为什么要避开小高层

今年买房啊，这几类房子咱们尽量别碰啊，谁买谁后悔啊，现在可不是赌运气的时候啊，玩不好你就得血本无归。今天啊，我就给大伙总结了这个十个买房的雷区，碰一个亏钱，碰两个，唐僧，碰三个，直接开封骗局好不好啊！首先啊， 原胶的新版和四十年的公寓咱们尽量不要碰，为嘛？因为有的公寓是不能落户的，能明白吗？首付还高，利息也高，再加上伤水伤电，你说肚子憋屈不憋屈啊，转手卖更是难上加难，门槛高啊。再再说这个原胶盘啊， 看着便宜是吧，环境好，实际的配套全是大饼啊啊，通勤食堂能让你怀疑人生，所以地段差，再新也没有用。 其次就是商铺咱别乱买，以前说一铺养三代，现在是一铺坑两代啊，实体生意都不好干了，买了大概率就会砸头里。还有那些个边边沿沿的小县城的房子啊，营口都是外流的啊，他没有流通性，就是有价无市， 将来想卖都没人接盘。再有就是小产权的房子更不能碰，没有证的啊，是不受法律保护的，拆迁也不会给你补偿，风险是很高的 好吧。然后就是老破大的房子，又老又破，总价还高，妥妥的，就是有钱人看不上，刚需买不起啊，太难了。最后就是奇葩的户型，所谓的呃，这个叫什么 旅游景观房啊，刚需的啊，真的得慎重。还有就是那种超高层，低得房率的物业，差的小区，有营商的楼层啊，这些个啊，全都是坑啊。 所以买房咱们一定要看地段，看流通率，看实用性啊，别被表面忽悠了好吧，想知道咱们更多买房避坑细节了啊？关注我，带你少走弯路，咱们不踩坑。

最近好多人都在问我，眉山现在满大街都是十六七层的这种新规小高层，他到底是不是真的香饽饽呢？为什么那么多开发商都扎堆做这种产品？今天老杨一句话把你点透， 不是小高层火，而是他是把舒适度、得房率、成本的账算的明明白白。 很多人选房还是在盲目的追求这种高层，选洋房要么就太密，要么就太挤，要么就公摊大得心痛，要么就是价格虚高，性价比拉垮。 而十六层、十七层的新规小高层，恰恰是卡在了最舒适的区间，板式的通透通风，采光拉满， 密度低，然后又不压抑。公摊又比传统的高层啊，又小了太多，住起来又比大高层的舒舒服的多，价格又比真洋房亲民，直接戳中了眉山人买房的这些痛点。 这些小高层，真正的一家店根本不是噱头，一是新规下合规舒适的产品力，二是板式结构的居住体验，三是兼兼顾了性价比与流通性，自住舒服以后转手也更香。 那问题来了，同样是小高层，为什么有的楼盘卖得好，有些人又没人买呢？ 关注老杨说房实在人，说实在话，下一条视频，直接教你怎么一眼来分辨好的小高层还是伪的小高层，避免多花冤枉钱。

今天咱们聊一个扎心又关键的话题，高层住宅到底能不能买？网上全在说呢，高层将来啊，会沦为贫民窟，这话是真的吗？到底多少层才算高层呢？为啥大家啊，都一边倒的不看好， 市场上你要高层还卖的动吧，政策又是什么态度啊，他最终的宿命到底怎么样？今天卖东就把这些疑问 一个个的啊，给咱们大家啊，去拆解透关键地方呢，我还会提醒你们啊，记得看到最后，不然啊，买错房真的亏大了。就那么到底多少层才算高层的？很多人啊，分不清高层啊，小高层啊， 超高层啊，以为就是越高就是超高层，其实啊，不是这样的，国家呢，你看，早有明确的一个标准，根据国家啊，就是民用建筑统一的一个设计标准来说。住宅呢，按照高度分为四类，三层以下是低层，比如说别墅， 四到八层的是多层，像这个叠拼呐，还有这个洋房啊，民间啊，常把这个九到十八层叫小高层，三十四层以上的超过一百米了才叫超高层。重点来了，二零二五年住建部出了一个新规， 把高层呢分为了一类和二类，十层到十七层是一类，十八层到二十六层的是二类。未来新建的房子啊，都按照这个标准来，你们家的房子啊，对应的是哪一类？ 这个咱们可以思考一下。另外大家也会发现啊，高层和超高层长的也不一样，你看有的是塔楼，有的是板楼。北京啊，上海多是塔楼，中间呢是电梯，楼梯四周啊都是房子，你看朝向就是乱七八糟的， 通透性也比较差。杭州呢，大多是板楼，薄薄的一块对吧，采光通风也比较好。塔楼呢，其实就是快速城镇化那会建的，因为城镇化进城的需要的目的啊，也很简单，就是在一小块地上能塞下更多的人。搞懂了这些啊，咱们再看一组触目惊心的一个数据， 你们听完肯定会震惊。