房地产回暖什么意思

走势啊，接下来上涨的信号已经非常非常明了，我们就看一下这个一月份，因为马上结束了 一月，截止到昨天，市场交易量已经突破两万套，日均基本上都在七百多套，销售日 周六周天单日都是破千套的一个记录。核心区域的房源现在都出现秒光的现象，政策层面啊，一直在立好，以旧换新等等政策全部都已经出来了，基本上我们现在能看到的市场上一些 刚需型、改善型的客户，已经结束他们的观望周期，直接上车。随着市场回暖的趋势逐渐清晰，不知道你对上海楼市有什么看法，我们评论区聊一聊。

你还认为楼市会一跌到底吗？那你可真是大错特错了，二零二六年的开年，一个颠覆性的信号已经出现了，这不是猜测，而是实打实的数据。一线城市已经全线回暖了，上海二手房成交量连续三个月 突破了二点二万套，市场的情绪发生了根本的变化。深圳二手房周度成交量连续攀升至了一千六百五十四套， 活跃度冲上了近十个月的兴高。北京自去年十二月底新政满月，某家的交易量直接暴涨百分之三十三，待看量增长百分之十八。这波热度啊，甚至蔓延到了杭州、成都、南京这些强二线城市。 表面的是成交火热，内在的是供需关系的逆转。一个核心指标啊，二手房的挂牌量正在断崖式的下降。 上海中介平台的挂牌量连续九个月下降，对比去年年初，降幅达到了百分之二十。北京更明显，新政后日军新增挂牌量暴跌百分之十七点七，目前总的挂牌量已经回落至近两年来的新低。这意味着卖家的心态变了， 不再恐慌抛售了。市场最可怕的，这种无限供应的预期被打破了，供需关系重新走向平衡，这个是价格指的最坚实的底座。经济学家廉平指出了关键，市场上面不缺需求，缺的是信心， 而信心的钥匙就在一线城市，一旦这里出现有成交支撑的价格起稳，就能激活全国买涨不买跌的预期。这一轮是结构性的复苏热度，属于核心城市，优质板块和好房子普涨的时代结束了，但价格回归的时代开启了。楼市的新逻辑，你看懂了吗？

我嘞个天道道消息，据一项调查显示，政府重新承诺稳定房地产行业后，国内一百个城市新房的平均价格在一月份上涨，而二级市场的下跌幅度有所缩小。中国指数学院称，新房价格环比上涨百分之零点一八，较去年十二月的百分之零点二八涨幅有所缓和。成都、上海、 汉二线城市的月底它同比价格上涨。相比之下，三线、汉四线城市继续用现有库存， 价格在月度和年度均有下降。本周市场价格较上月下跌百分之零点八五，较去年十二月的百分之零点九七跌幅缩小。而开发商不再需要根据国家的三条红线政策报告月度数据，这显然标志着引发持续债务危机的规则的结束。由于春节假期， 二月份销售可能会放缓，但随着核心城市高质量土地上市级开发商加大，节前促销需求将在三月回升。

