刘润解读万科820亿亏损原因

你想了解万科神话的背面吗？他从两百亿的盈利到八百亿的巨亏，万科如何崩塌？与合伙制的终极溃败？ 各位，我们曾以为见证了商业史上的一个神话， 当时啊，万科这家企业被所有人奉为治理的典范、文化标杆的巨头， 那么他在二零二三年前还坐拥每年两百多亿的耀眼利润。然而呢，神话的崩塌呀，只在顷刻之间。 二零二四年亏损五百亿，二零二五年欲亏八百二十亿， 这可不是普通的经营挫折呀，而是一艘被视为永不沉没的巨轮，在众目睽睽之下暴露出早已被注空的传递。 当我们拆解这经世巨亏的构成，看到的是一副瞠目惊心的系统性的败局图景。 审计被不断的延后，只为掩盖早已化浓的伤口。 影子公司与关系人在庞大的项目融资中如寄生虫般的抽取点数， 高管贪腐的触手啊，将本属于股东的利润精准的输送到关联企业的口袋。 而维持这一切运转的，是依靠虚假报表套取的巨额银行贷款，他的利息如雪球般滚动，最终啊，压垮了一切。 那么这所有的根源，追溯到我们曾津津乐道的万科模式的内核， 他是一个股权分散、依赖职业经理人高尚情操治理结构， 但在失去真正所有者的监督与终极责任的震慑后，必然滑向内部人控制的深渊。 所谓的事业合伙人，在饱万之争的恐惧与巨大利益的诱惑下， 其核心目标啊，早已从创造企业长期价值移化为如何在传承前最大限度的变相拿回自己的投入和红利， 金融运作的表面已经脱离了地产经营的实质，成为啊自我循环的套利游戏，所谓的投资沦为利益输送的一个通道。 而欲量、祝九胜等人的结局是他们个人的悲剧吗？我认为不是， 这是一个失败制度结出的恶果，他用最惨痛的方式警示我们，当一家企业的治理结构啊，无法将管理权与中级所有权责任牢固绑定， 那么无论其表面多么辉煌，大楼之下呀，早已是千疮百孔。 所有依赖信任而缺乏制衡的合伙幻想，最终都可能导致像对员工、客户、银行乃至整个社会系统性的背叛， 留下的只能是难以收拾的一地鸡毛。 归根结底啊，就是一句话，要用制度的理性去约束贪婪的人性呀。

多少你告诉我万科去年亏掉了一点四个？自己一觉醒来，我以为自己又眼花了，以前一直以为把自己亏没了是一个夸张的说法， 直到我看到万科去年亏了八百二十亿，创历史记录。要知道他在大 a 的 市值五百八十亿，把自己卖了都填不了这窟窿，一天亏两个亿，到底是怎么亏出来的？而且这亏钱的速度呢？还只亏二百八十亿，全年突然就亏到了 八百二十亿。我请问第四季度咱们是犯了天条吗？可以亏五百四十亿，短短三个月时间，差点把市值亏完了，这一个季度亏的钱顶上以前三年挣的钱。 这一方面是万科的房子不好卖了，去年销售额是一千三百三十九亿，又暴跌了百分之四十五。另一方面呢，是市场不 不信他了，信用简直也被进入到亏损，毕竟他债务搞展期，曾经的掌舵人还频繁的玩失联。最近就连王石的接班人，曾经的万科董事长玉亮都被爆出疑似失联半个月了，大半个月前他才刚刚退休。这个剧情就像极了万科前总裁和 ceo 久盛去年一月辞职，再出现的时候就是被采取强制措施的时候。还有曾经的深铁加万科董事长心结，也是失联之后突然就辞职。万科高管现在已经是高危职 业，而现在深铁集团看完万科的创纪录亏损，可能天都要塌了，这书写根本就输不完呢。最近深铁又给万科借款二十三点六亿，累计借给万科的钱已经超过三百亿了。问题是万科他就像是个无底洞，总负债还有八 八千三百多亿，纯靠大哥书写是救不出来的。要知道在房地产的黄金时代，万科长期是以稳健著称，现在连公认的三好学生都陷入到困境，是不是说明整个行业都发生了系统性、根本性的转折？耳闻。

八百二十亿万科二零二五年遭遇十四期亏损昨晚万科的业绩公告从某个程度上来看，特别像是一个行业的里程碑。今年以来，风雨飘摇的万科在二零二五年交出了一份十四期亏损的财报答卷。 二零二五年业绩预告显示，归属上市公司股东的净利润预计亏损八百二十亿元， 去年统计也只亏损了四百九十五亿元。这样的亏损数据，将取代此前海航空股在二零二零年创下的六百四十亿元亏损记录，创下的 a 股有史以来是一年亏损的最高记录。而从公告的原因来看，造成亏损的两个原因主要是，一 前期拿地的地价成本太高。二是简直可以说从二零二一年年终算算起，历经五年，中国房地产 最弱的路线走到这里，基本上到了行业的底部。万科的这次巨额亏损，标志着行业的自然时刻。由于前几年 战略上的误判，万科怎么也不会意识到房地产的崩塌会来的如此强烈。二零， 中国房地产经过此轮产业的大洗牌，全国各地房价普遍经历了百分之三十到五十的暴跌，带来了一百多万亿的中国居民家庭财富的缩水。这个巨量财产缩水，拖累了消费市场和就业市场。所以说， 中国经济的新旧动能以如此猛烈的方式切换，影响了旧经济里的多数行业的经营。因此，迷茫、无助、焦虑成为了一种 普遍的社会情绪。不管怎样，正如迪根斯所说，这是希望之东，也是希望之春。这是黑暗的季节，也是光明的季节。一个时代的翻篇，意味着。另外，展望未来，中国的房地产将何去何从？ 我们来看几个关键判断。一、著名财经作家吴晓波最近的判断是这样的， 从公益端来看，二零二五年全国住宅新开工面积和最高峰的时候相比，下降了百分之七十四， 已经回落到二零二零零四年的水平。在租金回报率上看，目前全国三十个重点城市住宅的租金回报率中位数已经达到了百分之二点零六，超过百分之五十五的小区租金回报率超过百分之二。目前四大行 定存利率大概在百分之一点二到一点三之间，部分银行甚至取消了五年期租金回报率高于定存利率，这将吸引长期投资者回流二手房市场。如果未来一年 租金回报率能够持续的高于存款利率，同时出现 cpi 和银行信贷数据倒挂，楼市大概率将会走出底部。 对绝大部分的中国家庭，尤其是新中产家庭而言，不动产仍然是理财产品之一，是最重要的理财产品之一。二、 经济学家任泽平的最新判断，人口进一步向都市圈分化加大，东北、西北 低能级城市人口面临持续流出压力，仅有两层城市人口持续流入， 出现二八现象。房价走势分化将加去一线极强二线城市因人口流入，未来两三年之内将筑底。 更长远来看，一线房价有望只跌回升，而大部分三四线城市人口流出有价无市，蓄化困难，可能陷入漫长的阴跌之中。房地产行业大洗牌，大部分房企将消失或者被并购重组， 优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。第三，著名私募基金操盘手李贝更是旗帜鲜明的提出了中国房地产的大观点，已经确认他的核心判断依据是按揭贷款的利率可能从高位的百分之五 以上下滑到百分之三左右。经营贷的利率只有百分之二点二，如果用经营贷买房，资金成本是百分之二点二，房子的租金回报可能就是百分之二点四。 一些二线城市或者说一线城市的老公房更高，可能大于百分之三，这是一个租客现在去买个房子，每个月的月供是小于租金的。这种情况会激发出一出来一种 一部分的刚需的。最近两个星期的二手房成交量比去年的同期超过百分之三十，就是一个证明。对于一个房东而言，他会发现几年前存银行买理财，收益显著的高于资金回租金回报。

八百二十亿，这是一个非常恐怖的数字，也是万科交出的最新的成绩单，更是一举刷新了 a 股的亏损记录。从活下去的口号喊出来，到如今的真的活不下去， 市场可能最大的困惑在于，万科已经赚了三十年，利润总和接近三千亿，怎么连这几年的寒冬都熬不过去呢？今天我们就来看看这些钱到底去哪了。 首先这件事情也暴露了中国房地产企业伪富豪的属性，万科的利润从来不是保险柜里的金条，而是下一轮赌局的筹码。这里分成三个部分。首先是分红，万科曾经是 a 股的分红典范，在过去二十年累计分红超过一千两百亿， 这意味着账面的利润百分之四十都已经实质性的流出了。而第二个部分呢，则是拿地，为了维护规模和江湖的地位，剩下的利润变成了数千亿的土地储备。 第三点则是扩张，为了寻找第二曲线，万科在物业、商业、长租公寓以及物流上累计投入了超过一千五百亿。在房价单边上涨的时代，这个叫做复利效应。 在下行的时代，这就叫杠杆反噬了。当我们抽丝剥茧之后会发现，万科母公司真正能调配的资金可能只剩下八点几个亿，这对一个负债规模庞大的房企来说，这八个亿甚至不够支付下一笔赊欠的利息。 在保交楼和去杠杆的双重压力下，这些钱已经成了镜花水月。这些亏损又是从哪里来的呢？首先是存货贬值，二零二四年及本次预亏核心的原因都是为存货跌价准备的，也就是说那些土地储备价值在下降， 此外呢，就是资产减值，深圳湾总部的地块，冰雪业务的亏损甩卖，直接冲淡了所有者权益。另外，万科想做到的第二曲线，比如说长租公寓等等业务，其实也在持续的亏损。所以说呀，这 八百二十亿的亏损，或许只是财报上的数字，但是对于万科来说呢，却意味着过去几十年的积累被一笔勾销。为分配利润转负，不仅意味着你的老本吃光了，更意味着在未来很长一段时间里，万科都要为过去的盲目扩张来还债。