根据二零二四年国家消防救援局的一个数据，全国高层民用建筑有一百多万栋，超高层啊，五千多栋， 总量啊，占世界第一。可能大家都没有什么概念啊，咱们再看一下普查数据，全国七个省份的城市啊，家庭住高层，重庆是排第一，北京是排第二，百分之四十九的北京家庭啊，都住的是高层。最离谱的是这两年回老家啊，也发现小县城啊，也跟风建这些高层超高层， 结果呢，大部分都空着，你看你们老家有没有这种情况的，咱评论区里边也可以聊一聊。为啥不管民间还是官方，都不看好高层的脉动啊？总结了四个核心的一个问题，第一个也是致命的一个问题，就是消防安全，我们一定要听重点啊，近年来呢， 就是高层火灾啊，一年比一年多，二零二三年一整年还要多，而且高层火灾呢， 救援啊，实在是太难了，有四个难点，你看火势蔓延比较快，电梯井啊，管道井啊，都是隐患，疏散比较难，人多易踩踏，供水难，用水量不够。你看登高又难，顶配云梯呢，全国只有四十台， 一台是两千四百万，很多城市啊，根本就没有，也用不起。如果说你住的楼层超过消防云梯的一个高度，外部救援根本就进不来，只能靠家里的消防设施，想想都后怕啊。 这也是很多人不敢买这种超高层的一个核心原因。第二个问题呢，就是居住体验比较差，早晚高峰期呢，等电梯呀，超高层啊，甚至要像坐地铁一样来回换乘， 下楼啊，都要个十几分钟二十分钟。这个其实上很多人现在已经忍耐不了了，我刷到过一个博主，后悔啊，买了武汉六十多层的那个房子，往下一看啊，腿都发软。家里啊，就是比较高嘛，又潮风又大， 你看我之前呢，也租过这个二十五楼，我家里边人说啊，就确实是没有安全感，住了不到半年我也就搬走了，你们能接受这种居住体验吗？而且买高层的百分之四十七都是九零后，说白了就是图便宜，面积小，暂时忍受一下，等这批年轻人有钱了，老了腿脚不利索了， 谁还愿意住这么高啊，对吧？更关键的是，未来年轻人是越来越多，这些高层老了就是老破高， 现在咱们说的老破小比较多，对吧，他甚至啊比老破小还要麻烦。据国家统计啊，二零一零年前呢，就是高层到二零二三年到二零二四年，全部要大修，房子设计的寿命大概是五十年， 但电梯呢，管道啊，这些核心设施啊，只有十五年到二十年的一个寿命，三栋楼就有一栋楼啊，要大修，这笔钱从哪来啊？你想维修基金够不够啊？ 不够的话你们愿意自掏腰包吗？对吧？这些都是实实在在的一些麻烦事。第四个问题呢，就是运营成本比较高，说白了就是你看物业费也偏高。给你们看看啊，就是杭州小区的一个招标信息，多层的你看每平米是零点九一元， 小高层的是一点一六元，高层的是直接一点四元。为啥贵啊？高层啊，还有二次供水啊，增压泵要维护，电梯啊，消防系统更复杂，保养啊都要花钱， 这些钱啊，最终还是要业主来承担。你们家物业费是多少钱对吧？有没有觉得啊，高层物业费不值？聊完问题呢，咱们再看一下市场，高层啊，到底好不好卖，能不能出手呢？很多人啊，一问就是高层贵，其实呢，不是那回事， 听脉动啊，给你们说说真相。据国家统计呢，你看高层二手房初期的价格啊，比多层是略高，但房龄超过二十年以后，价格啊，就比多层低了， 越老越不值钱。看控制率咱们大家就知道了啊，就是北京五环内高层控制率啊，百分之十三点三一比，东京啊，纽约啊，伦敦啊，都高控制力意味着什么呀？就是市场下行的时候， 几十套房子一起挂牌对吧，卖家呢，只能啊竞价降价出售，想出手都特别难，包括现在石家庄啊，好多高层，他这个价格啊，也确实是，就是现在很便宜了，五六千六七千的都有的是， 你们觉得呢？就是高层二手房未来啊，会越来越难卖，市场不看好，政策也在收紧，这一点决定了高层未来的一个走向，一定要仔细听啊，咱别买错了，二零二一年出了限高令，严格管控，高层 一般不让建，违规建的都要终身追责，这几年呢，还有一些啊，违规盖的这个超高的都拆了，超高部分谁审批谁负责，现在再没有人冒这个险了。 二零二五年啊，新规更严，新建住宅呢，高度啊，总高不能超过八十米，也就是说最高是二十六层，说白了呢，就是未来高层会越来越少， 超高层啊，基本上是不会再有了，那些已经建成的高层啊，未来到底会怎么样的？真的会沦为贫民窟吗？对吧？