换房有什么讲究和忌讳

老卢，现在是换房的好时候，我不知道这个时候是不是你好的换房时机。你不是专业人士，那我专业，我也不是神仙，我也不知道你什么情况，我又不是一看你就这人没钱住桥洞，这人有钱住深圳吗？看不出来的，兄弟，当然，我从你的气质能 稍微看出来你的大概谁，但基本不知道为什么。因为换房是你的事，所以今天你一定要自己把这个东西想明白。第一件事情，你为什么要换房子？ 我大概率感受到的，你知道是什么吗？很多人换房子不是因为觉得自己该换，感觉自己这跌太多了，我要换到一个不跌的地方去，要换到一个能涨价的地方去。有多少今天在关外有房子的人 为什么要换房子？这都说我这不好，松岗不行，观澜不行，光明没有光明，所以就太多人说我不好了。所以我为什么要换？因为我房跌太多了，我要换一个不跌的地方。你知道为什么很多人都会觉得应该是这个样子吗？ 因为深圳全在跌，所有的地方都在跌，所以所有人都适用这句话。你赶快换到个不跌的地方，他不了解那个地方跌没跌， 所以在这个里面跌的多少跟好不好没有关系。跌是个短期的，甚至有的地方跌多了，他可能是个机会。所以如果今天你是换房子的，你要做的事情是什么？不是换仓，是加仓。我前两天有一个咨询学员他，我跟他聊的时候，他特别同频，而且他特别认可我。 我之前说过一句话，二，一年买房子的人到现在为止跌了没有？我说没有，只要你没卖，你就没有跌，你现在这个时候敢买，你还挣一半， 你多挣一倍。所以在这个里面，如果你真的要换房子，问清楚三个问题。第一个问题，你是否需要一套新的房子？ 如果你只是觉得自己的房子跌的多了，你想换一个不跌的地方，你不是真的需要，当然我，但前提有前提，你是否需要一个新的房子？如果你需要，咱再说第二个问题，如果你不需要就别动，不用去管他，因为你这一身 不是为房子活的，你是为自己活的。我就问你在，你在深圳有套房差吧？来，我各位，在龙岗有套房不好吗？好，至少有啊。你在龙岗有套房怎么了？龙岗怎么不好？龙岗在中国排名第九，中国八千多个区域， 龙岗排第九名，你在中国第九名的片区有套房子，你有什么不满意？龙岗这几年跌了，那你换南山，南山这几年也跌。如果你不认为你之间需要一个新的房子，你不需要，不要因为它跌着跌着你就卖。而有价值的不是第一个问题。第二件事情， 那你现在的房子有没有价值？就你觉得你需要换一个新的房子了，那你看你的房子有没有价值。有人说龙岗的房子跟龙岗的年牌不是一回事，龙岗的年牌还不如龙岗的房子 确实不是一回事，他还不如。那龙岗的房子，你的房子有没有价值？如果你的房子今天是在深圳的房子有价值， ok？ 那 进入了第三个问题，如果没有价值，卖了你。比如说我今天房子在鹤岗，那你就卖，没人买是一回事，但你卖不卖是你的事。在小城市卖，不要犹豫，卖， 换到好地方去。如果你的房子他有价值，他是深圳的房子，只要是深圳的房子，只要不是太老，不卖，先不着急卖。问第三个问题，什么问题？就是我如果不卖，我能不能买得起？ 这是我在闭门直播里面经常会帮很多人去做梳理的，因为拍了我闭门直播，你可以找助理填一个问卷，明天晚上我就直播，你可以找助理去填个问卷。填这个问卷干嘛？我帮你梳理一下你 资金情况，有的时候你的房子反正未来能涨，你通过一些金融的操作，月供可能没有多太多，可以多一套房子两套房子一起涨的不好吗？ 所以在这个里面，如果今天你要换房，三个问题。第一个，要不要新的？如果不需要不要卖？如果需要，你现在房子有没有价值？如果没价值卖，如果有价值，不要卖。第三个问题，不卖能不能换？如果确实不卖，没有办法，那你就卖吧。如果你不卖也能买，那就再买一套，这才是真正换房子你应该有的思路。 答案人会说，那我换哪里没有关系，我这里面有一份资料，二零二六年深圳主要片区的价值排序，想要的评论区去深圳买房来领取。