当一家公司的年度亏损已超过整个公司的市值，问题就不再是贵不贵，而是市场是否已经放弃。万科预计二零二五年净亏损八百二十亿，而当前市值仅约五百八十二亿。乍看之下，这是典型的下跌过头， 但市场从不因为数字失衡而纠错，他只会在未来变得可计算时重新定价，这正是判断的起点。直觉告诉人们，巨亏意味着风险， 低市值意味着机会。但这两种判断都过于简单。亏损本身并不会摧毁价值，它只是确认问题，而价格下跌也不会自动创造安全边际，它只反映共识的崩 塌。真正的分水岭在于亏损是终点还是中途。如果八百二十亿是一次性清算，是把多年问题集中出表，那么它降低了不确定性，反而可能是估值的底部区域。市场讨厌坏消息，但更讨厌坏消息源源不断。 一次性暴露有时是重构的前提，但如果这只是现金流压力的开始，是资产负债表继续收缩的第一步，那么市值并不是低估，而是在为更差的未来让路。 此时，市值低于亏损不是机会，而是市场拒绝压住任何的反弹路径。因此，问题不在于能不能超底，而在于市场是否已经重新获得定价信心。当市值被压缩到这种程度，市场传递的并非判断，而是态度。他不再愿意为未来支付溢价， 甚至不愿意假设未来的存在。这是一个极端冷酷的信号。真正的抄底，往往不是发生在价格极低之时，而是发生在未来再次变得可被描述之际。 不是亏损最大的时候，而是当亏损不再扩散的后期，不是当情绪最悲观的一刻，而是当风险开始收敛的末端。 万科此刻既不足以仅赢亏损而必须远离，也不足以仅赢市值而值得。所谓理性超低判断，只取决于一件事，这八百二十亿是否已经是问题的总量，而不是续章。在答案清晰之前，低市值不是安全边际，而是不确定性的折价。市场向来不会因为便宜就改变主意。

八百二十亿，这不是津巴布韦币，这是人民币！据财信网报道，一月三十日，曾经的房地产第一优等生望科交出了一份堪称尸检报告的业绩预告， 二零二五年预计亏损约八百二十亿，二零二四年还亏损了五百亿，光这两年，望科就亏掉了一千三百多亿， 这是什么概念呀？旺科从一九九一年上市，辛辛苦苦干了三十年赚的钱，这两年不但亏光了，还倒贴，甚至仅在二零二五年第四季度，旺科突击亏损了五百四十亿， 每天两眼一睁，六个亿没了。面对这天文数字啊，今天呢，我们不仅要问旺科怎么了，还要问个扎心的问题。 第一，当年拼命要收购万科，被王石骂成野蛮人的姚振华，现在是不是该给王石磕个头？ 第二，当年作为白衣骑士赶走野蛮人，砸下几百亿接盘的国企深圳地铁，现在这笔巨额的亏损到底该由谁来负责？今天我们来解剖万科，来看看这背后的资本荒唐剧有什么内幕。首先， 咱们先看懂数据的猫腻，前三个月亏二百八十亿，第四季度突然亏了五百四十亿， 这叫财务大洗澡。说白了就是，反正今年啊，我已经烂透了，干脆呢把家里所有的破烂了，账账以及能可能亏的钱啊，全部啊，都在这个季度一次性的集体干净。 万科给出的理由是，毛利率低，积存存货减值，这说明什么啊？说明万科承认了过去几年高价拿的地，盖的房，现在全是泡沫。没有所谓成本决定价格，只有供需决定价格。 你万科当年花高价拿的地，现在老百姓不买账，那个地价就是废纸。 这八百二十亿的血亏，就是万科为过去几年疯狂扩张还的债。十年前那场轰动全国的保万之争，保伦系的姚振华带着数百亿资金在门口充当野蛮人，要把万科收入囊中。王石是怎么说的？ 说你姚振华就是个卖菜的，信用不够，不配控股望客，王石动用了所有的资源、人脉、情怀，实手望客，最终呢，把野蛮人赶走了。但但在二零二六年的今天来看，这简直是一个巨大的黑色幽默啊。 如果当年姚振华真的拿下了万科，那今天这一千三百亿的巨额亏损，就得由姚振华和他的保龄戏来扛了。以保龄现在的状况，再加上万科这个雷，姚振华恐怕早就万劫不复了。 所以现在的姚振华虽然说自己的日子也不好过，但深夜梦回，他真的给王屎烧高香， 谢谢王哥当年的不杀之恩了啊！所谓塞翁失马焉知非福，王石赢得了面子，保住了情怀，姚振华输了战意，却在无意中躲过了房地产历史上最大的一颗雷。野蛮人走了， 谁进来了？深圳地铁，这才是今天最沉重的话题。当年深圳地铁作为国资背景的白衣骑士，花了六百六十四亿真金白银，从华瑞和恒大手里接下了万科的股份，成为了第一大股东。注意， 那是六百六十四亿，那是国家的资产，当时的身体入股的价格是多少呢？ 复选后大概是二十块钱一股。现在呢？二零二六年万科的股价是多少？大家来自己去看看。 这六百六十四亿的本金，现在还剩多少亏损幅度，恐怕是腰斩再腰斩吧，这还没完，为了保住万科身体，这几年又是怎么做的呢？提供股东贷款，甚至准备买万科的资产？ 二零二五年前十一个月，升铁借给万科三百多亿，但这就像个无底洞，直到二零二五年十一月，升铁终于放了，宣布限额管理，不敢再无脑输出了。 这里有个非常严肃的问题，国企的钱到底该怎么花？如果说是私人老板，像许家印、姚正华啊，亏了是他们自己的事， 破产跳楼是市场惩罚，但深圳地铁是国企，他的每一分钱都是国有资产。当初花六百六十四亿高位接盘万科，有没有经过严格的风险评估？ 现在几百亿几百亿的往里面填，结果万科还是亏了八百二十亿。这笔巨额的国有资产流失啊，有没有人来承担责任呢？ 我们经常听到投资有风险，但对于国资来说呢？这种几百亿级别的决策失误，难道仅仅是一句市场风险就能扼杀过去的吗？ 旺客的雷爆了，身体被拖下水，这不仅仅是投资之外，这是公共财富的巨大增发。那为什么身体这个大股东管不住旺客呢？为什么旺客会走到这一步呢？啊？那我就讲讲旺客特殊的公司治理结构了。 万科其实啊，是一艘无足之船，创始人王石早就退隐江湖了，现在掌舵人呢，酝酿是职业经理人。而万科的第二大股东深圳地铁，虽然说是国资，但他没有否决权，长期扮演的是财务投资者的角色， 根本啊，不插手经营。这就造成了一个可怕的局面，内部人控制。对于职业经理人来说，他们的利益是什么？ 是规模？是奖金？是股权，短期好看。当初市场狂热的时候，职业经理人呢，为了业绩，必须冲，必须拿地，必须加杠杆。因为如果我不冲，我的业绩就会输给碧桂园、恒大， 我的奖金就没了，我的位置就不保了。他们拿着股东的钱去赌博，赌赢了分红拿奖金，赌输了，大不了辞职退休嘛。 我就不提里面的关联交易和中老四郎了。而对于大股东深圳地铁来说，他虽然出了钱，但他缺乏那种切夫之痛。 他不是许家印，许家印如果输了，那身家性命啊，都得赔进去，但身体是国企，亏的是公家的钱。脚上链条呢，又长，监管又之厚，没有实际控制人，就没有真正的责任人。 望客的悲剧呢，就在于啊，他看似谁都拥有他，其实呢，谁都不对他负责。除了内部的滞留问题，还有一个更宏大的力量，决定了望客的命运。哪怕望客有一个完美的老板， 哪怕是许家印、王健林这样的首富，在商业周期面前，结局都是一样的。米塞斯早在一百多年前就告诉我们，繁荣是假象，萧条才是真象。 过去二十年，房地产的疯狂反融，不是因为房子真的那么缺，而是因为啊，现在扩张， 银行给廉价贷款，政府给政策，把钱硬塞给开发商和买房人，这里面呢，啊，还有多少错误投资啊？在这个阶段呢，旺客也好，恒泰也罢啊，都收到了错误的信号， 他们以为市场呢，永远需要房子，于是疯狂借钱拿地，疯狂盖楼。还有那些高位买房的人，他们相信呢，房子永远涨， 所以房贷利率都快五五了，他们都敢凑齐六个钱包的首付，高位接盘，那买到烂尾房还稀奇吗？然后啊，就在那儿哭地喊娘，要求国家管一管。但现代扩张总有尽头，当潮水退去，清涟时刻就到了， 这就是现在的萧条期。大家记住，萧条不是灾难，萧条是市场的治病， 市场在强行消灭那些错误的投资，强行挤破泡沫。你看啊，许家印进去了，王健林卖光了家产，失去了万达的控制权， 宇宙第一房企碧桂园也爆雷了，现在轮到优等成万科了，在市场初期的铁律面前，众生平等， 万科的八百二十亿呢，就是他必须吐出来的周期红利。市场是无情的，不管你是情怀版本的创始人，还是财大气粗的国资， 只要违背了经济规律，只要盲目加杠杆，市场啊，最终都会让你连本带利的吐出来。身体的几百亿学费太贵了，而这笔学费，最终又是谁在买单呢？

