上海楼市回暖原因

前两天我发视频说上海的楼市回暖了，房价要涨了，很多人骂我，但这个是真的，上海楼市马上要发起反攻的号角， 过完年春节之后，三月份房价就要上涨了。有个大哥问我，你看这一轮房价能涨多少？最少涨五个点， 涨五个点是轻轻松松的，三百万的房子，涨个十五万是没感觉的，一千万的房子，涨五十万也没感觉的，六千万的房子，涨三百万 也没感觉的啊。攒五个点是很轻松的，因为现在便宜的房源已经告急了，库存告急了。最近这两个月成交量很大，便宜的房子已经先卖掉了 后面的房子，后面的房东那就是硬骨头了，价格肯定会比前一批的要更高了。 而且你想一想啊，现在市场成交这么大，年底一般都是淡季嘛，又没有政策，成交还这么大。过完春节之后，上海一定还会有利好政策。利好政策一出来， 火上浇油，在成交量这么大的情况下，再搞一个逆好政策，那成交量情绪马上就起来。 所以咱五个点是很轻松的。所以我奉劝啊，刚需的，刚需的，现在买，或者过完春节之后 赶紧来，不要正月十五再回来上海，正月初六初八就来上海， 赶紧来看房，赶紧下手，赶紧先买好的房源，便宜的房源， 不然的话，你等到四月份，五月份，你买的价格肯定会比现在要贵最少百分之五。刚需啊刚需，赶紧下手。

一月份上海二手房网签二点八万套啊，过去的十二月份以及十一月份都是网签过了两万套，说不少人拿数据进来问我，说马总成交两万多套挺热闹的，是不是因为在市场开始反转了，甚至房价是不是要开始要涨？说实话，这一步成交， 我更愿意把它看成是一个跌深了之后的一次反弹，或者说市场在寻找一个新的平衡的点的原因。第一个原因呢，就是 政策的底牌在一张张亮出来了，从去年底到今年开年过年啊，工具箱里面的工具确实都已经一个个在拿出来用了，放松限购以及降低利率，包括前段时间政府开始下场收租二手房， 还有房产税也开始延续五年了。这套嘱咐权打下来，给市场传递了一个非常明确的信号，就是政策上不希望它再往下掉了。 那这个托底的预期呢？让一部分从二零二四年以及二零二五年观望到现在的人心里面开始琢磨了啊，他们可能会觉得政策的底大概就在这说，再等可能也等不来更猛的利好， 而且价格呢，确确实实也跌了不少。于是这部分最刚的刚需啊，以及最实在的改善，就选择在这个时间点开始逐步进场，这是成交量起来一个非常重要的基础。 那第二个原因，也是最根本最硬核的原因啊，就是价格真的是跌到位了。我们不说远的，就从二零二三年高点开始算起来，上海很多非核心地段的房子 回调个百分之二十，甚至回调个百分之三十都很常见，一些老破小或者是远郊的房子，可能跌的更猛啊，这个跌幅已经把前几年虚涨的这种泡沫已经挤掉相当一部分。 跌到这个份上，对买卖双方的心理价位啊，就很容易碰上了。那举个例子啊，就一个房东， 可能在二零二三年高点时啊，他觉得他房子能卖到一千万，所以挂牌就挂了一千万，结果呢，挂了两年，嗯，看的人也有啊，但是出价格可能跟他的预期总是有相差， 所以说一直拖到现在，当然价格也是一路应跌到七百万左右，那现在想通了，你可能要置换，或者是生意上需要现金，认了七百万也能签。但另外一边呢，另外一个买家，可能他从九百万开始来看这个小区， 那看到现在发现价格一路下降到七百万，所以他觉得这个价格跟他心里的安全性也开始重合了，也能接受了。 当然他也担心是不是还有可能反转，所以说也就下手了，那这个交易自然而然就达成了。所以说，这一波成交的核心驱动力，他不是什么对未来暴涨的预期， 而是价格跌倒了，买卖双方都能接受的一个妥协区间。这个呢，其实就是市场在逐步的在促清啊，在消化那些因为价格调整而释放出来的真实的需求。 但第三个原因呢，就是房东的心态啊，其实也发生了一些关键的这种转变。去年一整年，市场其实都是挺僵持的，很多房东的心态是，我可以卖，但是价格绝不能低于我的底线。结果呢，就很多时候呢，就是有价无市，挂牌量很大， 但成交量一直在僵持的比较少，那到了十月份之后啊，你就会发现很多房东啊，基本上就扛不住了 啊。到了十月份之后啊，其实这个市场这个调整幅度变得比较大了，其实就是因为很多房东扛不住了。 那当然这种扛不住也分两种情况，一种是确实有换房留学或者资金周转这种破解需求，必须卖掉。另外一种呢，就是心理上面可能扛不住了啊，因为觉得这种市场好像看不到头， 那算了，你的降点价卖掉的时候拿到现金，甘心啊。这种从瓜子四世再到诚心卖房的这种心态转变，那他带来什么？其实带来了更多种降价急售的房源，那这些房源 价格有诚意，自然而然就成了市场里面成交的主力。这波量很多成都产品是以价经营换量 来的。除了上面三个内部原因啊，其实还有一个外部的驱手。那不得不提就是像绿中介这种大的平台，他们去年开始做了一些系列动作啊，比如说房客分离，或者是给房子打打分啊，以及流量产品的迭代。 那这些动作其实客观上面都把平台上面那些很多一些挂着玩或者说不诚意卖的这种影响力给降低了，把那些价格 或者是房东诚心卖的一些房源，把那些价格有优势房东诚心卖的房源又进一步的给凸出来了。 那尤其是二零二五年九月份时候的这种大幅调整，相当于帮市场上面做了一次大的筛选，让真正的买家能快速的找到有性价比高的房子，其实某种意义上，这也间接加速了这一轮价格的探底和真实成交的一个达成。那么市场的真相到底是什么？ 真相一啊，肯定是分化在家具，成交量虽然起来了，但是大家要看结构，成交的主力圈依然是成交在四百万以下的房子，以及少数因为价格跌到很而存在性价比的一些板块。 那些总价千万以上的这种真正改善型房源，流动性恢复还是要相对比较慢一些。所以这次底部或者说刚需的成交量回升，那它其实不是一个普遍的回升 增加。二，在以价换量的这个逻辑没有变化，市场又并没有出现因为成交量上涨，所以房东就集体的这种反涨以及吸收的情况。因为绝大多数成交依然是建立在价格有足够的吸引力的基础之上，市场的话语权目前还是在买房手里面。 所以回到我们刚才开头的问题，这是反转信号来了吗？其实并不是啊，我更倾向于说，这是市场在 相对来说比较漫长的一个下跌的通道当中，找到了一个阶段性啊，有支撑的一个点。 在这个点上面，可能阶段性价格呢动了，有些需求也开始愿意入场了，那交易呢，自然而然他就能活跃一阵子。那从市场来看，如果你是买家，尤其是刚需，看到价格合适的房子，其实可以考认真考虑了， 也不要老想着能买到绝对的底部，因为那个底谁也抓不住啊。现在这个阶段是可以从容挑选，而且是有谈判空间的，这个时候遇到真心相对来说比较诚意卖的房东，可能还能谈一个不错的价格，但是要记住不要追高啊， 不要被个别热点盘可能带节奏回馈房子的这个本身居住价值以及你的支付能力。如果你是卖家，嗯，趁着这波流动性出货心态呢，其实还是要摆端正的，很多的时候，你的房子如果没有硬伤，价格也调整到位了，那么现在确实是一个不错的这种 自然而然的出手的窗口。但如果还抱着嗯，两三年之前的这个价格预期不放，或者调整幅度也比较低，那有可能会失望，因为对着想置换的卖家来说，现在是个机会，但是卖 一和买一的难度在某个时间里可能是对等的。那如果你是一个纯粹的观望者，也不要被这个开门红搞得很焦虑， 市场只是从 icu 啊到了一个普通的病房，离活蹦乱跳还远着呢。大涨的基础啊，比如说居民的收入预期，嗯，经济大环境啊，其实还不具备，放平心态，多看多比较 好。我是老马，专注上海卖房当兵的，如果你是上海的业主，想要卖的快更省心，可以评论区扣六六六。

