38号文对资产影响

稳房价的史诗级大招登场了，新房供应直接给你掐断，立刻让市场供不应求，一二线城市的房价会应声而涨。你没听错啊，一开始看到文件的时候，我都不敢相信自己的眼睛。这两天，自然资源部和国家林业和草原局联合发布了三十八号文， 其中有一项规定对房地产市场产生了不可估量的重大影响，新生建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不再用于经营性房地产开发。就是。看到这句话，一开始我都不敢相信，这是真的， 要这么决绝吗？翻译过来就是，以后新增的建设用地只能用于机场、高铁、高速、学校、医院、保障房等等的大项目，或者是民生项目。想建商品房不批了。如果严格执行这项规定，新房的供应马上会断崖式的下跌，市场立即就会进入到供不应求的局面。 你想一想，这对老百姓的心理会形成多大的冲击啊？历史已经无数次证明了，缺什么，老百姓就要抢什么，后来冷静看一看啊，还有原则上这三个字，那怎么理解呢？那意思就是没有完全堵死，还给你留一点口子。那要缩减到什么程度，才能符合原则上这三个字呢？ 他的供应是不是至少要砍一半以上啊？就是相比于过去，我至少要砍掉百分之七十到百分之三十。原则上这三个字大家可以自己去理解， 但是毫无疑问的，供应会大幅的减少。过去两年，我一直在说政策会出到房价稳定为止，于是我们看到了解限购、降首付、降房贷，但这都是从需求端入手，效果似乎也没有那么明显。 于是啊，这一次，我直接从供给端给你出了大傻气，把供给几乎给你掐断了。强控制造稀缺，这是要把新房变成黄金的节奏啊。严控、新增，这几乎就是复刻了香港的模式。 香港的房价为什么都属于全球最贵之一啊？就是因为香港的土地供应，他的新房供应非常的有限。去年春节香港全面撤拉之后，楼市一片长虹。二零二五年，香港的房价上涨了百分之三点三。这还是保守的估计啊，中原地产的老板施永清已经亲自下场，豪掷了六千七百万买了几套房。 他预言啊，到二零三一年，香港的房价会比低点上涨百分之八十五左右。你以为这就完了？还有三十八号文还有一项规定， 年度新增城乡建设用地，原则上不得超过盘活存量土地面积。翻译成白话，就是，一个城市今年你能新增多少建设用地，要看你盘活了多少存量土地。什么是存量土地？ 一是批而未供，二是供而未用，三是用而低效。过去有那种开发商，就是来自于港资的，他比较爱干这种事， 就是把土地囤起来，等着地价上涨来吃这个红利。但是在新政下啊，这招已经行不通了，如果你的开发率不足土地的百分之二十五，那么这个土地就要被收回了。还有的就是已经爆雷的房企手中握有的那种没有开发的土地， 按照新政，这次大概率也会被收回。另外还有一些就是闲置的工厂、废旧的小区啊，这些城市要把它先盘活了，才能够给你新增的土地供应， 就是逼了各个城市啊，都要去拆去改，说白了就是你拆改多少，我才能给你新增多少。干活传让土地的工作是非常繁杂的，难度系数大，时间和财务成本都比较高，这项规定原则上是防止城市在盲目的扩张，你想要发展，那么先解决城区内的旧账，把它梳理清楚了， 我再给你批新的用地。大方向是对的，但是新建商品房的供应量减少，又因此叠加了一层 buff。 还有一条看上去不那么重要，但是细想一下，它也会对房地产市场产生重大的影响， 就是它规定在十五期间新增建设用地指标由省级政府统一统筹。那么未来会不会出现省里为了扶持省会城市或者是省内的计划单列式， 把原来用于三四线的这个建设用地指标会挪给这两个城市？还有其他一些细碎的规定，有兴趣的朋友可以上网自己去研究一下。接下来我想重点说一下， 老百姓面对新政之后的市场如何应对。首先就是我反复强调的，能建商品房的土地少了，意味着接下来的新盘会大幅的减少，那么现在已经批过再建的四代宅就会变得非常的抢手，好地段的项目甚至可能要抢， 所以接下来啊，像这种重点的好房子的项目可能就要涨价了。第二、三十八号玩新政，利好二手房， 尤其是利好一二线城市那些地段好、配套好的次新房。新盘供应大幅减少之后，很多的需求自然会转向那些资助比较好的二手房。我昨天还在一个群里跟大家说，房价已经跌了很多了， 地段好的好房子，次新房就不要倒在黎明前。第三，现在是未来五年最佳也是最后的一个置换窗口期， 尽量去把三四线的房子换成一二线好地段的房子，一二线城市的居民尽量去把远郊没有什么好配套的房子，还有租售比比较低的老婆小去置换成地段比较好的新时代宅或者是次新房，有本地改善需求的，比如说家里添丁了，我想从两室换到三室，甚至三室换到四室。 建议大家尽快的去市场看，去淘，亲自下场去了解市场的最新动态。第四，因为土地少了，未来只有头部的开发商才能活下来，中小开发商的生存会越来越难， 为了安全起见，尽量去选头部的大品牌开发商。现在想一想，最近一年在上海和深圳一下就豪掷几千万甚至上亿去购买大平层的那些富豪们，是不是提前获取了重要信息，或者就是大的方向啊，也能让他们利用时间差和信息差又大赚了一笔呢。

