龙华刚需必看新房 鸿荣源观城即将开盘 4号线地铁口100米 鸿荣源观城要来了,据传4月就要开买!今天被开发商邀请去实地踩盘,整体感觉非常不错 🏠项目占地38W平,规划容积275W平,其中住宅133W平、商业63.4W平、其余为工业类及配套。凭借超大规模和鸿荣源的造城实力,项目早已蜚声市场。 🤔但值不值得买?本篇将全面分析他的优劣势: 一、优势 ⬆️ 1️⃣地铁上盖:紧邻地铁4号线观澜站,未来还有规划中的18、22号线环绕。 2️⃣大城配套:自带约20W平商业综合体(对标宝安沙井奥特莱斯);规划3所幼儿园+2所九年制学校;临近楼下锦山公园,3公里内6大公园环绕。 3️⃣产业基础:观澜集中了龙华近70%的产业,是龙华产业基础最坚实的板块,更有华为九龙山基地加持,有一定地缘性自住购买客户支撑,龙华北的区位也能吸引部分核心区外溢客户。 二、劣势 ⬇️ 1️⃣超高密度:观城一期6个商住地块容积率9.2-10.9,仅次于绿景白石洲,可白石洲的住宅是有250m高呀!如此大规模高密度堪称深圳第二、关外第一。通过现场照片也能看到一片密不透风的钢筋混泥土森林,加上各地块商住混杂,整体居住舒适度严重打折。 2️⃣大盘不升值:鸿荣源壹城中心已是活生生的例子,壹城中心销售期从2015开始长达9年,价格从4.3W涨到2021年的6.8W,但近期二手成交价下探至5W,大量5.8W左右的二手挂盘房源,可以说除了2015年买的,其余的基本都处于亏损状态。大盘会出现新房压二手,二手可替代性强导致倾轧出货。而观城项目住宅133W平,房源超过1W套,当前市场的去化周期也不会低于10年。 3️⃣观澜旧改天量供应:这一点豆爸在之前文章也讲过,观澜城市更新和利益统筹两种旧改路径的项目73个,已批规划住宅量809W平,未批规划的推测住宅量830W平,整体量约1600W平,相当于16W套住宅。即使按照10-15年推出,每年的供应也是巨量的,会制约片区住宅升值。有兴趣的朋友可以往前翻翻《观澜篇》。 另外还有一点对比劣势,同价位的光明名校遍地,而观澜这方面略显不足。 ⭕️总的来讲,项目需要承受较长的片区价值兑现周期以及未来巨量供应的压力,但大盘优势在观澜独树一帜,适合总价低、地缘性或对4号线有偏好的刚需客户。 点点关注不迷路。#鸿荣源观城#深圳买房#龙华买房#刚需买房#好房推荐
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