朋友们，告诉大家一个惊人的消息啊，上海的房价马上就要上涨了，你们肯定会问，财富为什么会上涨？第一个原因，政策已经到了谷底，不能再低了。 第二个原因啊，咱们市场也见底了，好多的房东都开始把房子撤下来，他不卖了。第三个原因啊，买家的情绪都受不住，准备出手买房了。政策见底，市场也见底，情绪也见底，这三个底凑在一块，这上海的房价必涨呀！

大家都在说啊，楼市凉了，但最近高升的一份报告却悄悄透露，市场好像有点暖起来了，你敢信吗？我刚看到高升最新发布的第五十周楼市数据，里面提到的房子交易和买家的情绪啊，都在慢慢好转， 难道传说中的年底翘尾真的来了？今天啊，咱们就一起聊聊这份报告，把数据掰开来看，看看市场到底是不是真的回暖。先说说成交量啊，高正这周的数据显示，不管新房还是二手房，买卖量都比上一周多了一点，关键词是温和改善，意思是不是突然火爆， 而是市场跌久了，终于有点站稳的苗头了。尤其像北京上海这些一线城市，现在的政策一波波的落地， 那些想买房的，自助的，或者是换房的人啊，兴行渐渐回来了，一些钱啊，也开始试探着进场，去挑那些价格实在的好房子。比成交量更关键的是人的心塞啊。 报告里专门提到，市场情绪也在好转，怎么看出来的呢？比如二手房里的挂牌价，现在降价的没那么狠了，还有约着看房的人也比之前的多了。高正分析说啊，这种变化主要在于最近的政策不断的扶持，很多人开始感觉啊，政策的底啊，基本探明了，最难的时候可能已经熬过去了。 简单总结一下，高升这份珠宝，其实是在给市场发一个缓缓的信号，虽然还不能说牛市马上来，但至少说明啊，楼市啊，可能是从低迷期啊慢慢转入恢复期。对于咱们普通人和投资者来说，二零二六年的房子逻辑不一样了，别想着所有地方都大涨， 但可以多留一线城市的核心地段成交活跃度，眼下这点温和的回暖，说不定就是明年开春行情的小前奏。关注我，带你读懂市场的动态！

