掉了两万一千二，实打实的降低了这个交易的门槛。但是我们客观的来聊一下，就是这个政策，他真的能盘活贵阳的楼市吗？ 我只能说会有效果，但是这个效果会很小很小，其中最受益的还是那些持有一到两年次新房的这个房东，比如像这个观澜湖和三八片区这些刚交房的业主，对吧？他们的税费就直接降低了百分之四十，如果这部分人想置换的话，现在换房的门槛却是降低了很多。 话说回来，贵阳的二手房存量本来就不低，新政策必然会导致那些急售房源的挂牌量激增，间接导致远郊的老破小被次新房分流，溢价空间会更窄。那这类房东要么就是让利变现，要么就长期收租，但是对于买家来说，这绝对是一件很好的事情， 次新房源变多了之后，八十平，特别是八十平到一百二十平的这种黄金户型的选择面就会更广。再叠加贵阳本地的一些政策，比如像百分之十五的这个首付门槛，以及现在公积金贷款额度这么高，对吧？现在买次新房的成本应该是近几年来最低的， 但是该注意的我们也还是得注意，比如像一些远郊的一些楼盘，如果不是非必要的选择，还是尽可能的去避开。当然如果有需要的话，那也不是不能买，对吧？毕竟房子是服务人的。 其实大家都在讨论这个政策啊，就是是不是旧市的什么什么之类的。但与其说他是一个旧市的政策，我觉得用疏通这个词来 评价他会更贴切一些，因为现在贵阳的读点本来就是置换，对吧？二手房的流通慢，那新房自然就没有足够的购买力。新政策就是帮大家打通这个环节，释放改善需求，给新房输血，稳定市场预期， 当然不足也很明显，就是现在楼市都是以自住为主，那不满两年就卖房的比例他本来就不高，那很多人宁愿就是我多熬几个月，对吧？直接不交，因为不交 和这个少交，我相信更多的人会去愿意去选择前者，对吧？但总的来说呢，这是一个有针对性的利好政策。对于贵阳想改善，想置换对吧？以及买次新房的这部分朋友来说，绝对是一件很好很好的事情。 但是对于持有一些老规户型或者说呃老产品的房东来说，就不是那么友好了。 不过总的来说就是政策都有窗口期吗？主要的是看在这个期间大家能够去做点什么事情。如果说手上持有这些老房子，老规产品确实想变现的话呢，我是建议就抓紧时间短平快的处理掉， 如果实在不想割肉，那还不如就直接不卖了，就长期收租，会来的更实在一些。今天就分享这么多东西，我在贵阳做地产小王，拜拜。

最新消息啊，你看我今天晚上衣服都来不及换了，赶快给咱们说说啊。二零二五年的十二月三十号，也就是今天呢，财政部和这个税务总局，他们发布了一个关于个人销售住房增值税政策的公告， 这个公告就显示呢，咱们个人将咱们购买这个住房，如果没有满两年进行销售的话，那就需要按照百分之三这样一个利率来全额缴纳这个增值税。 这个政策呢将会从二零二六年的元月一号，也就是后天就可以正式执行了。这以前呢，咱们在销售没有满两年的住房的时候啊，这个增值税呢是百分之五，再加上这个附加费用呢，就变成了百分之五点三。 这新政执行以后呢，咱只需要缴纳百分之三就可以了，还是省个二点三个点， 这样呢就会降低咱们卖房子时候这样一个成本，这样咱们卖房的成本降低了，咱们买房子是不是成本也降低了？咱们拿一个一百万的房子来做个比喻吧， 那过去呢，咱就需要交那五点三万的这个增值税，这以后呢，咱们就交三万块钱增值税，这样呢，咱们是不是还是能省个两万三千块钱呢？

