楼市回暖还差什么

之前我们分析了刚过去的四月份的全国主要城市的二手房的成交量变化，今天我们就来分析一下房价的变化。就短期，比如说阅读数据， 房价的走势跟成交量的走势是密切的正相关。之前我们的数据已经很明显了，今年四月份，全国主要城市的二手房的交易量，无论是网签量还是签约量 都相比三月份回落了，但回落之后依然是明显高于去年的四月份，这就是小阳春，已经接近尾声了，但是回落的速度没有去年那么快，那房价的走势应该也是这样一个逻辑。 这是我们监测的全国五十个重点城市房价的环比涨跌幅的变化，可以看到最后这个四月份的环比跌幅是负的百分之零点三一，三月份是负的百分之二点四，也就是 四月份的房价环比跌幅相比三月份扩大了。但即便是扩大之后，这个百分之零点三一的跌幅 也是处于过去两三年比较高的位置，也就是跌幅比较小的水平。 就全国主要城市来看，目前呢，大部分城市房价依然是环比下跌的，就两个城市房价保持环比上涨，分别是上海和北京，而且是连续三个月都保持了环比上涨。另外像深圳二月三月房价环比是涨的，四月份呢，转跌了，环比微跌。 而四个一线当中，广州的房价今年的一月份以来是持续下跌，跌幅有波动，但始终没有止跌， 在一线当中表现最弱。杭州和成都这两个强二线城市，今年二月份房价环比止跌，但我估计主要是春节的特殊因素，三月四月保持下跌，说明呢，楼市小阳春呢，是偏弱的。 我们来看一下上海的房价走势，今年四月份，上海的房价环比上涨百分之零点八， 而且是二三四三个月连续上涨，这势头呀，已经是超过了二零二四年九月底那波全国新政之后呀，上海的房价曾经是有两个月份上涨的 更早一点的，二零二三年的小阳春，因为疫情管控结束之后，有一个比较大型的脉冲， 当时房价是上涨了一个月，所以综合来看呢，上海近的小阳春呢，不管是量能还是房价表现，都是创了二零二二年下半年 楼市大幅降温以来的最强劲的表现。这就为什么我一直说上海是过去两三年全国最强的领头羊。当然呢，去年以来，香港这个也是中国的一大城市， 他的楼市房价是持续的反弹，就大陆地区，上海目前是首当其冲的领头羊。另外，之前我分析全国楼市成交量的时候呢，曾经专门聊过廊坊这个事， 就是今年的一月到四月，廊坊的二手房的签约量同比去年同一百二十三，全国的增速是最高的。 那价格的话呢，跟量能是相互匹配的。我们来看一下廊坊的二手房价格走势， 这张图呢，是廊坊的房价的环比涨跌幅，可以看到最新的四月份的环比依然在跌，就是四月相比三月是跌的，跌幅呢是零点一二，是二零二三年四月份以来最小的跌幅，同时还是二零二一年十月份以来 次低的跌幅，仅略低于二零二三年的三月份，随着廊坊的交汇量的下滑，我估计五月六月房价跌幅可能会重新扩大，也就是廊坊的量能。虽然今年小阳春翻倍了，但是呢，冲高回落之后呢，房价 依然很难实现质跌。关于全国的房价走势呢，我们就得盯着北京、上海和深圳。

为啥很多人都不敢面对上海楼市回暖的现实真相和买房经历？今天我一次性讲透，上海楼市从去年十一月份实际就已经悄悄的回暖了， 成交量一路飙升，今年三月、四月连续突破近五年来的新高，现在五一过后，连续两个工作日成交量都是九百多套。数据不会骗人， 但打开评论区，满屏都是，还是要继续大跌，别去做接盘侠，数据都是假的， 为啥市场热的发烫，很多人却死咬着看空不放？先猜真相， 第一，这波回笼是政策刺激加积压需求释放，不是全面的反转 户期条放宽限购，提高公积金额度，憋了三年的刚需和改善集中入场，把成交量推到了高位。但不是经济暴涨，收入大增带动了长期牛市。 第二，房价是结构性的止跌，不是普涨。核心区次新地铁、学区房微涨，远郊的老破小五大新城边缘盘还在跌， 只是跌幅在收窄。看空的人大多数可能都是盯着远郊下跌的房子，误以为全市的房子还在继续跌。 第三，房住不炒的底线没有松，大涨绝对不可能，政策只是托底，防止大跌，不是刺激暴涨。内环限购还没有完全取消，限售还在，根本没有大涨的土壤。 看空的人怕高位站岗，其实是想等暴跌超底。第四，情绪滞后加信息差， 很多人还活在二零二二年、二零二三年的下跌记忆里，只看别人说跌，不管真实的成交数据，盲目跟风唱空。接下来再给你六条硬核买房建议，刚需不踩坑，改善不塌空。 一，刚需优先，三百万以内加地铁加次新，百分之七十的成交都在这个区间，优先中外环动迁房，外环品牌刚需盘，注重配套成熟，流通性强，别碰远区无地铁的老破小 二改善，抓五百到八百。万加产业加学区看中房次新内环小户型优先张江、前滩、金桥、巢和庆等产业强的板块 兼顾学区和地铁，别追高溢价豪宅也别等暴跌，现在就是窗口期。 三、避开三大雷区，远交无产业，房龄超二十元加无学区的老破小高溢价网红盘，这些房子流通性差，抗跌性弱。四、 控制月供安全线，月供不超过家庭收入的百分之三十五，预留两年的月供资金，别掏空家底加杠杆，稳字当头。五、 别等暴跌，也别盲目抢房，市场是稳中有升，小幅波动，不是大涨也不是大跌，遇到心仪价格合理的房子，果断下手，别被唱空的言论耽误。自助需求。六、 优先新房，谨慎入手。老破小新房户型品质得房率更优，三点五代的住宅居住体验远远超老房子，刚需自住优先选择。 最后我想说的是，上海的楼市早已告别闭眼涨闭眼跌的时代， 现在是分化行情，底部修复，看空的人要么没看懂结构性的机会，要么是被情绪裹挟。 买房的人，别被数据充分头脑，也别被唱空的情绪吓破胆。自助看需求，投资看流通，选对板块，选对房源才是王道。