房价真的要开始涨了，为什么要涨呢？三个原因。第一个原因，政策到底了。第二个原因，市场到底了，房东开始撤销挂牌了。第三个原因，情绪到底了，买家都开始蠢蠢欲动了，三底合一，房价必涨。 那这个人说的呢？大体上没有什么毛病，但是他的表述是很有问题的，我不知道他是单纯的说不清还是故意的，如果是限定在上海的话，他的话一点毛病都没有。但是他的现在文案搞成对全国性的一个描述，这就很有问题。他的第一点是说政策到底了，那政策到底就意味着房价会涨吗？实际上上海政策还是有所保留的，目前 而很多地方的裤衩呢，就已经扒掉了，完全没有政策了，还是苦苦往下掉。第二个说市场到底了，我认为如果有什么人可以准确预测市场的话，他最应该做的事情不是去买房，而是炒股， 你比巴菲特还要深了。第三个说情绪到底了。全国范围内来讲的话，其实很难说，评论区可以说说你们的看法，那他是不是完全说错了呢？其实也并不是啊，放在上海可以说是没有什么问题，现在的上海房价确实有上涨的苗头，我们作为从业者，春江水暖鸭先知已经感受到了，但是这个视频呢，目前先不展开。 如果说二零二六年上海房价大涨百分之二十，这是不是够夸张了？那从腰斩线开始算，百分之五十乘以百分之一百二，那也就是距离巅峰期才打了六折。我认为涨价，现在的涨价根本就不是什么涨价，其实只是价格回馈而已，因为说到底上海这个城市他的房价就不该是现在这么低，现在是过于低了。 最后他的评论区里面很多人的评论也是有很大的误区的，情绪输出非常严重，我们下期讲讲这些人的误区在哪里，感兴趣的点点关注，点点赞。

啊，应该讲啊，这个二零二六年是国内楼市的底部确定之年，目前的库存和供求关系已经连续四年啊，这个库存在不断改善，供求关系也在不断的转好。那么其次呢，我们也看到啊，这个有一些相关指标啊，按照国际水平来说 已经调整到位了，那么再从整体的房价情况来看呢，这个最近我们看到很多啊，这个触底的信号，那么以上海为例啊，我们可以看到连续三个月二手房的成交都大过两万套啊，那么从挂牌数量上来说呢啊，比二四年年底 要大概要少了百分之十以上啊，所以出现了明显吸收的状况啊，二手房明显吸收，然后特别是老破小啊，这个传统衣裳，老破小已经注底，那么他会逐步传导到各个方面。这么多的确定性，让我们感受到啊，整体市场，特别是上海市场的回温。

上海楼市接下来上涨的信号已经非常明了，我们就看一下一月份截止到昨天，市场交易量已经突破两万套，日均基本上都在七百多套，销售日周六周天单日都是破千套的一个记录。核心区域的房源现在都出现秒光的现象， 政策层面一直在立好，以旧换新等等政策全部都已经出来了，基本上我们现在能看到的市场上一些刚需型、改善型的客户，已经结束他们的观望周期，直接上车。 随着市场回暖的趋势逐渐清晰，不知道你对上海楼市有什么看法？我们评论区聊一聊。上海杨浦这个小区可能要拆了，我们刚刚成交了小区最便宜的一套，一百八十五万精装修一房， 房东快九十岁了，不想等拆迁了，客户捡到皮夹子了，小区刚刚出来一套高性价比一房，想来看看的可以私信我，全上海买房一站式服务。

上海楼市的行情啊，最近是全面回暖，但是这并不意味着很多板块的房价会全面的马上涨起来。 这个呀，其实是两把事情，今天为什么突然聊这个话题呢？因为最近很多朋友啊，确实很焦虑。我们一些粉丝朋友，包括我们自己的一些会员，我们大家去看完房，发现这个房子马上被别人买掉了，甚至有一些小区剩的房子啊，价格已经不划算了。这种情况下，大家觉得，哎，是不是价格马上要起来呢？是不是要马上入场呢？ 其实啊，这个首先要看第一点，你买的是什么预算，你这个预算到底有没有触底？第二一个，你买的是什么片区，你这个片区的价格有没有全面触底？很多朋友啊，不要单纯看一个区域火了，就觉得整个市场这个片区全面助你了。不是的， 有一些地方注底啊，是因为这个区域本身很强，这个区域有很多的观望客户，到了年底这个节点，结加着之前那个金九银十之后的这样的一个购买力效应，把这个区域买火了。包括有些区域确实是价格到位了，比如我们今天讲有很多七八百万、八九百万的区域 补跌下来了吗？补跌了是百分之十，百分之十五啊，之后这个价格大家觉得划算了，好低价的房子快速的成交，这就是最近几个月的行情。但是你要想一个问题，同小区可能有一些大户型已经好几个月没有成交了，我们现在看到很多种情况，有很多一千五、一千八的房子也是挂在那里，一直价格看起来很坚定，但是没有成交啊， 无人问津，这种情况下意味着什么？很多你同小区，或者是你同片区，或者是你板块上游的板块，那个房子价格还没有完全的到底， 他如果下来带动你还会再震动一轮吗？所以今年呀，整个的大方向就是不断的震动，每一个片区要全面达成住底，整个市场才能真正一上的达到一个完全的底部。当然已经住底的区域呢，相对来说这个价格已经比较划算了。之前我也讲过一些刚需区域本身产业就很强，价格和赋税已经完全到位了， 你是可以买，只不过呢，他会有阶段性，比如最近这个阶段便宜的房子他卖空了，你就不太适合去买了，因为现在买的可能就是一些相对来说比较虚高的，或者不成意的，你再稍微等等，有可能还会出来一些 相对比较划算的价格。今年就是不断的处理，不断的震荡嘛，你在这种周期的底部去买，总要好过你买在每一轮这种比较热的时候吧，相对来说是这样一个趋势。关键是什么？关键是今年还有很多变量，你想新房要解禁吧，你想是不是有很多区还有新房要供应呀？包括有些区域也有利好拆迁嘛？ 这些事情啊，会造成你这个价格非常的不确定。比如说之前因为拆迁，徐汇旁边，包括徐汇旁边的黄埔，有很多老百姓卖的非常火。 但是这个我之前就讲过，你要跟东建房去抢，东建户去抢房子，这个价格你买下来肯定是不划算的，因为他价格甚至涨了，如果你从常州去看，他应该跟着整个大盘一起往下走的，对不对？另外一个飞机也有一个新效应，比如说柳营路那边要动嘛？ 那钱还没拿到。如果说他动完了之后呢？大宁的楼市可能会区域，区域阶段性的有这样一个去力好，这个价格可能会涨起来，但这种时间节点可能反而不适合你去买。 那你看有一些区域可能会有新房解禁，有可能周边这个价格就会出现一定的回落，甚至出现一些超跌，这种情况下就是值得去买嘛。所以你还要综合去判断整个区域，整个板块，它的上游下游，整个的价格全面回暖，回稳之后才是说整个市场要涨起来的时候， 短期来看还是一个震荡态的市场，所以大家也不要那么焦虑，关键是判断好周期，判断好时机，判断好买入的节点，最后判断好价格，选到一个合适的标的。如果说你真的不太会选，不太了解，你可以来跟我们这样的朋友去聊一聊嘛。