我的学友同行说生活顺时不要换车换房，大家可以看到他们这些虚假讲究啊，是越说越离谱。这句话实际上怎么说就对呢？ 这么说，生活特别不顺的时候可以尝试换房，大家都知道来福布讲这些都是比较谨慎的，这里请注意，换车是没用的，车什么时候换都对于我这个人没影响。车跟房子完全是两码事，居住环境对人产生的影响跟车对人的影响完全就不在一个量级啊， 天天都开着车，对我的影响还不如我那不住的房。大家能明白我这意思吧？到这里我就打讲了这条尾论的第一个内容就是这个车跟房他不是一个层级的。其次，这句话大家细品品就能品出来毛病，顺的时候不要换车换房这句话就是在给过的还不错的人制造焦虑啊。这些麻痹子用意是极其卑劣的， 言下之意，换了地方就要不顺了？这都没闹你的事情。我职业这么多年，见了好多换了新房以后开新店还是红火的， 新房跟新店铺都是找我一起看的，我怎么会不知道时间呢？都是新换的，没什么明确的坏的影响。再说了，条件好的时候不适当改善生活环境， 难道还非得等到条件不好的时候再去贷款买车买房吗？你搁这玩置之死地而后生呢？改善房什么意思？不就是为了给你改善用的吗？照你这吓唬人的道理，没人敢买改善房了。至于有的人要说啊，现在买房就是亏。那我想请问，这跟生活顺不顺有什么关系呢？ 还是那句话，你要讲经济学，有这样买不买的论断可以，你要讲玄学就不要说这种话，否则就是制造焦虑，就是麻痹行为。 这期大家也算是学到一个知识点了吧，如果觉得哪哪都不对，那确实可以试试换个居所来，我还是难得漏一个知识点的啊。好，以上就是本期视频全部内容互换，玄关来复，假如是讲书，我们先再见。

最近有不少人问我，你这现在是不是换房的好时机？你知道我每次都怎么回答吗？你来问我，我演一下。老卢，现在是换房的好时候吗？不知道，我不知道这个时候是不是你好的换房时机。你 不是专业人士，那我专业，我也不是神仙，我也不知道你什么情况，我又不是一看你就这人没钱住桥洞，这人有钱住深圳，看不出来的。兄弟，当然我从你的气质能稍微看出来你的这个大概水平，但基本不知道为什么。 因为换房是你的事，所以今天你一定要自己把这个东西想明白第一件事情，你为什么要换房子？ 我大概率感受到的，你知道是什么吗？我大概率感受到了很多人换房子不是因为觉得自己该换，就是感觉自己这跌太多了，我要换到一个不跌的地方去，要换到一个能涨价的地方去。有多少今天买房子的人在观望？有房子的人为什么要换房子？都说我这不好，你都说不着急，松岗不行，官邸不行， 光明没有光明，没有光明，所以就太多人说我不好了。所以我为什么要换？因为我房跌太多了，我要换一个不跌的地方。你知道为什么这个逻辑它能成立吗？你知道为什么很多人都会觉得应该是这个样子吗？因为深圳全在跌，所有的地方都在跌，所以所有人都适用这句话。你赶快换到个不跌的地方。他不了解那个地方跌没跌， 所以在这个里面跌的多少跟好不好没有关系，跌是个短期的，甚至有的地方跌多了，他可能是个机会。所以如果今天你是换房子的直播间的所有的朋友，你是换房子的，你要做的事情是什么？不是换仓，是加仓。我前两天有个咨询学员，我跟他聊的时候，他 特别同频，而且他特别认可我。我之前说过一句话，二一年买房子的人到现在为止跌了没有？跌了吗？有人说，那肯定跌这么多。我说没有，只要你没卖，你就没有跌， 你现在这个时候敢买，你还挣一半，你多挣一倍。所以在这个里面，如果你真的要换房子，问清楚三个问题。第一个问题，你是否需要一套新的房子？朋友们，如果你只是觉得自己的房子跌的多了，你想换一个不跌的地方，你不是真的需要，当然我在前提有前提，我给你讲前提， 你是否需要一个新的房子？如果你需要，咱再说第二个问题，如果你不需要，就别动它，不用去管它，因为你这一生不是为房子活的，你是为自己活的。 就问你在，你在深圳有套房差吧？来，各位，在龙岗有套房不好吗？在龙岗有套房好不好？好，至少有，你在龙岗有套房怎么了？龙岗怎么不好？龙岗在中国排名第九，中国八千多个区域，龙岗排第九名，你在中国第九名那片区有套房子，你有什么不买 满意的？龙岗这几年跌了吗？那你换南山这几年也跌。理解我的意思，如果你不认为你之间需要一个新的房子，你不需要，不要因为他跌你就卖他有价值的。不是。第一个问题，好，就是一个你需要你就换，你不需要就 不换。第二件事情，那你现在的房子有没有价值？就你觉得你需要换一个新的房子了，那你看你的房子有没有价值。有人说龙岗的房子跟龙岗的年牌不是一回事，龙岗的年牌还不如龙岗的房子， 确实不是一回事，他还不如你龙岗的房子。这句话有情绪，不要太当众。你的房子有没有价值？如果你的房子今天是在深圳的房子有价值， ok， 那 进入了第三个问题，如果没有价值，卖了。你比如说我今天房子在鹤岗，那你就卖， 没人买是一回事，但你卖不卖是你的事。如果你的房子在赣州卖，这城市不咋地，这小城市卖，不要犹豫卖，换到好地方去了。如果你的房子他有价值，他是深圳的房子，你说我龙岗房不卖可以，什么房还行， 卖，理解我的意思，只要是深圳的房子，只要不是太冷不卖，先不着急卖。问第三个问题，什么问题？就是我如果不卖，我能不能买得起？ 这是我在闭门直播里面经常会帮很多人去做梳理的，因为拍了我闭门直播，你可以找助理填一个问卷，明天晚上我就直播，你可以找助理去填个问卷。填这个问卷干嘛？填这个问卷？我帮你梳理一下资金情况， 有的时候你的房子反正未来能涨，你通过一些金融的操作，可以多一套房子两套房子一起涨的不好吗？ 所以在这个里面，如果今天你要换房子，三个问题。第一个，要不要新的？如果不要卖，如果需要，你现在房子有没有价值？如果没价值，卖了，如果有价值不要卖。第三个问题，不卖能不能换？如果确实不卖，没有办法，那你就卖嘛，如果你不卖也能买，那就再买一套，这才是真正换房子你应该有的思路。 答案人会说，那我换哪里没有关系，我这里面有一份资料，二零二六年深圳主要片区的价值排序，想要的评论区给我深圳买房领取。