楼市炸暖还寒，小阳春是真回暖吗？最近呢，这楼市也是全网刷屏，各大城市都集体喊着回暖回暖， 上海、北京、广州、深圳轮番上热搜，这波小阳春到底是真王炸还是虚晃一枪呢？今天我们直接来扒透楼市真相，不玩套路，只说干货。先看一线楼市，上海直接断层， c 位 户七条落地，一个月一二手房的合计成交就有二点五七万套，同比狂涨了百分之十一， 豪宅的市值更是直接炸锅，不少从迪拜回来的华人，直奔五千万起步的高端楼盘，实打实的购买力拖底，这波热度完全不是吹出来的。 而北京呢，也是稳中有进，前两个月的二手房网签量超过二点三万套，比近十年的均值高出了两千多套。三月份的成交也在持续回暖，市场活跃度明显回升。 广州更是直接起飞，三月份二手房成交量也狂飙，一手房更是环比大涨百分之四十二，两千万以上的豪宅成交额暴涨百分之七十八，江景大平层直接卖断货，核心区域的资产热度也是拉满了，那唯独深圳看起来有点拉垮， 新房加二手房网签只有七千八百九十八套，远远没有达到预期。新房呢，价格又在底部徘徊，二手房又刚过绒枯线，热度完全跟不上。北上广这波回暖直接掉了队。那我们扒开表象看真相， 这波小阳春呢，根本就不是全面的回暖，而是学区的需求带起来的常规操作。其实每年的三四月份都是上学季，学区房的交易窗口期一到，成交自然也会冲高， 过去四年呢，基本都是这个剧本，完全就不是新行情的启动。再来看深层的数据，直接泼了一盆冷水。上海去年的新房销售面积同比下降了百分之四点六，二手房呢，量涨价跌，降价跑量成为了常态。 而深圳的新房成交量一年少了一万套，均价更是跌到了每平米五万三二手房的均价更是跌破了六万元，进入了五字头的时代。 全国的楼市更直接，二零二五年，商品房直接跌破双九，掉到了双八，销售面积八点八一平，销售额八点三九万亿，双双下滑。房贷也是大幅跳水，住户中长期贷款仅增加了一点二八万亿，大家买房贷款的意愿直接跌到了谷底。 还有就是人口大背景，出生人口直接跌破八百万，人口自然就负增长了。城镇化率快到百分之六十八，新增住房需求也变少，楼市从增量扩张直接冲进了存量博弈。 过去闭眼买都会赚钱的黄金时代，现在彻底不复返了。未来的楼市也只剩下了三个字，看分化。人口持续流入的一线和强二线城市，房价可以逐步趋稳，人口流出的三四线城市呢，下行压力就很难缓解了。新房市场也在持续缩水，二手房成了主战场， 核心区域的优质资产保值不错，普通房源就直接躺平了。楼市早就不是当年的经济发动机，而是回归了民生刚需了。住建局改名住更局，就是时代变了的信号，这波小阳春也只是短期波动，并不是行情反转。 刚需买房应该认准核心地段和优质资产，千万不要盲目跟风，也不要被短期的热度带偏了。时代变了，楼市的逻辑也变了，稳字当头，按需入手，才是当下最靠谱的买房逻辑。

楼市想回暖还差什么呢？只差一个信心，或者说信用。 人无信不立。经历了二二年、二三年、二四年、二五年，现在大家对于楼市是属于我不敢相信的这样一个心态，而不敢相信这四个字，就把整个的经济的流通全打死了。 没有人在里边消费，没有人在里边投资，没有人相信这个行为，那这个东西怎么可能变好？ 你想变好的话，首先你得让大家重新把信心捡回来。怎么把信心捡回来呢？你要让大家看到，我做这个事情是有收益的，不但有收益，而且背后是有人帮你撑腰，帮助你获得这个收益。 从百姓角度而言，这是什么呢？信心？那么从官方角度而言是什么呢？信用需要有人拍着胸脯告诉大家，做这个事情肯定是有收益的，你们相信我，跟我走到这一步，你房价想不涨都难。 所以现在的核心问题不是说要在里边投多少钱，不是说怎么样让这帮不信任的人恢复信任，你再让对方不信任的人恢复信任之前，你自己先要做一件事情，成门立户， 你能把成本利润做好了，因为大家相信你做的事情是有始有终的，这个事情是你大力推行的，那自然就没有问题。如果没有人站出来给大家信心，给大家呢承诺， 那么这个事情依然会拖得很久。现在所有的问题，核心问题就这两个字，信心。

昨天四月份的数据出炉，二手房往前达到了两万八千七百四十二套，同比猛增百分之二十二点八，直接刷新了近十年四月份最高成交记录， 那比一九年那波小杨村来的还要猛烈一些。新房往前达到九千九百七十六套，虽然同比在下滑，但是如果去掉清明假期的三天日均数据，其实可以跟三月份打平的。更关键是，今年三到四月份，二手房的总成交量接近了六万套， 可以说是近五年最强的金山银四也不为过了，放在十年里也能够排到第二名，只低于二一年那个年份。不过需要我们理性看待的是什么呢？成交总价目前整个结构还是在三百万以内， 居民贷款额度呢，还在低位，但这只是表现啊，朋友们，本质上是什么呢？是大家对楼市普涨的预期已经没有了， 都在降负债，控杠杆过紧日子呀。真实的情况依旧是不容乐观的，但向上置换的传统效应呢，我感觉会在今年下半年来显现，毕竟最近市场上一些新房项目有不少热盘触发积分，而且市场的信号很明确， 购买力是依旧存在的，而且还很强劲。但市场上为什么没有体现出向上的数据变化呢？主要是高性价比的项目属实不多。 另一组数据，更值得我们注意的是什么呢？链家对外的挂牌量连续四个月稳定在八万一千套左右啊，库存水平已经回到了二三年五月份，那最恐慌的时候可以说已经过去了，买卖双方目前的拉扯还在继续， 好在有政策托着底，库存是实实在在的在降。那我的判断是什么呢？目前依旧是买房市场啊，大涨大跌都不会有，现在买卖也好，置换也好，窗口期依旧很合适。当五百到一千五百万的这样一个价位段， 四星和三点五代宅的贴身肉搏战才刚刚开始啊，局部补贴还要继续，所以选盘的时候一定要擦亮眼睛。那很多人都在传上海即将放出政策，结果被深圳给截胡了，抢先出台了。那我觉得上海目前热度来说应该不会出，在近期来看， 大概率还是要复刻二五年八月份护柳条的节奏。如果真的放开，你觉得会不会外环全部放开？那评论区聊一聊你的看法，关注博主，数据不会说谎，带你看清楼市真相。