咱们大家可以思考一下这个问题，脉动啊，不绕弯啊，实话实说，大部分大高层都有这个可能，但是也不是绝对的，主要看城市和区域， 你要一二线核心区域和三四线非核心区域出路啊，那完全是两个样了，就一二线的核心区域的高层呢，有四条出路。第一个呢，你看市场盘活对吧，八十平米以下的 新房价格啊，远超二手房，房企呢，可能就拆了重建，但是八十米以上的基本上没有这种可能性。第二种呢，就是市政征收概率啊，比中彩票估计还要低，咱们也别抱什么希望。第三种呢，就是原拆原建 需要百分之九十到百分之百的，这个业主同意高层住户多，想统一一讲，比登天都难。第四种呢，就是自然老化，慢慢的变成危房，核心区域能拿点补助，非核心区域基本上啊，就是烂在手里边了。最终啊，麦冬给大家提个醒啊，咱普通老百姓买高层的一定要慎之又慎， 买的早的还能安稳住几年，买的晚的啊，刚住没多久就要大修，甚至自费重建，真的是得不偿失啊。最后我再强调一遍啊，以上咱们介绍完了之后，但是还有不知道哪个楼盘适合你，一定要联系我， 我给你做一个一对一的一个分析，我这房产呢，也十九年了，咱不玩套路啊，只给家人们讲点这个市场的一个信息啊，避坑啊，对吧？现在买房咱别听虚的，观望还是入场要分项目，想了解某个楼盘的详细信息的，关于哪个项目拿捏不准的， 想拿专属优惠的，还有想要这个买房避坑指南的，咱评论区都可以联系我啊，单独找我聊一聊，或 或者说点击下方的这个链接啊，预约，我都会免费为我的粉丝们啊，做好服务，记得点击我头像下面的小加号关注我啊，免费帮你精准分析，只为帮你省钱避坑，买房找脉动啊，买房不踩坑，咱们下期见！

我们今天来讲一下新房系列的第三期啊，就是不同的产品，它其实它的定价逻辑呢，是不一样的。现在徐州市场上呢，主流的产品是洋房和小高层， 大高层呢，已经是退出历史舞台了。在徐州啊，呃，十一层以下的房子，我们就同称为洋房，基本上它受限于它容积率的原因啊，那它可能会配六到八层的纯洋房，或者说是七到九层的纯洋房。 洋房的话，一楼带院，或者说是顶层带复式，他是一个单独的价格，呃，没有一楼不带院的，或者说顶层不带复式，他反而是最便宜的。那洋房的次顶层的价格呢？是最高的。呃，他是价格呢，是从一层往上是递增的， 每上一层呢，他的价差有可能会差到两千到三千。最贵的房子呢，就是中间偏上的楼层， 但是性价比最高的呢，是中间楼层偏下的，为什么呢？因为他毕竟是洋房，也意味着他前面的房子呢，他的楼层也不会太高，这样的话就是他的光照是没有任何影响的。但是视野，其实你中层偏下的房子和 中层偏上的房子，视野上不会差距太大。我们再讲一下小高层啊，现在市面上流行最多的就是十八层以内的小高层啊。首先第一段是什么呢？就是十五楼，十六楼，十七楼 啊，它的价格是最贵的，为什么它的定价最高呢？就是用它来拉利润的嘛，然后在开发商定价的时候呢，其实内部呢，会有一个叫博傻理论，什么意思呢？就是总有傻子会为这样的产品而买单。当然如果说你可能 买房子的话是抛掉钱的原因，对不对？那你买这个房子的话，那是没有任何问题的，对吧？小区里面最好的嘛，我们再讲一下哈，就是十八层高的小高层，那么他的哪一类房子的性价比最高呢？就是五到九层， 卖房的一个顺序都是先去化，那么五到九层然后再卖的话呢？再卖，那么四层以下的啊，最后 再去化是十五、十六、十七。用价格表的逻辑去选房子的就八个字，第一呢选对房子，第二呢踩准时机，然后呢我们把那种贵但不值的房子给排除在外。

现在很多人都不愿意买这种高层住宅了，咱们呢，隔壁张大爷来做个比喻吧，他原来买套房子啊，想着有个养老的保障，结果呢，二十多年之后，房子啊，变成了一个太少的山芋。这电梯房啊，在前面住了挺十年啊，觉得挺新鲜，不用跑楼， 结果呢，十年之后呢，电梯嘎吱嘎吱响啊，经常要换配件，换橄榄啊，核心部件都要换是吧？然后的话，一二楼呢，又觉得他不坐电梯啊，还有的人长期不在这里住，三四楼呢，他说他可以出一半 是吧，大家都想好，但是意见呢，真的能同意啊，大家都知道啊，多用微信去基金，要百分之六十的人同意才行是吧？等大家二十多年之后，搬的搬走了是吧？