深圳买房新玩法

兄弟们，深圳的次新二手房不好成交了。我所指的不好成交不仅是当下，而是未来的一年，甚至两年，特别是深圳二零二五年交楼的这一批次新二手房啊， 那什么情况呢？也就和一月份出台的增值税五点三降到三点一息息相关，因为这个政策也导致了我们近期有一部分的次新二手单和平解约。那小段今天就用我们近期成交的二手单的一个实战经验 和大家做一个分享。我们先讲一下增值税的原执行标准，是指您在深圳买的新房，网签时间往后推，你卖给下一任买家，只要满了两年 没有增值税。那按照现政策，是您在深圳买的新房，交楼之后您去办了房产证，再往后面推两年才没有增值税，一千万就三十万了啊。那我们拿龙华举例，向我身后的北站超河中心润府， 以及保利招商龙御超河紫云府，中海龙御里，红山的安湖机天府二期，以及深夜一月府，还有年发增值押金， 这龙光九月台，有些没办房产证的业主都会受到这个政策的影响，交易周期得去到二零二七年左右 才会活跃起来。你看像南山的前海深叶云海湾，对不对？也是二零二五年交楼的。呃，环城润喜，有些没办房产证的业主也会受到这个政策的影响，导致交易成本的一个增多啊， 那这个政策长远来看还是利好啊。那这个政策呢，也会让更多刚交楼的二手房业主呢？ 侧盘不卖了，那整个深圳的一个二手房挂牌量呢？就减少了。那对于近期刚交楼这部分房子的业主，想卖房的确实就挺难受的，凭空就多了三个点的增值税啊， 那整个来看还是立好的一个政策啊。那一月份的一个深圳二手成交量呢，也是比较活跃，破一万套啊，这个数据很久都没有见到了。那也定定了二零二六年一月份的一个开门红， 后面的一个楼市政策呢，我相信也会越来越好啊。那今天就分享到这里更多的一个二手房交易政策情况呢，小川后面再和大家做一个分享。

最近全国有钱人都在来深圳抢资产，原因是啥啊？他们现在为了买房子，买资产是为了拿苹果。很多人问什么叫做多拿苹果？我告诉你啊， 你深圳不是有很多房子吗？合一片区的实际成交可能是五六百个，但是你买了这个房子以后，你可以多拿将近一千个苹果。那多出来四五百个苹果干嘛呢？放自己的口袋里面。 这一套玩法目前的花样非常多啊，所有做的这个事情的目的就是为了多拿苹果。那有人为了这个事情研究出来一些不同的一路径，目前帮别人拿苹果甚至已经形成产业链了，就是中介他现在敢去颠覆 前期所有的成本，也就是说如果说你拿不到结果，中介是不是先亏十几个？所以说现在的情况很疯狂呀。首先是利益绑定，没有什么好说的。第二个点是什么呢？今天是时代给你的机会，不然想什么办法都解决不了这些流动性的一个问题。

哇，这个深圳的底部估计又被炒房客给炒走了，你们知道目前这几年我们深圳的房子低走多惨吗？以前八百万的房子，目前三百万就能买，以前两千万的房子，目前七八百万。现在很多外资炒房客来炒深圳，你们知道他们怎么玩的吗？ 他们花个三四十万就可以买个当年七八百万的房子，花个七八十万就可以买个当年两千万的房子，这种房子你说怎么跌啊？当然他们还采用一些灰色的操作，采用一些手段。因为呢，现在核心区，特别是福建南山啊，有些地方跌的很惨，像跌的最多的就是那前海和保中。像一些楼盘，大家都知道，像月亮湾有，以前一千二， 现在三百多，以前一千万，现在四百多，首付一点五成，这是一点五成，是什么人都敢做，那这一炒不卖的，然后呢？他的银行的 评估价又非常高档，几乎可以做到不用花钱都可以买。那这个我就不讲了啊，你们懂就行了。