买房的最大坑，先买套便宜的，过渡将来再换！你是不是也有这种想法？很多人买房啊，总想着先买套便宜的，过渡了以后呢，我们再换，这其实是本质上呢，是买房最大的一个坑了， 你是不是也是这样认为的呢？每天到处看房，今天觉得政务区户型好，明天又觉得岳麓区学区好，后天又觉得呢会展区湖景房吸引你，甚至看到法拍房都觉得超值。折腾了好几个月了，完全不知道该买哪里了。 其实买房啊，也不用那么纠结，记住这几点呢，让你买房不踩坑！首先，地段呢，永远是第一位的，房子值钱的不是钢筋水泥啊，而是脚下的土地和他带来的资源。比方说上班的方便， 孩子上学，远近配套成熟。很多人买房只关注了他的预算，楼层、户型，却忽略了地段，最后在一般的地段买了个贵房子，成了韭菜。其实我们买房的时候呢，也要，虽然预算很重要，但是呢，也不要被他锁死。正确的顺序应该是先确定未来十年要扎根的区域， 再用预算去匹配一些同区域的好房子，千万别一上来就觉得预算很低，好去郊区买套房，最后上班远，资源差，还不好转手。还有一点也是最重要的一点，警惕过渡房的一种陷阱。卖房成本本来就很高， 装修利息、折旧、税费等都是开销，与其买过渡房，不如租套好一点的房子，既能享受优质的资源，又不用承担卖房的损失。请记住，买房是为了改善生活，提高品质，不是完成任务。

换房退税的政策又延续了，如果你卖了老房子，买了新房子，那卖老房子的个税就能退了。这里有三个原则要注意。第一个，如果新的房价大于老房子价格，可以全部退还个税。 如果新房的价格小于老房子价格，按新购房子和老房子的比例退还个税，也就是从低退税。第二个原则，新买的房子 和之前的房子得在一个市级范围，跨市不行。第三个原则，要注意时间，得先卖再买，而且你出售房子之后一年内就要购买新房，时间以合同备案时间为准。 第四个要注意，如果之前房子在你名下，新房子你也应该是产权人或产权人之一。如果你满足这些条件，不要忘记带着有关资料去税务机关办理退税，关注我，保你财税合规！

换一次房其实就是换一次运啊，搬家也不光是说换个环境，更是换了磁场。你下一个阶段过得好不好，和你现在住在哪的关系是非常大的， 尤其是很多人买二手房啊，一定要多留一个心眼，最好打听一下原来的房主为什么卖房。如果说是因为法拍呀，或者是欠债不得已卖掉， 那么这种房子我建议你再想一想，多挑一挑。但如果说啊，人家住在这里的时候，顺风顺水，挣钱升官，那么这个房子大概率是错不了的。 老话讲啊，人养房三年，房养人一生。如果说你已经住进一个让你感觉顺心的房子，除非是万不得已，真的别轻易换，遇到万里的房子，一定要守住。