涛哥，三十八号文件真的说明了房价要大涨吗？你说的是那个禁地令，实际上这个很多人都是这么说，但是我的意见是相反的，这个三十八号文禁地令呢，实际上他有两个作用。第一个作用呢，就是这个就是在控制这个规模吧，不让这个一些新区的、郊区的一些土地盲目的扩张， 他反而说明了这个目前的这个楼市的扩张期都已经告一段落了，他是一个结果性的政策，他不是一个驱动性的政策，就是结果告诉我们大的环境， 大的公序关系已经发生逆转。这是第一个啊，他们强调的第二个是说这个建设用地控制用于住宅，说主城区的、老城区的核心区的土地就没有了，对，这个恰恰错了。 为什么呢？因为现在这个如果说控制这个郊区的，控制新区的，那么基于这个财政的考量，那就要盘活这个存量的建设用地。你比如说老城区、主城区，然后他有很多这种商业用地、 工业用地、集体建筑用地、城农村，他实际上他都叫建设用地。对，这些已经本身就是建设用地了，那么这些建设用地他就会加速变成住宅用地。然后呢，通过这个政策反向的在支持存量建设用地、非住宅建设用地的盘活，甚至逃归改姓。 那么我们在这些老的区域，好的区域有那么旺盛的需求，对吧？但是现在供应不多，然后就导致这个价格很高，那么他就迎合了目前的一个市场状态下，然后这种高总价的卖不动，然后需要扩大供应，然后实际上他跟这个文是遥相呼应的，我们一定要清醒的认识到这一点， 而不是说我没有地供了。然后呢？我土地我又严控了，错了，他土地严控的是那个新增的农用地变成建设地。实际上我们要明白这个政策讲了一个什么大的前提就是供需一定不能脱节， 你去新增的那些郊区的、新区的这些土地，他实际上他没人买，他就是一种财富的浪费。但是你在老城区，在主城区，你把这些存了，你建设用地啊，非住宅的建设用地，把它调整成住宅建设用地，实际上他就可以跟需求交圈，他就可以创造财富，他就有需求，他就可以对应需求，他的供需就是交圈了，他就可以来丰富这个市场， 来满足这个市场的需求。所以说我们一定要充分的去理解这个政策的一个大背景和一个市场的需求，所以说我们一定要充分的去理解这个政策的两个极端的两个方向的。

自然资源部三十八号文件，他真实的目的是为了帮助地方政府化债，去库存，帮助银行解套，因为现在银行手里面有一大批的这种不良资产，特别是 呃断供的房子，开发商的烂尾楼，还有就是那些卖不掉的土地，破产啊，重组的这些开发商等等。 还有就是地方政府在过去通过土地金融抵押给银行的大量的这些土地，现在已经严重的质不抵债。 那么自然资源部这三十八号文件，他的这个方法是什么呢？就是涨价，让房子必须给我涨价，只有涨价才能去库存，只有涨价才能修复资产负债表， 资产负债表包括城头公司，包括了居民，包括了地方政府， 我们很多的这个资产其实都是在城头里面，也就是我们这些土地，闲置的土地，卖不掉的土地，那些库存的土地，而城头呢，又是地方的融资平台，所以真正的目的就是为了化债， 就是为了去库存，去库存是为了化债，只有涨价才能解决。 涨价的办法很简单，通过三十八号文件限制地方拿地，你只能盘活存量土地，但是存量土地你盘活要亏钱，因为存量土地 你要盘活，你得倒贴钱。也就是说你现在你们家里面的房子，比方说以前的时候，你们两百万买来的，现在就价值一百万，你得把房子卖掉，你怎么卖？你卖不掉，只有通过边上的房子涨价，把你的房子又拉回两百万，你才有可能还清银行的贷款。 而地方政府现在遇到的就是这个问题，之前抵押给银行的土地通通打折，通通贬值，那么现在呢？如果再把这些地卖掉，他已经知不抵债了， 知不抵债的情况下，那这种情况你怎么去把这个土地卖掉呢？钱已经被以前用掉了，开发商的闲置土地，那些暴力的开发商也是一样的道理，他的这个土地 或者他的这些烂尾楼已经严重治不抵债了，那只有拉升房价倒逼房价上涨，而拉升房价，倒逼房价上涨呢？真正的办法就是什么呢？断供， 你不去盘活存量地，我就不给你供地，那你不给我供地，那我这个市市面上的新房就越卖越少，市面上的新房越卖越少，自然就会造成房价上涨。 当一个城市无房可卖的时候，我说的是新房，自然现在现在市面上的新房的价格，他开发商就有涨价的勇气，就有涨涨价的底气。 那么在新房已经卖到最后，真的是完全要断供了，以后这个要断粮了以后， 自然就有开发商愿意去高价把之前已经抵押给米行的那些地买过来。比方说之前按照现在的说，一块地价值五个亿，但是他抵押给银行的很抵押给七个亿，那之前这个地可能价值八个亿。 那现在如果说发现市面上已经没有地，没有房子在卖了，开发商就有这个胆量，以八个亿甚至九个亿的价格就拿这块地， 那么再加上我们好房子的建设，再加上我们这个高品质的房子的建设，那自然开发商就可以定一个很高的价格来卖。因为第一市面上没有任何楼盘敢跟我竞争， 没有了竞争对手，又加上高品质，又加上地段还不错，这种情况下我自然我就可以卖的很贵。而我们从去年，从前年就开始把定价权还给了开发商，开发商可以完全可以通过产品差异化的这种方式，然后来定很高很贵的价格。 当如果开发商重新去以高价并且以超高的价格买下这块土地，定一个更高的价格，当这个新房的价格出现上涨以后，自然他就重新给整个市面上的存量的这些土地和新增的土地重新定价了。 现在之所以很多地方不愿意盘活用地，盘活存量用地是因为新房，之前的次新房，之前卖掉的这些次新房的这些 次新房，二手房啊，包括像周边的这些二手房，他们的价格下跌形成了一个新的边界，价格拉低了 土地的价值，拉低了未来预期的新开盘的价格，所以导致了很多的开发商 不敢拿地，拿来的地也是亏钱的地方呢，也不敢卖地，卖出去地根本没人买。所以说三十八号文件名义上也开新闻发布会说了不是断供土地，但是他也基本等同于断供土地， 只是说优先保障民生，保障重大项目。但是建设性经营用地啊，这个，呃，经营性建设用地，这种土地是不给你批的，就是强剥强迫地方去盘活这个纯粮地。但是纯粮地我再说一遍， 纯粮地没法盘活，除了超大型城市以外，除了这种像杭州啊，北京，上海啊这些大城市以外， 其他的地方三四线小县城不可能的盘不活。所以这个地方最好的办法就是不攻地按就卖，现在市面上那些新房，让他们先涨价，涨价以后 形成先新的编辑价格，把全把这个什么周边的这个房价和这个地价重新拉起来以后好了，这一波会画在成功。 但是需要注意的是，这一波化灾成功以后，以后的地方政府的这个财政来源就要改变了，那也就是说对于很多城市来说的话，这是最后一波的上涨，是最后一波的价格上涨，以后 可能不会再有机会了，因为我们以后不允许大拆大建。经过了这两次，二零一四年、一五年和二零啊，二六年、二二零二五年、二六年这两波的这样子的一个房地产的上涨和下跌，那么各地方包括中央现在已经 学会了啊，已经知道怎么去运作了，以后的这个举债，特别是城头债，基本上不太可能允许地方去乱借钱了。所以这是最后一波帮助各地方去通过拉升房价画债的 啊，一次政策。好吧，这才是三十八号文件最核心的。但三十八号文件只是 落地了去库存优供给啊，然后控增量的这个定调， 也就是说包括城市更新啊，包括我们现在的这个房地产的这个就是啊供需失衡啊，供大于求的这些局面。这个三十八号线文件他是落地， 他是具体执行的政策，而这个执行政策的是一针见血的止止要害，并且的话是 非常有利有用有效的一个落地政策啊，一个执行政策。所以接下来的话，很多的城市你们会发现新房供不应求了，很多的新房都会涨价，很多的新房会卖很贵的价格，接下来 这是供不了土地的那些啊，城市，那么随着新房的涨价，那么你们就看到那些路边上那些圈起来的围墙，围起来那些闲置地，就会逐步的进入到开发。当然了 除了这个盘活存量土地啊这种方法以外，还有一种呢，就是国家呢，也会适当的给地方去收储化债啊，会用这个什么呢？呃，长期债和低息债去换他的短期债啊。地方呢 也不能说完全是靠这个涨价去库存，那还有其他的决策，比方说换债啊，比方说这个二零二四年年底的这个十二万亿的换债决策啊，这个呢也是一个其中的一个办法。 嗯，没有几个人懂三十八号文件，三十八号文件对我们接下来楼市影响非常的大，特别是新房啊，特别是小城市的房价会出现上涨，并且涨幅会非常的大， 三十八文件一定会推高这个地方的新房，而这个新房会形成新的编辑价格啊，会给这些闲置的土地重新定价，好吧。