就是正常情况下三四十万，就正常情况下买个三四百万的房子没问题，而这些房子是一千七八百万的房，但凡有个百十万，七八十万，就可以买个当年一千七八两千万的房子。 目前这些房子呢，跌得很多。这还不是问题啊，问题这些房子基本上跌不动了，已经跌到位了。那你们知道原因吗？因为很多这些房子已经租金抵月供了，我们以前普通人根本就不敢想，目前跌到了三百多万， 这三百万的房子目前租金哈，六千七千很正常，六千七千你自己想一下，假如你三百万买下来，即使你全部借的银行的好不好？全部借的一个月还六千， 你还六千，你能租出去六千到七千，你害怕什么？那只要是这个五百万以内的，目前基本上可以做到租金抵月供，比如五百多万的房子，以前是七八百万，一千多万跌下来的， 这个房子呢？呃，在河西区租金将近八千多，这五百万的房子，假如你手上有个七八十万，你贷四百多，你是不是一个月就还八千块钱？我刚才说的七千八千是少的，有些五百万房子能租一万多，你租一万二三都很正常。那就做到什么？就是五六十万，七八十万就可以买个当年一千万的房费， 目前租金比月供还高，你说还怎么降啊？而我们普通人呢，更想不到，第一个我们不知道这些信息，第二个呢，我们也不敢买，那这里面是不是所有的朋友都有价值？为什么很多外地的朋友在找楼高石去啊？ 他们也害怕买错啊，他们也知道深圳能涨的不是所有啊，楼高石呢？因为做城市不怕的，我们已经把这些有价值的片区和板块给大家整理出来了，包括深圳一定能涨回去的，未来最有价值的五十个楼盘的名单，全部给大家整理出来了，大家评论留言三个六，我可以送给大家。 那你们有具体的房产问题和疑问呢？我们每周六有见面会，大家预约我们见面会啊，我们根据大家情况，可以送给大家一个一对一的房产诊断和咨询。

二零二六年二月二日楼市简讯，深圳二手房住宅一月共成交五千两百八十一套，进入假期模式。以下是简讯内容，一、利率，央行二零二五年第四季度全国新发放商业信个人住房贷款加权平均利率为百分之三点零六。二、 规划龙华未来人才大厦项目计划年中竣工验收，总建筑面积约二十三万平方米，配套设施完善，其中研发用房约十一万平方米，商业配套八千两百七十平方米， 公寓七百六十五套。三、新盘嘉华发展香港北角家居天后项目首推六十火全部售罄，折时持价两万三千三百五十到三万一千一百三十港元，最高单比成交三千一百万港元购入全层三、火。四、规划广东 大力支持企业上市融资，全力激发有潜力的消费，统筹抓好商品消费、服务消费、线上消费、旅游消费。五、 土拍无锡挂牌二零二六年首批七宗舍宅地，总起价六十二点四亿元，将于三月五日出让。六、土拍杭州挂牌世纪城核心单元三十四点七亩宅地，起始价十三点六六亿元，将于三月十日揭牌。七、 贷款长沙市调整住房公积金可贷额度计算方式，自二零二六年二月一日起，缴存职工可贷额度调整为 夫妻双方账户余额的十五倍。八、业务，广西调整住房公积金异地购房提取办理规则，缴存人购买异地自助住房申请提取公积金的业务，办理地点统一调整至中心管理部，需提前通过官方平台预约办理。九、规划 福州建总一号公馆完成备案，报建项目用地去年十二月六点三六亿元净得失政策，吉林市优化住房公积金贷款政策，放宽商转公贷款条件至六个月还款记录，提高贷款比例至抵押物价值的百分之八十，阶段性降低新建住房首付比例是百分之十五。