置换房子先卖还是先买？这一步走错，可能让你多亏几十万，晚上觉都睡不好。很多换房的朋友都卡在这，怕卖了买不回来，又怕买了旧房砸手里。曼姐干这行这么多年，从来不劝你冲动，我只帮你算清一笔账，现金流崩了，什么好房子都跟你没关系，先卖后买，手里有钱， 房东谈价都有底气先买后卖。万一旧房卖的慢，你就要去借高息钱填窟窿，天天追着中介问有人看房吗？更别提那些认房认贷的城市，先买就变二套，首付直接翻上去，利息多出一大截。所以曼姐跟你说句实在话，除非你看中的房子十年才出一个， 否则千万别拿自己的积蓄去赌，我宁愿你为了赶付款期限，被迫降价二十万抛售。干这行越久越明白， 房子是给人住的，不是给人折腾的。每次有业主问我该先卖先买，我都会反过来问他一句话，你晚上能睡着觉吗？睡不着就先卖。我是曼姐，只讲对你家有用的真话，你现在正卡在哪一步？评论区说说，我帮你捋一捋，记得点赞关注哦！

发达后三件事不能换！发家时的车，发家时的房不能换！有很多的朋友哈，他赚到钱之后就特别着急去换车换房，其实你靠这辆车或者是这套房发家的，就说明呢，他们很旺，你 即便要换房子也别卖掉。发家房要定期的去居住，维持里面的烟火气，伴侣也是一样的哈，即便没能帮上什么大忙，但是你们在一起的时候发家了，就说明你们两个人是合财的，如果换掉会影响你的财运。 不少富豪发家后仍然住在老宅里，有些新地方可能压不住，所以哈，发家之地不可盲目轻换，记住了吗？

是不是发现身边好多人换房，越换越后悔，花了大价钱买了大户型，结果呢，卧室多了一间而已，住的呢，还没老房子舒服， 钱白花了不说啊，想换还得砸手。今天呢，我就给你们发四个房产冷知识，得房率、得用率、得享率，得顺利三分钟学会！不管你预算有限，想淘个老破小还是豪横，租个四代住宅别墅啥的， 都能用的上，让你花最少的钱，住最香的房，还能稳稳的保持。先问你们一个扎心的问题啊，为啥你家房子的建筑面积是一百二十平，实际住起来就像个九十平？第一步就踩坑了？因为呢，没算得房率， 这是所有率里面的最基础，也是最容易被销售给忽悠的那个点。得房率呢，等于套内面积除以建筑面积，这个数值直接决定你花的每一分钱，到底买了多少能用的面积。同样一百万买得房率百分之七十的房子，套内只有七十平， 买得房率百分之八十五的，就相当于你多买了十五平，能够摆个大沙发加儿童的游乐区了。记住，小高层是大于洋房，大于高层公摊呢，越小 得房率越高，别被超大的赠送给迷惑了，得房率才是硬通货，解决了基础问题， 我在问第二个扎心的问题，为啥有人买了大房子，却天天光想往外跑？不是因为你买的房子不够大， 而是因为你没有算得用率！啥是得用率？得用率啊，等于功能区面积除以你的套内面积，这个数值越高，房子就越提前。举个例子啊， 有人从三房换到四房，老房子套内是一百平，功能区呢是四十平，得用率他就是百分之四十。 新房子套内是一百五十平，功能区才四十五平，得用率直接跌到了百分之三十。更坑的是啊，全是承重墙，你想改下来都改不了，钱花了，体验感反而下降了。但是你再看这套一百五十平的四居， 原始得用率呢，百分之四十因为隔断少，没柱子，拐角少，打通以后直接能给你占到百分之八十。主卧大的像是个平层， 厨房呢，能赶上别墅的这种配置了，客厅书房连在一起九米的大横厅，这才叫饭房升级啊！所以啊，预算有限的朋友啊，别盯着新房去死磕，老房子里面挑那个得房率高，能打通少层肉墙的改造潜力直接是满满， 花小钱一样办大事。预算豪横的是不是一眼就被现在的这个四代带空中花园超大客厅的给勾走了？先别冲动， 除了得房率，得用率，还要算一个得享率，这是你没花钱却能享受到的福率。得享率有两个算法啊，第一个呢，是景观的得享率，它等于无遮挡景观的面宽，除以房子的面 宽，同样大的横厅，看公园的视野，如果是九米，房子的面宽是十二米，那么得享率呢，就是百分之七十。 每天睁眼就能看到这美景，挡住一半景观，那么得享率直接就砍半到百分之三十七了，那么空中花园不就成了空中牢笼吗？第二呢，是生活的得享率。 生活得享率等于小区现有的配套，属于你需要的配套，小区游泳池、网球场、儿童乐园，但你需要泳池、乒乓球和遛娃的区域，那么得享率就是百分之七十。 记住啊，小区不是越高端越好，贴合你生活方式才是王道。最后啊，想从洋房换到别墅这样子的朋友注意了，很多人住别墅没半年，就哭着巴厘岛的大厅去了。 为啥呢？因为没有算得顺率。别墅啊，是按楼层分区的，单层面积太小呢，每天你需要爬楼梯上下跑，比上下班呢还累。得顺率啊，他等于单层面积除以楼层数，再除以一百， 超过百分之四十，住起来才会舒服。同样，二百二十平的实用呢，是六百平的别墅，三层每层九十平，那么得顺率 百分之二十二，那你天天爬楼梯，累到你崩溃。三层每层如果是一百五十平得顺率，那就是百分之五十。家庭的活动，亲子的学习、会客招待，都各占一层，互不打扰，这才叫别墅的快乐。来，我给你复盘一下啊！今天的四个冷知识，记好笔，记 得房率基础中的基础，公摊越小，实际的面积会越多，每花一分钱都花在刀刃上。 得用率啊，看实际使用的面积，隔断少，能打通的房子，花钱花的就越费时，改造的潜力也不拉满了。得享率呢，是看景观和配套，无遮挡的视野，再加上贴合需求的配套，居住的体验是直接拉满。得顺率呢，是别墅专属的啊， 单层的面积也大，不用天天爬楼梯，家人既能共享又能独处，这才叫舒服。学会这四个率，换房子，再也不怕踩坑，花少钱住厢房还能稳稳的保持。最后啊，我考考你们，同小区类似的面积得房率一样，一面景观 和两面景观的房子都没有遮挡，你选哪一个？两面景观的贵百分之三十，该不该买？评论区，聊聊你的答案，关注我，下期给你讲更多房地产的冷知识，带你买房不踩坑！

