物业续聘流程图

我就问你要选新的这事跟大家说没说过业主委员会有了，我们要换新物业了，这个事就得先让大家同意了，说同意找一新物业，就如果这事没干，你们几个决定说我们要成新物业，就找几家就换，在程序上缺一副。您说的对， 前期物业在我们买房的时候，开发商肯定给你配了，一般是两年，那如果两年到了，你选出新的物业公司，你们先召开业主单位，成立业主委员会，在这个基础上，你说好老物业，我，我不用你了，对不起，我要给你解约，我这边我去招聘新的，这个先后的顺序 起码从程序上是不能颠倒的。您说的这个程序合法，那这个在哪写着呢？有相关的指导吗？有管理条例吗？换物业公司不是业委会你们自己上来就能招标的， 那是要业主共同决定事项，你如果没有得到全体业主的授权，你业委会自己做出决定，就开始往里去招标，物业补习，那你就是个违法行为。 您说的这个我不认可，因为以委会就是以公开招标的方式选第三家物业公司，然后提交业主大会讨论目的在哪了， 就是想让广大的业主从中选择。没有授权不等于说业委会这个工作不能不能做。 业委会是个执行机构，不是个决策机构，业主觉得这块不好了，把这个意见反映给了 鬼混，于是召开业主大会决定不用他了，决定选新的，你们少了这一个环节，这个环节决定完之后，你们再给他发通知，你们再选新的，再开会再选用谁没问题，是前边的流程没有说的是这个问题。

物业服务合同到期、续聘、令聘物业公司的程序是怎样的？物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会，会议决定续聘或者令聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业， 同时书面告知物业所在地的县区物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域显著位置公告。关注我，给你更多实在干货！关注智勇，遇事从容！

物业公司怎么来怎么走，或者说怎么去续聘，我呢跟大家简单介绍一下这个基本的情况。首先呢，以商品房的角度，最早呢小区是由开发建设单位就是由这个开发商他去开发的这个小区， 那么在开发建设之初呢，只有他一户业，整个园区都属于开发商的，那在这种情况下呢，由开发商呢去聘请前期的物业管理公司对于提供小区的服务，所以说这个时候呢，由开发商跟 前期物业公司去签订物业服务合同，叫做前期物业服务合同，那么等着小区的房屋交付以后，一户两户三户业主了， 在这种情况下呢，再去决定物业服务合同，或者决定物业公司的去留呢，就得由全体业主共同决定了，按照咱们民法典二百七十八条规定的比例，这个时候呢，就不 不能由开发商自行的去更换物业企业或者变更物业服务合同了，哪怕是在前期物业服务合同范围之内。另外呢，需要注意的是业主啊，对于物业服务合同是有任意解除权的，这里边的业主呢，指的是全体业主，哪怕在 前期物业服务合同期内，如果全体业主表决要解聘这个物业公司，也是符合咱们民法点的规定的，这是咱们物业公司怎么来的？那么物业公司如果说 在前期物业服务合同到期以后，我们如何续聘呢？也不能由开发商或者说由咱们业委会、居委会直接去续聘，也需要由全体业主共同决定表决 去续聘物业服务企业，重新签订物业服务合同。那么如果说我们对于这个物业企业不满意了，可以由全体业主啊去表决，解聘物业 服务企业，并且呢选聘一家新的物业服务企业，全体业主来决定物业服务合同，最后呢由业主委员会或者说物业管理员会和新的物业服务企业签订相关的物业服务合同。所以说咱们总结来讲啊，对于一旦房屋交付给了业主以后， 相关的企业也好，还是说合同的调整也好，主要呢是由咱们全体业主去进行表决。