换的换走了，租的租掉了， 没人住的控制在这里了，越来越不值钱了，这维修基金呢，你用着用着呢，也没了。业主的意见又来统一啊，反正就卡在这点问，卡在这问题上啊，对不对？房龄超过三十年呢，银行根本也不会给你贷款是吧？完了，找买家呢， 贷不了款，别人就只能全款，他就是新房，人家全款也要压价。像这种二三十年的老房子啊，到时候价格肯定会会非常低啊，不信你去往老城区看一下，是不是现在长沙的老城区啊，六七千的价格一大把，三四千的价格也能买的到 是吧？这电梯房三四十年后啊，可能也就是个大麻烦是吧？如果你是现在住的电梯房啊，你能找到接盘的还好，你如果找不到接盘的， 提早给自己布局啊，别到最后卖也卖不掉，换也换不成，最好是现在就有格局啊。就有这个想法，我买低一点，买洋房或者买别墅。

好不容易掏空六千块在深圳买房，你说哪些百货？千万别碰平山、盐田，布吉文化中心等等这些地方。答案说完了，接下来说理由。先说平山，为什么平山他不值得买？很简单，倒数第一。我就问你一件事情， 你上学的时候愿意做倒数第一吗？肯定不愿意。那倒数第一的名堂好听吗？你愿意跟倒数第一做朋友吗？你愿意你妈不愿意为什么？怕他影响你对不对？虽然你是倒数第二，你都不想跟倒数第一在一起，为什么怕自己成为倒数第一？ 那今天平山在深圳算不算倒数第一？他就比三岔合租区好一点。那三岔合租区是什么？你在高二一百，他在高二二百，他都不在一个班。所以那你倒数第一就有这问题？你龙岗多一套房比他好，南山多一套房比他好，福田多一套房比他好，龙华多一套房比他好，保安多一套房比他好，光明多套房都比他好，是不是这逻辑？ 是的，所以这地方不行，不建议买第二个事。我刚说盐田对不对？盐田为什么不建议？盐田不是居住体验还行吗？空气好又适合养老，有啥不能买的对不对？买房不就是为了住吗？ 买房确实为了住，但你不能只为了住。我们这个行业为什么能存在？为什么？买房前有人找人做，找我们做咨询，他是来问我，老卢你觉得什么地方住的比较好？神经病他自己不知道吗？他知道啊，来找我从来都不是问这个地方住的好不好，这个地方价值高不高？盐田这个地方当初也是什么？ 也是深圳最好的地方，也是深圳最贵的地方。为什么后来不行了，你知道吗？为什么？因为他大哥不行啊，罗湖。当年是因为罗湖好有购买力，他移居外溢过去了。那现在罗湖行吗？不行，罗湖自己都没什么有钱人了，你还指望他能带什么？带不动，所以没有这地方不太行。 布吉和龙华中心区。为什么我把布吉和龙华中心区放一起？因为他俩不挨着，他俩离挺远，为什么还给他放在一起？说不能买？我是供应量大，这些都不是。为什么？因为他跟去的人不匹配。我举个例子，你为什么去官外？想住的舒服一点点，想房子新一点点。龙华中心区旧不旧？ 旧布吉房子老不老？老，我都去官外了，我想住好一点点。那我就再多走两段路， 我住个更新的不香吗？我要去你那。所以这种地方属于典型的跟他吸引来的人群他不匹配。当然还有很多其他不建议买的，或者建议买的，我都整理成了一份资料，二零二六年深圳主要片区的价值排序，这份资料你就可以把每个片区里面好的不好的心里大概有个数，想要的呢？评论区给我，深圳买房来领取。

你去售楼处买房，是不是常听到销售说，就顶层、底层有点不一样，其他楼层都差不多，今天咱们就聊聊真相，这些楼层差别大了，有些楼层懂行的人根本不会选。 第一个陷阱是设备层，开发商为了让底层商铺或者低楼层卖的更贵，会把风机、空调机组这些设备都集中放在某一层，这就是设备层。 从成本的角度看，这样管线好布置，维护也方便。但对这层的住户来说，二十四小时的噪音、震动，还有维修人员来回折腾，住起来别提多闹心了。 第二个陷阱是腰线层，很多楼盘外立面有那种突出的装饰线条，带这种线条的楼层就是腰线层，他的问题可不少，一是挡光，采光会差很多。二容易积灰，积水， 时间长了还会渗透。三是腰线层，如果够宽的话，人能站上去，安全的隐患可不小。销售会跟你说这是建筑美学，可这美学是牺牲了你家的采光和安全换来的。 第三个陷阱是槽钢层，盖楼的时候脚手架需要和楼板固定，这层就是槽钢层， 他的毛病是后期填补容易漏水。要是你买的是期房，去工地现场很容易就能看出来，要是现房，下雨天看看外立面有水渍的那一层，大概率就是他了。设备层、腰线层、槽钢层这三个陷阱 售楼处不会主动告诉你，但不代表不存在。接下来我还会分享更多房地产里的内幕，关注我，带你避开买房路上那些坑，咱们下期见！