杭州改善置换的八条建议啊！在杭州想改善置换的这条视频呢，一定要认真看完，很多人换房越换越亏，就是因为逻辑没搞对。海哥今天这八条建议啊，句句都实在，帮你换房呢，不拆开。第一条，先卖后买，顺序千万不要搞错了， 杭州二手房流动性呢，没有这么好，别头脑一热先买房，结果呢，老房子卖不掉，两头被套，资金压力呢？直接拉满。第二条，不要追求全能盘， 只抓核心稀缺的改善呢，不是什么都要地段、学区、景观、物业，抓住一两个硬核的亮点，比样样都普通的房子要强得多。第三条，只选成熟的板块， 不堵远郊的规划，申花滨江世纪城、微科核心钱江新城这一类。成熟就等于保值，不要去那种偏远板块等虚无缥缈的那些未来。第四条，同样的预算，优先选户型方正，四开间，朝南双阳台。房子如果选错了， 再便宜啊，住进去也很糟心的。第五条，物业直接决定了房子的档次跟后期的保值。改善盘的物业如果差的话，没过几年就会沦为刚需的小区， 优先选滨江绿城、建发万科这些口碑的物业，绝对错不了。第六条，避开超级的刚需，大盘改善要的是圈层的纯粹， 那些几千户的高密度大盘，人多杂乱，居住体验层，后期一家人是很难上去的。第七条， 不要把所有的现金啊，都砸到手铺里去了。改善呢，要留足够的钱用来装修，留备用金，留生活开支，合理的贷款拉长年限，手里有钱了，心里呢，才不花。第八条，一定要看中流通性，改善房不是住一辈子，冷门的户型、硬伤的楼层，奇葩的地段，再喜欢都不要去冲动， 未来好卖的房子才是真正的保值。在杭州，改善置换记住核心啊！看品质，看稀缺，看圈层，看流通，按照这八条去选，越混越舒服，越混越值钱。如果想知道具体哪些板块的楼盘适合 你，点击左下角的小卡片查看，也可以后台给海哥留言，觉得有用的点赞收藏，关注海哥，杭州买房省钱不踩坑！

跟大家说哈，越是刚起来的时候，最忌讳的就是飘了哈，刚过的好一点，你就着急的去换车换房啊，你看起来是风光，其实是在叹气啊！老一辈人常说，福不可享尽，势不可用尽，车就是你的财库，房就是你的根基， 磁场都还没有稳一动啊，容易漏财泄运啊。很多人其实不是输在低谷的时候，而是输在顺的时候，太飘了 啊。我们要做到不攀比，不张扬，不瞎折腾，守住现有的福气，才能一层层去节后啊。真正走得远的人都懂一个道理，运气时守，财来时藏，稳住比什么都强。