好，大家好，我是边远，今天分享的题目是物业选聘工作的主要流程和说明。在制作这个视频之前啊，一直在想如何的说这话题， 我们呢也经历过很多项目的物业的选聘工作，刚这个小区啊，走到这个物业选聘阶段的时候呢，都会有这样和那样的问题， 所以呢工作呢一定要细致，不能有偏差。那在每一项工作的这个推进过程中呢，我们发现每一个项目其实呢这个续并工作都是有一定的差别的，没有办法呢，一概而论。 现在呢，我们将大体的流程啊和注意点啊全部的说清楚。呃，第一个大点呢，那就是设计整个的流程， 在设计流程之前呢，我们要充分的学习啊，当地的这个物业管理的法律法规，如省市的物业管理条例，业主大会呢和业主委员会的指导手册，物业的这个退网条例， 还有呢就是本小区的意识规则。而我们在设计方案的过程中呢，也发现，其实同一个城市啊，不同的区啊，都可能有一些不一样，所以呢这块的工作一定要比较细致。 呃，在这呢还有一个要说的，就是希望做的同志呢，也要学一下这个中华人民共和国的一个招投标法，这个呢也是很重要的。 好，第二大点呢，那就是制作呢，物业呢选定工作的这个招投标的文件或者叫方案，这里面呢设计了 内容会比较多，我们呢就说几个重要的点来跟大家说明。那第一个小点呢，那就是物业服务的合同，物业的服务合同呢，它其实是一个契约式的这个服务合同，所以呢，在合同中呢，需要明确一些东西， 比如啊，委托的这个物业服务的基本信息，物业服务的内容是保安、保洁、工程、绿化、客服等等的一些事项，然后委托的物业费的是多少？呃，这个排污的、高层的、别墅的这个 各方面的一费用能耗费的多少？那能耗费是按时分摊，是包干制的，那都都是有些差别的。还有呢就是物业服务的一些标准和考核办法， 那其实在这个过程中呢，其实考核办法其实是比标准更重要的事，而那很多合同上都是没有说清楚的。 还有呢，那就是中修、大修、小修的这个维修的定义包括如何区分？那比如这个五百块钱以下还是八百块钱以下，算为小修以上的部分算为中大修。从经营性收入里面这个支出等等的事，都是要在合同里面说清楚的。 那还有就是经营性收入的分成，那经营性收入包括一些租房，包括一些这个，呃，这个公共区域的这种摆摊设点，包括一些这个， 呃停车这些方面都是要比例说清楚的。还有呢，那就是合同的期限是三年的还是五年的？ 违约的责任，那违约金是多少？质保金是多少？什么情况下处罚，什么情况下大家可以相互违约等等的事，那都是要在合同里面说清楚的。 第二小点呢，是招投标的这个流程方面，那这个呢，其实大家可以研究一下中华人民共和国的一些招投标法，那基本上会有些概念， 比如招标的条件是什么？评标的办法是什么？评委是怎么产生，费标是什么情况？是费标选定几家物业交给业务大会表决 投标，这个保证金如何的这个缴纳如何的退还等等的事，这块都是要说的清楚的。在这呢有个注意点给大家说一下，就是说一般来说呢，是由选聘小组呢，选择两家左右交给 业主大会进行表决，因为呢，超过三家的话就会出到些问题，比如如果双过半没有过半，那每家都是三百分之三十三，那那就是一个很悲催的事了。 好，这是这样的情况。呃，第三大点呢，那就是说物业的这种选聘文件呢，征求广大艺术的意见， 在这一块呢，其实有些业委会做的是不是太好的，那再再再说明一下，业委会呢，是业主大会的执行机构，根据国家的法律以及小区的意识规则这个规定，业主大会这个可以决定的事项里面就包括这个确定物业服务的内容和标准的问题。 所以呢，在表决这个或者叫签合同之前，提前的征求广大艺术的意见是必不可少的环节。 那第四个步骤呢，是由评标小组呢进行公正公开的这种评标工作，那通过打分的方式来确定最高分的两家交给这个，呃， 耶稣大会进行表决，那打分的过程中分为这个商务分，这个技技术分，知性分等等的一些方面的事，那这个就不多展开了。那第五大点呢，那就是两家物业公司呢组织路演， 因为呢，最后选择哪一家物业公司呢，是由全体业主决定的，所以呢，路远的工作是必不可少的，在路远的过程中呢，候选企业呢，一般会展示公司的一些风采，对于小区的一些服务，对于小区的一些收费等等这方面的事，在这个环 环节中呢，也有可能啊，组织一些一些这个这个业主呢，到候选企业在管的项目呢进行考察打分，这个就是根据前面的这个流程设设计而定。 第六个大点呢，那就是说这个召开艺术大会表决哪一家物业公司，那在这一点呢，主要是制定关于召开艺术大会会议的公告，其中包括呢会议的议题的确认，然后确认这个参会的规则，表决票的发放回收规则， 这个呃呃唱票和统计的规则等等。在这呢还有就是表决票的制作，委托书的制作，确权的工作，那都是在这个环节中做完的。第七个呢，那就是说根据业主大会的 这个这个唱票的结果啊，确定是否和呃选中的物业公司签署物业服务合同，基本上是这样情况，而这个时候呢需要双过半的，这个人数过半，面积过半，在这就不多说了。嗯，在这呢还要说一下呢，就是签合同呢，只是 所有工作的开始，下面呢还有这个组织交接工作，交接工作分为什么呢？一个呢是设施设备的承接茶叶，那这一块是很重要的，因为现在的设施设备的这个维修啊，维护的保养情况怎么样，要通过快照的方式进行记录， 还需要三方的签任，那在管的物业业委会还有要接手的这个物业，那三方的签任，那在这呢还要注意一些事，比如这个消防 电梯一定要高度的注意，这块会容易出问题，比较容易这个忽略的问题呢，其实就是呃，画本池水箱的清理，那这块那那查验的过程中其实一定要注注意的。 另一方面呢，那就是钱的问题，小区的经营性收入的使用，那需要交接清楚，要不要审计这块要说清楚。 再者呢，现在物业公司这个多收的物业费，停车费如何的退出来，怎么退其实也是要说清楚，在交接的过程中， 呃，在这呢还跟大家说个事，那就是在宁波市呢，还有一个日常维修费的一个这个这个情况，所以呢这块也是要呃是要支出情况也是要说清楚的。那最后呢，那就是交接清楚以后，最后就第八点，那就 就是说整个的备案和监督的工作。备案呢，一般来说呢是在签约后啊，一个月之内，那完成整个备案的工作。而监督的工作呢，其实是很重要的，因为合同签了，交接清楚了，那新的物业进厂了，那进厂完了以后怎么监督帮助他的这个 物业服务的提升，这是很重要的事。在这里面那业委会业主代表，那包括业主如何的内部分工，如何的监督，如何的反馈，如何的考核，如何的留痕，留痕这件事也是很重要的。 好吧，那这个都是要做注意到的事。好，今天就说到这里，我是边缘，呃，如果有一些需要请私信给我，谢谢。