万科真的出息了，预亏八百二十亿，超过二零二零年海航控股创下的六百四十亿元的亏损，成为 a 股自一九九零年成立以来单年亏损额最高的上市公司，一举夺下 a 股亏损王的头衔。请把出息打在公屏上， 那从三好学生到暴雷的边缘，万科用了三十年的时间，但是从资产过万亿到十几亿的债务还不上，万科只用了三年时间。上一期节目评论区里面满满都是疑问，富了几十年，挣了几十年的万科，怎么一遇到地产下行就一不果腹，十不避体，连十几亿的债务都偿还不了？ 这么多年卖房挣的钱哪里去了？难道真的是穷了庙宇，富了和尚吗？生活浇水，我是酷文，今天我们就用一整期的视频盘一盘过去的二十年，房地产莺歌燕舞，烈火烹油的时代，万科到底赚了多少钱？而这些钱又流向了哪里？视频不短，点赞收藏，我们开始！ 首先我们要明确一个事实，那就是在二零二四年之前，万科每年都在赚钱，而且绝大部分的时间都是一年赚的，比一年多，连利润的增幅超过百分之三十，那是稀松平常。这是库恩根据万科的财报制作的万科过去二十年的利润表， 可以看到，二零零六年，万科的利润仅仅只有二十多亿。但是到了二零一二年，万科的利润就已经占上了百亿的规模，二零一六年更是突破了两百亿。 利润最高峰是在二零二零年，那一年万科的利润是四百一十五亿，而这种赚钱效应一直到二零二四年才被打破，这一年万科亏损了四百九十四点七八亿元。所以万科挣了多少钱，其实就是小学生的算术题。将万科的利润相加，在减掉亏损之后，你就会发现， 过去的二十年，也就是二零零六到二零二四年，刨除掉财报还没有出来的二零二五年，万科累计实现的归属于某公司股东的净利润是两千八百四十四点七五亿元， 非常有钱对不对？但是超过两千八百亿的累计净利润，为什么还还不上几十亿元的债？答案也非常简单，这两千八百多亿只不过是账面上的数字，真实的情况是钱被万科给造完了。 拆开二零二五年万科的年终报，你就会发现，万科的母公司当前兜里面剩下的货币资金油且只有八点五八亿元。上一期我们不是说身体爸爸给万科拿了二十三点六亿的额度让他去还债吗？为什么是二十三点六亿？因为这个额度加上万科自己兜里面的钱，刚刚够这一轮给债主的首付。 没错，人家都是算好的。这个时候的万科是不是和看完余额才能决定加不加鸡腿的？你有点像有人说不对啊，万科的财报显示，万科持有的货币基金是六百五十六亿，怎么被你枯萎整成了八点五八亿了？那你就得理清什么是能动的钱，什么是不能动的钱。 根据万科二零二五年的三季度财报，万科合并报表后的货币资金确实有六百五十六点七七亿元，但是这些钱不仅分散在几千个项目里面， 而且还有很多是受限资金，包括预售的监管资金、保证金以及共管资金等等等等。在保交楼大过天的环境下， 这六百多亿万科能不能用？当然能用，但是用在哪里，万科自己说了不一定算。这里面有些资金会被要求必须用于项目的建设和交付，那有些资金需要优先偿还开发贷，还有些资金是万科和项目的合作方进行共管，需要双方达成一致才能动用。 尤其是在万科随时可能爆雷的当下，这些钱的关联方都盯的异常的紧。是保交付还是保员工的工资，是保供应商的付款，还是保核心的运营，是保银行的贷款，还是保证券的对付？各家都有自己的算盘。 万科账面上的六百五十六点七七亿元的现金，就像是散落在全国数千个保险箱里面的钱，每个保险箱都需要不同的钥匙才能打开，有政府的、银行的、合作方的，而万科自己手里的这把钥匙，独自能打开的箱子里面只有八点五八亿元现金。 只不过当下万科收到的催账单却是几十亿几十亿的来，所以捉襟见肘喊爸爸确实是万科唯一的选择。那么问题来了，不是说过去二十多年里面，万科赚到的累计的净利润有两千八百多亿吗？怎么现在手里头能用的钱连零头的零头都没有？点赞，关注我们进去看豪门阔少是怎么把钱给造掉的。 首先是分红，没错，过去行情好的时候，万科被叫做行业优等生的一个重要原因就是分红爽快。在过去的二十年里面，除了二零二四年因为亏损万科停止了分红之外，其余年份万科一直是出手最阔绰的那个。数据显示，从二零零六年开始计算，到二零二三年，万科累计的分红超过了一千两百亿元。 如果将二零二三年的年底作为节点的话，万科账上的利润有超过三分之一都分给股东了，这个持有万科股票的投资者心里面应该都有数。那你可能又要问了，那即便去除掉分红，万科手上不应该还有一千六百多亿吗？哪里去了？答案是，绝大部分都变成了房子、土地以及各种各样的新项目了。 如果你看万科的财报，你就会发现，有一个项目叫做未分配利润。这里必须划一个重点，未分配利润不是躺在账上的现金，而是历年净利润扣除分红法定提取的盈余公积金之后，累计未分配未使用的账面数字结余。他的存在形式不是现金，而是存货、固定资产、无形资产等经营性资产。 具体到万科，最大的投资，当然是买更多的地，建更多的房子。目前万科的存货超过四千两百亿，你以为这些房子是怎么来的？ 就是用过往企业的利润作为资本金和抵押物，然后再撬动银行的开发贷、公司债等债务融资一起膨胀出来的。 而除了房地产，万科当年为了所谓的活下去，还用了大力气搞多样化的投资，而这些投资同样是吞金兽。 物业板块的万物云并表之后，累计投入超过五百亿元。商业地产印尼集团当初的并购加运营的投入也超过三百亿元，长租公寓泊域累计投入也超过四百亿元。物流仓储项目万纬物流累计的投入超过三百亿元， 还有其他的包括冰雪教育等业务累计的投入也超过了五百亿元。上市公司这么操作当然有其合理性，因为一家公司想要发展，就不可能一挣钱就拿出来给股东全分掉，这样的结果很可能是未来没有钱分了。 将未分配的利润转化成资产之后，资产会通过销售、租赁等方式逐步的变现，最终会形成新的现金流和新的利润，这样才能保证股东持续的有钱拿。只不过，当下对于万科来说，是理想很丰满，现实很骨感。 过去几十年，万科用利润做支点，加大杠杆，撬动业务指数级的膨胀，但是这些业务如今不仅很难创造出新的利润，还在不断侵蚀未分配的利润。 首当其冲的就是存货的贬值。举个例子，你用十万块钱十倍的杠杆买入了一百万的股票，那么只要股票的跌幅超过了百分之十，你就会被强制平仓，因为你的十万块钱本金已经跌没了。万科的存货也是一样道理， 一旦资产的可变现净值小于资产的账面成本的时候，那么万科就需要计提资产的减值损失了。 这样一来，历年攒下的利润账面结余也会跟着资产的贬值一起缩水。二零二四年，万科亏损四百九十四点七八亿元。财报中，万科表示，很大一部分的亏损就是存货贬值导致的集体包括徐州、佛山、绍兴、厦门、重庆、宿迁、西安、昆明等地的项目贬值就超过了七十多亿， 而当下这次八百二十亿元的预亏库，问个人预计，绝大部分同样是因为存货贬值而造成的集体。其次，对未分配利润的冲击更加直接的还有资产的亏损甩卖。二零二四年，万科总共出售了五十四个大宗资产项目， 包括深圳湾的总部也被甩卖了。到了二零二五年，冰雪业务也被打包给出售了。虽然万科没有量化每一宗交易的盈和亏，但是从财报的资产收益角度，我们可以一亏就进。 二零二四年的年报显示，万科的资产处置收益是亏损二十五点三亿元，而二零二五年的前三季度，万科的自然处置的收益是挣的三千一百万。重估一下，过去两年万科资产处置的亏损明面上就高达了二十五亿元之多。而这些亏损啃噬的同样是过去攒下的利润账面结余， 除了前面两项，最后一项运营亏损算是钝刀子割肉。万科将未分配的利润对应的资产投入运营之后，如果业务收入小于运营的成本，就会产生运营亏损，那这部分亏损同样会冲抵未分配的利润。举 个例子，万科博弈，博弈的经营模式是重资产房源收购、装修成本都是现金投入，一旦大家的租金收入无法覆盖固定资产的折旧，加上运营成本，那就会形成亏损，而这些亏损也得用前期累积的未分配利润进行弥补。 博弈的亏损规模有多大呢？见面新闻曾经原以预料的说法，万科博弈五年亏了九十亿，如果叠加此后的亏损博弈的累计亏损恐怕会超过一百二十亿元。可以说，以上的三大块正在把属于股东的未分配利润一口一口的吃掉，并且因为杠杆的存在，未分配利润的缩水还会被进一步的放大， 而这在数字上体现的非常明显。二零二三年的年末，万科未分配利润还有九百三十六亿元，但是到了二零二四年年末，这个数字就变成了四百四十一亿元，直接腰斩。而在万科最新的财报，也就是二零二五年的三季度报上，未分配利润这一项已经萎缩到一百六十一亿元了。 记得我们前面说的十万本金杠杆一百万来买股票，股票只要跌下百分之十，那本金就会跌光的故事吗？当下的事实是，如果万科的存货还在跌，交易还在亏，运营还不能回血的话，万科的股东未分配利润不仅全得吐回去，还得承担亏损了。 没错，如果这次万科预亏八百二十多亿做时，那么我们大概马上就会看到万科的未分配利润变成负数，而这也是万科从赚了几十年彻底走向把老本亏光的临界点。当然，话也得分两头，咱们也不能把万科一棍子打死。 万科之所以能在过去的二十年时间里面迅速攒起来将近三千多亿的累计净利润，同样是因为敢把利润投入再生产，这也算是盈亏同源。所以为什么挣了这么多年前的万科连十几亿的债务都还不上，看懂了吗？因为万科的手上有地皮，有房屋，有仓库，有商场，有公寓，但就是没有钱， 那你会不会有新的疑问？那有没有方式能够让万科把这些资产迅速的变现呢？万科不是没想过，那就是瑞萨和 abs。 简单解释，瑞斯就是把一个能收租的资产，比如商场、物流园，打包车基金，让普通人能够买他的份额，然后去分这笔租金。而对于发行方来说， 通过售卖股份，短期内就可以筹错大量的现金流，而 abs 也差不多也是用未来十几年甚至几十年的租金收入进行抵押，而发行方提前拿到钱的逻辑。如果这两条路能够走的通，那么万科可以将前期撬动杠杆砸进去的大额投资回来，以应对债务危机。 只不过这条路同样难走。为什么？因为不管是发瑞思还是发 abs， 当下不仅要看你的标题质量，还得看你发行人是谁。 举个例子，前两天万科刚刚撤回万纬仓储物流的瑞思，这个瑞思的底层资产是三个物流园区，一个在湖州德清，一个在佛山南海，还有一个在绍兴出境，三个面积加起来有二十六点七七万平方米，估值呢有十一点四亿元。说实话，单看资产质量的话并不差， 两个位于长三角，一个位于大湾区。关键这三个物流园区出租率还贼高，佛山的出租率接近百分之百，诸暨的百分之九十七点四五，德清的百分之九十八点三五，对于普通人来说，是妥妥的买了就收租的节奏。但是这个项目还是被万科主动给撤回了， 是万科不缺钱了吗？当然不是，万科缺钱，都快缺的冒烟了，但是为什么撤回呢？除了万科觉得溢价太低，都快缺的冒烟了。要知道瑞子的本质是向公众募集资金， 对于监管来说，不仅要看货怎么样，还得看卖货的人怎么样。你要是自己欠了一屁股债，还想拿子公司去发个 raise， 那 么监管就得想了，如果你母公司崩了，你未来还能不能好好运营这几个物流园区？ 如果不能，那么投资人的本金安全拿什么保障？更不要说你的运营物流园区的子公司。万纬物流本身的资产负债率就已经超过百分之八十五了，所以审核就卡住了。 同样卡审的不止万科的物流园区，还有长租公寓博越。博越因为有超过十三点三万间的房屋被纳入了保障性租赁住房的体系，这部分资产可以说租金非常稳定。所以博越在二零二四年就准备进行瑞思目击资金，只不过 到了二零二六年公布，瑞思的审核仍旧没有下文。而相较于物流园和博越的瑞思反而最先完成变现。硬的底层资产同样是租金，它的终端品牌就是不少人看过的印象城。 在二零二四年万科打包的中金英利消费瑞兹在深交所上市，目前的资金总额有三十二点六亿元，只不过这部分钱大概率早就被腾罗还债去了。所以阔绰二十年的万科，当下真的是家大业大，但也是真的没有钱。 万科过去的二十年，像极了二 g 时代卖功能机的黄牛，赚了钱还在借钱囤，不仅囤手机，还囤随身听、小灵通、 mp 三，甚至 dvd 都没放过， 可以说在苹果和三 g 到来之前，这套年照确实让他赚的盆满钵满。但是当智能机的时代到了，移动网络普及了，一切都变了， 此前囤在手里面的一百万只不是手机，而是手雷了，而 mp 三小灵通更是只能送去废品回收站了。这个时候上游让你结货款，银行让你还钱，你怎么办？拿手机抵吗？人也不要呀， 人家只需要真金白银的钱！而这就是当下万科窘迫的真相。所以，赚了几十年的万科是怎么变得十不果腹，一不闭体？看懂了吗？看懂的扣一，没看懂的扣二！ 那么下一个问题来了，二十多年以来，烈火烹油，繁花似锦，庞大的利润里面有多少钱流入了万科的管理层？他们的工资拿了多少？除了工资之外，管理层是明如镜清如水，还是欲壑难填？ 赞，关注一下我们第三期，接着盘生活教程我是酷伟以上就是本期节目，求赞求币、求转发！文字内容将更新在同名公号，我们下期见！