是不是发现身边好多人换房，越换越后悔，花了大价钱买了大户型，结果呢，卧室多了一间而已，住的呢，还没老房子舒服， 钱白花了不说，想换还得砸手。今天呢，我就给你们发四个房产冷知识，得房率、得用率、得享率，得顺利三分钟学会！不管你预算有限，想淘个老破小还是豪横，租个四代住宅别墅啥的， 都能用的上，让你花最少的钱，住最香的房，还能稳稳的保持。先问你们一个扎心的问题啊，为啥你家房子的建筑面积是一百二十平，实际住起来就像一本书，第一步就踩坑了？因为呢，没算得房率， 这是所有率里面的最基础，也是最容易被销售给忽悠的那个点。得房率呢，等于套内面积除以建筑面积，这个数值直接决定你花的每一分钱到底买了多少能用的面积。同样一百万买得房率百分之七十的房子，套内只有七十平， 买得房率百分之八十五的，就相当于你多买了十五平，能够摆个大沙发加儿童的游乐区了。记住，小高层是大于洋房，大于高层公摊呢，越小 得房率越高，别被超大的赠送给迷惑了，得房率才是硬通货。解决了基础问题， 我在问第二个扎心的问题，为啥有人买了大房子，却天天光想往外跑？不是因为你买的房子不够大， 而是因为你没有算得用率。啥是得用率？得用率啊，等于功能区面积除以你的套内面积，这个数值越高，房子就越值钱。举个例子啊， 有人从三房换到四房，老房子套内是一百平，功能区呢，是四十平，得用率他就是百分之四十。 新房子套内是一百五十平，功能区才四十五平，得用率直接跌到了百分之三十。更坑的是啊，全是承重墙，你想改下来都改不了，钱花了，体验感反而 下降了。但是你再看这套一百五十平的四居，原始得用率呢，百分之四十， 因为隔断少，没柱子，拐角少，打通以后直接能给你占到百分之八十。主卧大的像是个平层， 厨房呢，能赶上别墅的这种配置了。客厅书房连在一起九米的大横厅，这才叫饭房升级啊！所以啊，预算有限的朋友，别盯着新房去死磕， 老房子里面挑那个得房率高，能打通少成肉墙的改造潜力直接是满满。花小钱一样办大事。预算豪横的是不是一眼就被现在的这个四代带空中花园超大客厅的给勾走了？先别冲动， 除了得房率，得用率，还要算一个得享率，这是你没花钱却能享受到的福利。得享率有两个算法啊，第一个呢，是 景观的得享率，它等于无遮挡景观的面宽，除以房子的面宽，同样大的横厅，看公园的视野，如果是九米，房子的面宽是十二米，那么得享率呢，就百分之七 十。每天睁眼就能看到这美景。挡住一半景观，那么得享率直接就砍半到百分之三十七了，那么空中花园也就成了空中牢笼了。 第二呢，是生活的得享率。生活得享率等于小区现有的配套，除以你需要的配套，小区游泳池、网球场、儿童乐园，但你需要泳池、乒乓球和遛娃的区域，那么得享率就是百分之七十， 记住，小区不是越高端越好，贴合你生活方式才是王道。最后，想从洋房换到别墅，这样子的朋友注意了，很多人住别墅没半年，就哭着搬回那大平层去了， 为啥呢？因为没有算得顺率别墅啊，是按楼层分区的，单层面积太小呢，每天你需要爬楼梯上下跑，比上下班呢还累。得顺率啊，它等于单层面，除以楼层数，再除以一百， 超过百分之四十，住起来才会舒服。同样，二百二十平的实用呢，是六百平的，那么得顺率 百分之二十二，让你天天爬楼梯，累到你崩溃。三层每层如果是一百五十平得顺率，那就是百分之五十。家庭的活动，亲子的学习、会客招待，都各占一层，互不打扰，这才叫别墅的快乐。来，我给你复盘一下啊！今天的四个冷知识记好笔，记 得房率基础中的基础，公摊越小，实际的面积会越多，每花一分钱都花在刀刃上。 得用率啊，看实际使用的面积，隔断少，能打通的房子花钱花在旧院，这时改造的潜力也不拉满。得享率呢，是看景观和配套，无遮挡的视野，再加上贴合需求的配套，居住的体验是直接拉满。得顺率呢，是别墅专属的啊， 单层的面积大，不用天天爬楼梯，家人既能共享又能独处，这才叫舒服。学会这四个率，换房子，再也不怕踩坑，花少钱住厢房还能稳稳的保持。最后啊，我考考你们同小区类似的面积，得房率一样，一面景观 和两面景观的房子都没有遮挡，你选哪一个？两面景观的贵百分之三十，该不该买？评论区，聊聊你的答案！关注我，下期给你讲更多房地产的冷知识，带你买房不踩坑！