咱们出去看房，到底什么样的房子能买，什么样的房子不能买，什么样的房子要慎重选择，你真的知道吗？ 我今天就把在青岛买房几类尽量不要碰的房子做一个简单的梳理，有准备买房或者想要买房的朋友的话呢，建议大家耐心的去看完。第一种呢，就是没有预售证的房子，这种房呢，尽量不要去碰。所谓的预售证呢，就是准许开发商销售的一个官方许可，是开发商合法销售的核心前提， 没有预售证的房呢，说明他还没有在官方房产管理部门完成往前备案的前置手续，那即便你交了钱，也没有办法办理正常的往前。另外呢，没有预售证的前提下呢，开发商不能收取任何款项，这都是不符合监管要求的，不管是违约金还是一项金。 那么我们怎么去确认这个开发商他到底有没有预售证，有没有拿到呢？其实很简单，就是看开发商的一个现场的公示， 五证齐全，公示是按规定都是要主动展示的，他如果做不到五证公示，他就是不合规的。然后第二个办法呢，就是从青岛的网上房地产官方平台去查，不知道怎么查的朋友啊，可以后台找我，我手把手教你怎么通过官方平台去查一个证件的合规性。 但你要记住啊，没有预售证的房子，不管这个房子宣传多好，都不要支付任何的款型。然后第二种呢，就是远交的远大新尽量别买。 当然所谓的远郊是相对而言的，咱们今天说的前提是，如果你的工作圈和生活圈不在远郊，那就尽量不要去碰远郊的远大心，因为远郊的人口基数大概率他不如主城区，就配套很难像主城区一样完善，日常生活的便利度呢，也会大打折扣。 然后你的工作圈呢，又不在远郊，就意味着你的日常通勤时间会被拉长，通勤的成本呢也会随之增加。然后第三点就是转手难度，远郊的人口基数小，购房需求肯定也少，那等到你想要卖的时候呢？有限的需求就会直接影响你房的转手价格和出售的周期 啊。第三种呢，就是主城的老婆大，老婆小都不能卖， 咱们首先要看核心，前提有一个核心的前提就是这个区域的配套完善度和板块价值是不是领 先。先看商业和产业配套是否集中，这里指的不只指不单单是指商场，他最核心的是看有没有充足的商业和产业集群，能不能支撑足够的常住人口在这里工作和生活。 然后其次呢，就在看交通，除了自家出行，然后地铁配套是目前我们要重点考虑的一项，就周边的地铁这个出行的距离，换成是不是方便 也是大家要考虑的重点因素。然后最后呢，再看一个教育资源，看学校的教学口碑和升学情况，是不是比周边区域更有优势。 在满足板块配套有核心优势的前提下，咱们再去看这个小区自身的品质，比如说物业的管理水平，户型的设计，小区的环境，那个小区的年限等等。那如果没有前边这个板块配套的领先优势，这里的老婆大和老婆小， 那建议大家尽量不要去碰。然后第四种呢，就是小开发商的期房，或者说口碑有过重大经营风险交付纠纷的房子尽量别碰 啊。一方面呢，因为这两年的这个市场波动大一些，小的开发商呢，他比较容易出现资金周转的问题，就会出现延期交房，甚至这个项目停滞无法交付。那另一方面呢，是资金实力不足的前提下，即便是给你顺利交房了，小区的交付品质肯定也会大打折扣。 这样的房子尽量不要碰，不要去拿一代人一家人几代人的积蓄去冒一冒险，换一个不确定的结果，就是能买现房就优先去选现房。 然后第五种呢，就是周边明显有不利因素的房子，尽量别碰，有的项目紧挨着高速铁路，主干道、污水处理厂等等。 当然咱不是说这样的房子完全不建议入手，青岛也确实有这类房子，周边没有什么其他可以选的新项目， 但是呢，这些不利因素呢，又是客观存在的，那么这种情况下，你就尽量去选离不利因素更远的一些楼座，把这个不利因素的影响给它降到最低。另外呢，自己也要做好心理建设， 有这些问题不是短期内能解决的，你做好取舍再去做选择。然后第六种呢，就是商办类的公寓呀， loft 这种不建议咱普通的刚需客户入手， 这个现在大家应该都有了解，核心的原因是啥呢？一方面是因为这类的房产除了产权年限是只有四十年，还有一个关键问题就是后期转手出售的时候，他的税费是按评估值去核算的，不像住宅有明确固定的税费标准， 你能提前算清自己要交的税费。