刚刚的新闻都看了吧，楼市真正的深水炸弹，三十八号问已经全部明牌，往后五年，你的房子还能不能保值？你手里的资产是会变成黄金还是废纸啊？直接挂钩于你今天能不能把这刚性约束四个字啊，嚼碎了给咽下去？ 字字珠心，句句干货。想在接下来的楼市大洗牌中保住财富的，那就认认真真的看完这条视频，不光要看完，还要看懂，还要看透，不赞，只看，那你真是白干了。 那第一个关键词，刚性约束，意思啊，就是房地产大干快上的旧时代彻底落幕，土地供应的水龙头被国家拧紧了。 为什么今年一开年，大家都在盯着自然资源部的这个三十八号文？因为它不是普通的文件，它是整个房地产底层逻辑的熔断机制。 过去二十年，你可能习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼，但是如果今年你再看不懂这个变化，你错过的将是未来五年的资产保卫战。三十八号文最核心的一句话是什么？ 新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这是什么概念？这就是告诉所有的地方和开发商，以前那种靠卖地盖楼再卖地的印钞机模式啊，引擎熄火了。 如果你现在还想着去炒那些远郊的新区，想着随便买套房啊，就能翻倍，那我劝你啊，趁早死心，大水漫灌，遍地是房的时代彻底结束了，未来的土地指标只会给谁，只会给民生保障，只会给实体产业。 第二个关键词，存量为王。很多人都在骂，说房价跌跌不休，说手里好几套房卖不出去，为什么我的资产一直在缩水？ 兄弟们，你不懂不怪你。错的是过去的供需关系啊，彻底失衡了，房子照的比人还多，库存积压成山，价格怎么可能坚挺？ 所以这次三十八号文释放了极其强烈的信号，去库存救市场。这意味着什么？意味着国家看到了市场的痛。以前是不断的放地出来稀释你的资产价值， 现在是直接在源头上截断新增供应。国家明确指出，要通过刚性约束，逼着市场去消化存量。 这就好比一个池子，以前一边放水一边泄洪，水位永远上不来，现在是把进水管给堵了，让水慢慢沉淀下来。 这对手里持有核心地段房产的人来说啊，就是最大的利好。因为物以稀为贵的铁律终于要回归了，那些没用的垃圾资产会被淘汰，但真正的好房子啊，因为不再有新增净品，将会成为稀缺资源。 第三个关键词，资产风化政策不会淘汰所有人，但是看不懂资产风化的人会被淘汰。你以为三十八号文只是限制开发商拿地？ 错了，他已经杀到你家门口了。以前你买房闭着眼买都能涨，现在呢？随着新增用地的断供，只有极少数的核心资产会因为稀缺而保值。 而百分之九十的劣质房产呢，将彻底沦为水泥森林。未来的机会，根本不是去盲目买房，而是要学会置换， 把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的不再新增供应的核心资产。 那具体怎么分辨，哪些是国家保护的核心资产，哪些是即将被抛弃的过剩才能呢？ 你也可以告诉我你所在的城市和板块。我来告诉你，你的资产处于什么段位，因为篇幅有限，具体怎么做资产体检和置换？想学的你在评论区敲个想学，人多的话，我专门出一个实操教程，毫无保留的拆解给你们。 记住了，存量时代，乱买房就是自杀，精准置换才是唯一的出路。最后三十八号文不仅是部委的文件，它是我们每一个普通人未来五年的资产生存指南。 刚性约束关掉了旧引擎，存量为王锁定了资产的底库，资产分化给了我们优化财富的机会。这就是当下的中国楼市。这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰最残酷的时代。 不管你现在是有房还是没房，请你记住，不要抱怨，不要躺平，不要被那些只会唱衰的负能量带偏。 国家在替我们刮骨疗毒，在替我们清理过剩才能。我们要做的，就是看懂趋势，守住核心。 看懂了不用多说，弹幕走一波，稀缺为王这四个字啊，就是你未来财富的护身符，没看懂的点赞收藏起来，睡前啊，再看三遍！我是胜哥，点个关注，用金融思维拆解楼市底层逻辑，带你看透真相！