家人们改善换房不是换个大户型就够了，我见了上百组改善客户，发现大家都在踩同样的坑，要么住进去发现户型太鸡肋， 要么圈层不对位，要么配套跟不上。今天啊，小陈把改善换房最痛的五个问题和解决方案一次性说透，看完啊，你至少少花三十个 w。 那 第一个大坑就是盲目追求大， 忽略了户型的实用性。很多客户换房买了个很大的一百八十平，结果客厅朝北没采光，卧室洞线绕的像迷宫一样，保姆房还对着主卧门，隐私全没有了。 那怎么办呢？改善户型，你一定要看 l、 d、 k、 b 一 体化，以及要拥有主卧的行政套房，包括独立的家政区，一定是要分个开的。 那像关云的一百七十六平的户型，八十八个平方的大横厅都是朝南，主卧四十二个平方，带双衣帽间加双台盆卫浴，保姆房和生活阳台是独立分区的，这个才是真正改善的户型逻辑。 那第二个坑就是只看房子不看圈层。住进去才发现，小区里刚需改善，租客全混住了， 六安碰到快递车乱穿，孩子同学的家长，圈层也是参差不齐的，这种又怎么办呢？换房的时候，你一定要选纯改善的社区加同平的圈层， 不要选那种小面积大面积掺杂在一起的。比如关云这种滇池路富人区，盘盘七十六家省级政企，旁边业主都是非富即贵的。关云最小面积也是一百四十，平实得是幺九七， 所以它整体的圈层是更优质的，这个才是改善的隐形价值。第三个大坑，为了低密，牺牲了配套，很多改善盘在远郊外 号称世外桃源，结果买个菜要开车二十分钟，孩子上学得从城郊外开到城区内，住进去才发现郊区度假是自恋，怎么办？ 买房的时候一定要选核心的地段加权威的配套，什么都不要将就。关羽的话，在滇池的核心区， 出门就是南亚商圈，地铁五号线步行五分钟，芳草地的小书包也是能上到。同时低密的改善加组成的便利性都是兼得的，这才是改善该有的样子，而不是妥协。第四个大坑，轻信效果图 交付，踩大坑，多少客户被效果图给忽悠？交房时园林缩水，工区减配 装修也是降标的，改善梦的话，最后碎成了维权的现场哈。那怎么办呢？我们一定要去买那种能看实际交付的强兑现房企，比如说关云的样板房，它是分种实际交标样板房及创意样板房的，这个才是真正的看得见摸得着的， 并且小区里空中花园、悬浮会所、冰水公园都看得见摸得着，方太百分之七十项目也提前交付，所以这种品质兜底的房企，咱们才敢放心去买。第五个大坑，物业拉垮 高端盘，住出刚需的感觉，门禁形同虚设，报修拖一周，小区绿化也没人管， 再好的改善盘，物业不行都是白搭。所以我们在选物业的时候，要选全国 top 级的物业。关云用的物业是邦泰物业， 中国物业服务一级资质全自持物业人员九十二项的专属服务，从前期代收快递，到后期您的私人管家住进去，您才知道好物业真的是房价的保值期，所以家人们改善换房每踩一个坑都是时间和金钱的浪费。 想知道关云是怎么把这些痛点全解决的？评论区里留言让小陈看到你。我发昆明改善换房避坑手册，给你加关云实景的踩盘视频发给你， 帮你选对房，少踩坑。我是邦泰的陈圆圆，您身边的改善置业专家关注我，昆明改善不迷路！

在璧山，所有准备买人生第一套房的朋友们集合避坑！如果你今天买房，眼里还只有价格和网红装修，那你这套房将来大概率会砸在你的手里。最近有粉丝在问我，小月，二零二六年政策这么好，价格便宜了，首付低了，税费少了，我到底该怎么选呢？ 我想告诉你的，买首套房，你要点渣男和渣女的思维，不可思议吧？什么意思？你要学会无缝衔接，你今天买它，你就得想着三五年过后把它卖掉，去换个更大的，这叫换房倒序思维。 所以，想要为未来铺路，第一套房，你必须要盯死这三个承重墙级别的硬指标。这不是装修，这是房子的基因。第一， 看流通性就要像看工资条一样。你身边有没有这样的人？第一套房买在远郊区，觉得便宜，环境好，结了婚生了娃，想换到城里的学区房，结果房子挂了，一年半载也卖不掉。为什么？因为接盘侠看不上啊，完全的没有了流通性。你当初买它是因为便宜， 但将来你要换房的时候，接盘侠也会因为便宜才会买你的吗？不对，现在的客户更挑剔。记住，流通性差的房子不是资产，是水泥盒子。 第二，看户型缺陷，就要像看前任缺陷一样。买房时中介会说，这个户型好，动静分离，你别光看着他的优点，还要重视他的缺点。 你要用揭盘小的心态去审视这个缺点，以后会不会成为别人砍我嫁的那把刀？比如那种客厅窗户对着高压线啊，次卧室只够放一张床啊，非常小， 卫生间是暗卫等等，这些在首套房时，你能觉得忍忍就过了，等到你卖房的时候，你就知道，每一条他都会成为你卖房时的屠龙刀。 刚需首套房，尽量买均好性强的房子，没有明显的硬伤，将来才能跑赢大盘。第三，很多人都忽略的就是物业，就要像看亲妈一样。 很多人第一次买房不懂，觉得物业费贵，想要省一点便宜点。我告诉你，物业是保住房子颜值的防腐剂。同样是五年房龄的小区，好的物业 里面的草皮啊，跟高尔夫球场似的，坏的物业啊，大门门禁坏了三年可能就没人修。等你要换房带客户看房的时候呢，楼道里全是垃圾， 呃，贴满了小广告。你觉得客户会接受你的房子吗？你让你的房子在同地段比别人便宜十万块钱， 就是因为你一个后妈级别的物业。所以，二零二二年买首套房，别想着一见钟情，你要做的是买房时像侦探，卖出时像商人。这不禁是一个住的地方，更像是给你未来 置换改善买的一张高流通性的船票。好了，我是璧山卖房实验的小月，点赞关注璧山，买房卖房皆不迷茫！