这里房产有的时候啊，这个税费核算的额度比较高，会影响你最终的转手价格，成交难度。然后第七种呢，就是尽量不要选大社区里同户型占比过高的房子。 通俗一点讲就是尽量不要在一个大体量的社区里去买某个面积段或某个户型占比特别高的房源，就这里房子一般交房后不到两年，市面上就会出现同户型的二手房， 因为本身他的房源占比高，我们就很难避免说有个别业主他有这个资金周转的需求，他会低价出售，那这样话会直接拉低这个这个相同户型的一个市场价，间接影响你房子的保值空间 啊。以上提成呢，就是简单给大家梳理的有几类大家要慎重考虑的房子，不是说完全不能买，而是碰到这类房子的时候，一定要慎重客观全面的去判断， 做好利弊取舍，然后再去做决定。好，今天就和大家聊到这里，下班。

如果你想在石家庄买房，你的家庭收入呢，在十万到三十万之间的话，那你最好的选择其实就是小高层的房子，不要多层，不要高层，不要洋房。就是买小高层， 原因主要有两方面，一是穿越周期的能力，二是二次换手的普适性。那么现在针对这两点呢，我分别来说说我的理由。 首先啊，就是创业周期的能力了，小高层作为二零二三年之后才普遍出现在省会房产市场中的产品，毋庸置疑，他的专业周期能力是肯定在线的。 目前市面上的房子多层没电梯的，基本上都是两千年之前的，而三十多层的这种大高层呢，基本上是两千年到二零二零年的。 这些房子呀，都有不可忽视的缺点，主要集中在三个方面，一是便利性。家里如果有个六七十岁的老人，那步梯楼因为没有电梯就需要爬楼吗？ 我之前在新华区有一个粉丝，就是因为年龄大了，住在一个没有电梯的六楼，每天下楼扔个垃圾回来的时候，都要爬到三楼休息一会，不然根本就做不到一口气爬六楼。 而大高层呢，往往集中的人口多，随便一个两梯四户两个单元的这种大高层，一栋楼就能住将近三百户，我们按照一家三四口人来去计算的话，这一栋楼就住了近千人， 早晚高峰期的时候，电梯就上不去下不来，尤其是住在中低区间楼层的，往往等了十几分钟，电梯到了也满了，还要继续等下一步。 而小高层呢，就能基本解决了便利度的问题。那第二个，咱们来聊聊安全性，毕竟步梯楼的建成年限是比较长的，像管道老化呀，线路老化呀，水压不足啊，都会成为安全隐患。 而大高层主要的问题其实就是电梯和高度，那么一般市面上的电梯使用的寿命是二十万次，那超过这个次数之后啊，电梯就会出现像抖动啊，运行不稳啊等等之类的情况， 我们再加上大高层一般都比较高，一旦发生火灾，救援的难度大。石家庄目前的消防车主要分为两类，一类是普通的水罐车，喷水的高度在八十米。另一类呢是高喷车，或者我们叫它云梯车，它的臂架在三十二米， 再加上喷水的高度八十米，也就是一百一十多米。而大高层的高度呢，一般也至少在百米以上了。大家要知道啊，火灾的概率虽然很低，可是一旦发生的话，那可就不是个小事情。 第三点呢，是流通性，这个很好理解，你就劳记住一点，房龄加上你的持有年限是不可以超过三十年的，因为三十年是很多贷款的上限， 后期你卖房的时候，能贷款和不能贷款完全就不是一个上车门槛。二百万的房子能贷款的话，三十万就能买，而五十万的房子不能贷款，他也必须要现金五十万， 那步梯楼和大高层你买了再住上二十年的话，很多很多就已经不能贷款了，会直接影响到他的二次销售。那其次呢，我们来聊聊普适性。为什么说小高层是普通人买房最好的选择，而没有之一呢？ 很大的原因就是在于它的性价比会导致它的普适性是最强的。刚刚我们说了步梯楼和大高层，很多人会说，你没说洋房呀， 好了，那么我们就来说说洋房，目前市面上的在售楼盘，很多的所谓洋房，他都不是六七层到顶的，而是这种十一二层的类洋房，而小高层呢，很多都是十七八层的嘛。 那目前市面上的电梯轿厢，根据国标的住宅设计规范，主要是分为两种的，一种是承重八百公斤的，一种是承重一千公斤的。 运行速度按照层高三米来去计算的话，那分别是三秒一层或者是两秒一层。我们拿长安区的玖瑞府小高层和洋房来去举例， 他的洋房是十层，小高层是十七层，我们按三秒一个楼层来说的话，小高层也就比洋房多等二十秒的电梯。 