上海放大招了！官方下场收二手房当保租房！浦东静安徐汇先试点！这到底是帮老百姓解套，还是又买了个雷呢？今天一条视频扒透，买房租房的都得看！先搞懂这政策到底是啥？政府让国企出面收购市面上卖不动的老破小装修，之后低价租给新市民年轻人，表面上简直是三赢啊！ 业主手里的老旧二手房能快速变现，不用降价苦等买家，租客能以市场价七到八折租到市中心交通方便的房子。而对楼市而言，业主卖旧买新，还能帮助新房去库存、稳房价。但是，真有这么完美吗？别天真了，这里面藏着三个大问题，比你想象的要复杂多了。最核心的问题是，钱从哪来？ 上海收一套房，少则两百万，多则四百万，想要有点效果，至少得砸下几十上百亿。钱的来源无非三种，财政拨款，国企自有资金、银行贷款。但保租房是民生工程，租金定的低，连贷款利息、装修维护费都未必能覆盖，相当于赔本赚吆喝。 举个例子，一套四百万的房子，按照百分之三的贷款利率算，每年光利息就十二万，租出去每月收四千，一年才四万八，连利息的零头都不够啊！ 长期亏下去，这笔债是让国企扛，还是最后摊给纳税人，现在没人说清楚。政府一进场，原本公平的市场就变味了。对卖家来说，业主知道有官方接盘，谁还愿意降价呢？原本能两百万成交的房子，现在硬扛到两百二十万，等收购，反而让二手房价格僵住，真正想买房的刚需更难捡漏了。 租客呢？保租房看似便宜，但配租要卡，学历、社保人才身份能符合条件的人，本身收入就不低，而最需要低价房的服务员、快递员反而没有资格申请。这不就是给富人发福利吗？说白了，用纳税人的钱帮有房的人换新房，帮高学历的人租好房，而真正的弱势群体，啥也捞不着。 政策里最模糊的地方就是怎么选房，怎么分配。选房的时候没有明确标准，说配套成熟，交通便捷，谁来定？ 会不会有人把户型差、采光烂的房子包装成优质房源卖给国企？分配的时候，市中心的好房源会不会被关系户提前预定？普通年轻人只能租郊区的？经济学家早说过了，花别人的钱办别人的事，最不心疼。没有人对这笔钱的效率负责，最后很可能变成公共资源浪费，甚至滋生腐败。 其实上海根本不用这么折腾，放开限购，让外来人买房，给私人房东减税，鼓励出租，市场自己就能火。现在硬要当最大房东，反而可能顾此失彼。那你觉得上海这波操作能成功吗？你是希望让政府下场，还是让市场自己调节呢？