光明三十二个新盘，怎么选才能不踩坑呢？鲁班花了一个星期的时间，今天一个视频给大家讲清楚光明买房的选房逻辑，买房的剔对话费，以及各板块的买房预算。 新的一年，如果你也在关注光明的房子，一定要看看今天这个视频，至少能节省你三天的找房时间。视频有点长，但全是干货，可以先点赞收藏慢慢看。 目前光明总入市房源量一万九千八百四十五套，已销控房源量一万四千六百五十三套，待售房源五千一百九十二套，区划率百分之七十三点八四。光明买房的第一梯队是改善和阑珊通勤的首选区域，分别是光明中心区和凤凰街道的高铁站板块。 先说光明中心区，又叫科学公园板块，被誉为整个光明最宜居的板块。这里最大特点是占地两百零八万方的巨无霸科学公园，是深圳人才公园的两倍。此外，深圳的新开科技馆、美术馆、体育中心、图书馆的修线配套都集中在这里。科学公园板块大部分楼盘的特点是一线科学公园头牌景观。 这个片区啊，最适合的是追求品质、住家舒适度的改善客群。买房必备三件套方面，首先是交通方面，中心区有已经通车了六号线地铁从光明大街站到楼村站可直达龙华福田，另外一个站可以到凤凰城站，换成目前在建的光明到南山快线、十三号线远期规划还有二十九号线地铁。 学校方面，中心区附近有二十多所学校属于学区范围，例如东周小学、华师大附属的光明星河小学、深小曙光学校、深小光明学校中心校区、深实验光明城学校、光明高级中学、华夏中学在建的深外楼村第四学校等。 其中的四大学校就有两所，分别是深实验和深外的分校，还有名校教育集团旗下学校，例如南科大附属学校、深小的学校等，且学外都非常充足。 商业方面，距离约两公里不到，就是目前光明最热闹的商业万达广场和南京世界。另外还有刚开业建面约六点三万平的星河 qq ct， 里面还引进了盒马生鲜等。另外还规划建面约三万平的满峰汇商业，以及附近小区几万平的社区底商。 光明中心区的房价属于光明价格最高的区域，房价在四到五点五万左右，靠近科学公园。楼盘大面积户型居多，最大户型两百零二平的都有，销量最好的也是大户型。 目前在售楼盘有七个，其中有五个都属于中心地段，还有两个属于中心区边缘地段。中心地段楼盘分别是满金华金硕系列的四个地块，悦府真府和府华府。 正业天津云亭、绿城桂园、南庭升铁瑞珠广场以及安联上锦府。刚需三房入手门槛在三百一到三百五左右，四房入手门槛在四百二到五百万左右。这五个楼盘做啊也基本上都是尾货在售，像正业天津云亭，整个小区还剩大概二十套不到的房源。 边缘地带两个楼盘分别是越秀新科园起以及金地风景御府，这两个楼盘入手门槛会相对低一点，三房入手门槛在三百万起。除了中心区光明买房第一梯队板块，再就是凤凰街道高铁站板块，这里是南山刚需的心头号光明区政府所在，附近还有虹桥公园、新城公园、明信园等休闲配套。 交通优势，十三号线地铁光明首站区域，去南山七个站三十分钟左右，还有光明最大的高铁站光明城站，可直达广州和香港。其次，六号线支线以及十三号线也在光明城站汇聚。学校方面，有三所名校资源四大的深实验科林学校、南科大附属凤凰学校以及光明实验学校。 商业方面，坐十三号线地铁一站到凤凰城站，就是光明最热闹的南京世界和万达广场。另外还有规划中的高铁 tod 商业，房价三点八到四点五万左右， 目前仅设一个楼盘在售，中建官悦名邸对于南山依靠十三号线地铁通行的刚需购房者有着非常大的吸引力。首先，这个楼盘是新规盘，得房率比较高。其次啊，项目旁边就是深实验的九年制学校。最重要的是，项目距离十三号线德雅路站才一百多米，光明成长也才九百五十米， 简直是为南山刚需量身定做。目前项目最后还剩六十套左右的房源，这个楼盘卖完，高铁站板块几年内将没有新盘销售，只能买二手房，三房的入手门槛在三百到三百四十万左右，四房入手门槛在四百四十万左右。 