万科公告预计二零二五年规模净利润亏损八百二十亿元时，资本市场没有震惊，只有沉默。这并非因为市场麻木，而是因为这个数字背后所折涉出的，早已不是一家企业的兴衰，而是一整个时代逻辑的崩塌。 人们曾赌信，只要买的是万科的房子，持有万科的股票，就等于握住了安全与理性的代名词。 如今，这种信仰正在瓦解，不是缓慢侵蚀，而是轰然倒塌。八百二十亿是什么概念？它超过贵阳、乌鲁木齐等省会城市二零二四年全年的地方一般公共预算收入，接近一些国家全年的财政赤字规模。 这不是账面上的浮亏，而是实实在在从资产负债表里蒸发掉的价值。更令人不安的是，这并非孤立事件。 过去十年，万科累计净利润约一千五百亿元，而最近两年就亏掉了其中的绝大部分。这意味着，曾经被奉为行业标杆的长期主义，在短短七百三十天内几乎被清零。 很多人把矛头指向房地产下行周期，认为这是行业共赢。但细看数据就会发现，同行中仍有企业勉强维持盈利或亏损幅度远小于万科。问题不在风向，而在船体本身。 万科过去引以为傲的高周转、高杠杆、高信用模式，在流动性收紧、销售断崖、资产贬值三重夹击下，反而成了最脆弱的结构。 它的稳健建立在持续增长的假设之上，一旦增长停滞，整个体系便如多米诺骨牌般接连倒下。更值得深思的是，这场巨亏如何悄无声息地累积到如此规模？ 回溯过往财报，万科在二零二一年仍录得二百二十五亿元净利润。彼时市场已显疲态，但公司仍在加速拿地扩张表外负债。管理层或许相信政策会脱底，相信市场会微型反弹， 相信自己的品牌足以穿越周期。这种大而不倒的幻觉，让风险在爆表之外悄然堆积，直到无法掩盖。对普通投资者而言，这不只是一个遥远的财经新闻。 如果你曾因万科不会倒而买入其股票，如果你曾因万科交付有保障而签下购房合同，甚至如果你只是生活在一个依赖土地财政的城市，那么这场亏损就与你息息相关。 它意味着资产缩水、财富蒸发、地方财政成压，最终传导至每一个普通人的就业、消费与生活预期。 这场八百二十亿的亏损，不只是财务数字的坍塌，更是一面镜子，照出了整个社会对稳定的集体误判。 当一个时代赖以运转的底层逻辑开始松动，没有任何名字可以永远站在安全区，万科的故事尚未结束。在这个剧烈重构的世界里，最大的风险是以为风险离自己很远。