普陀区朝阳板块在短短的两三个月之内，他的成交量和去年同期相比暴涨了百分之八十， 而且成交非常的快，那背后是什么样的原因和逻辑导致他有这样的增长的？那最近的市场到底又是怎么样一个真实的状况呢？ 本次视频阿旺和大家来分享一下。首先我们来看到这张图，这张图是从二五年一月份到二六年一月份，上海整个二手房的一个成交量，我们可以清晰的看到， 从去年十月份低谷之后，整体的成交量就已经慢慢的回暖了。相信大家在很多地方都看到过这样的一个趋势图，你看特别是今年的一月份，和去年同一月份相比增长了百分之二十，并且连续三个月都站稳了两万两千套以上，这是一个成交。 那么下面我给大家看到第二个数据，就是挂牌，我们可以看到这张图是整个链家网的 从二四年一月份到二六年二月份，现在为止的一个挂牌情况，挂牌峰值是在二零二五年的五六月份左右，基本上是在十一万多套，十一月开始就慢慢的下滑，看到吧，平均每个月以五千套左右的一个下滑速度， 挂牌量在减少，到现在为止只有八万一千多套，这是整个链家网的一个数据，大盘不是所有的房源链家都有。根据突破式的数据显示，全市的挂牌量在去年的十一月份左右 达到十五万多套，到今天为止，我查了一下，整体的二手房的挂牌量跌到了十四点二万套，也就是说短短三个月时间，全市的范围挂牌量又减少了将近一万套， 整体的挂牌量是在越来越少的市场上买房子的客户应该非常能够体会到我说的话，正在谈的很有可能房东谈谈，谈谈房东就不卖了，就撤牌不卖了。 是不是有这样的情况，碰到很简单的一个供求关系，成交量并没有下来，一直保持在二点二万套左右，而供应端挂牌量却在减少，所以我们现在可以看到，基本上在六百万以下的房子啊，都起稳了，现在目前。那我给大家说个例子，就是普陀区的朝阳板块， 他的成交量啊，短短的两三个月，要比去年同期增长了百分之八十，为什么呢？很多一部分就是这个地方，因为有几个小区啊，你像中兴花园、朝阳七村等一些小区传来动迁的这样的一个信息，将整个板块的热度啊给炒起来了，就带动了这个板块 整体的二手房，特别是老破小的二手房，成交量大幅增长，这体现在一百五十万到两百五十万之间特别明显，需求非常旺盛， 导致整个板块起稳回升。我们看到的这个板块，一旦由小区进行动迁，你的房子虽然不动迁，但是也会被热度给带起来。而有些地区房价没涨，并不说你这个地方不好，而很有可能是你这个地方 没有人来炒作他，所以我们要潜伏在热度还没有起来的地方，只要你的方向是对的，那么你静静的等待就可以了， 哪一天你的热度被炒起来了，你的价格也就会随之起来。所以你像现在为什么老婆小偷起哄了呢？一个方面他的租金回报也比较高，达到了百分之三以上。现在比方说我们看到的你像观心路这个房子挂牌价一百二十万， 而他同样的他这套房子租金可以达到了三千三，一个月投资回报率达到了百分之三点三以上，而有些回报率通过我的观察会更高，达到了百分之三点五，甚至百分之四。你的租金不但可以把你每月的房贷的本金和利息覆盖掉以外，还有结余， 这是非常夸张的。所以为什么我们看到最近破小的起尾就是这个道理。还有一个就是最近大家看到的晋江浦东的一些区域进行啊破小的收购，将老破小的预期给起尾，这就是为什么一旦我们的房子征收比达到百分之三以上， 那这个房子的话，它就同时具备投资属性和金融属性了。所以我们要布局一些还没有启动的板块，这个板块其实不单单是老破小，其实大面积或者次新的也同样适用，所以我们选择板块的时候，一定要选择还没有涨起来的， 并且带有规划的重点发展的板块，这样子你才可以在风来的时候垂直起来，而不是去高位接盘，这一点大家一定要注意的啊。本次的分享就到这里，如果大家对二手房当中 手拉手的交易板块和小区的选择，房产的各类的税费筹化，强调全流程式的顾问服务，因为我们可以给大家提供全市范围内手拉手的一个交易服务， 就是您看中的任何一套房子，我们都可以联系上业主，让你和业主进行直连，大大降低一个交易成本。如果有感兴趣的可以和阿旺联系，感谢大家的收看！