不少刚需和投资者都能感觉到，楼市正在悄悄升温。某权威房产平台的数据更直接，一线城市新房成交量周环比激增八十，一手售楼部访客量同比直接翻倍， 前来看房咨询的人挤满了售楼处。现场二手房业主反应最快，已经集体调高挂牌报价，不分热门小区的二手房挂牌价一周居然上涨了一千零一十五。 官方最新统计数据也印证了趋势，北京、上海、深圳、广州等三十多个重点城市房价环比暴涨十五，上涨行情覆盖了绝大多数热门城市，涨势凶猛程度超出了多数人的预料。 大量意向购房者涌入市场，每个人都加快了决策速度，就怕错过上车的最好时机。现在已经有市场观点提出， 这次回暖就是未来两年到三年房价上涨的信号。我自己就是刚需，已经在惠州安家定居。 一线城市行情回温，给整个行业都带来了利好支撑，但我始终认为，当前的市场容量没法支撑全行业全面复苏，整体行情真正回暖还需要更长时间沉淀。你觉得未来两年房价能站稳吗？了解最新 ai 产品及全球房产市场趋势，请关注我！

日照楼市进入调整期，如果你最近在日照看房，应该能感受到三四月份那股热乎劲呢，正在退去待看的少了，咨询也少了，业主群呢，也安静了， 这不是正常的波动，而是一个真实的信号。日照楼市的小阳春呢，已经渐入尾声了，接下来五到八月份，市场将进入一个调整期， 这个调整期不是简单的淡季，而是一场深刻的分化。先说说第一点，小杨春是怎么来的，又是怎么没的？过去几个月，积压的刚性需求集中在过去几年，积压的刚性需求集中在三四月份释放了。 小杨春主要有三类买家，第一是低价位刚需房，总价在三四十万以下，尤其是二十万左右的老城区，十旧的老房子 买家多数是以前买不起，现在又能上车的四十岁左右的人群，还有一部分是养老的需求。第二部分是首次职业的年轻人，这部分人呢，手里有首付，不想再等了。 第三类是学位房，为了孩子上学不得不买，这是每年固定的成交量。前两类需求呢，有个共同的特点，价格极度敏感，购买力有限，他们是被价格跌到位了的吸引进场的， 不是被涨价预期推动的。当市面上最便宜的那批上车盘被扫空后，后续动力呢，自然跟不上。新阳春的结束不是偶然，而是必然。 再来说说第二点，调整。七十五到八月份，市场开始洗牌，接下来的四个月，绕楼市会发生三件事，第一，消化剩下的硬骨头，便宜的卖完了，剩下呢，要么位置差，要么楼层差，要么价格挂的高。买卖双方又在僵持了，业主觉得我都降了这么多了， 买家觉得还是不够便宜。第二是价格底线继续下探。小杨春没卖掉的那批业主呢，经过几个月无人问津，大概率会在夏天进一步降价， 因为再等下去就到冬天了，冬天更难卖。第三点是过滤到不诚心的参与者，真正着急用钱的，真正想上车买房子的，会在这个阶段成交， 那些可卖可不卖，可买可不买的人，会被晾在一边。调整期的作用是让市场变得更真实、更理性。小阳春的成交量，让一部分人以为是房价稳住了， 但所有成交的背后是以价换量。卖掉的房子，是因为房东愿意降价到买家心里价位以下的才成交的。那些便宜的房源被扫空后，剩下的都是硬骨头。 接下来五到八月份的调整期里呢，大概率还会进一步降价，因为买家是有数的，小阳春消耗了一批，下半年购买力呢，会明显减弱。 业主不讲价，连看房子的都没有。下降速度放缓，不等于下降至结束了，请一定要记住这句话。那普通人应该怎么办呢？ 我给你三条比较务实的建议。第一条对刚需购房者首次之一养老的，可以看可以谈，但别着急。 五到八月份呢，是你认真看房比价谈判的好时机。不要试图抄底，因为底你永远抄不到。只要找到位置、户型、价格都差不多的，比较符合你的需求的。而且你是真的需求，真的喜欢的房子， 就可以认真去谈，谈下来就买，谈不下来就等。如果你是冲着洋房、小高层呢这类稀缺产品去呢，看中了就要果断一点，因为他的供给太少了，价格一定住底，等的风险可能比买的风险更大。第二类群体呢，对改善换房的， 要先卖后买，卖要果断，买可以等你手里的旧房子产品里呢，大概率已经过时了， 趁着调整期还有刚需在接盘，以低于新的预期但高于市场底线的价格尽快出手，卖掉后拿着现金可以等个一两年，等到那一批高端改善的项目入市。你现在卖房子是亏了几万块钱，但是未来你买更好的房子， 但是会在未来更好的房子上找回来的。第三点是对普通的二手房业主，这里说的是那种非卖不可的，如果你不是非卖不可，那就安心持有，别，别被短期波动牵着走。 但是如果你确实需要用钱或者想置换，就别给市场赌气，市场不会因为你的坚持而反转，但是你的生活会因为你的果断而从中。最后和大家说说，调整期不是末日，是楼市在排毒。 五月份到八月份，日照会越来越热，但是楼市大概率会越来越冷静，这不是坏事， 过去几年都太浮躁了，每个人都想我们的房价不再普涨，我们才能分清哪些是真正的好房子成交呢，也不再靠焦虑， 我们才有时间想清楚自己到底想要什么样的家。日照是一个舒适的城市，有海有山，有好节奏的生活。楼市的调整，不过是这座城市再换一种更健康的方式往前走。 对于我们普通人来说，接下来的几个月，不需要恐慌，不需要盲从，多看多比少冲动， 想明白了再出手，任何时候都不晚。至于那个底到底在哪里，没有人能告诉你，唯一可以确定的是，他不是在今天，也不是在这个夏天。谢谢大家。