每天睁眼就亏二点二五亿，万科二零二五年亏损达八百二十亿！房地产行业正经历什么？一家曾经的市场标杆企业，如今每天亏损超过两亿元，这个惊人数字背后，是房地产行业正在经历的深刻变化。就在一月三十日，万科发布了一份令市场震惊的业绩预告， 二零二五年，一级归属于上市公司股东的净利润亏损约八百二十亿元。这个数字意味着什么？如果按一年三百六十五天算，万科每天亏损约二点二五亿元。这些亏损主要源于房地产项目结算规模下降、计提信用和资产减值、经营性业务亏损， 以及部分资产交易价格低于账面值。与此同时，整个行业也在收缩。二零二六年一月， top 一 百房企拿地总额仅为五百七十九九亿元， 同比大幅下降百分之五十二点一。房地产行业的领头羊万科，如今正面临严峻挑战。二零二五年全年，这家曾经的行业标杆企业预计亏损高达八百二十亿元， 相当于每天亏损约二点二五亿元。这个数字不仅绝对值惊人，更在于与上年同期的四九四七十八亿元亏损相比，亏损额扩大了近一倍。如果回溯历史， 这是万科连续第二年出现巨额亏损，但二零二五年的情况明显更加严峻。万科在公告中解释，此次巨额亏损主要源于四大原因， 项目结算萎缩与低毛利。二零二五年开发业务结算利润主要对应二零二三到二零二四年销售的项目。这些项目地价成本较高， 导致结算毛利大幅减少。信用与资产减值计提增加。随着业务风险场口升高，万科新增计提了大量信用减值和资产减值。经营性业务整体亏损，部分经营性业务扣除折旧摊销后呈现亏损状态，非主业财务投资也出现亏损。资产交易折价， 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，进一步拉低了整体利润。即便在如此困境中，万科仍在努力维持基本运营。二零二五年，公司完成了十一点七万套房子的保交房任务，其中一点六万套实现提前三十天交付。万科表示， 公司已完成近两年需交付量的约百分之七十，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降。更关键的是，大股东深圳地铁集团累计向万科提供了超三百亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平， 真金白银帮助万科缓解流动性压力。万科的困境并非孤立现象，整个房地产行业正经历深度调整。二零二六年一月 top 一 百房企拿地总额仅为五百七十九九亿元，相比去年中期下降超过一半。中指研究院分析指出， 房企看年拿地同比降幅较高，一方面是由于上年同期基数较高，二零二五年一月 top 一 百企业拿地总额重比曾增长四成多。另一方面，当前房地产市场仍存在不确定性， 企业在积极补仓后，拿地热度有所减弱，这也延续了二零二五年四季度拿地热度走低的趋势。行业调整中，市场结构正在发生明显变化。从拿地企业来看， 央国企仍然是主力，拿地金额前十企业中多为地方国企，越秀地产、国贸地产、华润置地等大中型央企拿地金额位居前列。这表明在当前市场环境下， 有国家背景的企业更具抗风险能力和融资优势。区域方面，长三角地区仍具韧性。二零二六年一月， 长三角 top 使企业拿地金额一百四十四亿元，位居四大城市群之首。万科在公告中坦言，当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续成压。面对未来， 公司表示将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整。中央和地方政府已经开始采取措施应对行业困境。根据中指研究院监测， 截至二零二五年十二月末，全国各地公示你使用专项债收回收购存量闲置土地的数量已超五千五百宗。你收储用地面积近三亿平方米，多地已发行相应专项债合计超三千亿元。这一措施有望改善土地市场供求关系， 为行业恢复创造更好条件。房企拿地格局正在重塑二零二六年一月， top 一 百企业拿地总额中，央企和国企占据绝对主导地位，拿地金额前十企业中多为地方国企。曾经的市场风向标万科 股价已从高峰期的每股数十元跌至不足五元。万科高层坦言，行业正处于新旧模式转换的重要时期， 公司面临着多重风险挑战。面对二零二六年，万科和整个房地产行业都在寻找新的生存法则和成长路径，市场调整仍在继续，行业洗牌原位结束。

万科这家被誉为行业优等生的龙头房企，刚刚交出了一份预亏八百二十亿元的成绩单， 这个数字是他当前市值的一点五倍，相当于每天亏掉二点二五个亿。今天，我将用最具体的项目、最清晰的逻辑，带你彻底搞懂这八百二十亿是怎么亏没的，以及他背后隐藏的行业真相。 首先，我们必须建立一个核心认知，这八百二十亿的亏损，并非万科在二零二五年这一年亏掉的，而是过去五年行业周期错配的集中爆发。它有两部分构成， 第一部分是结算利润的塌陷，高利价遇上低房价，四百五十亿的面粉贵过面包。我们来看一下论据与数据。 万科二零二五年结算的项目，主要是针对于二零二三年到二零二四年的销售额，以及积压的现房库存。 这些项目的土地呢，大多是在二零二零年到二零二二年拿的。二零二一年，万科拿地的平均楼面价为八千九百二十七元每平方米，而二零二四年，其整体的销售均价是一万四千九百三十九元。 单看这个数字，似乎还有利润，但结构性的问题尤为严重。在长三角、珠三角的核心城市，部分地块的拿地成本甚至占到了当前售价的百分之八十到九十， 再加上建安融资、税费等成本，毛利率直接击穿甚至负数。具体项目证实，福山项目二零二一年拿地楼面价是两万一， 附加条件是承建一座价值十三亿的医院，实际综合成本高达两万八千元。 当前周边的新房售价仅为一万六到一万八，按可售面积十万平方米计算，该项目预计亏损十到十二亿。杭州未来科技城地块， 二零二一年拿地，楼面价是三万八千一百元，而二零二十四年杭州政府对该区域的新房限价仅为三万六千一百元， 这意味着万科还没有开工，就已经亏了两千元每平米。该项目可售面积是八万平米，预计亏损一点六亿元。广州黄埔区文冲项目，二零二一年拿地楼面价是两万七千二百七十三，当前周边的售价仅为两万五， 可售面积十二万平方米，预计亏损二点七亿元。第二部分是一次性减值计提， 看一下，在八百二十亿亏损中，也有三百七十亿来自于各种减值准备的季提，这是典型的财务洗澡行为。 存货跌价准备季提约八十一点四亿，主要针对于三四线城市和远郊的滞销项目。例如烟台万科广场项目，二零二一年拿地成本是八千元，减值幅度达百分之二十九。 郑州万科美景世家项目，拿地成本一万二，当前售价九千五，减值幅度百分之二十一。信用减值损失计提约两百六十四元，主要是因为上下游合作的伙伴，如建筑商、供应商 资金链断裂，导致应收账款和应收票据无法收回。其中，仅对前一百名的建筑商的坏账计提就达一百二十七亿元，占信用减值的百分之四十八。 固定资产以及股权投资减值约二十四点六亿元，包括对部分参股项目和商业地产的减值，例如对深圳某商业项目集体减值五点三亿，对参股的某文旅项目集体减值三点七亿。深层逻辑， 万科选择在此时一次性的即提巨额减值，既是为了向市场和监管层展示刮骨疗伤的决心，也是为了轻装上阵，为后续的业务转型 扫清财务的障碍。更关键的是，在当前房地产行业融资困难的背景下，一次性出清可以避免未来因持续亏损触发的退市风险，为公司争取到宝贵的转型时间。 接下来我们深挖前因，万科是如何一步步走到今天的呢？冰冻三尺非一日之寒， 万科的巨亏源于其在行业上行周期中的战略误判。为什么这么说？第一点是二零一八年到二零二一年，为规模盲目的扩张高价抢地。 二零一八年，万科喊出活下去的口号，但行动上却非常的激进。二零二零年到二零二一年，万科拿地金额分别为一千七百一十一亿和一千六百七十二亿，位列行业前三。 这段时间，他在公开市场上高价拿下了多个帝王项目，例如广州黄浦区的一块地，楼面价高达两万七千二百七十三元，而当前售价仅为两万五。 这种高杠杆、高周转的模式在房价上涨时是利器，但在房价下跌时就成了致命的毒药。 在二零二零年提出了万物生战略，试图通过多样化对冲地产的风险，但实际上却加大了对地产开发的投入。二零二一年，万科的净负债率从二零一八年的百分之三十点九飙升至百分之四十五点五， 现金首次邮政转付为负一百九十四亿。第二点是二零二二年到二零二四年销售断崖式下滑，库存积压。我们来看一下 万科的合同销售额从二零二一年的六千二百七十七亿元暴跌至二零二四年的三千七百七十亿元，三年时间几乎腰斩。 与此同时，存货主要是代售房产，从二零二一年底的九千二百亿激增至二零二四年底的一点二万亿。为了回笼资金，万科不得不降价去销售，这进一步侵蚀了项目的利润，并导致了更大规模的减值。 库存结构的恶化。截止二零二四年底，万科的现房库存达三千八百亿元， 占总库存的百分之三十一点七，其中三四线城市的现房库存占比高达百分之六十二。这些库存的去化周期长达二十八个月，远高于行业的平均十八个月。最后，我们看这八百二十亿亏损带来的后果。 这八百二十亿元亏损意味着什么？万科的巨亏不仅是一家公司的危机，更是整个中国房地产行业的转折点。首先是对万科自身 巨亏将严重影响万科的信用评级和融资能力，使其在未来的一到两年内面临巨大的资金压力。目的已将万科的评级展望从稳定下调至负面。 习长期影响一次性的出清历史包袱后呢？万科可能更专注于开发加服务的清资产模式，这些业务的毛利率普遍在百分之二十以上，是未来的利润增长点。二零二四年，万物云的营收达三百二十亿元，同比增长百分之十八。 旺尾物流营收高达一百二十五亿，同比增长百分之二十三。其次是对行业旧模式的终结，新持续的建立。旧模式崩塌， 高杠杆、高周转、拿地即赚的时代彻底结束，所有房企都必须接受低利润、慢周转、重运营的新常态。二零二四年前一百名的房企的平均毛利率仅为百分之十二点三， 叫二零二一年的百分之二十二点四，下降了十点一个百分点。风险传导家具了万科二百六十四亿元的信用减值，预示着上下游产业链的风险正集中的爆发，建筑商、 供应商的破产潮可能才刚刚开始。二零二十四年，全国有超三千家建筑企业破产，叫二零二十三年增长百分之四十五。行业洗牌加速。 在这场危机中，只有像万科这样能够断壁求生、成功转型的房企才能活下来。中小房企的退出潮将愈演愈烈。 二零二四年，全国有超过一万五千家房企注销或者吊销营业执照，叫二零二三年增长百分之三十八。八百二十亿元的亏损，是万科为过去的激进扩张付出的代价，也是中国房地产行业必须经历的一场洗礼， 不是一个句号，而是一个问号，是一个感叹号。他问，我们中国房地产未来的路在何方呢？他感叹，一个时代真的结束了。