上海楼市有了比较大的动作啊，估计很多人这两天刷手机都刷爆了，咱们经常说的二手房，现在政府呢，正在牵头收购，要准备改成保障性租赁住房 啊。那么今天我们就用大白话把这个政策讲透，不管你是卖房租房，还是单纯的关心房价，听完这几分钟啊，基本上你就都能听明白咱们重点呢，说六个大家最关心的问题， 这个政策到底是什么样？他适合哪些人？对于稳房价有啥影响？哪些存量房会受到影响？那这个影响有多大？北京会不会跟进啊？咱们一个一个说，不绕弯子。首先呢，咱们先说清楚上海这个政策到底是怎么回事， 其实就是在二号，就是，嗯，二月二号前几天，上海正式启动了试点，他是由浦东、静安、徐汇这三个区先带头做 建设银行呢，专门给这个政策提供了金融支持啊，简单说就是政府引导市场运作，他不是强迫房东卖房，这个全靠自愿，而且定价呢，也是按照市场行情来评估啊，相对公平合理。 那具体到这三个试点去要求呢，还不太一样，那我给大家呢，就掰明白啊，大，你也不用记表格，听清楚就行。先说浦东新区，他的收购要求很明确，他必须是内环内两千年之前建成的房子，之后不行， 面积得是七十平米以下，总价不能超过四百万，而且产权清晰，没有纠纷。最关键的是，房东卖了这套房之后，必须要去买普通的一手新房，购房款还会专门监管确保呢，你是专门用来 是置换新房的，你不能是随意去这个套现的，那么普通的重点就是帮那些想换新房的房东解决老破小卖不掉的这个难题。优先呢，去收那些租售比高的，周边配套比较成熟的房子。 然后咱们再说静安区啊，他的筛选标准呢，是重点产业区、商圈的周边，或者是地铁三公里以内的房子，也是七十平米以下，总价四百万以内。他的置换要求比普通的要灵活一点，房东卖了房之后呢， 只要是买静安区的房子就可以了，一手或者是二手都可以，优先鼓励买新房。静安呢，是按片区来收，他不是这个零散着来收，那么这样方便呢，以后能够统一管理。 呃，统一改造。最后呢是徐汇啊，他的要求呢最灵活，只要你是产业园、商圈或者是地铁附近的小户型就行，没有明确的房龄限制。而且最大的亮点就是没有置换绑定，就是你 房东，你可以选择纯现金卖房，你也不用必须去买徐汇的房子，完全看自己的需求，财政呢和银行一起出钱，那收购起来呢，更加灵活。另外呢，咱们说一下规模 啊，第一批计划收两千套左右，总投资大概六十个亿，那后续要是试点效果好，还会扩大范围。收购来的房子呢，会统一装修，然后改成保障性租赁住房，租金大概是市场价的百分之七十，这个专门呢就是给新市民、年轻人来住的。 接下来呢，咱们讲第二个问题啊，就是这个政策适合哪些人？咱们分两类说，一类是卖房的，一类是 租房的。咱们先说说这个卖房的哪些人适合参与？第一类呢，就手里你确实有老破小，尤其是上海内环，两千年前 呃，建的七十平米以下的，之前呢，可能一直发愁这卖不掉嘛，也卖不上价嘛，或者是挂了很久没有人问，现在呢，有官方买家，区级保障房公司，还有国企流程呢，也不用跟中介扯皮，你也不用担心中介费，能够快速的变现，特别的省心。 第二类呢，就是想呃想快速套现的房东，你不管是急着用钱，还是想置换其他的资产，国企收购的周期比个人的交易都要短，而且定价很透明，你不用反复议价 就能快速拿到钱。第三类呢，就想在本区改善住房的，比如刚才讲过浦东静安的房东，你卖了老破小，你必须要用这笔钱去买本区的新房，既能实现住房的升级，还能享受政策的支持，资金呢还有监管，相对呢更安全。 第四类呢，就是手里二手房租售比不高的，比如说你租金很低，控制率比较高，你与其一直呢你拿不着钱，你真就不如卖给国企，一次性拿到现金，或者是按照政策规定，你必须得置换一套更有价值的新房。 咱们再说说租房的哪些人能够受益，最直接呢就是政策上面提到的新市民，还有刚毕业的年轻人，还有来上海工作的各类人才这些呢，本身预算很有限， 想住核心区配套成熟的房子，之前呢，确实可能租金比较高，现在呢，有了这些保障房，嗯，能够不好意思保租房，能够以市场价百分之七十的租金住进去，既能减轻租金的压力 啊，而且呢，还能实现支柱平衡，也不用呢，每天通勤一两个小时啊。再有就是那些预算有限的，还想住核心区的租客，也能够享受到实惠啊。那么 第三个问题就是大家最关注的就是这个政策对于稳房价有何影响？客观的说呢，主要是 这个积极的稳定作用，大家记住这个稳定二字，他不会让房价暴涨，也不会让房价暴跌。重点啊就是政策已经讲了叫稳预期，拖底部啊，所以你看他收购的这些房子也能看得出来，奔着就是底部去的。 首先呢，他是给二手房找了一个官方的买家，现在有些区域呢，二手房确实呢供过于求，房东呢也挂了很久卖不掉，价格呢就很容易往下掉，那这个政策呢，他是能够消化一部分过剩的房源，缓解供过于求的压力，防止房价过快下跌， 那么起到一个托底的作用。其次呢，能够激活置换链条，很多房东卖的老破小就会去买新房，这样呢就能够带动新房的去换，让一二手房形成联动，市场呢就能火起来，就不会出现 啊，这个新房卖不掉，二手房没有人买的这种僵局啊。再者呢，能够优化市场结构， 这把收购的基本上都是七十平米以下的老破小，这些房源从二手房市场退出，流通量减少，他间接的能够提升同类型房源的稀缺性，也让二手房市场的这个结构更加的合理。 最后呢，就是政府主动介入市场，他传递出呢是稳房价稳预期的一个信号，能够增强大家对于这个楼市的信心，避免出现市场出现一些什么恐慌性抛售啊，或者是盲目跟涨的一些情况。 那么当然呢，这个也有局限性啊，你比如说这次影响范围很有限，他只针对浦东、静安、徐汇这三个区，而且呢，只收七十平米以下，四百万以内的房源， 这对整个上海楼市的影响其实是可控的，他不是全面脱市，也不会让房价暴涨，而且短期效应会更加的明显， 长期影响还要看后期，后续的这个政策啊，能不能扩为啊？规模呢？能不能扩大啊？ 刚才呢，有老铁问，收了钱不买房行吗？刚才呢，讲了一共三个区啊，包括这个静安啊，包括这个谁基本上都要求呢，你买了，你卖了房之后，你就必须得去买新房啊，当然也有一个区呢，就是 啊，不要求这个叫徐汇区，徐汇区不要求你卖了房，自己干啥都行啊，所以你看这三个区，三个不同的政策，所以你看今天我光讲政策，我就讲了半天啊，因为他三个区政策都不一样。 那么咱们下边呢，第四个问题，咱们再说一下，对于存量房产有何影响？这个影响多大？咱们分两类说，一类是受影响大的，一类是受影响小的。咱们先说受影响最大的存量房产，首当其冲呢就是内环里两千年建成的小户型， 特别是上海啊，三百到四百万的这类房源呢，正好符合收购标准。之前呢，可能有价无市，现在呢，有了官方收购，流动性变好了，价格呢，也能期问他就不会再随便的下跌了，也就是说政府给你出的这个价就是底价啊，这个任何中介都不好使 啊。那么影响程度呢？我觉得这类房产对于这类房产影响程度是最大的，其次呢是核心区配套成熟的老破小，不管是地铁旁、商圈旁，还是学校、医院附近的 这类房源优先被收购，他能够解决长期以来有价无市的问题，租售比也能提升。还有就是静安区的，因为静安重点收购这类房源，所以 这类房源的这个价值会被重估，而且交易活跃度呢，也能提升。另外呢，那些没有电梯户型比较老的老旧住宅，被国企收购之后，应该会统一改造， 加装电梯，翻修装修啊，翻新装修，这个居住品质呢就提升了，也能带动整个小区的价值，这类房源呢，也会受一定的影响。咱们再说受相对呢，受影响比较小的房产， 比如说像七十米以上的，七十平米以上的大户型啊，这个总价超过四百万的房源啊，因为他不在收购的范围之内，所以他基本上呢也没有什么影响。 再有呢就是次新房，高端豪宅政策，收重点收购的还是老破小，那和这类房源面向的人群，这个市场他也是不一样的，所以呢，他的影响呢，也不大。还有远郊区县的房源试点呢，主要集中在上海的内环和核心区域， 远郊的这个房源不在收购的范围之内，所以他也没受到什么影响。至于影响有多大，咱们分成短期、中期、长期来看，短期呢，主要指三到六个月，试点区域的老破小，挂牌量会减少百分之十五到百分之二十， 价格呢，应该会起稳回升百分之五到八，至少呢，他在不再会继续下降。中期呢，就是一到两年，如果这个政策扩为到上海其他区域，全市老破小的流动，流动性都会提升，价格波动也会变小， 而且呢，他和新房的差距也会变小。长期呢，就是三到五年，我相信他会形成老房收购到新房销售，再到保障房供给的三位一体的一个闭环， 他能够优化整个城市的居住结构，能够缓解老城区发展不均衡的问题，对于存量老破小的长期价值也是一种支撑。 那么第五个问题呢，就是对于哪些房产会有积极的作用？咱们分直接受益和间接受益两类啊。直接受益的房产，第一类呢，就是这个试点 啊，范围之内，符合收购标准的这些老婆小，因为有了官方的收购渠道，你不愁卖，他的流动性和价格都会有保障，不会再担心卖不掉卖不高。第二是试点区内的新房，尤其是浦东和静安的新房，因为这两个区都要求房 房主卖了房子，你必须要买本区的新房，那这样的话呢，相当于直接就拉动了新房的区块，加速了新房库存的周转，新房的销量就会提升。第三呢是这些宝租房周边的配套设施， 比如说像超市、便利店、药店、菜市场这个保租房入住率提升之后，周边的人流肯定会增加，会带动这些配套设施的发展，也能够间接提升整个区域的价值啊，这是直接收费的。 咱们再说间接受益的房产，比如说那些有改造潜力的老旧小区，这个政策呢，他其实起到了示范的作用，他会让更多的业主愿意参与城市更新小区改造，提升小区的居住品质，而小区的品质上去了， 房子的价值那也会呢跟着涨。还有呢，租赁市场的优质房源，嗯，保租房 啊，主要呢，他是面向中低租赁需求嘛，对吧？他会分流一部分的低端的租客，这样的话，高端租赁房源的需求也会相对的稳定，价值呢也会间接的提升。另外呢，和城市更新 相关的房产，比如说有改造空间的一些老旧的商铺啊，写字楼啊，他会因为政策带动装修、改造、物业等行业的发展。这些房产呢，会间接收益，就是没有直接收益那么明确。 最后呢一个问题，就是这两天一直能收到呃，咱们这个粉丝的咨询， 就是很多朋友北京的朋友会问他说上海这么做了，那北京会跟进吗？我的判断是呢，很有可能啊，非常有可能，而且呢，大概这个概率 能够达到百分之八十到百分之九十啊，为什么这么说呢？因为北京有现成的基础，二零二五年三月，北京怀柔就已经推出了以旧换新的政策， 这个呢，也是由国企收购二手房，打通一二手的联动链条。和上海现在的试点思路非常像，而且北京和上海其实都面临着同样的问题，就是保障房需求巨大，而且新市民年轻人的住房问题很突出， 尤其是核心区租金高，房源少，收购二手房转保租房，这是扩充保障房供给，解决住房问题的好办法。 另外呢，北京现在也正在推进城市更新和老旧小区改造，收购存量二手房、转保租房，正好能够和这些工作呢结合起来，这也是重要的一个 补充的路径。当然如果北京去跟进的话，可能也会有自己的一些特点，比如说他也不太会，不太可能完全去照搬上海的政策，比如说试点区域， 如果是在北京的话，他非常有可能优先会选择嗯，朝阳、海淀、丰台这些，呃，人口聚集、保障房需求大，老旧小区多的这些区域，收购标准呢，可能也会调整，比如说我觉得他可能会 调整成六十平米以下，总价三百五十万以内，可能这样的话会更符合北京的楼市特点， 因为北京八十年代、九十年代的房子啊，有很多就是六十平左右啊。那么置换要求，我觉得北京很可能也会更加的灵活，他不一定非得要求你一定要买本区的房子，甚至都可能不会强行 强制你去置换啊，因为他会兼顾不同房东的需求。总结一下呢，上上海的这个二手房收购转保租房的政策，我认为核心呢大概呢就十二个字，消化存量、补充，保障稳定楼市。 对于老破小房东、新市民、年轻人，这是利好，对于稳房价，这是直接的托底作用。那他主要影响的是核心区的小户型、老破小，而且他是积极的，影响北京，后续的跟进的概率我认为很高。 那大家呢，如果有类似的房源，或者是想了解自己房子能不能收购的啊，可以从今天开始多关注我的直播，或者是自己多关注官方的通知。