房地产真的回暖了吗？来，我们别看新闻标题，别看专家怎么说，你先看三个数字，二零二五年十二月，全国七十个城市二手房价格同比跌幅扩大到了百分之二十一。 同一个月，居民中长期消费贷款主要就是房贷，一个月净减少一千两百二十八个亿。杭州十二月挂牌卖房的房东里面，百分之九十三选择降价，只有百分之七敢把价格往上调。这三个数字放在你面前，你觉得这叫回暖吗？我知道，最近关于房地产的好消息确实有点多。 先是今年一月二号，求是杂志发了篇文章，讲改善和稳定房地产市场预期，市场一下子就兴奋了，觉得这是定调，是信号。 接着地产股涨了一波，个别还涨停了。然后这两天又传出消息，说房企那三道红线基本上不再硬性考核了，只有部分房企还需要报数据。于是我看很多人在问，是不是要回暖了？是不是拐点来了？ 咱们也别猜，也别听谁说，咱们就看数据。我今天从四个维度、十几个指标把最新的情况给你掰开揉碎了，是不是该到底了？ 来，我们看数据，国家统计局公布的二零二五年十二月数据，七十个大中城市二手房价格同比下跌百分之二十一，新房同比下跌百分之十三。 全年看下来，除了十二月单月跌幅稍微收窄了一点，其他月份跌幅是在持续扩大的，环比上也没有出现任何反弹的信号。国际计算银行那边还有个更狠的数据，二零二五年第三季度，中国实际房价整体跌幅已经达到百分之二十一，这个数字比名义房价的跌幅还要大。 更关键的是，北上广深这几个风向标城市，新房和二手房的实际价格全部在跌，只有上海的新房稍微例外了一点，但其他所有城市都没有出现回弹。你想，如果市场真的要回暖，价格这个最基本的信号是一定会先动的，但现在价格还在往下走。 那第二个维度看看需求端，也就是咱们普通老百姓到底有没有在买房。二零二五年第四季度的数据非常说明问题，十月、十一月、十二月住户新增中长期消费贷款连续三个月负增长，分别减少了五百三十六亿、四百四十三亿、一千两百二十八亿。 也就是说，大家不光没借钱买房，反而在提前还贷。这个趋势说明什么？说明居民现在不是在加杠杆，是在去杠杆。 再看购买力，一线城市的房价收入比和月供收入比虽然比前两年有所回落，但跟伦敦、纽约、东京这些城市比起来，还是高出不少。也就是说，哪怕已经跌了这么多，普通人买房仍然很吃力。 租金收益这块也很说明问题。北京、上海、广州、深圳只有百分之一点四到百分之一点七，什么概念？十年期国债收益差不多是百分之一点八，你买房的租金回报还不如买国债，投资性需求在这种情况下根本起不来。 还有一个数字你得知道，中国居民债务收入比现在是百分之一百三十六点六五，虽然比前两年降了一点，但依然高于美国次贷危机前百分之一百三十的水平，这意味着什么呢？ 意味着大部分家庭还在修复自己的资产负债表，根本没有余力去加杠杆。买房需求端的三个条件，意愿能力、性价比，目前一个都不具备。 第三个维度看二手房供给端，这个就更有意思了。杭州十二月的数据，二手房挂牌的房东里面调价的时候只有百分之七往上调，百分之九十三选择降价，这个七比九三的比例，说明房东对后市极度不乐观，能卖出去就行，别亏太多就谢天谢地。 同时，杭州二手房挂牌成交比还在持续往下走，挂牌的房源越来越多，真正成交的越来越少，流动性在恶化。你看房东在拼命降价往外跑，买家在拼命还钱不进场，这个供需关系一目了然。 最后看新房供给端，也就是开发商到底活得怎么样？二零二五年上半年的数据，五十家主流上市房企的三道红线指标，扣预收资产负债率、现金短债比，全部没有达到监管要求， 自有资金不足、资不抵债、短期资金周转困难，这些问题普遍存在。四季度新房销售面积和成交额虽然环比有所回升，但同比二零二四年中期还是跌了百分之十九到百分之二十一，比二零二三年中期跌得更多。这不是回暖，这是年末正常的季节性波动。 最狠的一个数据是，二零二五年商品住宅新开工面积比二零二四年降了百分之五十五，接近腰斩。土地购置面积也还处在二十年来的历史低位。 开发商自己都不拿地不开工了，你觉得他们对后世是怎么看的？那把这些数据全部串起来看，结论其实很清楚，二零二五年末到二零二六年初，房地产市场没有出现真正的回暖拐点， 政策层面的表态，地产股的短期波动，年末的销售数据反弹，这些都没有改变行业下行的核心趋势。我们现在所处的阶段是去库存房企出清居民资产负债表修复的过程，这个过程走完了，市场才有可能真正迎来下一轮复苏。 长期来看，房价不会一直跌，这是肯定的。房地产行业已经从高速发展期进入了一个新的阶段，未来依然有不小的市场空间。拐点早晚会来， 但问题是，这个拐点什么时候来？价格到了什么位置才算真正见底？没有人能精准预测。所以现在这个时间点，你唯一能做的事情是什么？不是猜底，不是抄底，也不是恐慌， 而是把情绪放一边，尊重周期规律，看数据，理性做判断。别人跟你说回暖了，你至少可以问他一句，你看了哪些数据？我是超男，我们下期见。