二零二五年万科亏损多少呢啊？预亏八百二十亿，成为亿万富翁很不容易啊，这个想不到他一天要亏两个小目标。我们看这个万科啊，原来一直都是 u 等省啊。我们看到这个在以往的时候呢，他累计已经给公司创造的利润是两千八百个亿， 到二零二十年他就首次出现亏损啊，亏多少呢？当年亏四百九十五亿，那么二零二五年现在正式报表没出来，但是他自己评论的预告报表是亏八百二十亿。我觉得有两个疑问就出来了，那第一个问题呢，就是他不是赚了两千八百个亿吗？那这钱到哪里去了呢？第二个问题呢，亏了八百二十亿， 去年亏四百九十五亿，那现在整个加起来啊，市值呢？是只有五百六十六亿， 如果按照这样的说法的话，公司全部卖掉还不够亏的，对吧？因为这个视频很长啊，就是我们对整个的财务报表呢进行详细的分析，所以欢迎大家关注、点赞和转发。那我们继续回到我们刚才说的问题，两千八百个亿的这钱，那钱去哪了呢？我们只需把它的所有的报表，主要呢是 两个方面，第一个方面就是分红分掉了，那这个分红里面王石是股东啊，玉良是股东啊，内部股东是股东，万达还都分掉了分红分了多少呢？总共累计起来分了一千两百亿，按照这个说法的话，是不是暂时还应该还有一千六百亿，对不对？一千六百亿，再加上去年亏了四百九十五亿，今年亏了八百多亿，那么这个时候 账上应该还有钱吧，但是我们看到万科不断的向他的第一大控股股东一天到晚问他喊钱，第一大控股股东已经给他通过股权收购的方式，以及啊通过借款的方式，累计给他投了一千个亿啊，也就是说现在来看啊，这个账上 应该还是有钱，对吧？但是他真没有钱，那我们看到除一千两百亿的分红，还有一千六百亿呢，是被他给霍霍的。第一个呢，就是这买了很多地，我们看这个，这个上面的存货有多少呢？四千两百亿啊，这个存货有各种各样的啊，包括有房子啦，有什么的存货？ 我们看了他的整个的资产呢，总额呢非常庞大，有一点一三万亿，当然他的负债也很夸张了，负债有多少呢？ 八千三百五十六亿，等会我再来讲讲啊，资产和负债到底是什么样的逻辑关系啊？我继续来回到一千六百亿，怎么霍霍的第一个是买地啊， 第二个方面呢，他又进行了多样化投资，比如说他就在冰雪和教育方面投了多少钱呢？投了五百亿，他就去把别人的房子买来住来装修好，投了多少钱呢？四百亿啊，这个都亏损非常厉害的啊，这现在的硬亏损在博弈上面 应该是超过九十亿啊，我们如果加上财务成本的话，已经一百二十亿亏掉了，还有呢三亿，地产三百亿，外加呢万物云啊，万科也去住云，对吧？这个五百亿确实呢，这两千八百亿呢，一千两百亿分掉了，还有一千六百亿，基本上被霍霍垮了。当我们继续 打开他的财务报表，我发现了在二零二五年的三季度的报表，我们可以看到他的货币资金还有多少呢？六百五十六点八亿。如果我们按照他的三季度的货币资金有八百五十六点八亿来看的话， 那怎么会拿不出？说十几个亿就拿不出来呢？明明你账上有八百五十六点八亿吗？因为呢，这些钱呢，实际上呢，是被哥哥项目的被锁定了啊。在杭州项目，以往的话，他这个钱可以总部可以把它调取啊，就把它抽取过来到这个盘子里去用啊。 但是现在呢，杭州这个楼盘他是锁定的，也就是这个房子没交付之前不能随便凑。为什么随便凑？不是恒大吗？盖了一个门楼，最后那些买楼的人不是欲哭无泪吗？那保交楼也保不了恒大多少的烂尾在 这里。所以万科等同于六百五十六点八个亿的这些钱呢，分别在不同的项目里面呢，保险箱呢？锁在哪里啊？就是说你这个钱要用的话，对不起当地的住建部门同意，根本就动不了。所以 现在他的账上虽然有这点钱，但实际上他已经走进建厂啊。我们再回过头来看一下他在整个的这个资产负债表， 以二零二五年三季度来看啊，他的资产有多少呢？一点一三万亿，他的负债有多少呢？八千三百五十六亿，两者一减，马上就算出来，他的净资产有多少呢？有三千零一十亿，那大家看，这还是很有钱对不对？这次再亏个八百亿的话，他是不是账上还有个两千两百亿？所以你看这个股票先生，曼尼 五百六十六亿，从我们这个角度上来看，他有很大的折扣啊，你是不是你让他进去买啊？千万别这么看啊，资产是虚的，而负债的是实的。我们刚才说他的净资产按照这样算法的话，在三季度还有三千零一十亿，对不对？ 但是假定我们一点一三万亿，按照正常的价格来算啊，假定打五折的话，大家知道在资产 短啊，现在的这个来处理的话，打五折那已经非常给万科是非常非常客气了。打五折是吧？你不相信拿出去打折试试看，在不良资产的储值里面，一般来说都是打三折的，对吧？如果打五折的话，一点一三万以打五折大约在多少呢？五千七百亿左右， 那负债是多少呢？负债是八千三百五十亿，全部处置完毕的话，他净资产啊，不是三千零一十亿了，是负的两千六百五十亿了， 威胁就在这里。当然呢，有理论讲说万科是不一定会死啊，我可没这么说啊，我们就要看说资产未来会不会往上涨呢？还稳住不动。如果能够稳住不动还是一点一三万亿的话，那他还是不存在说资不抵债的问题 啊，虽然他已经不能清偿到期债务，也在不断的举债啊。理论上呢，不能清偿到期债务，实际上他就要破产啊，不是跟你资产有多少是没有什么关系是吧？ 但是如果说他再往上涨个百分之十呢，那万科他就马上就死去活来了。所以啊，万科啊，从财务报表来看呢，这个公司现在实际上是比较危险的， 原因就在于一方面就是他的杠杆用的太足，太足了，整个的股票市场只有五百六十六亿，但是他的负债高达八千三百五十六亿，你看他这负债太夸张了。我给你举个例子，你大家记住了，比如说我买股票 十万块钱，我配了十倍的杠杆，是不是变成一百万了？如果说现在股票一个跌停跌下来直接就跌没了，对吧？如果说他是变成叫创业版的话，可以跌百分之二十的话啊，我现在变成倒欠什么券上还有十万块钱啊，这个大家知，所以 杠杆用的太足，在资产在往上走的时候没问题，但是在资产往上走的时候，那就是产生了代位式算计，马上你就出现 非常大的问题，有人问他说他们这个管理层拿这么多的高薪怎么管的啊？你这个问题问的好啊，我觉得我也想把这个问题问给 万科，前面两个人董事长被抓了，你为什么在喊活下来的时候还在不断的在拿地，我们经常就讲是知心合意啊，而且这个董事长还在不断的每年不干活，还拿一千万的分红呢。以上呢，是我们对万科的一个分析啊，关注老爷带你看财经世界，谢谢大家。

万科刚刚扔出了一颗深水炸弹，预亏八百二十亿，直接刷新了房地产亏损的历史记录。 很多朋友看到这个数字，吓得手里的房子都在抖，是不是楼市彻底没戏了？别慌，听我给你拆解。这八百二十亿的亏损，不是今天亏的， 是过去三年的旧账一次性算清了。简单说就是洗大澡，把那些高价拿的地、卖不掉的资产，统统在这个财报里集体减值。哪怕是一次性亏光，也要把未来的路扫干净。这对市场意味着什么？第一，这是出清的信号， 旧的拿地逻辑彻底失效，谁手里有高成本库存，谁就得认栽。第二，国家队在托底， 深铁、深圳地铁还在持续书写说明，上面不希望万科倒下。第三，对于我们普通人，这反而可能是见底的前兆。当最大的雷都爆了，剩下的就是轻装上阵。你觉得这是万科的至暗时刻？还是重深的？开始评论区聊聊。