可是价格呢，小高层最低的玖瑞府是一万四千多嘛，洋房虽然目前是没有出价，可按照估计，他至少也不会低于一万七吧， 也就是说一平米会多了三千，那一百平米呢，就多了三十万，为了少等二十秒的电梯去多花几十万， 那这个性价比明显是不太高的。也就是说呀，后期在二手房上的表现，小高层肯定更适合大多数人， 那根据供求的关系，买的人越多，购买的基数越大，肯定就越保值嘛，所以我才更推荐购买小高层。那以上呢，就是我更推荐普通人在现阶段买房为什么首选小高层的原因。 列位，您怎么看呢？欢迎在评论区里说说你的看法，我们一起来聊一聊。

二零二六年在太原买房，刚需棚里敢买大房子的人，那真是勇士中的勇士。为啥这么说呢？你听我跟你说说，咱们刚需买房有三样东西是千万别碰，比如楼王、凤凰城，还有小区里最大的户型。那你肯定想问，为啥 没有别的原因，就一个字，贵！这三种房子，开发商定价的时候全是往高了定，你可能会觉得贵有贵的道理，或者想一步到位，但劝你一句，别干啥事。你就拿新华里的荣幸，时光之城、碧桂园的城市花园来说，正儿八经的刚需盘 在里面，整个一百五十多平米的大户型，总价干到一百多万，你现在是住着得劲，可 将来想换房的时候那叫一个难卖，纯属自己给自己找房。那咱们刚需买房到底买啥样的？流通性好，还保值呢？冰子给你说明白了，你就看万柏林煤气化板块卖的挺火的，中铁一书院， 人家八十九平米，九十九平米的小三居，三房两厅两卫，公摊小的跟没有似的，刚需家庭住着刚刚好， 将来想装修接盘的刚需客户多的是，根本不愁卖，这就是主流户型的好处。还有杏花岭、富力城北城的大棚， 你要是去看就瞅瞅。富力九院，八十八平米两居室，七十来万，或者一百一十五平米三房一卫，一百万以内，一百二十五平米三房两厅两卫的，一百一十万上下精装交付，加双学区的加持，性价比杠杠的， 后期也好出手。小店中改区的中铁建华语雅颂也是个好例子，之前八十七平米，一百零二平米，一百零六平米卖的可火了，现在一百一十七平米，一百一十九平米的也出来了， 总价不高，小区里还配备了小学初中，这种房子不管以后是自住还是置换，以后都不会太差，所以家人们记住了刚需买房，常规的三房两厅两卫的就是黄金户型，千万别看太大的，别看那些花里胡哨的，选房的时候还有几个坑得绕着走。 洋街的房子比较吵，灰尘多，不能要一楼二楼的，采光差，容易潮，麻烦事也推不到顶楼，除非带着阁楼，不然漏水暴晒的风险也大，以后修起来呢，又费钱又闹心，摇线层呢，影响采光和格局，也尽量别碰。 你就选小区中间不沿街不邻街的正常楼层，住着舒服，将来卖也好卖，不容易踩坑。兄弟们，现在在太原买房，真的不是随随便便就能挑对的，楼市的两极分化太严重了，新房普涨，二手房普建，各个区域的差价也大，万百的赢折。小店的价格高一些， 尖草坪、杏花岭的性价比高，但坑一个都不少。买房之前一定要做足顾客，会不会选户型，会不会选错板块，哪儿的房子流通性好？ 这些问题呢，直接关系到你辛辛苦苦攒的钱会不会打水漂，真的特别特别的重要。如果兄弟们近期有买房的打算， 不管是刚需上城还是改善置换，来找斌子聊一聊。我把太原现在热门的地块，像小店的龙城大街，中改区，万柏林的核心区域，晋阳湖周边，哪能买哪不能碰，哪有坑，全部给你说的明明白白， 结合你的预算，上班的地，帮你挑性价比最高，最合适你的房子，让你少走冤枉路，少花冤枉钱！ 今天呢，就聊到这，干货呢都摆在这，刚需买房记住，宾子的话不要碰楼王，不碰凤凰层，不碰大户型，像常规三室两厅两卫的正常楼层总没错。