接下来是光明买房第二梯队刚需性价比自选长政和唐维板块。首先说长政板块是光明的东门户，对接外区的桥头堡，交通便利，配套也比较成熟，拥有大雁山森林公园、俄井水湿地公园等休闲资源。买房必备三件套方面，首先是交通方面，这里有六号线地铁长正站， 一站可到凤凰城站中转一公里，还有龙大高速以及南光高速一点五公里范围内还有深圳外环高速路口，去深圳各区都很方便。教育方面，区域内有光明凤凰城实验学校、长征小学、华中四大附属的秦城达学校，还有四大的深中光明学校等。 商业方面，坐六号线地铁一站到凤凰城站，就是光明最大的南京世界和万达广场。长征板块房价在三点三到四万左右不等。这个楼盘就是深铁瑞城二期， 该项目是一个分三期开发大社区，上个月新加推的一栋只有两个户型，九十六到一百平的大三房，总价三百三到三百六十万左右。 这就是唐维板块，虽然是位于凤凰街道的边缘位置，但这里啊是凤凰街道规模最大的居住板块。目前片区虽然正在发展中，但全部发展成熟后，住家氛围将非常浓厚。片区内有明湖城市公园、石围公园、毛洲河水岸公园以及文体场馆区等。 买房必备三件套方面，交通配套有地铁十三号线月亮路站九站即可到南山，一站可以到凤凰城中转换乘六号线地铁。学校方面，片区内目前有三名校加持，其中两所是四大的分校，分别是深中光明城学校以及深实业名湖学校，另外一所是光明老牌名校光明实验学校， 还有另外一所四大的深实验分校，目前在建中，预计在二零二七年九月将会首次招生，并且这些名校的积分要求非常低，非生户购置学区内房产基本上都可以申请，是考虑学区优先的家庭啊，可以重点关注的。片区。 商业方面目前还不是很成熟，只有社区底商，最近的大型商业也是去了万达和南京，不过这个板块规划有六万平的万象系特色商业，以及深铁的 tod 集中商业，但需要时间的等待。 唐伟目前在售楼盘有两个，均价在二点九到四万左右，入手门槛比前面讲的三个片区都要低，三房起步价两百五十万，四房起步价四百万。 有光明体量最大的楼盘华人润红城，润红城是央企华润和红发集团联袂开发，建面三百多万，光住宅就有十二个。地块，也是光明销量经常名列前茅的楼盘，户型比较不错，而且是深圳楼市里面比较稀缺的高层住宅，园林也比较大， 这两个楼盘入手价格都差不多。其次，唐伟板块还有个代售楼盘，是升铁的 tod 项目，地铁站上该物业升铁跃铭记，也非常值得期待。 光明买房第三梯队是光明中心区，是光明区的老城区，配套也非常成熟，红华山公园以及红峰山体育馆等休闲资源都在这， 买房必备。三件套方面，交通方面，光明的十三号线以及六号线地铁都经过这里，去南山、福田、龙华等地啊，坐地铁都比较方便。教育方面，有教科院的实验学校、光明区实验小学、光明第二中学、光明区实验学校等。 其中光明第二中学属于光明区省一级的公办学校。商业方面，有光明区最早的大型商业大千里购物中心。 公屏中心区的住家舒适度还是蛮高的，生活配套也非常成熟。这里的房价两点七到三点五万左右。目前在售的有两个新盘，分别是深夜云筑和红发月间公园里，但都是尾货在售。深夜云筑的性价比非常高，三房总价两百五十万起，四房总价三百一十万起，而且都是现房在售。 光明买房的第四梯队是光明的玉塘白花洞以及公民的属田埔李松南板块。首先说玉塘板块也是光明的门户片区，但玉塘板块目前没有地铁，仅有在规划中的二十九号线，学校也比较一般，所以从买房梯队划分上，不如公民中心区 这里去南山、宝安等地啊，自驾上高速还是比较方便的，附近就是南光高速以及外环高速入口。