近期楼市回暖消息铺天盖地，很多人都在问，房价是不是直接回本了？楼市拐点真的来了吗？现在买房到底能不能下手？别看营销噱头，也别被流量带节奏， 咱只用真实数据客观验牌楼市，从市场、需求、供给三大维度带你看清当下楼市的真相。 首先咱先说说房价现状，全国的新房、二手房整体依旧在下跌，所谓回暖，只是月度降幅慢慢的收窄， 跌的慢了，他不代表跌停了。关键呢，看同比数据，和去年对比，绝大多数城市房价依旧在走低，不存在全面上涨， 楼市没有反转。如今楼市彻底分化，全国七十个大中城市，只有少数几个城市新房小幅的上涨，其余绝大多数全部还是在降价。 同一套房不同城市天差地别，选对城市小幅保值，选错城市直接几十万就缩水。二手房行情他更是一片低迷，各大城市二手房全线下跌， 无论一线还是二线，去年高位买房，今年基本都在亏钱，盲目的接盘，几年努力他就全部白费。 三四月份你看似成交火爆，只是每年常规的小阳春，二月春节淡季基数太低，数据参考价人啊并不大，现在的成交全靠降价换销量，不降价房子根本卖不动。 再看看买房需求端，居民房贷持续走低，越来越多的人选择提前还款，降低负债，大家买房的意愿呢？普遍偏弱，核心城市购房压力依旧巨大， 房价收入比居高不下，房产投资属性持续弱化，租金回报极低，房产不再是稳赚资产。很多房东啊，卖房无望，干脆下架房源转向出租。最后呢，咱看房企与供给端，二手房业主普遍降价甩卖， 去年周期拉长，卖房越来越难，房企资金呐紧张，新开工持续减少，行业信心不足。最后啊，并不乐观。 总结一句话，目前楼市只是跌幅收窄，处于缓慢筑底阶段，距离全面回暖房价反弹还差的很远很远。 楼市风化，家具强弱分明，刚需买房结合自身需求，理性选择，不必焦虑跟风。房产投资啊，一定要谨慎观望， 闭着眼买房赚钱的时代已经结束，买房大事，理性看待市场，看懂数据，冷静决策，才能避开买房路上的各种大坑。楼市有门道，智超讲正道！

兄弟们啊，楼市的形势啊，一片大好啊，过去一个月啊，主流的央国企开发商啊，股价硬生生大涨啊，平均涨到百分之三十到五十啊，整体形势一片大好啊！这背后的核心原因就是一二线城市二手房成交量基本上稳住了， 有的甚至啊，出现了比较大幅度的两位数的同比上涨，所以底部的股价自然硬生生涨 啊。所以，其实现在来说啊，没有必要再悲观了，现在应该乐观了很多老铁怕的要命啊，我也不知道悲观个啥，天天说房子没机会了，房子不仅有机会，而且机会特别大，空间特别大 对不对？过去五年，全球的房价都在涨啊，印度孟买也在涨啊，欧美的核心城市都在涨， 所以呢，房价上涨就像树会变老一样，长期来看是个必然事件，未来十年啊，几乎是必涨的。 所以，不用悲观，不用东怕西怕啊，很多老铁怕的要命啊，大胆的干，胆子要粗，而且我们绝对不是说打水泡，你看我买的越秀啊，我还买了一些其他开发商啊， 那肯定是强烈看好所以买的啊啊，看隔三差五的涨，嗯，问题不大啊，继续冲，跟总干啊！要在成都买房的兄弟们，赞个痛快！

为什么我们现在的社会进入到了一个极致内卷的这么一个发展周期，背后的根本的原因除了我们说的蛋糕越来越很难做大， 整体的大家都在相互的竞争和相互的蚕食，原来是属于你的那一部分蛋糕，而我为了生存，我现在要去剥夺原来是属于你的那一部分。 还有一个由于我们过去这几年房地产的调整，整个资产的这个收缩过于严重，相当于你整个社会的财富凭空消失了，原来我们整个房地产的这个财富要 整体超过四百万亿的规模，那这五年多的时间消失掉了将近两百万亿， 就三分之一的财富消失了，那这些财富消失了，他怎么能够支撑我们现在的这个消费？如果说你想一想房地产的价值还是能够跟过去一样，或者说是有小幅度的下降， 或者说你要用更长的时间让他下降，我们这一次的就是下浮的过于太快了，导致很多人钱包 你没有房子，你看这两年就影响不大，但是有房子的人这几年其实生活是比较艰难，为什么？因为他的资产大幅度的缩水，你想一想那还怎么样支撑更好的消费不现实。 所以现在当下要扭转我们经济下行的风险，国家也提出了一定要让房地产止跌回稳，一定要让房地产的价格逐步的增长， 整个经济才能够复苏。如果房地产不回稳不止跌，经济是没办法回稳的，经济也没办法重新向上发展。为什么我们现在的经济疲软？因为我们居民财富的最大头百分之七十 的财富都在房地产上，那你把这个财富的给他这个价值消掉了一半，那你说大家怎么来消费我仅有的一些消费，只能保持我基本的生存和孩子的学习，对不对？正常的生活开销了。所以说 当下一定想要我们的经济发展，必须得要让我们整个的过去的房地产的价值逐步的回归，那经济才能够好转，这是一个最根本的一个现实情况。

楼市真的变天了！最近一线楼市信号太猛，看完你还敢观望吗？四月二十八号中央政治局会议明确提出，努力稳定房地产市场，而且要求各地提前布局，行动要快，措施要实。今年三四月份，楼市已经明显回暖， 一线核心城市率先起稳，好房子卖的又快又火。深圳有楼盘均价十四点二万，开盘直接卖掉九成，甚至有项目区划百分之九十五。上海一个新盘三次开盘卖了五百多套，销售额破一百一十亿。 二手房也在回暖，深圳四月二手房有望突破五千套，连续三个月站稳蓉铺线。上海预计成交二点八万套，比去年中期大幅回升。 这说明什么？政策持续发力，市场信心正在修复，刚需和改善需求都在释放。接下来稳定楼市重点就两件事，第一，造好房子，从户型、美学、智能生态全面升级，产品力才是硬道理。第二， 打通住房置换循环，以旧换新存量房转保障房，让卖旧买新更顺畅，实现高端有市场、终端有支持，低端有保障。经过这轮调整，楼市正在走向更健康、更稳定的格局。 那么问题来了，现在到底是买房的好时机吗？你觉得接下来房价会怎么走？评论区聊聊，了解最新 ai 产品及全球房产市场趋势，请关注我！