上海房东票价八十万，深圳二手房排队签约！就在楼市小阳春最火的三月份，自然资源部三十八号文直接砸下来， 明确新增建设用地原则上不再用于房地产开发。很多人呐，瞬间慌了，到底这是救世还是控制房价呢？今天一条视频给你讲清楚， 三十八号文的核心啊，根本不是不让你盖房子，而是中国房产市场的土地逻辑彻底变天了！ 第一，增存挂钩。什么叫做增存挂钩呢？想要新的建设用地，必须先盘活存量土地，想拿新地，先清旧地。第二，新增用地优先保障重大项目和民生工程， 原则上不再用于经营性的房地产开发，当然包括住宅、写字楼、商铺的开发。这意味着，过去靠卖地赚钱的土地财政时代，真的要慢慢退出历史舞台了。 那对于咱们普通老百姓来说，影响直接戳心窝子。首先，未来新房的供应会大幅度的减少，尤其是核心城市的新楼盘会越来越稀缺。其次呢，开发商不会再疯狂的拿新地了，主战场会转向存量房城市更新和老旧小区的改造。 那么最后呢，楼市分化会进一步的加聚，核心城市的优质资产会更加保值，而三四线城市没有产业没有人口的远郊区，只会越来越难以出手。很多人问了，以后是不是没有新房子可以买了呢？房价会不会立马暴涨呢？我明确的告诉你啊， 不是不盖新房，是不能随便用新地盖新房、保障房、存量土地的开发都不受到影响，房价不会普涨，也不会普跌，只会横者横强，弱者更弱。 最后呢，给大家三个实在的实操建议，刚需的购房者优先看核心地段的优质二手房，新房别碰远郊区的空心楼盘。 投资的人呢，放弃炒新区的想法，盯着城市更新地铁沿线、学区配套的优质房源，手里有多套房子呢？赶紧优化你的资产，三四线城市的非核心房源能出赶紧出掉。 三十八号文不是短期的政策，是未来五年楼市的基础定调。看懂的人呢，已经在调整你的资产结构了，你觉得你所在的城市房价会涨还是会跌呢？评论区告诉我，关注我，每天讲解最真实的财经干货！

如果你现在手里有房，或者正在考虑买房，那这条视频你必须看完。就在昨天，一份文件悄悄的改变了中国楼市的底层规则，大多数人不知道，但他已经开始影响你的资产的命运。 你看大多数人买房啊，研究的是什么？利率高不高？学区好不好？地段呢？值不值？开发商跑不跑路？但有一件事，几乎没有人认真的想过 这块地是怎么来的。你可能觉得这跟我有什么关系，地是开发商的事，但我告诉你，正是因为你没有想过这个问题，你才有可能在过去买错了房，在未来继续买错。那我们先从头说， 中国过去二十年的房地产，本质上是一场土地游戏，游戏规则很简单，地方政府手里有地，那开发商出钱买，买完盖楼再卖给老百姓， 地方政府靠这个赚钱叫土地财政。二零二一年全国土地出让收入接近九万亿，那这个数字是什么概念？差不多是当年全国财政收入的三分之一。所以地方政府有一个天然的动力，就是不停的 屁，新地不停地卖，城市一直在扩，钱一直在进来。这就是为什么过去二十年，你能看到一个现象，不管是哪个城市，哪怕是人口在外流的三四线城市，也能看到新的开发区，新新城市，新新新城，一个接一个的往外探， 那摊一块地就多一块地可以卖，多一块地就可以盖楼，就多一个盘可以去换。这个逻辑跑通了二十年，让无数人靠买房完成了财富的积累。但这个逻辑有一个致命的前提，就是政府必须一直有新地皮。哎，这个前提现在还在吗？ 二零二六年三月十六号，自然资源部和国家林草局联合发布了一份通知，全称叫关于进一步做好自然资源要素保障的通知，文号是自然自发。二零二六三十八号，大多数人没看，甚至没听说。 但这个文件有一句话，是我近几年读到的政策文件里，对楼市影响最深远的一句。新建建设用地，原则上不再 用于经营性房地产开发。那这不是某一个地方官员随口说的，这是自然资源部白纸黑字写进正式文件的。那很多人第一反应是，这是不是意味着以后就没有新楼盘了？ 不是，官方解释说了，这不等于停止供地，而是转向精供优供。但问题是，精供优供的意思是什么呢？就是以后的新增建设用地，优先给基础设施、民生工程、新质生产地产业。比如说能源、交通、水利、高科技园区， 那房地产就排在后面。所以以后开发商想拿地批一块全新的生地，这条路基本就堵死了。那他们去哪找地呢？ 只剩下一条路，存量旧改项目、城中村改造、废旧厂房、低效工业用地。这叫存量土地。但这有一个关键的问题，存量土地好不好拿？ 跟新批地比起来，旧改难十倍都不止。批一块新地程序走完，白纸一张，爱怎么建怎么建。但是做旧改呢？你得先拆迁，要谈产权，要处理历史遗留纠纷，要协调无数利益方，光拆迁成本有时候就比地价还贵。 所以能做旧改的，必须是资金实力强、协调能力强、在当地有深厚关系的开发商，像这种中小开发商，基本就没有资格玩这个游戏了。那说到这，我要给你介绍文件里另一个更硬的机制，叫增存挂钩。 原话是啊，各地年度新增城乡建设用地不得超过盘活存量土地的面积。翻译成白话就是你要盘活一亩，存量才能新增一亩。 这是一个硬指标，不是建议，是考核。那这意味着什么？一个城市，如果你手里的存量土地盘活的少，你能批出去的新增用地就少，那如果你的存量土地基本盘活干净了，那你就几乎批不出新地了。 这就把城市的土地供给跟他的自己的存量资源直接挂钩了。哎，所以现在问题来了，哪些城市存量多，哪些城市存量少呢？ 存量多的往往是那些过去过度扩张，留下大量闲置土地的城市。你像东北的一些老的工业城市， 华中部分地区三四线的城市，以及那些曾经搞过鬼城开发的城市。而这些地方表面上看存量多，但问题是，盘活存量需要钱，需要产业，需要人口，这三样东西恰恰是这些城市最缺的。那没有钱，拆迁就做不了吧？没有产业，盘活的地没有人用， 没有人口，盘活出来的房子就没有人住。所以存量多不等于能盘活，不等于能批新地，也不等于市场有活力。那我们再看另一类城市啊，就是一线城市和强二线。你像北京、上海、深圳、杭州、成都这类城市存量相对有限， 大量历史遗留的低效用地早就已经陆续被开发利用了。增存挂钩机制下，这些城市能批出来的新增建设用地本来就不多，叠加新政，新增用地不给房地产，核心城市的新房供给就会进一步被制度性收紧。 但这些城市的人口还在持续的流入，需求并没有减少，供给被锁死。那这是什么逻辑？这是关键啊，这叫制度性稀缺，不是因为大家抢着买炒起来的稀缺，而是政策文件白纸黑字写进去的稀缺。 所以你回头过来看啊，那些真正懂钱的人，为什么宁可多花一倍的钱，也要买核心城市核心地段的房子？不是因为他们人傻钱多，是因为他们看懂了一件事，在这个土地供给的逻辑里，核心区资产的稀缺性是被制度保护的。 那我们看郊区的新盘呢？它的逻辑来自于政府继续批新地，城市继续往外扩，但现在这个前提可以说没了。那么看懂了这个逻辑，具体我们应该怎么办呢？这也是很多人关心的问题。 首先第一啊，先查一下你目标城市的人口流向，这个数据都是公开的，每年国家统计局都会发布， 人口连续三年净投入，这个城市才具备长期持有的一个基本面，那人口在流失或者不动的，再好的政策面呢，也经不起供需的差距。第二呢，就是看你选的那个地段是不是城中村改造的覆盖范围， 城中村改造现在是存量盘活的主战场，改造完以后周边配套跳升，地段价值重平的概率极高。那你可以直接查，当地政府发布的这种城改计划名单都在上面。 第三呢，如果你已经持有房产，现在就要评估一下你手里的这套房的定位了，他在哪个城市？在不在主城区？周边是新开发区还是旧城改造片区？那如果是三四线小城市的新开发盘，那这个新逻地下升值的逻辑链就断了，要认真考虑要不要换仓，趁还没有跌身的时候拿出来。 第四呢，就是不要去买郊区纸面还不错的新盘，他们逻辑是上一个时代的逻辑，此路不通了。那如果你手里的预算巨大，不得不买，就盯一线城市的这种核心地段去，那他的供给天花板已经写进了政策文件。 第五啊，就是在同一个地段里，要留意房子产品力本身。未来的存量房市场呢？大家抢的都是存量房。走同一条路的时候，户型好不好，房龄新不新，物业好不好，就变成了价格分化的一个关键变量。 居住品质强的房子，在同地段中间就会表现出更强的溢价能力，这是上一个时代不存在的逻辑。过去大家买新盘，买完就等升值，不太在乎公区有多好，那现在不一样了，你买的是存量房，你就是在跟居住品质竞争。那我说这五条， 不是要把你变成一个投资专家，而是想让你明白一件事，在中国最大的财富陷阱，不是买错了一套房，而是上一个时代的逻辑已经不再运行，你却以为它永远不会换。 过去二十年买房的逻辑是对的，但不是因为买房永远对，而是因为那个时代的土地逻辑恰好就在运行。那现在这个逻辑他切换了， 不是房产不能买，是你必须要看清楚你买的是什么逻辑下的房。站对逻辑才能站对位置，站错了多努力多小心都没有用。这个道理不只适用于房产，适用于所有的资产配置。那如果你想知道其他资产在这个新逻辑下该怎么配，点个关注以后我会一条一条说清楚。