国家为什么一月一日起要降房产增值税？所有要卖房的朋友注意了，国家要帮卖房的人省钱了，这个跟善不善良没有关系，哈哈哈！从二零二六年一月一号开始， 个人销售没有满两年住房的，增值税有百分之五降至百分之三，附加税同步调整之后，综合税率将从百分之五点三降至百分之三点一八，满两年以上的住房则免征增值税。那新政到底能帮卖房的人省多少钱呢？ 真的像很多中介说的能刺激房价吗？你看一套买满两年四百万的房子，税费直接从二十一点二万变成了十二点七二万，相当于给你省了八点四八万。这么多啊，这个政策对房价有没有影响？ 可以非常负责任的告诉大家，这个政策短期对现有的房价体系会有以下几方面的影响，一、会刺激卖房挂牌量的增加。二、现在是个买房市场，买家完全可以以税费为由让卖家进一步的降价。 三、满两年以上的二手房价格啊，预计将会有进一步的下行压力。四、整体成交量短期内会上升。 请大家记住，二零二六年真正影响房价的逻辑只有一个，就是货币利率决定房价，货币利率决定房价，也就是二零二六年能拯救房价的只有三大招， 第一，降息。第二，购房贴息。第三，收筹，相当于去库存。这个政策的好处与坏处是什么呢？会推动房产交易量上涨，尤其是两年内次新房的交易量上涨， 缓解改善群体换房难的痛点，疏通卖旧卖新的置换链条，助力刚需和改善群体的释放， 坏处就是他会导致挂牌量进一步上升。过去是因为增值税过高，所做了两年内二手房的铁量房源，特别是对一些城市大户型啊，这次新征他会鼓励更多原先因为税费过高的房东把房子挂出来，会引发挂牌量房源的激增。 如果此时买房需求没有同步跟上的话，那么供大于求的局面还会进一步的加聚。大家要保持独立的思考能力，不要听那些中介啊在那里胡说八道，现在房子都不涨价了，增值税直接全部取消不就得了， 这是万万不能这么做的。此次出新政的目的是旧楼市打破僵局，促进交易量的回升，上面要考虑到整体市场稳定性啊， 这一次保留百分之三的增值税，就是怕天亮房源流失，利空市场嘛。所以想要卖房子的人，你一定要把梁兄这条视频呢好好的消化一下，关注梁兄，给你更多的实战干货散会！

楼市昨晚上又出重大的利好，但这回的增值税新政，对于北京二零二六年的楼市影响，可能跟很多人第一眼想的不太一样。别急，听我给你拆解透了。核心政策其实就两句话，第一，房子不满两年就卖，增值税从原来的百分之五降到了百分之三。第二，房子满两年直接免征增值税， 二零二六年一月一号开始执行。听起来全国都一样吗？但对北京来说，这第二条才是真正的王炸。因为在这之前，北京、上海、广州、深圳这四个城市一直是被区别对待的。 老政策是满两年的普通住宅才能免税，如果是非普通住宅，就是大家常说的豪宅，哪怕满五年，卖的时候还得按买卖差价的百分之五来交。这个增值税 新政一搞，这个紧箍咒直接摘了，只要满两年，不管你是普通住宅还是非普通住宅，通通免征。这对于北京市场上大量总价高、面积大的改善型房源来说，是天大的松绑。所以， 别只盯着那百分之五变百分之三的税率下调对北京楼市真正的核弹是北上广深纳入满两年住宅销售免征增值税范围， 相当于给整个二手房市场，尤其是沉淀着大量资金之前流动性很差的高总价段做了一次彻底的疏通。那么，二零二六年北京楼市会怎么走呢？首先，市场的活水 会多起来，原先很多因为持有成本高、税费复杂而躺平的不卖的房东，特别是那些手握满两年非普宅的改善群体，现在有了强烈的出售动力， 他们卖旧是为了买新，这样一来，市场上优质的二手房的供应量会增加，而卖掉房子的人又会带着钱进入新房，或者是更好的二手房市场，形成卖一买一的良性循环，这能激发存量房市场的流动性，促进改善需求释放。其次，房价的地机会更稳， 放量不等于跌价，当交易成本大幅降低，买卖双方更容易达成一致。对于买家而言，房东省下的税可能让一家空间更灵活， 或者让房东的心态更稳定，不至于急着抛售。这种流动性的恢复是价格稳定的核心前提，市场的信心往往就从这种实实在在的减负 开始恢复的最后，这次政策普惠所有满两年的房子，但毫无疑问，核心地段品质过硬，刚好满二的次新房会成为第一波受益者， 它们的流动性将得到极大的改善。基于稀缺品质和优越地段的结构行情，这些房子会率先领涨。总结一下，新政不是往火堆里泼油，而是给发动机换上了更顺滑的机油，它会直接拉动房价上涨。 尤其是通过降低关键交易成本，修复市场的血液循环系统，让该卖的能卖，想买的敢买。所以，二零二六年的北京楼市一定会更稳更顺畅，房价会稳步上升。政策送来的不是一阵风，而是一股活水，水流之处，市场方能生机潦然。