最近看了新闻都在说楼市回暖了，政策松绑了，再不买就来不及了。那作为一个干了十二年金融的人，我今天要给咱宝鸡的老铁们泼上一盆冷水， 这句话可能会让你少亏十几万哦。我先问你们一个问题，你们真的有去售楼部看过房吗？售楼部真的有污秽秽的很多人吗？我每天会接了大量的数据，我看到的真实情况是，第一个啊， 政策呢？他确实是在回暖，但回暖的是一二线城市，不是宝鸡。你看到新闻上的数据，那都是北京、上海、深圳的， 那里的人口他在流入，产业在升级，需求在增加。但是我们宝鸡呢？我们的人在往外走，年轻人都出去了，这是现实。 那政策呢？确实是在松绑，降准、降息、降首付，这些政策对一二线城市效果非常明显，但对我们三四线城市有用吗？有用，但没有那么快，也没有那么强。 第二个，银行的数据是不会骗人的，我最近了解到的房贷审批数据，宝鸡地区的房贷申请了确实要比去年回暖那么一点点，但原没有到火爆的程度， 二手房的交易量还在低位徘徊呢。所以朋友们，你们要懂一个道理，政策是可以刺激出来需求，但他刺激不出来人口，刺激不出来产业，没有人口和产业支撑的回暖，都是纸面上的回暖。 第三个，现在对很多老铁来说，那真正的机会不是买房，是换房。我给各位老铁个建议啊，如果你现在在宝鸡有多套房，那现在可能是置换的好机会，你可以把偏远的、配套差的房子卖掉，换到核心地段去 配套好的房子，不是说因为要涨，是因为核心资产它永远值钱，那你非核心资产不在圈圈内的变现都很难。 如果你只有一套自住房，现在不要急着去加杠杆去买第二套来投资，你的钱可以放在生意里面，周转股票里面，对吧？回报率远比买房要高的多。 如果你是要买房自住，那现在确实是个窗口期，利息又低，首付呢低，开发商也比较实在，可以慢慢的跳，但不用抢。 最后呢，我想说一句真心话啊，别人喊你买房是因为想赚你的佣金，我提醒你理性一点， 是因为我见过太多的老铁都是高位接盘，套牢了五六年，资金链断掉以后，生意都很难维持下去，在现阶段活下来要比跑得快更重要。这句话送给所有的老铁们。

中国楼市的转折点真的来了，三月份的数据刚刚落地，一线城市全线回暖，不少人都坐不住了。以前服务过的客户都跑来问我，现在是不是买房的最佳时机啊？要不要趁这波行情，赶紧把手里的房子卖个好价钱？ 最近有一位著名的经济学家就建议啊，年轻人用自己的钱买心仪的房子，现在要积极考虑了。 非常同意这个观点，市场最艰难的摸底期已经过去了，房价已经实打实的从底部走出来了。二零二六年就是楼市的转折之年， 先看二手房数据，一线城市已经释放了极其清晰的信号，上海三月份的二手房成交突破了三万套， 放下了二零二六年三月以来近五年的最高成交记录。北京同样火热，三月份二手房成交一万九千八百八十六套，环比暴涨了百分之一百四十五，整体挂牌率也下降了百分之三十七。深圳同样表现不俗，签约量上涨了百分之一百二十四， 核心区域的二手房看房量是成倍的放大。我之前反复跟我的客户讲，楼市永远是量在价先， 成交量连续三个月都起稳在高位，说明楼市正在迅速的去库存，那些降价的房源早就被抢光了。你现在去买房，会发现溢价的空间正在缩小，因为房主们的心态都变了，不再割肉抛售房子。 如果你现在还在等所谓的绝对低点，对不起，那个机会已经消失了。这种火热不仅在二手房，它正在快速的传导到新房的市场。国家统计局的数据显示，七十个大中城市里，有二十一个新房价格已经上涨了， 广州新房成交环比上涨了百分之两百四十一，上海环比上涨了百分之一百一十二，深圳同比也增长了百分之四十七，大多数都是九十到一百四十四平方米的。这种刚需和改善的主力正在入场，这说明什么？ 说明一线和强二线这些核心城市已经率先筑底起稳。大家一定要看透这背后的深层逻辑。这一轮的回暖跟二零一五年、二零一九年那两波行情有很大的区别。以前是什么情况？ 是我们的经济处在高速增长、大干快上的阶段，那时候的楼市热是以资产溢价带动的。 所以你看当年一线城市是深圳湾、上海内环这些豪宅板块先跳起来的，那是财富效应带来的自上而下的传导。但这次的情况看起来是反的， 这次是自下而上，从刚需盘开始破冰，数据显示，上海三百万以下的刚需盘成交占比达到了七成，非户籍的购房者占到了四成。这就是我一直强调的，之前大量的真实购房需求被大大的压制住了。央行数据显示， 截至二零二五年末，我国住户存款总额已经冲到了一百六十六万亿的人民币天亮，这比前一年翻了两倍还要多。 这说明什么？说明市场上根本就不缺购买力，缺的是信心和预期。现在市场上还有一批人思想没有转变过来，还在那里唱衰楼市，说这是回光返照， 谁买谁套牢，这完全就不了解国家对止跌回稳的决心和政策的魄力。大家一定要看清楚，大事当前，地缘冲突导致全球资产波动， 中国要想抓住机会，抓住新的战略机遇期，中国经济想要超越成为世界老大，必须稳稳的抓住内需这个重型武器， 而启动楼市就是不二之选。求是杂志早就定掉了，说房地产业是国民经济的重要支柱产业，居民财富的重要来源。 中国房地产报整个三月份都在密集的发生唱涨中国的楼市，这是住建部直属的全国房地产行业唯一的官媒， 我非常的清楚，官方舆论阵地定调往往就代表了管理层的态度和顶层的政策预期。现在集中火力释放正面的信号，那就是向全社会都在传达这样的一个强烈的信号， 国家只跌回稳的决心是不可动摇的，房地产重回正轨一定是大势所趋。这次楼市回暖完全在我的意料之中，有人说小阳春过去之后还会再跌吗？这次会不会又起来了，然后跌下去收割我们？ 我要提醒各位，市场的规律从来都不以你们个人意志为转移，这次的小阳春含金量很高，行情已经开始爆发了。在楼市销售术语里面，三四月是小阳春，这只是个开头，接下来就是这个红五月，然后是金九银十到年底翘尾。 所以对于想买房的人来说，一线城市的下行空间已经基本见底了，量价起涨的趋势已经非常的明确，现在就是大涨前的最后入市窗口期， 对于有意要置换房屋的朋友们，你手里握着优质资产，等待市场全面回暖，这才是当下最清醒 最正确的资产配置选择。如果你在这个转折点做错了决策，错失的可能不仅仅是一次机会，而是未来若干年财富增值的入场券。 事实就摆在这里啊，国家已经下定决心实现止跌回稳，出的都是十招，都是大招，支撑国民经济的房地产市场今年肯定能稳稳的向好，楼市的转折点已经到来了。