三十八号问出台，会彻底改变房地产的发展逻辑，也会彻底改变原有的买房逻辑，以前那套买房的逻辑在现在通通失效了。 那么三十八号问对整个市场有什么影响？首先可以肯定的是，对市场肯定有积极的作用，但一定不是网上说的什么楼市要断供了，马上房价暴涨了，这种说法通通不对。那么这里面最大的争议点在哪里啊？就是对于原则上不再形成建设用地的理解。 这个话什么意思？什么叫做新增建设用地？不再新增建设用地不等于不拍土地了？所谓新增建设用地，是指通过依法依规的手段，把原有的农业用地变更为建设用地。那么这种做法呢？常见于我们的新区开发，所以园子上不再新增建设用地并不等于不拍土地了， 不再新增建设用地也不等于城市里面的存量土地没有了。目前我们各个城市的存量土地依然还是很多的，并且房地产的经营开发除了存量土地之外，还有拆迁，还有存量的低效用地，比如说商业、工业、厂房之类的。这种土地性质的变更，无非就是补缴土地出让金的问题， 这种手段在我们开发领域是常见的，所以无论是存量土地来源还是低效用地的盘活，他都可以满足房地产开发的一个土地需求。 那么你说对整个市场有没有影响了？肯定是有影响了。首先对于整个市场来讲，一定是有积极的作用的，因为整个市场的容量被限制了，就是你城市边界已经限定了，不能再去搞新区开发了，那么你就只能在这个池子里面玩， 这个对整个市场的总量是有一定控制作用的，就不会再像以前那样子不断的去开发，每年的新增供应量就会越来越大， 而导致我们整个市场出现供给过剩的状况。但是这个效果呢？他需要在持续几年之后，尤其是到整个土地进入尾声的时候，才能显现的特别明显。而我们当下市场的供给关系依然没有调整， 不是说因为这个政策一下就可以扭转我们当下的一个供给关系的，换句话说就是利好的价值会在中后期来逐步显现，并且随着我们现在房地产市场的逐步调整之后来综合显现， 我们能感受到的第一个变化是新区的开发不再进行了，那实际上就等于锁定了资源价值了，你以前有资源的就有资源，以后没有资源的那可能也大概就那样了。 第二个是随着时间的推移，存量土地不断的消耗之后呢，你会发现土地财政开始逐渐的转移，也就意味着存量土地消耗到一定程度的时候，房产税会出台。本质上这个政策的出台实际上就是锁定了整个房地产的开发总容量，那么实际上也就意味着我们整个房地产进入存量时期的时候，房产税就是迟早的问题。 而对于主城区里面一些资源又是比较好的项目，那么它的价值在未来几年还会因为土地稀缺性的影响而进一步的上升， 当然那些远郊区域可能就会进入一种自然发展状态，所以这个文件的出台了，既锁定了未来房地产的发展逻辑，同时呢也彻底改变了原有的买房逻辑。所以如果你现在还买房，你就应该想清楚我到底应该去哪里买，应该怎么买。当然如果你手里面有多余的二手房，你也应该思考一下现在这些手里面二手房到底是继续持有还是应该出掉。