开年第一站，二六年一月份，上海的二手房成交占到了两万三千套了，创下了近五年的同级新高啊， 更关键的是，这已经是连续三个月成交量稳稳的站在了两万两千套以上了。那今天呢，不给大家制造焦虑，主要是想啊，用数据和逻辑告诉大家，市场的风向在开始的发生变化了。 首先呢，市场的啊，发动机一定是刚需啊，数据显示，总价四百万以下的房源，占了市场成交占比了百分之七十 啊，这说明啊，经过价格的调整，大量真正自助买家在开始啊，果断的出手上车。 那其次呢，还有一个积极的信号是，全市的二手房啊，挂牌量已经连续九个月在下降，这意味着啊，市场上先想要卖掉的那部分泡鸭，正在逐步的被消化掉，而买卖双方的力量正在啊发生悄然的改变。 那价格涨了吗？答案是，涨了，但是是分化的涨啊。就拿周浦的印象中城这个小区来说，二五年啊，十月份至十二月份的成交八十九平的这种中高层 成交价是三百八到四百万左右，但是近期一月份到两月份的成交中高楼层，同样的户型卖到了四百二十万， 当很多人在选择观望等待的时候，却有人在悄悄的加价入场。面对这种回暖反弹的情况下，我呢，有三点建议，一、刚需的买家，如果你是三百万到四百的预算，请务必抓住当下的这个窗口期啊，你的果断 也是这个启动市场的一个置换的一个重要一环。第二， 改善的业主，如果你手里有好的地段的老破小，那现在呢，也是可以认真考虑重新再挂牌了，因为政府现在下场收小户型啊，收总价七十平以内，四百万以下的房源，真正的打通置换的这个链条， 卖掉他，才能真正的撬动改善的第一步。第三，所有人要记住，普涨的时代呢，结束了啊，未来的机会一定是存在核心的地段跟核心的优质产品，买房不是从挑便宜， 而是要转向选有价值的产品。楼市呢，是有周期的，但是每一次的波动都是财富重新的分配的一个时机，能抓住这个机会的，永远是那一波先看懂信号，先采取行动的人。 我是周刚赵老师，如果你在上海买房卖房感到迷茫，可以点个关注，后台滴滴聊你的具体情况，我们一起分析分析，下期见！