别再被楼市假象骗了，您的房子明明成交量在回升，为什么你家的房子房一年比一年便宜？看似楼市在慢慢变好，实则藏着大多数人看不懂的深层风华。 今天我用大白话跟你讲透当下的楼市最扎心的真相。现在的楼市本质就是先富带动后富的格局，但现实往往很残酷，先富的城市越走越稳，普通城市只会被慢慢的拉开差距。 那些发展优质的头部城市，市场氛围肉眼可见的回暖，流通性顺畅，行情韧劲十足。更关键是，这一轮市场修复，没有依靠大范围的政策刺激，完全是靠自身实力稳住行面，这个底层信号远比表面成交更重要。 可一旦放眼全国大范围的市场，真相就没那么乐观了。存量房长期积压去化，节奏缓慢，城市跟城市之间，板块跟板块之间，差距越来越大。当下整个市场都是同的现状，流通慢慢回暖，但是价值持续的疲软， 大多地方都是靠着让利换取流动。二手房整体的行情持续的走落，只有极少数核心地段能稳住价值。 很多人只看表面热度回升，就误以为楼市全面的回暖，盲目的跟风入手，最后才发现，真正吃亏的都是我们普通人。 我走过很多城市，也见过不少的配套完善、生活便利的成熟小区，居住条件明明不差，行情却一路的倒退，直接回到了好几年前的水平。那些在行情高点上车的购房者，几年下来资产不断的缩水，再加上常年的房贷压力，生活负担越来越重。 不得不承认，时代的一点点波动，落在我们普通人身上就是一座沉甸甸的大厦，先富带动后富，放在房产行业是最难实现的一件事情。 强大的红心效应一直在持续的上演，优质大城资源集中发展越来越强，小城市只能被动的承压，同一个城里核心地段不断的聚拢人流和资源，偏远冷门片区只会越来越冷清 改善新房热度居高不下，普通刚需二手房出手难度越来越大，整个社会的消费方法也特别明显，像我们的遥遥领先高端车一直不缺市场，反观我们宁德街头，很多实体业小生意苦苦支撑，经营越来越难， 一边是高端消费从容自如，一边是普通人精打细算过日子，贫富风化早已渗透在各行各业。不是五哥扎根宁德本地房产多年，见过市场最火爆的时候，也亲身经历过楼市的低谷寒冬， 放在咱们宁德本地，这种两级分化，感受会更加的真切。优质的核心板块从来不缺看房人群，置换流通一直在线，而位置偏、配套弱的骗局，房子挂出去无人问津，想卖房真的太难。新房看着波澜不惊，真正考验现实的永远是二手房市场。 不少前几年高位买房的朋友，现在想置换想脱手，只能无奈的接受行情回落现实，客观务实的跟大家说句实话，目前的楼市只是进入了触底修复的阶段，整体还在持续的摸底， 正处在黎明前的调整期，流通变好是好事，行情变稳也是好事，但长期库存压力、板块割裂、城市分化这些问题短时间根本解决不了， 我们可以理性的看待市场修复，但绝对不能盲目乐观，更不要过度的幻想行情的反弹。准备在宁德安家的刚需， 现在反而不用着急市场，回归理性，慢慢挑选，选对板块，选对地段，才能稳稳的避开风险。手上有房打算出手的业主也要认清当下的真实行情，放下老旧的心理预期，结合市场的实际，才能够顺利的成交。 今天这条视频，不讲虚的，不画大饼，全是实实在在的楼市底层逻辑。如果你听完有所感悟，觉得对你的买房卖房有帮助，就顺手点个赞，留个关注，也可以转发给身边正在纠结置业的亲朋好友。最后咱们敞开聊， 不迎合任何人。大家觉得当下到底是不是买房最好的时机？评论区说出你的真实看法，我们一起来理性的交流。

楼市真的要回暖了！二零二六年二季度八大信号，直接说明，最艰难的时候可能真的过去了。先看最关键的房价。三月份，一线城市新房、二手房价格全面上涨，这是二零二二年以来头一回， 北京、上海、广州、深圳二手房全都在涨，七十城房价上涨的城市数量也在明显增加，回暖正在从一线往二三线传。 再看成交量，数据更吓人。北京二手房三月毛千近两万套，创十五个月新高。上海成交超三点一万套，创五年新高。深圳一二手房环比暴涨超百分之一百，广州新房环比大涨百分之两百。四十一、 四月热度不减，北上二手房通比还在涨，市场彻底活过来了。第三个信号，刚需先动改善跟上，三百万以内的刚需房成为成交主力， 占比超六成。七成刚需一上车，改善就能置换，形成良性循环，好房子去化速度明显更快。 第四个，库存终于降了。二零二一年下半年以来连续五十一个月增长后，三月末全国商品房待售面积首次同比下降， 库存正在快速消化，供求关系正在重新平衡。第五个，政策持续发力。今年全国超一百个城市出台楼市政策，限购松绑、公积金优化，以旧换新 信心明显修复，北上挂牌量下降，待看量大涨。第六个，外资态度大转弯，高盛、摩根大通、瑞银、摩根士丹利集体 转多，纷纷判断中国楼市即将触底回升，甚至预测核心城市房价上涨。第七个，土地市场点状复苏，北上广深、杭州优质地块高溢价成交，房企用真金白银看好核心城市。第八个，租金回报率上来了！ 二零二六年三月重点城市租金回报率达到百分之二点二六，已经高于银行定存，房产投资价值重新显现， 不少人从卖房改成长期出租。总的来说，现在楼市是一线领跑，结构性回暖底部已经越来越清晰，但全面回暖还需要时间，未来还是要看政策和市场任性。 那么问题来了，你觉得现在是买房的好时机吗？评论区聊聊了解最新 ai 产品及全球房产市场趋势，请关注我！