刚刚的新闻都看了吧，楼市真正的生水炸弹，三十八号文已经全部明牌了，往后五年，你的房子还能不能保值？你手里的资产是会变成黄金还是废纸？ 直接挂钩于你今天能不能把这刚性约束四个字嚼碎了给咽下去？字字珠心，句句干货。想在接下来的楼市大棋牌中保住财富的，那就认认真真的看完这条视频，不光要看完，还要看懂，不光要看懂，还要看透， 不赞，只看的，那真的是白干了。那第一个关键词刚性约束，意思就是房地产大干快上的旧时代彻底落幕，土地供应的水龙头被国家拧紧了。 那为什么今年一开年，大家都在盯着自然资源部的这个三十八号文件？因为他不是普通的文件，他是整个房地产底层逻辑的垄断机制。过去二十年，你可能习惯了开发商疯狂拿地，疯狂盖楼， 但如果说今年你再看不懂这个变化，你错过的将是未来五年的资产保卫战。 三十八号文最核心的一句话是什么？新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发， 这是什么概念？这就是告诉所有的地方和开发商，以前靠那种卖地盖楼再卖地的印钞机模式，引擎熄火了。 如果说你现在还想着去那些远郊的新区，想着随便买一套房就能翻倍，我劝你趁早死了心，大水漫干遍地是房的时代彻底结束了，未来的土地指标只会给到谁，只会给民生保障，只会给实体产业。 那第二个关键词，存量为王。很多人都在骂，说房价跌跌不休，说手里头好几套房子卖不出去，为什么我的资产一直在缩水？ 兄弟们，你不懂不怪你。错的是，过去的供需关系彻底失衡了，房子造的比人还多，库存积压如山，这样可怎么可能坚挺？ 所以，这一次，三十八号文释放了极其强烈的信号，去库存旧市场，这意味着什么？意味着国家看到了市场的痛。以前是不断放地出来稀释你的资产价值， 现在是直接在源头上截断了新增供应。国家明确指出，要通过刚性约束，逼着市场去消化库存。 这就好比一个池子啊，以前是一边放水一边泄洪，水位永远上不来，现在是把净水管给吐了，让水慢慢的沉淀下来。 这对于手里面持有核心地段房产的人来说，就是最大的利好。因为物以稀为贵的铁律终于要回归了，那些没用的垃圾资产会被淘汰，但真正的好房子，因为不再有新增竞品，将会成为稀缺资源。 那第三个关键词，资产风化政策不会淘汰所有人，但看不懂资产风化的人会被淘汰。你以为三十八号文只是限制了开发商拿地？ 错了，他已经杀到你家门口了。以前你买房闭着眼睛就能涨，现在呢？随着新增用地的断供，只有极少数的核心资产会因为稀缺而保值，而百分之九十的劣质房产将彻底沦为水泥森林。 未来的机会根本不是去盲目买房，而是要学会置换，把手里的劣质资产换成那些受三十八号文保护的不再新增供应的核心资产。 那具体怎么去分辨哪些是受国家保护的核心资产呢？哪些是即将被淘汰的过剩产物呢？ 你也可以告诉我你所在的城市和板块。我来告诉你，你的资产处于什么段位，因为篇幅有限啊，具体怎么去做资产体检和置换？想学的你可以在评论区敲一个，想学人多的话，我专门出一个实操教程，毫无保留的拆解给你们看。 记住了，存量时代，乱买房就是自杀，精准置换才是唯一的出路。 到最后，三十八划文不仅是部委的文件，他是我们每一个普通人未来五年的资产生存指南。 刚性约束，关掉了旧引擎，存量为王，锁定了资产的底子，资产分化给了我们优化财富的机会。这就是当下中国的楼市。这是一个不破不立的时代，也是一个优胜劣汰最残酷的时代。 不管你现在是有房还是没房，请记住，不要抱怨，不要躺平，不要被那些只会唱衰的负能量带偏。国家在替我们刮骨疗毒，在替我们清理过剩产呢！我们要做的是看懂趋势，守住核心。 看懂了不用多说，弹幕走一波，稀缺为王，这四个字就是未来财富的护身符。没看懂的点赞收藏起来，睡前再看三遍！我是轩哥，点关注，用金融思维拆解楼市底层逻辑，带你看透真相！

说一句很多人不爱听的大实话啊，三十八号玩一出来，很多人都没看懂，好多人还在吵着房价到底涨还是跌。我告诉你啊，真正的信号，他就一句话，我给你翻译成人话，这条政策最狠的就是新增用地， 原则上不再用于房地产开发。为什么？什么意思？大白话我给你讲透了，过去二十年中国楼市他到底靠什么？靠的就是五个字，城市画大饼，依靠这个城镇化拼命的开发扩张。那个时候啊，你有地就能火啊，有房就能卖。 二六年的政策直接给你玩了个转向，到底以后的楼市怎么玩？我告诉你四个字，盘活存量， 城中村改造、老城更新，旧厂的改造，老小区的翻新，这就是方向。很多人问我啊，未来的房子你到底 值不值得买？三句大白话给大家，第一，未来新房会越来越少，因为地的供给收紧了。第二呢，真正好地段的房子只会越来越贵，地铁、书包、产业配套这些地方，以后能开发的地块是越来越少。 第三呢，大量的远大新以后会越来越难卖，如果啊，地铁一公里以外流动性直接就折半，更远的甚至无人问津。未来买房的逻辑其实倒是简单了，不看规划，不信沙盘，不听售楼处，瞎白话啊，只看三件事，城市核心， 地端价值，还有就是地铁通勤。记住我一句话，未来的房子啊，不会越来越多，但是真正的好房子一定会越来越少，越来越不好找，这才是三十八号门真正的信号。