上海也开始搞住房的以旧换新了，像浦东、静安、徐汇三区率先试点。那我在上海做贷款的我看了一下这个政策啊，所谓的以旧换新，其实就是政府啊，收购你的老房子，然后呢，让你去买新房子，但前提是你的老房子面积呢，要在七十平以内，总价值在四百万以内。 浦东的老破小啊，收购之后呢，你需要在浦东买一手房，那静安也是一样，但是静安呢，是不限二手房和新房的，只是说新房优先。 那这招可以说是解决了老破小卖不掉的这样的一个问题，又打开了置换的新链条，为楼市呢注入了新鲜的购买力，最后还能增补保租房。那你们觉得这个刺激啊，能够让楼市回暖吗？

一线楼市小阳春，一场虚弱的狂欢，还是真正的反转眼看到了年关。按往年经验，楼市该眼齐齐鼓了。但最近的气氛却有点反常，中介的朋友圈又开始刷屏火热， 一线城市的成交数据竟然在传统淡季里支棱了起来，很多人心里开始打鼓，这是触底反弹的信号，还是昙花一现的错觉？ 热闹是真的，数据不会骗人。以上海雷头北上广深在去年底到今年初，成交量确实走出了一波上扬曲线，尤其是二手房，带看量和签约量明显活跃，仿佛压抑已久的需求突然找到了一个释放的窗口，那种房子又开始动了的体感在市场上弥漫开来。 但底色是分化的。如果把四个城市放来一起看，会发现这波暖意成色完全不同。上海更像一个特例，靠着庞大的基本盘和以大幅回调的价格吸引着从刚需到改善的各类买家，热度相对扎实。 北京则明显是政策式，新政一落地，数据应声而起，但能否持续还需观察。广州和深圳则显得更纠结一些，一边是成销量回升，另一边却是挂牌量持续创新高和价格的阴跌压力。以价换量的特征最为明显， 这究竟是谁在买单？仔细看，这一波进场的主力无外乎两类人，一是觉得价格差不多到底了的刚需和改善课。 他们的共同点是决策非常务实，几乎都是捡便宜的心态，对价格的敏感度极高。这决定了当前的行情更多是价格深度回调后的一次集中技术性反弹，而非基于强大信心的趋势反转。 一个关键的悖论，量升，价位稳。真正的市场反转必然伴随着价格的起稳甚至温和回升。 但目前除了极个别核心板块的稀缺房源，大部分地区的房价依然成压，业主涨价的案例仍是凤毛麟角。 这就像一个病人，体温暂时稳住了，但元气还远未恢复，市场最底层的那口气，对资产长期增值的普遍信心依然虚弱。 所以面对这波小阳春，或许不必急于下结论，它更像市场在漫长下跌途中一次疲惫的中场休息，是部分需求在政策底与市场底之间的一次试探性博弈。 对于普通人而言，这意味着，如果你有迫切的买房需求，如结婚、上学，当前是一个可以认真挑选和议价的窗口期，但请放弃超在最底部的幻想。 如果你考虑卖房置换非核心资产，或许可以借此机会加速出手，但要对价格有合理预期。如果你纯粹是投资者，那么这波行情提供的可能不是一个进场的信号，而是一个再次审视房子作为投资品底层逻辑的时机。 市场的春天从来不是由一两个月的成交数据定义的，当潮水般的情绪褪去，最终支撑房价的依然是城市的基本面、产业的活力和人们的收入预期。在真正的暖流到来之前，不妨让这颗子弹再飞一会。 你觉得这波行情是真回暖还是假反弹？你所在的城市有类似情况吗？欢迎在评论区唠唠。本人仅代表作者观察，不作为买房建议，投资需谨慎。

上海的房价终于止跌了，当然这不是指某一个小区或者某一个板块啊，是全上海连续十个月的下跌之后呢。上海的二手住宅价格在今年的一月首次迎来反弹，成交均价从四万零一百 回升到四万一千三百每平，从去年的三月最高点四万九千二百一路下行，现在终于出现了回稳的信号，你觉得这是市场回暖的开始吗？你能把握住机会吗？评论区留下你的看法。