再过几个月，大宝就要上中学了，我们住的这一块划不到我们想去的学校。这段时间我是挺着急的，我想着把现在住的房子挂出去卖了，在看中的中学旁边买一套，就相当于置换了。 阮大哥说小宝还在上小学，现在这房子我们住的还挺舒服的，又离学校近，房子住久了有了感情，卖掉又不舍得，小宝上学也很不方便。后来我说如果舍不得卖的话，就用我俩的公积金去中学附近买一套小户， 先掏个首付，再每月公积金覆盖，也是个办法。但是软大哥说什么也不同意，他是觉得目前的房价太虚了，他不想再次成为房奴。说起来我更倾向于置换吧，因为没有任何压力。哪个数字既可以除以二，又可以除以三，最后能除完的 二三和六，所以六可以除以二，六也可以除以三，但是最后都要余一，所以说明不是六，是几对写上去，所以这就是最小的数字表。大哥这周又加班，我们开学了三周，他加了两周的班， 我社恐，想去看房子，一个人又不太好意思去，想跟老爸一起去，他又不在家。我这两年染发次数多了之后，我整个发质真的是变差了。头发的话真的很容易断发， 之前的话会用发膜做一下护理，但是时间久了的话容易忘记，所以我就把洗护产品换成了这种带滋润养护效果的，它这个搓出来的泡沫绵密又细腻，不会有那种干涩刺激的拉扯感， 深层的油脂污垢也能清洁到，味道还是很高级的木质调香味，而且泡沫里包裹了很多滋养精华，成分都是在贵家护肤品里面才会添加的，抓揉的时候就被揉进发丝和头皮了，这样下来清洁修护全都搞定了。如果发尾特别毛躁的话，就用配套润发乳搓一下， 冲洗的时候明显滑溜溜的，吹干之后就很有光泽感，摸着也是软软滑滑的，就像丝绸一样。现在不能出门，你们就玩乒乓球？在家里面啊， 我们家的茶几经常被他们用来打乒乓球，成了一个乒乓球台了。我们江西每年到了三月份的话就会雨水比较多，然后进入这种到处寒的天气，所以有时候我们是如果下雨就得赶紧出去玩一趟。今天估计是出去不了了。我看最近我们江西小炒真的是出圈了。 今天要用这个鸡爪来烧一个梅干菜。烧鸡爪做个懒人版的。 你为啥跟哥哥吵架呀？乒乓球的规则不应该是打赢了就行吗？哦，你等于你就是不管怎么打，打赢了就行，但是哥哥有规则，你没规则是吧？ 而且打到别人那边应该就是别人的呀。那你下次去问一下体育老师嘛，让体育老师做个裁判。嗯，可以。那我就先把你围住。 车你敢吃我就和你同归于尽。你俩玩的这个象棋为啥没有格子啊？我们玩猜棋不是传统的象棋是吧，就是和斗兽棋差不多的那种，感觉有点像抽奖啊。可能这就是两个孩子的烦恼吧，会有吵架，但是只要不打我就不管。 但是两个小孩有两个小孩的好处，他们吵着吵着，因为要相互依赖吗？要在一块玩他们还是会自己调节的。 材料已经准备齐全了，还有一个大青蒜，起锅烧油，先把姜蒜辣爆炒一分钟，倒入煮好的鸡爪，鸡爪煮的不是特别辣，加上酱油上个底色，大火翻炒一分钟，均匀上色后放入八角、桂皮和花椒，加了花椒的鸡爪绝对是不会有腥味的。 再把泡了半个小时的梅干菜挤干水分倒进去一起翻炒，加入一勺水炖个十五分钟，这样煮出来的梅干菜不发硬。昨天买的烤鸭蒸一下就可以吃多了，还有一点汤汁的时候放大青菜。这个菜绝对是巨下饭的，我真的有半年没有吃到茄子了。 你俩又不吵架了。嗯，炒好了。嗯， 今天都是下饭菜哈，你今天没打架，奖励一个妈妈，茄子好吃，下午可以去掉。这个干吗？待会不下雨的时候你们就赶紧下去玩一会你最爱吃的。今天跟哥哥吵架没哭。