拜托啊，别再乱解读三十八号文了，那么我用三十多年房地产的从业经验呢，告诉大家，这个政策呢，确实是属于正向引导，但是作用呢，并没有很多人说的那么夸张，核心呢，就三点一分钟呢，咱们讲明白， 自然自发二零二六，三十八号文的核心啊，其实就一句话，新增建设用地，这里边包括农用地、未绿用地转为建设用地，原则上呢，不再用于经营性房地产开发，优先保障重大项目和民生工程。 那么我们要先弄清楚一些基本的概念，什么是新增建设用地？那就指的是呢，新征收的农用地、荒地等。 那什么是经营性房地产？那么指的是呢，普通商品住宅啊，商业写字楼，商场、酒店公寓这些。哪些不算经营性的房地产呢？ 指的是保障房、安置房、公租房、学校、医院、市政配套。从量建设用地呢，在这是不受影响的。那么从量建设用地指的又是什么呢？就是指的是已经批复、旧改重改、闲置土地、 低效用地，那么这些呢，是依然可以正常开发商品房的。那么这里边呢，我们要插一个专业的小贴士，城改里边的边角地、夹心地、插花地，占比呢，小于等于百分之十的呀，是可以用于保障房、民生配套的，但不能用于重的商品房。 那么搞清楚了这些概念，三十八号文的核心呢，其实就三点，第一呢，我们要注意，发文的单位是自然资源部，重点呢是管控远郊新区新增的土地， 城市里已经批复的建筑用地呢，闲置地并不受限制，未来呢，远郊新城供地会减少，主城区城市更新的会成为主流。那么第二点，目前呢，全国存量已批复未开发的商品房用地啊，其实是非常充足的，那么截止二零二五年底， 大约呢是一点九亿平，按照二点五的容积率，每套一百平，那么就可以建五亿平，约五千万套。那么如果已经加上已建未售的，目前的库存是七点六亿平的，那么这样的区块周期呢，就要五到八年，政策呢，其实对土地整体的冲击啊，是很有限的。 那么第三点，未来楼市呢，就有三个趋势，城市向外扩张呢，会放缓，核心区旧改呢，会成为主力。房企呢，是从增量拿地呢，会转向存量盘活就改，保障房建设 市场呢，会更趋平稳，结构化的分化呢，也会更明显。所以说呢，最普通的购房者来说啊，以后买房呢，要优先考虑主城区旧改项目存量开发的楼盘，那么远郊纯新区的板块呢，要谨慎选择， 那么理性看待政策，不必过度焦虑，也不必理会那些过分夸张的解读。那么对此呢，你怎么看？欢迎呢，评论区讨论，记得关注再走哦！

最近，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发的政策表述一经传出，便引发市场广泛热议，甚至被理解为房地产用地断供。三月十六日，自然资源部正式给出明确回应，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地， 而是要重点用好存量资源，精供优供。这也就是说，不是停供，而是换供吧。自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东海提到，要因城失策，把握好供地的节奏和持续 优先布局、区位优越、配套完善的区域，促进企业拿好地、建好房，不断完善城市功能，提升市民生活品质。如何理解此番表态？如何影响普通人买房？房价会怎么走？第一，供地不会盲目增加，而是要看库存。广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉表示，官方提到的精供优供，也就是未来的供地更加精细化，根据片区内已经供应土地的情况、未开发土地的情况、库存情况来决定下一步的供地。 如果这个片区已经供应了太多的地块，很多地块没有开发，属于在建状态，在售库存也比较大。后续将重点盘活存量，不再新增供地。 第二，需求往市中心回地，也往市中心供。针对需求回归城市中心区的倾向，接下来将会通过旧改、盘活存量土地改等功能，增加中心区的供地。第三，对房价就是一个字，稳。 对于房价的影响，李宇家表示，盘活现有的土地，对于平衡外围区域的房地产市场供求关系，稳定房价具有很重要的意义。这几年外围区域房价跌的比较明 险，库存也比较大，所以这个政策对外围区域的利好是可见的。对于中心区来讲，过去房价比较高，大家住房需求回归到中心区，未来将根据需求的变化和对于好房子需求的增长， 加大供电力度，这也是精供优供的重要体现，有利于中心区房价逐步趋于稳定。

这几天啊，直播间呢，对这个资源资源部出的这个三十八号文，大家讨论的比较多啊，说呢，要减少这个土地供应了啊，对房地产市场呢影响会比较大。 呃，但是呢，老郭认为啊，这个文呢，是针对是全国，并不是针对的咱们某一个特定的城市啊，像咱们北京呢这种特大城市啊，我老郭认为影响不会太大。 影响比较大的还是住建委出的一些文，你看这些年啊，这个自然资源部的文啊，其实真的好像大家记不住几个。呃，到底这个文对咱们房山的房地产市场影响有多大？ 呃，咱们今天晚上啊，七点到九点，来老郭直播间，咱们好好聊聊这个事，希望能给大家在房山买房提供一些有建设性的意见啊。

三十八号文一出来，房地产圈乱套了，专家说开发商要完蛋了，中介说房价要大涨了，乱七八糟什么声音都有，但今天我告诉你，别听他们瞎吵吵。整个文件最重要的就五个字，新增和原则上新增建设用地。听着像是所有新推的宅地都算 来名词解释，新增建设用地等于农用地、未利用地，包括盐碱地、沼泽地等转成的建设用地，说白了就是征地，把农田荒地变成可开发用地。 那拆迁旧场、城中村改造腾出来的地算不算呢？当然不算，那是存量建设用地，是可以正常开发的。 这个区别是关键。新政只卡征地扩圈的工地，存量用地供应其实一点都不受影响。再来看第二个关键词，原则上有原则就有例外，这就是政策的口子，你仔细品品吧。所以，别被那些专家们带偏，这不是土地的停供键，是城市更新的加速键。 未来老城区、旧厂房、城中村都会迎来真正的换新。至于远郊的大饼，就好好说再见吧。