时隔十年，个人住房增值税终于下调了，从百分之五点三降到了百分之三点一八，这算不算一个重大的利好？ 到底有没有影响呢？我们不是空口白话的，我们要先画个表格，我们来看这个表格。这个呢是原先的利率，不满二的话是五点三。我一套一千万的房子，今天买啊，明天你爸爸住 icu 了，家里等着用钱，明天就卖掉五十三万的税， 现在呢？调整了，就这个增值税比例啊，调到了三点一八，你看是不是降了很多？从本来我买卖一套房子要交五十三万的税，现在只要交三十二万的税，免了很多的钱，是不是对房地产市场很有影响？重磅政策是还是？不是？肯定不是零分， 完全不重要。为什么完全不重要？吴老师跟你们说，你们这个呢叫闭门造车，你们这都不是实战中的人，现实生活中你有一千万的房子吗？我问你啊，一千万的房子，我卖掉以后 交一百万的税，到手九百万，百分之十的税，如果呢？我把这个税收降低一下，现在我一千万的房子，七百万的税，到手九百三十万。请问这两个模型有区别吗？ 是不是省了我三十万的税？你们觉得这个是有很大区别的，说明你从来从来没有买卖过房子，因为这两个模型他们的效果都是一样的，因为我的房子是值一千万的，我卖掉了，到手就是九百万， 我就实打实交了一百万的税，你以为这是个数字游戏啊？打一百万金币，嘣嘣嘣嘣嘣。你赚一百万多少时间？你一年的年薪二十万，你攒一百万攒五年，这个税是可以不交的，我只要熬在那里，我打死都不办，我就不会损失一百万，我吃饱了撑着我九百万去了。 所以呢，只要我到手低于九百八十万，就百分之二的成本都是没成交。所以你看我们现在的增值税， 五个点加上一点五的契税，加上两个点的所得税，他是多少？百分之八，我降到三个点的话，他还是得加一点五。契税 加上两个点所得税，他多少呢？百分之五没有本质区别，就一帮的外行的整天的解读啊，今天的加税，明天的优惠，后天减税或者少一点，都是胡说八道， 他没有到了，引爆那条线没有？到了啊，我真的买进卖出，我一一千万出去九百九回来，那我觉得这损耗是 ok 的。 那我可以大规模的交易。你去看上海的房地产成交百分之六十以上是什么？堡破小 上海我们都知道的啊，整个市场可能是以次新房为主的嘛，但是所有的成交百分之六十是四百万以下的，为什么？因为四百万以下的房子没有税，就导致了他要交税的和不交税的次新的房子交易差多少？差十倍， 全中国所有的一线城市都是这个特征，这绝对不是正常健康的市场，因为你的交易成本太高了，交易成本不能高于百分之三。 新房是一种生产行为，我钢筋水泥造成了，房子卖给你我不管，收你开发商多少税我都得卖。但是二手房呢，是一种交易行为，交易我不管，买进卖出一百次，我还是那个货吗？如果我买股票，今天我买股票，明天卖掉哇，到手就九折，那不是完蛋了吗？ 买股票买了一百次一千次啊，零点一的印花税，交易只能收零点一的印花税，你不能在交易的过程中收五个点、八个点、十个点税，我买卖一次到手九折，吓死人了吗？ 所以实战中就是谁也不卖，你不管三个点五个点还是很高的，还是要要到手九十五九十四的，我们不卖的，没有意义的。总而言之就是这个政策没效果，不值一提。