最近大家是不是也在关注二零二六年的房价到底会不会涨啊？今年这个房地产市场看起来好像有点止跌企稳的意思啊，但是好像各个地方又不太一样，然后政策也调整了那么多次，今天我们就来聊一聊，到底二零二六年这个房价是真的要涨，还是说只是一个短暂的反弹。没错没错，这个也是最近大家茶余饭后聊的最多的一个话题了， 那我们就开始今天的内容吧。我们先来聊第一个话题啊，就是这个市场注底和政策调整，这是我们二零二六年的楼市的一个新的趋势。 那我们就先来聊一聊，这个市场到底有没有真的注底啊？有哪些信号是值得我们关注的？首先第一个就是从数据上面来看啊，就是这个房地产开发投资，新开工面积这些指标，其实已经连续跌了好几年了啊。对，已经跌回了十多年前的水平了。 然后呢，现在这个新房的供应其实已经小于销售了，就是库存去化非常的快啊，这个库销比已经降到了一个比较合理的区间，所以说就是说这个房子卖的比建的还快是吗？对。然后还有就是二手房市场也很有意思，就是重点城市的一个挂牌量是连续下降的啊，有的城市已经比去年减少了两成了。 对，还有就是这个房价收入比、租售比都回到了一个比较合理的水平，租金的收益甚至已经超过了这个银行的定期存款，那就是说明这个投资的价值也开始慢慢的显现出来了。对，那就是说今年这个政策层面到底有哪些新的变化？会给这个楼市带来什么样的影响？今年就是很明显的就是政策是更有针对性啊，就是 大城市基本上把之前的一些购房的限制都拿掉了，然后对刚需和改善型的家庭都有一些真金白银的支持，比如说是购房的补贴啊，包括公积金的贷款额度提升啊等等，这些措施听上去确实挺挺给力的啊。 对，而且不光是需求端，那供应端其实也有很多动作，你看这个保交楼的专项贷款，还有这个房企的白名单，对吧？还有这个 推动这个存量的商品房转成保障房，那这些其实都是在帮助这个行业去清一些风险啊，然后也会让这个楼市的结构更加的健康，更加的多元。你觉得这些最近的这些政策的调整会怎么改变？大家对于房价的看法就是现在政策其实已经很明显的在传递一个信号，就是要稳预期， 包括发改委也提出来说要促进房价的合理回升，那就是说让大家防止大家继续的看跌啊。那这个其实是一线城市和核心二线城市会首先会感受到这个暖意的啊，那这些城市的优质的楼盘价格可能会率先的起稳，甚至会有一些小幅度的上涨，那 这个也会逐步的蔓延到其他的城市啊，那整个市场的信心其实也会慢慢的回来。我们来聊一聊第二部分就是这个城市的分化格局啊，那这个其实大家也很关心，就是说二零二六年不同的城市房价到底会怎么发展？嗯，现在看的话，就是 一线城市可能还是会比较分化啊，就是核心的城区，比如说像北京的三环内，或者说上海的陆家嘴这种地方，可能会有百分之二到五的涨幅啊，那但是一些远的远郊的区域，可能还是会有百分之三到五的下跌啊。那整体的区划周期，核心区域是在十二个月左右， 二手房的话调整的幅度会比新房大一些。二线和三四线城市呢？是不是也会有这种分化？对，也是非常明显，比如说强二线城市啊，就是它的市区，核心的市区可能会有百分之一到三的上涨，那它的远郊可能就会有百分之二到四的下跌啊，那普通的二线和三线城市， 可能整体还是会有百分之一到三的下跌啊。那但是如果是说产业基础比较好的城市啊，它的主城区可能还是会比较抗跌啊。那 三四线城市如果是说人口流出比较多的啊，那可能会有百分之三到十的下跌啊，那部分的这种远郊的，或者说这文旅的项目，可能就真的是流动性非常的差，就会成为像鹤岗那样的情况。 你觉得是什么原因导致的？现在不同城市之间房价的这种分化越来越明显，其实核心的原因就是因为人口和产业不断的向大城市和这个都市圈集中。嗯，那这些地方就有持续的购房的需求， 那很多三四线城市，他的人口是净流出的，那他的房子自然就不好卖，这也太直观了。对，然后再加上就是大城市，他的土地本身就很稀缺，他的优质的新房供应是有限的，那三四线城市呢？他反而是积压非常严重。