三十八号文一出来，很多人都没看懂，还在吵吵着房价到底是涨还是跌。我告诉你，他真正的信号就一句话，我给你翻译成大白话啊，这条政策最狠的就是新增用地啊，原则上不再用于房地产开发，什么意思呢？过去二十年中国楼市他到底靠的是什么？ 就是五个字，城市画大饼，依靠的那个城镇化的拼命的开发和扩张，那个时候你有地就能火，有房就能卖，二六年的政策呢，直接给你玩了个转向，到底以后的楼市怎么样？我告诉你四个字，盘活存量， 城中村改造，老城区更新，老小区的翻新，这就是方向。未来的房子到底值不值得买呢？三条给你说清楚。第一，未来新房会越来越少，因为地的供给啊，收紧了。第二，真正好地段，房子只会越来越贵，地铁，书包、产业配套这些地方，以后啊，能开发的地块是越来越少。 第三呢，大量的远大新，以后啊，会越来越难卖，地铁一公里以外流动性直接对半折，更远的甚至无人问津。未来买房的逻辑倒是简单了，只看三个 城市核心地段价值，还有就是地铁通勤。记住一句话，未来的房子不会越来越多，但真正的好房子呀，一定会越来越少，越来越不好找。这就是三十八号位，真正的新号。

在中国呢，其实我觉得很多的专家都是一些所谓的伪专家，倒不是因为他们的认知低啊，更多的可能是因为他们的站台吧。 那前两天呢，两会刚开完，自然资源部和林草局联合发布了一个针对于房地产与新增土地啊，未来用途的一个文件，简称三十八号文。那很多的专家，包括一些所谓的房产大 v 就 出来说，楼市可能真的要变天了， 房价呢，很快就会上涨。比较典型的代表是原国家反改组的这个孟嬷嬷，这些人哈，简直是把普通朋友往坑里面带。那三十八号文最重要的一条啊，是什么呢？是 新增建设用地，优先保障重大项目建设和这个民生事业的发展，原则上呢，不用于经营性房地产的这个开发啊。于是呢，就引发了市场广泛的关注，甚至误读， 有些人呢，甚至理解为未来会停止工地的这个信号。那我跟大家好的说一下，这个三十八号文对房价没有任何的影响， 但他对于房地产未来的这个发展方向有核心的影响啊。首先呢，这个我们必须要搞清楚两个概念啊，什么是 新增建设用地？什么是房地产开发用地？所谓的新增建设用地，是指未来通过这个耕地，农业用地啊，以及林地等等 转为建设用地的新增部分。他们大多数都在远郊区，在农村啊，在基本上没有任何房产价值的区域。 而房地产开发用的是已经被审批的，已经被规划的这个层层建设用地，这些土地本身他已经是建设用地，不属于新增建设用地的范畴，明白吗？朋友们， 现在各个城市已经规划好的建设用地，未来二十年都是开发不完的啊，多的数都数不清，包括北上广深啊。你把这两个概念搞明白了之后，你觉得对房价他未来还有影响吗？ 可以说没有任何的影响，但他确确实实对于未来房地产的这个发展方向有直接的影响。第一的一个呢，就是土地的供应的这个逻辑将会彻底的转向，会彻底的告别过去贪大饼式的这种 郊区的这种扩张啊的发展方式。那远郊区的这个新增土地呢？未来可能基本上会停摆，说白了就是不让开发商和地方 z f 啊，去这个画饼，去远郊区搞房地产的开发，要回归到中心城区去发展。那第二的一个是什么呢？是开发用地只能够来自于存量盘活，那么核心区存量盘活的这个土地呢？ 他只会更加的稀缺啊，地价呢也只会更稳，竞争力就只会更激烈。那第三的一个是什么呢？是房地产企业的经营模式，他会被迫的转型， 大家都回归到这个核心区来拿地修房子，如果你修的房子不好，那可能会很难卖啊，以后市场对于房地产开发企业呢，他的要求也会更高。 第四的一个影响，我觉得是未来的这个市场格局两极分化将会更加的加速，核心区的这个土地呢，会更加的稀缺，新房供应将会收缩， 资产的价格呢，将会更稳，将会更长远，远郊区以及这个新增土地的这个供应将会停摆，而远郊区的房价将会更加的沉压。朋友们，最后总结一下，三十八号文呢，他不是停止工地，而是土地供应将从增量扩张的时代转向 啊，纯量提质的时代，未来核心区将更加的稀缺，远郊区未来没有发展或者说不给发展的时代，考验的是房企的运营能力和城市的更新能力好吗？朋友们，我是高鹏，我们下期再见！

三十八号文到底啥意思？为啥好多人看完一头雾水，还在炒房价涨还是跌？今天我用三句话把它给你讲透，你听完绝对是清醒。首先，这条政策最狠的一招是新增土地，原则上不再拿去盖新房了。 别小看这句话，这可是直接改变楼市过去二十年的玩法。过去二十年，城市为啥能越化越大？因为地多房多卖得快，沉着化，拼命扩，有地就是王，从二六年开始，风向大反转，直接不走老路了。未来楼市的核心四个字，盘活存量。 简单的说就是不盖新的，该搞旧的了。城东改造，老城区更新，老厂房变新，老小区升级，这才是未来真金白银的方向。 那未来的房子到底值不值得买？我给你三句大实话，全是干货。第一，新楼盘会越来越少，土地源头封死了，新地少了，新房自然就少了，稀缺性一出来，你懂的。第二，核心地段只会更贵， 地铁口啊，学区啊，产业中心啊，这些地方本来就稀缺，现在不让新开发了，那价值只会越来越稳，越来越高。第三，远离核心，离地铁一公里之外，流动性直接打折，再远一点，基本上没人进盘了。 别听开发商鼓吹规划，看沙盘画大饼没用。未来买房指定三件事，核心位置、地段、价值、地铁通勤，其他的全是虚的。 最后给你一句总结，未来房子不会越来越多，但真正的好房会越来越少。三十八号文的信号就是把楼市照新成转，向成修核心，你看懂了吗？