民法典第九百四十七条业主续聘而物业服务人不同意的情形，续聘物业服务人相当于 选聘目前的物业服务人。续聘的程序包括，一、时间在物业服务期限建满前。二、应依照民法典二百七十八条的规定，业主共同决定程序，做出续聘的决定方为有效。三、 由代表业主的业委会或业主大会与原物业服务人在合同期限建满前续定新合同。如若原物业服务人不同意续聘的，则原物业服务到期终止，应与新的物业服务人 进行业务交接。因此，如物业服务人不同意续品，也应当按相应的程序，一、提出不在服务的时间，应在物业服务期限借满钱的九十日。二、 以书面形式通知业主或业委会，合同另有约定的除外。三、不再接受续聘的是物业服务人的权利，其后果是合同到期后，双方不再受该合同的约束。这里是睿智说法。

今天跟大家讨论一个很多业主朋友比较关注的问题物业服务合同到期了怎么办？根据 2021 年 1 月 1 日起实行生效的中华人民共和国民法典第 947 条物业服务期限进满前，业主依法共同决定续聘的， 应当与原物业服务人在合同期限借满前续订物业服务合同。物业服务期限借满钱，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限借满前 90 日书面通知业主或者业主委员会， 但是合同对通知期限另有约定的除外。第 948 条规定物业服务期限建满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定。物业服务人继续提供物业服务的， 原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不确定。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是 应当提前 60 日书面通知对方。从上述规定我们看到 2 点 1、 物业服务合同期限借满钱， 如果业主依法决定续聘的，必须与原物业服务人在合同期限建满前续定物业服务合同。二、物业服务合同期限建满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续服务的，原物业服务合同继续有效，但期限为不定期。当然， 如果业主已经做出决定的除外。关注华政咨询，我们下次继续分享物业服务合同续签的条件和程序。