直接破防了！万科刚发公告，二零二五年预计要亏八百二十亿，这可是创了记录啊，稳稳拿下 a 股年度亏损王的宝座，太吓人了！咱先回顾下，上一个亏损王还是海航，二零二零年亏了六百四十亿， 最后经历了中国历史上规模最大的破产重整。可现在，市面上居然有人说，万科不但不会破产，他的股票证券反而有投资机会了。理由是啥？说这八百二十亿的巨亏，其实是万科在搞财务洗澡， 故意一次性亏到位。这话听着挺有道理，但家人们，这事真的是这样吗？今天咱就扒透他。咱先说说万科到底为啥能亏这么惨？里面的门道可不少，最核心最根本的原因，说白了就是房子卖不动，还卖不上价，典型的量价双杀。万科二零二五年这笔亏损账， 其实是这么算的，二零二三年、二零二四年卖出去的房子，还有当时没卖完的现房，到二零二五年集中结算，亏的钱就都算到二十五年里了。而这些房子的地，大多是二零二一年楼市最火的时候拿的，那时候整个行业都疯了，大家拼着抢地， 万科也跟着凑了热闹。当年拿地的价格高的离谱，堪称万科历史上最贵的一批土地。可谁能料到，从二零二二年开始，楼市就一路降温，房价蹭蹭往下走，直接出现了面粉比面包还贵的窘境。啥意思？就是当年拿地的成本 比现在卖房的价格还高，这能不亏吗？二零二五年前三季度，万科卖房的实际毛利率也就百分之二左右，再加上销售费用、员工工资、融资的利息，可不就亏成天文数字了吗？而且房子卖的也少，二零二五年前十个月，卖房的营收比去年少了快一半，收入少了， 亏损自然就更扎眼了。除了这个根本原因，还有就是大家说的财务洗澡，这一下直接让亏损翻了倍。简单说就是二零二五年底，万科把之前高价拿的地卖不出去的房子，都按现在的市场价重新算一遍，亏了多少就记多少。 这就是咱常说的资产减值计提，单是提前三个季度就新增了九十一亿多的库存房账面亏损。到二零二五年底，这部分亏损总共已经有两百二十七亿多了。除此之外，还有别人欠万科的钱，因为整个房地产行业不景气， 不少欠款的企业要么还不上，要么直接倒闭了，这部分收不回来的钱也得算成亏损，一笔笔加起来，亏损能不飙升吗？不过换个角度看，这也算是万科想一次性甩掉历史包袱，以后能轻装上阵。毕竟财务洗澡的核心就是亏到底，以后好盈利还有一个关键原因就是为了还债， 万科不得不低价卖资产，甚至亏本甩卖。楼市行情拉垮，万科手里是真缺钱，为了缓解资金压力，只能把手里的一些项目股权卖掉回血。可现在房地产上下游都很低迷，买项目的人少的可怜，卖家根本没话语权，说白了就是低价清仓。 二零二四年，万科就卖了五十四个项目，换了两百五十九亿。到了二零二五年，这种低价卖资产卖房的情况更多，亏的钱也更多。另外，万科前几年的投资眼光也不算好，投了不少非房地产主业的项目， 受市场波动影响，这些投资也亏了钱，不光没帮上主业的忙，反而加重了整体的亏损，纯属雪上加霜。最后一个原因， 就是万科一直搞的转型布局，目前还在亏钱，压根帮不上主业的忙。之前万科不想只靠开发房地产赚钱，就布局了长租公寓、商场运营、物流仓库这些业务， 单是物流仓库的可租赁面积就超了一千万平方米，规模不小。但这些转型业务投入太大，行业内卷又严重，整体还是处于亏损状态， 虽然营收还算稳健，但暂时没法帮主业扛亏损。说到这，肯定有家人要问了，万科这既然是财务洗澡，是不是明年业绩就会好转？现在投资万科的股票、 证券机会是不是来了？我跟大家说实话，现在投万科的股债风险依然很大， 因为财务洗澡解决不了万科当前的核心难题。啥难题？就是债务压顶、现金流紧张、销售持续低迷，再加上整个房地产行业还没整体回暖，这些都不是靠财务洗澡就能解决的。先说说债务和现金流的问题， 现在的万科简直是父辈受敌。截至二零二五年三季度末，万科的有息负债高达三千六百二十九亿元， 其中一年内必须还的就有一千五百一十三亿元，压力山大。去年三季度的财报看着还行，货币资金还有六百五十六点八亿元，但绝大部分都不能动，主要用来保交楼。毕竟二零二五年万科还保质交付了十一点七万套房子，保交楼是底线，母公司层面能用来还债券的钱 只剩下八个亿了，比二零二三年末的七百三十四亿元减少了百分之九十五，几乎快丧失偿还能力了。 可今年万科要还的证券就有一百亿，没办法，只能靠大股东深圳地铁继续书写。要知道，二零二五年底，万科的证券能让投资者同意延期，就是靠深圳地铁借钱给他 付了证券的首付。深圳地铁这几年也真金白银，帮万科累计提供了超三百亿的股东借款，条件还比市场上的好。可一旦没有机构再给万科书写，他就有可能会引发破产重整。这不是危言耸听， 是实实在在的风险。再说说未来的业绩，万科今年和未来几年要结算的项目很多，也是二零二一年地价高位时拿的地，能不能扭亏，关键就看全国房价能不能明显反弹。如果还是维持现在的行情，万科大概率还会继续亏损，甚至有可能在财报上体现出资不抵债。 别看着万科现在美股净资产比股价高很多，但地产公司都是高杠杆运营，真要亏起来，那都是巨亏，净资产贬值得也快。有人可能会问了，万科不是当年第一个喊活下去的房企吗？喊着活下去，不就该谨慎做事，收缩业务吗？ 怎么还在高位拿那么多地，甚至去三四五线城市拿地？这背后可能是因为万科原管理层和股东的赚钱路子不一样，利益没法完全对齐。原管理层几乎不持有万科的股票，他们赚钱主要靠公司工资、项目奖金，而股东只能靠公司分红和股价上涨赚钱。 对管理层来说，拼命做项目，扩大规模，赚了能拿奖金，就算亏了，主要损失的也是股东的钱，不是自己的。这其实就是很多大企业都会遇到的治理难题，这种情况下就需要监管层发挥更多的监管作用， 规范企业运作，保护投资者的权益。最后跟大家总结下，不管是看万科的行情还是自己做资产配置，都得保持清醒，找专业的人帮着把关。

老板们，你们是不是还在笑话万科的老王本来坐一趟公交车只要两块钱，可他偏偏要买一下公交车，而且还挺费油的。但你万万没想到的是，万科老王这一次把自己 念成全网笑话，有可能都是演的都是剧本杀。就在昨天，万科公告预计亏损八百二十亿，朱之圣被采取强制措施，就连酝酿也玩起了失联，这说明对万科的清算可能要开始了。 你说有没有一种可能，老王和田小祖前面的一系列动作，表面看是两个人感情不和， 让全网看笑话，实际上是在提前做战略性分割。就像当年恒大的许家印许老板一样，最后来上一出技术性离婚，为难了自己成全的家业，高确实高。 老板们，你们觉得老王亏是第二个许家印吗？评论区说说善愧。

万科二零二五年预亏八百二十亿，巨亏背后的真相是什么？还能翻身吗？一月三十日，万科 a 公告，二零二五年规模净利润预亏八百二十亿元，较二零二四年四百九十四点八亿的亏损大幅扩大。 这一数字堪称 a 股地产史上罕见巨亏，日均亏约二点二亿元。市场一片哗然。而这巨亏背后并非现金流崩盘，而是多重因素叠加的结果，核心原因还是行业阵痛与历史包袱集中兑现 二零二五年结算的多是二零二三、二零二四年销售的项目及现房库存，这些项目拿地成本高，叠加房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率低位直接让结算毛利总额大幅缩水。 同时，行业风险敞口升高，公司新增既提了大量信用减值和资产减值，再加上部分经营性业务扣折旧后亏损、非主业财务投资失利，以及大宗资产和股权交易价格低于账面值，多重亏损叠加，才酿成了这一结果。不过，万科并非躺平摆烂， 二零二五年公司保质交付十一七万套房子，经营服务业务营收保持稳健，还持续推进降本增效，开发业务管理费用实现连续两年下降。大股东深铁集团也给予超三百亿低息借款支持， 债务也在推进，展期和此前爆雷房企有本质区别。业内认为，这次巨亏是万科在行业周期底部的财务大洗澡， 一次性把高地价、资产缩水等旧账算清，为后续轻装上阵铺路。但目前公司发展仍面临严峻挑战，楼市回暖慢，销售回款弱， 二零二六年长债压力仍不小，业绩短期难反转。面向未来，万科计划通过战略聚焦、科技赋能，优化业务布局， 全力以赴化解风险、推进经营改善。作为地产行业标杆，万科的渡劫之路不仅是自身摆脱困境的过程，更折涉出整个房地产行业从高速扩张向平稳发展转型的阵痛。而其能否早日走出低谷，关键还看楼市复苏节奏、资产处置进度与债务化解效果。