卖房者的春天终于来了，从之前不断降价也没人看房的局面，到现在楼市想象中成交量暴涨，甚至有的卖家已经开始搞出了坐力涨价的骚操作。而从统计局公布的最新房价数据来看，也是中中中终于出现了直接回升，并且比价格回暖更重要的是，楼市的成交量今年真的爆发了一波， 比如上海单月存量创下近五年来最高值，北京三月二手房往前数量也是十五个月以来的新高。现在已经有人开始喊着楼市要迎来反转了，但我劝你别高兴的太早，因为眼下还有个极其重要的判断房价的数据，最近表现的却非常反常，甚至可以说是不带支持楼市反转的基本面。 我是陆勋，早期关注的老粉都知道五年前，也就是二零二一年，当时全国房价还在最高点的时候，我就跟你们说过，将来将会迎来下跌的拐点。那期视频里用了三个关键的判断指标，其中有一个叫做居民中长期贷款。 说白了，这个数据就是告诉你有多少人愿意从银行借钱去买房子，因为买房这个行为一般人很难付全款，所以我们通过贷款的维度就可以比较精准去判断楼市真正新入场的买家究竟有多少。居民众创一贷款在二一到二二年的时候开始不增长了，所以才出现了你后来几年所看到的房价渐冷和下跌。 而现在二零二六年这个指标又是个什么情况呢？我们从统计局发布的数据来看，今年第一季度的居民众创一贷款新增额只有两千九百五十三亿，这两项数据都是近十年里的最低值。 也就是说，从全国唯独来看，现在愿意去找银行借钱买房的群体依然没有那么多，甚至比往年都还要少。那你看到这应该会犯嘀咕了，不对啊，不是说成交量爆了吗？上海单月三万套，北京两万套，怎么借钱买房的人反而还少了？问题到底出在哪里？哎，别急，我再用一个更直接的数据来给你答案。 看腾讯发布了这个，今年一到三月份，全国房地产开发企业到位资金中的个人按揭贷款只有两千二百零四亿元，同比下降了百分之三十四点六。 什么叫个人按揭贷款？就是银行真正放出去用来买房的贷款，这个数据比我们前面提到的居民中上一新的贷款更加纯粹，因为他不涉及被提前还款冲抵的情况，就是实打实的新发放房贷。那两千二百零四亿 负百分之三十四点六，这意味着什么？意味着从全国维度来看，真正从银行借钱去买房的人，同比去年楼市想象中依然减少超过三成。也就是说，甭管你大城市的成量怎么爆发，但从全国层面来看，新进场楼市的贷款买家就是在变少。 这波北京、上海，又或者其他一些喊着楼市火爆的城市，他们所谓的上涨究竟是从何而来？其实这里面很有门道。首先，这波成交的主力其实是便宜的房子，而且更多是一买一卖的置换。比如北京那边，七十到九十平米和七十平米以下的小户型合计占了将近八成， 总价六百万以下占六成，上海更夸张，三百万以下的房子占百分之七十二。你想想看，一套在大城市，两三百万的老破小买家，可能是刚需族小年轻，也可能是卖掉自己原来那套房子的中年人。他前脚卖房拿到了钱，后脚直接家里存款给子女买下另一套房，这个过程根本不需要新增贷款。但这种群体在成交量里却被算作了两次卖一次买一次， 而在个人按揭贷款数据里贡献是零。所以你看，这就很好解释了，为什么几个热门城市成交量确实爆了，可从央行的贷款数据来看，却依然很冷清。 你再思考一个问题，既然全国维度的数据还在下降，但几个大城市却这么火爆的创出新高，那是不是意味着除此之外的其他城市更加不行呢？这个问题可能会稍微有点深奥，不知道各位能不能理解， 如果不懂的话，我们可以在评论区或者弹幕里再讨论。因此这个时候你就完全没有必要担心错过这波楼市回暖。因为现在冲进去买房的人，更多的也确实是刚需或者改善的居住属性，而不是像前几年那样的各种投资客，毕竟那波人已经在这几年的房价洗白中全部倒下了。不过我们也要承认一点， 能在这波楼市，小杨村里迎来纸跌起稳和陈阳亮爆发，那几个城市至少证明他们的活力还可以，而不是死气沉沉的一路下行。当然，我也能理解那些喊着房地产反转的楼市从业者们，出于自身业务的需要，撑多也很正常，但买房这种大事情，还是要擦亮眼睛，看清楚当前的局面。 五年前我让你们别再高点接盘，如果你听进去了，那今天我的判断也非常明确，楼市想说是真的，但房价的反转还没到时候。如果你想卖房，现在是个不错的窗口期，趁着有人接盘赶紧出手。如果你想买房，尤其是刚需和置换，可以认真挑选，毕竟现在的价格和利率都比较合适了，而且很多生活需求确实脱不得。但是千万别被卖家的坐力涨价而吓到， 因为这种涨价并没有可持续性，真正的现金贷款的购买力还在坑里趴着。那至于什么时候会真正到底，几个关键的判断指标和数据。 不过前面提到了中长期贷款、各地土拍价格变化、二手房供应量、居民负债率、房价租售比与真实利率对比等等维度，我会在贺信的内容里为你持续解读，这是一个动态发展的过程。点个关注，我是陆俊，资本永绵，咱们下期内容见。