自驾去南山全程免费，二十五公里，四十分钟到南山科技园。 学校方面有华中师范大学附属的光明秦城达学校、玉律学校、长征学校等。商业方面，附近一公里左右啊，有建面约八万平的秦城达 k 家广场， 是附近最大的商业。玉堂板块的房价属于光明区最低，单价两点八到三点二万左右。在售新盘有三个，玉堂三兄弟，南玉亭、天泽、御河府生物业、玉堂上府总价大概两百三十万起，买三房三百三十万起就可以买四房。 买在这个片区啊，基本上就是南山刚需预算不多的人。光明的白化洞板块，靠近龙华的官南、大浪等地， 买在这里啊，基本上都是龙华工作的人群买房必备。三件套方面，地铁、学校、商业都比较一般，不过这里的房价比较便宜。这里目前仅有一个现房楼盘在售，润锦里总价约两百三十万起来就可以入手三房，非常适合龙华工作，预算不多的刚需入手。 再就是公民其他板块，蜀黔普、李松朗等片区。蜀黔普啊，周边的城市面貌比较差，一圈都是民房，但这里靠近地铁六号线，学校也不错，有两个四大的深外分校。 这里目前只有一个楼盘在售，龙湖御湖境也是尾盘，户型和楼盘品质都不错，总价约两百四十万就可以入手，三房两卫单价两点七万左右 米。松朗片区啊，周边城市面貌也比较一般，优势就是属于十三号线沿线片区，十三号线的光明区的终点站。其次学校也比较不错，也是四大的深外分校， 且目前已经开学。这里有两个楼盘在售，分别是特发学府、朗源以及韦城贤的瑞府，销量也比较一般，三房总价在两百六十万左右，四房总价在三百五十万左右。 那么以上就是光明买房的梯队，三十二个新盘的配套房价，入手门槛都给你扒的明明白白， 要顶配的环境改善需求人群首选光明中心区，想要快线通勤南山的刚需首选高铁站和塘沽板块， 均衡性价比，推荐常州和公明中心区，追求低总价的，想要两百三到两百五十万左右上车三房的可以主要看看玉堂、百花洞以及公明的其他板块。买房不能忙，找找房，明确核心需求和预算，对号入座。先选择适合你的片区，再从片区里面挑楼盘就非常简单。 如果想了解具体楼盘的户型细节、最新折扣，欢迎评论区留言你的需求。如果觉得本期视频对你找房有帮助的，别忘记点赞收藏，今天的分享就到这，我是鲁班，我们下期见！

你知道吗？现在有钱人都跑去买法拍房了，难道他们就不怕拿不到证，收不到房吗？前两天啊，深圳南山的新世界豪宅别墅，五百一十八个平方，估值一个亿， 十四位土豪竞价从两千四百五十万起拍，干到了八千八百多万，涨了三倍多，这到底是怎么回事啊？今天我就揭秘背后的真相。 第一呢，法拍房比新房、二手房都要便宜，一拍是七折，二拍五点六折，捡漏空间大， 深圳每个月法院处置五百多套断供房，都低于市场价，上百万甚至几百万。峰哥呀，已经整理好了这个房源表，想捡漏的点头像，留下小绿号，我们有工作人员免费发给你。第二呢，法拍房的税费和契税，二手房要交增值税、个税、契税， 法拍房只交契税，房子总价越高，省的越多。第三呢，法拍房装修不算购房成本，拍到了精装修的房子，装修你就白捡了， 不仅省了装修的钱，还省了装修的时间。第四点呢，法拍房有稀缺的房源，其实很多法拍房的原业主都是相当有实力的， 他们的房子不仅环境好，装修好，地段还好，像城市山谷这种别墅二手房根本就没有卖的，只有法拍房才有机会捡漏。第五点呢，法拍房是从法院买的，非常的安全，我们只需要拿到法院的裁定书，几天时间就能过户拿房产证了。 峰哥，在深圳做法拍房五年多了，我们会根据你的情况一对一咨询，精准帮你匹配好房子。二零二六，深圳房价起稳回升，抓住捡漏的窗口！