看看这个公告啊，因为这个公告吧，在我朋友圈里发了的，很多朋友在咨询，我感觉还是不明白，今天给大家具体讲一讲啊。房子呢按土地性质分为商业产权和住宅产权，那这次呢调整啊，这次政策调整的对象呢，是指住宅产权啊， 那住宅产权呢，在交易过程当中会出现三个税种啊，个税，契税，还有增值税。那增值税是指什么呢？就是你房子的上一次交易的时间和这一次的交易时间，没有过两年，这时候就会出现 那个增值税啊，我们行内术语叫产权小二啊，之前呢增值税的税点呢？是五点三，那这次调整完以后变成三点零了。 呃，说白了讲吧，就是大家在房屋买卖过程中吧，少交钱了，省钱了啊，这是国家呢给的政策红利，这样呢，会提高房子的流通速度，还有这个转手频率啊， 顺便呢给大家说一个咱们计算更名税费的公式啊，就是税点乘以面积乘以地段值。那要准确算出来的话，得看你房子所所处地段的地段值是多少啊，感觉有用的给老孟点关注啊，不明白的评论区留言。

各位伙伴大家好，今天我们来讲一下关于房地产中介行业里边一个非常重要的税种，增值税。我们知道啊，根据每个企业收入规模的不同呢，我们把企业分成了小规模纳税人和一般纳税人，这两者最大的区别就是税率不一样。 那对于房地产中介行业，我们小规模纳税人的税率是百分之三，而对于一般纳税人，我们的税率是百分之六。 那今年呢，国家对于小规模纳税人又推出了新的优惠政策，如果月度收入在十万元以下，季度在三十万元以下是免征增值税的， 那么季度超过三十万以上呢，就要进行简安百分之一的税率交税，什么意思呢？如果你季度 是收入是三十二万，那么你要按照百分之一交税，三十二万的百分之一，而不是两万的百分之一交税， 那我们这个月度收入是怎么出来的呀？啊？我们这个月度收入其实就是我们的销售额，对于我们房地产中介行业，我们的销售额就是我们收到的中介费，所以我们要对我们收到的每一笔的中介费缴纳增值税。 所以说啊，增值税跟我们的手收取的中介费有关系，跟其他的没有任何的关系，比如说你的工资的支出， 房租的支出，物业水电费的支出等等，没有任何的关系，只跟你收入有关系，那收入多少就要按照多少的百分之一去计算，我 我们的增值税看是不是需要缴纳。呃，怎么去看我们中介费收取了有多少呢？啊？我们有一个公司有一个账户叫我们的对公的账户，那么我们对公的账户里边收取了很多的钱，这些钱都是怎么来的？第一个是不是由我们的客户 通过对公直接给我们转账，转进来的是不是我们的中介费？那第二种还有什么？是不是有很多的客户通过刷卡哎，刷进了我们的 pos 机，然后进入我们的公户，是不是也是他缴纳来的中介费？ 所以说啊，我们简单的来说，我们的中介费的收入，我们通过哪里边能看出来我们公司的 对公账户我们收入的这些钱啊？是中介费的，把它区分出来，那这些就是我们的中介费收入，对于这些钱我们来计算一下，大概是有多少钱，我们要缴纳多少税？

二手房的增值税和个税就是卖家出啊，因为这个发票上写的都是他们的名字，规定也是卖家出这笔费用，尤其是现在啊，买房市场，以前可以忍气吞声，现在这两个费用都得是卖家出。 当然这个在谈价的时候，我们先集中精力谈房价，然后房价谈好了再说。这个费用具体怎么谈，你们自己得有一个谈价方案啊， a 方案不行就上 b 方案， c 方案 我们外地人到成都买这个二手房，不要进了这个签约中心，没见过这种阵势啊，加上签约中心 专业的撮合高手，三下五除二啊，你就投降了。租房子住了几个月，又是做功课，又是对比房源，结果真上了考场，让人家三下五除二就缴械投降了。 还有就是这个个税啊，成都有文件就是卖家卖了房子再买房，还有退税的政策， 所以卖家不能两头吃。我们前面就是成交的有两套二手房，买家是出了个税的，然后卖家买了房子退税后又给买家给了百分之五十的退税。我们外地的朋友买这个二手房多操心啊，胆子还要大， 不会说话你可以不说话，但就是不签约，每次谈价就朝着谈崩的这个方向去谈， 不要怕啊，谈价你又不出钱，多谈崩几次体验一下，不说是省多少钱，但是你肯定会有不一样的感觉， 不要觉得万把千块钱无所谓啊，不该你出的你出了，该你拿的你又不拿，你不是冤大头，谁是冤大头？关注智先锋，买房很轻松。