万科二五年亏损八百二十亿的消息又刷屏了，看到这个数字，我一点也不惊讶， 这不仅是一家公司的财报，更是一个时代的据点。十年地产，黄粱一梦。 过去地产非凡，很多人把身家和未来的压了进去，如今梦醒了，留下满地的思考。万科这个行业，曾经的三好学生余量，前几年就提出了活下去， 但真的寒冬来临之时，连优等生也考不及格了。哎，如一辆时代战车，惯性太大，掉头再难。这让我想起身边很多人的故事，那些来自小镇，来自农村，拼命努力，拼命 工作，背上三十年房贷只想在房大城市扎根的年轻人，我们跟万科多像啊，都相信努力就有回报，都按照旧的规则立征上游都以为雪球会一直滚下去， 直到潮水退去，才发现我们都在同一辆战车之上。经济下行就像一场没有预告的暴雨， 之前拼命奔跑家族杠杆，现在被淋得最透，残元匠心断供，一个个现实砸下来， 有人开始卖房卖车，有的人咬牙硬扛，很痛，但没有办法。眼下别谈什么远大前程了，先生存后发展，这六个字是无数人用代价换来的真理。所以，在如今时代，普通人 该怎么办？第一，稳住现金流，砍掉所有不必要的负债，活下去是今年最重要的 kpi。 第二，放下虚荣和比较务实一点，岗位稳比抬头想更重要，存款比 投资更重要。三、保持健康，保持学习，守住身体和头脑的本钱，你就还有翻盘的底牌。时代滚滚， 一颗沙，落在一家公司头上是一座山，落在一个人头上就是整个人生，别灰心，坚持住，每一个周期的结束都是下一个周期的开始。祝这次寒冬的人才有机会迎来春天。楼市那些事，兵叔有故事，关注兵叔，我们一起聊聊楼市。

八百二十亿，这不是津巴布韦币，这是人民币。据财信网报道，一月三十日，曾经的房地产第一又等成万科交出了一份堪称尸检报告的业绩预告，二零二五年预计亏损约八百二十亿，二零二四年还亏损五百亿，光这两年，万科就亏掉了一千三百多亿，这什么概念呀？ 万科从一九九一年上市，辛辛苦苦干了三十年赚的钱，这两年不但亏光了，还倒贴，甚至仅在二零二五年第四季度，万科突击亏损了五百四十亿，每天俩眼一睁，六个亿没了。面对这个天文数字，今天我们不仅要问万科怎么了，还要问两个扎心的问题。 第一，当年拼命要收购万科，被王石骂成野蛮人的姚振华，现在是不是该给王石磕个头？第二，当年作为白衣骑士赶走野蛮人， 拿下几百亿接盘的国企深圳地铁，现在这笔巨额的亏损到底该由谁来负责？今天我们解剖万科，来看看这背后的资本荒诞剧有什么内幕。首先，咱们先看懂数据的猫腻。前三个月亏二百八十亿， 第四季度突然亏五百四十亿，这叫财务大洗澡。说白了就是反正今年已经烂透了，干脆把家里所有的破烂换账，以及可能亏的钱，全部在这个季度一次性计提干净。万科给出的理由是毛利率低，计提存货减值。这说明什么？ 说明万科承认了过去几年高价拿的地，盖的房，现在全是泡沫。没有所谓成本决定价格，只有供需决定价格。 你万科当年花高价拿的地，现在老百姓不买账，那个地价就是废纸，这八百二十亿的血亏，就是万科为过去几年疯狂扩张还的债。十年前那场轰动全国的保万之争，保能系的姚振华带着数百亿资金在门口充当野蛮人，要把万科收入囊中。 王石是怎么说的？说你姚振华就是个卖菜的，信用不够，不配控股万科。王石动用了所有的资源、人脉、情怀， 死守万科，最终把野蛮人赶走了。但站在二零二六年的今天看，这简直是一个巨大的黑色幽默呀！如果当年姚振华真的拿下了万科，那今天这一千三百亿的巨额亏损，就得由姚振华和他的保能系来扛了。以保能现在的状况， 再加上万科这个雷，姚振华恐怕早就万劫不复了。所以，现在的姚振华虽然自己日子也不好过，但深夜梦回，他真得给王石烧高香，谢谢王哥当年的不杀之恩呀！所谓塞翁失马焉知非福，王石赢了面子，保住了情怀，姚振华输了战役， 在无意中躲过了房地产历史上最大的一颗泪。野蛮人走了，谁进来了？深圳地铁，这才是今天最沉重的话题。当年深圳地铁作为国资背景的白衣骑士，花了六百六十四亿真金白银，从华润和恒大手里接下了万科的股份，成为了第一大股东。注意，那是六百六十四亿啊， 那是国家的资产，当时深铁入股的价格是多少？现在呢？二零二六年的万科股价是多少？大家自己去看看这六百六十四亿的本金， 现在还剩多少亏损幅度，恐怕是腰斩再腰斩呀！这还没完，为了保住万科，深铁这几年又是怎么做的呢？ 提供股东贷款，甚至准备买万科的资产？二零二五年前十一个月，深铁借给万科三百多亿，但这就像个无底洞。直到二零二五年十一月，深铁终于慌了，宣布限额管理，不敢再无脑出血了。这里有一个非常严肃的问题， 国企的钱到底该怎么花？如果是私人老板，像许家印、姚振华，亏了是他们自己的事，破产跳楼是市场惩罚，但深圳地铁是 国企，他的每一分钱都是国有资产。当初花六百六十四亿高位接盘万科，有没有经过严格的风险评估？现在几百亿、几百亿的往里填，结果万科还是亏了八百二十亿。 这笔巨额的国有资产流失，有没有人来承担责任？我们经常听到投资有风险，但对于国资来说，这种几百亿级别的决策失误，难道仅仅是一句市场风险就能搪塞过去的吗？万科的雷爆了，深铁被拖下了水，这不仅仅是投资失败，这是公共财富的巨大征伐。 那为什么深铁这个大股东管不住万科呢？为什么万科会走到这一步呢？那我就要讲讲万科特殊的公司治理结构了。万科其实是一艘无主之船， 创始人王石早就隐退江湖了，现在的掌舵人玉亮是职业经理人，而万科的第一大股东深圳地铁虽然是国资，但他没有否决权，长期扮演的是财务投资者的角色，根本不插手经营。这就造成了一个可怕的局面， 内部人控制。对于职业经理人来说，他们的利益是什么？是规模？是奖金？是股权，短期好看。当初市场狂热的时候，职业经理人为了业绩必须冲，必须拿地，必须砸杠杆。因为如果我不冲，我的业绩就输给碧桂园、恒大，我的奖金就没了，我的位置就不保了。 他们拿着股东的钱去赌博，赌赢了分红，拿奖金，赌输了呢？大不了辞职退休嘛。我就不提里面的关联交易和中保私囊了。而对于大股东深圳地铁来说，他虽然出了钱，但他缺乏那份切肤之痛。他不是许家印，许家印如果输了，那身家性命都得赔进去啊。 身铁是国企，亏的是公家的钱，角色链条又长，监管又之后，没有实际控制人，就没有真正的责任。万科的悲剧就在于，他看似谁都拥有他，其实谁都不对他负责。除了内务的治理问题，还有一个更宏大的力量决定了万科的命运。 哪怕万科有一个完美的老板，哪怕是许家印、王健林这样的首富，在商业周期面前，结局都是一样的。米塞斯早在一百多年前就告诉我们，繁荣是假象，萧条才是真相。 二十年房地产的疯狂繁荣，不是因为房子真的那么缺，而是因为信用扩张，银行给廉价贷款，政府给政策，把钱硬塞给开发商和买房人，这里面有多少错误投资？在这个阶段，万科也好，恒大也罢，都收到了错误的信号，他们以为市场永远需要房子， 于是疯狂借钱拿地，疯狂盖楼。还有那些高位买房的人，他们相信房子永远涨，所以房贷利率都快百分之五了，他们都敢凑齐六个钱包的首付，高位接盘，那买到烂尾房还稀奇吗？然后就在那哭爹喊娘，要求国家管一管。 但现在扩张总有尽头，当潮水退去，清算时刻就到了，这就是现在的萧条期。大家要记住，萧条不是灾难，萧条是市场在治病，市场在强行消灭那些错误的投资， 强行挤破泡沫。你看许家印进去了，王健林卖光了家产，失去了万达的控制权，宇宙第一房企碧桂园也爆雷了， 现在轮到优等生万科了，在市场初青的铁律面前，众生平等，万科这八百二十亿就是他必须吐出来的周期红利。市场是无情的，不管你是情怀满满的创始人，还 还是财大气粗的国资，只要违背了经济规律，只要盲目加杠杆，市场最终都会让你连本带利的吐出来。身体的几百亿学费太贵了，而这笔学费最终又是谁在买单呢？