小高层啊，才是普通人的最佳选择，也是唯一正确的选择。他不像超高层的那样简单，动不动就是四五十层楼，两百多户，一千多个人，简直像个国字龙，想一下都是蛮合人的， 也不像花园洋房那样高不可攀，用了和高层一样大的地方，只能住十几户，土地成本呢，有那高，普通人呐，也买不起。所以说，综合来看，小高层就是最适合普通人的选择。 它具体的优点呢，有下面几个，第一，它的高度适中，说实话，房子太高了，太低了都不好，太高了呢，难得等电梯，有安全隐患。太低了呢，采光不走， 视野一般，缺乏隐私。而小高层呢，能完美的解决这些问题，采光啊，通风，视野都达到完美的平衡，一切啊，都是刚刚好。 它比步梯房呢，更实用，又比超高层的房子呢，更抗老，它的生命周期啊，还更长，维护成本更低，相对而言，房子就更加保值。 第二个呢，它是未来的主流趋势，目前的超高层已经足够多了。事实也证明了啊，超高层的问题太多了，居住体验感不好。 别墅洋房的，说白了，那都是有钱人的专属，特别是内环好地段的别墅，那更是想都不用想。所以说啊，别墅需求少，超高层的又没得人要，开发商还考虑那些收益问题，那么未来的小高层呢，就会成为一个主流， 实际上的项目经济性和舒适平衡大家都能够接受。第三个，极致的性价比啊，公摊不大不小， 电梯又不用久等，邻居呢，也是不多不少，房子还不怕老，价格呢也是刚刚好。最后，你们会发现一个蛮有意思的现象，其实小高层是一个房地产中庸的产物， 我们中国的文化呢，也是讲究中庸之道，是不是蛮合理啊？最近我跑遍了蛮多市场，整理了几个非常不错的小高层项目， 社区的密度低，得房率高，配套啊也蛮不错，关键是产品的价格合适。想要的评论区私信我，我发到你们，你们还有任何关于房子的问题都可以随时跟我联系，点个关注，最后买房找小新，成交更顺心。

你是不是也听销售说过，除了顶楼和底楼，其他楼层都差不多。我干了十几年房地产成本，今天说句扎心的大实话，完全不一样，有些楼层我们自己都不会买。 三个真实存在的坑，售楼处不会主动告诉你。第一个，设备层。为了把底层商铺、底层住宅卖高，开发商会把风机、空调机主 集中放在某一层，就是设备层。从成本角度看，管线好走，维护方便最省钱。但从你居住角度看，二十四小时噪音加震动加维修人员进进出出，你不是买了套房，是买了间设备值班室， 销售不会主动提，你不问，他们就当你已经知道了。第二个，腰线层外面那些凸出来的装饰线条，看着有建筑美学对吧？ 但代价是你家的采光被遮挡一大截，线条上几乎积水，时间久了渗漏。如果腰线层够宽，仍能站上去。我不说你也懂，销售会跟你说，这是美观，但这美观是用你家安全和采光换来的。 三槽钢层，盖楼时脚手架要固定到楼板那一层就是槽钢层最大问题，后期填补不好，容易渗漏。期房去工地看一眼，很容易认出哪层是槽钢层。现房，下雨天去看外里面有水渍的那一层 就是他。这三个楼层。坑设了处不说，不代表不存在，你身边有朋友在买房，一定把这条发给他，下期我讲一讲开发商最爱玩的那个价格游戏，你以为自己占了便宜？最后看看到底是谁在买单。我是老王，一个干了十几年房地产成本的人，关注我，带你少踩坑。

最近带客户发现很多客户不太考虑高层，客户一听是高层房子，小区都没看，就把高层小区过滤掉，优先考虑小高层或者洋房。其实这样的想法我觉得是值得商榻的，因为凡事都有双面性嘛。我们先了解一下，聊一下高层相对于小高层的缺点。 高层一般指十八到三十二层的建筑，小高层一般指九到十八层的建筑。那这些年呢？由于房地产发展的变化，地块容积率变得越来越低， 建的房子呢，开始由高层转变为小高层以及洋房为主。那按照目前的发展，高层住宅可能会成为过去式，因为凡事都有双面性嘛。我们先了解一下高层相对于小高层的缺点。 一、高层建筑得房率比小高层会低百分之三到百分之五左右。二、高峰期电梯等待的时间稍长， 但这个需要具体情况具体分析，比如小高层的一梯两户跟高层的一梯一户，那高层还更加占优势。三、建筑密度过大的情况下，中低楼层光线问题相对于小高层会差一些。 四、如果高层的窗户封闭性不是很好，会有一定的风声困扰。那我们再来梳理一下高层相对于小高层的优点。 一、高层建筑路虎大堂的预留空间较大，所以高层建筑普遍路虎大堂更加气派，那双路虎大堂归家的仪式感呢，会更加强一些。二、高层的视野会非常的开阔， 景观视野效果是小高层无法达到的。综上，高层和小高层的对比无非也就这些。 我个人觉得，客户如果在买房的时候，不要听网上的人说高层的对比无非也就这些。我个人觉得客户如果在买房的时候不要小区都没进去， 直接说高层不考虑，多看看总不是坏事呢。根据自身的喜爱，房子的价格、户型等等多种因素进行考虑，而不要因为高层一向就怕是一个从来没有进去过的小区，这样的选房思路我个人不是非常建议。