哎，隔了这么长时间，终于有动静了啊，增值税减少了，卖房子成本降低了。财政部啊，刚刚发文，二零二六年一月一号开始，那些不满两年的啊， 增值税从百分之五变成百分之三了，满两年的呢，还是继续免除？假如说两百万，百分之五是多少？十万块钱的增值税一下变成六万块钱了。很多卖房人卖房子的时候会说，哎呀， 这增值税太高了，我等两年之后再卖吧，对吧？或者是让买房人先交一部分钱，然后一起等两年，这样子是有风险的，不利于买卖，不利于市场流通。现在税减少了，那很多人都会考虑，税已经少了这么多了，我能承受的范围之内了，该卖就卖了， 但是还是要交税。不过这是一个信号啊，未来还会不会发布更多的利益于房地产市场的政策，我们拭目以待。我是爱阳，你的买房军师。

你好，我是苏律师，最近关于个人销售住房增值税的公告，很多朋友关心，其中不满两年按百分之三征收究竟怎么理解？今天我从法律角度给大家讲清楚。 那么这期视频也能和之前发布过的一篇讲透二手房交易税费视频形成呼应，给大家更新最新的政策。 我想提醒大家关注，第一，计税基础是全部销售收入，而非增值利润，即使平价或者亏本卖出，这百分之三也要按总价计算，直接影响你的现金流。 第二，两年起算时间是法律关键，他通常依据产权证上面的登记时间或契税发票上面的时间，所以务必要核实清楚，一日之差税费不同可能就会引发交易纠纷。 那么在实际操作过程中，买卖不满两年的房产，作为卖家，请务必将这百分之三作为固定成本计入净收益，并在合同中明确约定税费由谁承担。 那反过来作为买房也需要意识到，这可能影响卖家心理价位。同样的，合同中也要约定清楚该税费由谁实际承担，并且保管好相应的凭证。 记住，政策是固定的，但交易合同条款可以专业设计，以管控成本和风险。我是苏律师，专注房产领域，房产问题就找苏律。

个人卖房增值税新规解读昨天的新政策，简单来说就两条，房子买来不满两年就卖，按卖家的百分之三交增值税，满两年再卖，增值税就免了。 这政策很好理解，但很多人没往深处想。他带来的最大变化是，房子在市场上的转手难度降低了，尤其是买两年的房子，为啥转手更容易了？因为交易成本更清晰、更低了。不买两年的房子，百分之三的税是固定的， 买卖双方容易算账，不会扯皮。满两年的房子税直接省了，卖家赚的更多，买家也少了一道顾虑，成本一降，愿意买和愿意卖的人自然就多了，东西就更好流动了。这对我们做产权和资产投资意味着什么？第一， 满两年的房子成了硬通货。我们去看一个产权包，如果里面有很多抵押房产是满两年的，那这些资产的价值就更高，因为他们好卖，变现快，能更快的给我们项目回血，他们的安全垫更厚了。 第二，投资的时候得更看房龄。以前看抵押物，可能看重点地段、户型，现在会看这套房子还差多久。满两年必须成为一个关键问题。如果说过一个快满两年的资产，稍微等一下，就能等来一个免税资格，卖出的时候竞争力会强一大截。 第三，整体市场会更活跃，处置会更顺一些。对整个市场来说，流通的障碍小了，交易会更加活跃。这意味着，不管是法拍房，还是我们重组盘活后要卖掉的资产， 潜在的街拍买家会更多一些，我们的退出路径会更通顺。总结，政策是在给市场增绑，它会让一项重要的交易成本变得可预测甚至归零。对我们来说，这要求在做任何相关投资、债权和资产投资时，必须要把持有年限这个因素放到估价和退出计划的核心位置去算。看懂规则才能用好规则。