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小区公共区域主要包括以下三类,其所有权或使用权归全体业主共有: (一)法定共有区域:法律直接规定归全体业主所有这类区域无需约定,只要是小区规划范围内的配套设施,均默认归全体业主共有,物业仅享有 “管理维护权”,无 “占用处分权”,具体包括:公共通道与公共空间:如小区内的主干道、楼道、楼梯间、电梯间、大堂、门厅、架空层(未约定归特定业主的)等;公共设施用地:如小区内的消防通道、停车场(规划为业主共有的)、垃圾站、水泵房、配电房、物业管理用房(产权归全体业主,物业仅用于办公);公共绿化区域:如小区内的草坪、花坛、树木、景观水池等,哪怕是 “一楼业主窗前的绿地”,只要未在购房合同中明确约定归该业主专有,仍属全体业主共有。 (二)约定共有区域:购房合同或业主公约明确的共有部分部分区域可能因小区规划特殊,需通过合同或公约进一步明确共有属性,例如:小区内的会所、健身房、儿童游乐设施等,若开发商未在销售时明确 “归开发商所有”,且未计入业主购房成本,通常认定为全体业主共有;楼顶平台(除顶楼业主专属的露台外),若未约定归特定业主,属于全体业主共有,物业不得擅自占用(如搭建广告牌、堆放杂物)。(三)“特殊区域” 的归属:别被 “表象” 误导实践中,不少业主会混淆 “专有区域” 与 “共有区域”,比如:电梯间广告位:电梯本身是共有设施,电梯间的空间也属于公共区域,因此广告位的使用权归全体业主,物业若要投放广告,需经业主大会或业主委员会同意,且广告收益需归全体业主(可用于抵扣物业费、维修公共设施等)。#福州律师 #物业 #每日分享 #房产纠纷
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