那 再加上就是这个政策的精准调控啊，就是支持刚需和改善型家庭，那投资的需求其实已经被挤压出去了，那现在就是真正的是好的房子是供不应求的，那不好的房子就是卖不出去。如果说现在就是最重要的是你要去挑城市， 挑城市的核心区，或者说挑这个城市有非常强的产业支撑的板块，嗯，就优质的住宅还是非常抗跌的，而且有升值的空间的。嗯，那反而是一些三四线城市的远郊啊，或者说一些旅游地产啊，要特别小心，是不是不同的需求，买房的策略要跟着变。 对，比如说刚需的话，你可能就是要趁这个底部的时候抓紧时间，然后核心城区的小面积的配套，好的房子是首选。嗯，那改善的话，就更适合去关注一些高品质的小区，或者说一些稀缺的户型， 那投资的话就一定要重视它的流动性，那你千万不要去就是跟风炒作一些没有什么支撑的区域。咱们接下来就聊一聊大家最关心的二零二六年到底该怎么买房啊。这部分咱们就来聊一聊今年有哪些新的变化会影响大家的购房决策。嗯，今年的楼市有几个非常鲜明的特点啊，第一个呢，就是 政策持续的宽松，嗯，房贷利率降到了历史的低点，然后部分城市的首付已经可以做到百分之十五，公积金的贷款的额度也大幅的提升， 包括还有一些城市啊，推出了这个换房的退税啊，还有一些城市是直接给购房补贴，听起来对于刚需和首次置业者非常友好，没错，而且它这个政策的宽松呢，是叠加了这个现房销售的全面的推行啊，就以前那种烂尾的风险就小了很多啊，然后二手房成为了交易的主力， 核心城区的一些优质的资产依然还是非常的抗跌啊，但是远郊的和一些弱的三四线城市，它的下跌的压力依然还是很大。所以现在买房 真的就是要精挑细选，就说二零二六年不同的购房需求到底该怎么去选，然后又有哪些坑要特别小心？如果是刚需的话呢，就是今年其实政策的红包是非常厚的啊，就是你可以去挑一些人口流入的大城市啊，然后地铁沿线的小面积的新房或者是次新房， 最好是在一些发展比较好的板块啊，不要去碰那些远郊的啊，没有什么配套的老小区，这是你要去注意的，那你要 警惕的就是买到那种贬值的和很难转手的。那改善型的换房呢，有什么特别要注意的细节？改善型的换房呢，就是，呃，抓住这个卖旧买新的这个政策的窗口啊，优先把你那些非优质的房产先出手掉啊，然后去买核心城区的啊，高品质的新盘或者是次新房，这大户型的好的物业的这种 啊，尽量的去选一些有实力的开发商的现房啊，注意就是你的资金的安全和你这个房子的品质的真别投资型的呢，就更要聚焦在一线和强二线城市的核心的地段啊，不要去贪便宜，去买一些远郊的，或者是说这种文旅地产啊，高杠杆和这种劣质的资产是你最大的敌人。嗯， 所以说如果要是想在二零二六年买房的话，有哪些原则和建议是大家一定要记在心里的。嗯，我觉得最重要的就是你要呃根据自己的需求和你的能力去做决定啊，不要去听风就是雨，就是盲目跟风。然后呢，要优先去锁定那些 人口流入的啊，产业发达的城市和板块，要去重视这个地段配套和产品的品质啊，不要去贪便宜，不要去买那些有问题的项目。对，其实还是要精挑细选，对对，比如说你可以优先去考虑现房或者准现房啊，然后，呃，用好你的这个公积金和组合贷款啊，尽量的去简化你的贷款的结构啊， 多去实地的看，多去查一查这个项目的背景，包括你的这个网签啊，包括你的这个申请补贴啊，这些时间节点你要把握好。对，就是只有这样你才能够 规避风险，买到一个比较理想的房子。对，今天我们其实就是给大家梳理了一下二零二六年可能会影响房价的一些关键的因素，然后也给大家提醒了一下不同城市不同板块可能会面临的一些分化。其实说白了还是那句话，就是买房这件事情还是要理性，还是要去关注自己的实际需求和自己的风险承受能力。嗯， ok 了，那么这期内容咱们就到这里了，然后感谢大家的收听，咱们下期再见，拜拜。

房价要涨了，楼市的春天终于要来了，不废话啊，现在看数据，现在看一下北京的二手房，北京的话，截止到二十八号，累计成交了一万三千零四百四十四套， 这可是一月份，这可是传统意义上的淡季，这可是往年成交数据非常差的一月份。再看上海，上海一月份已经破了两万套，这可是一月份， 截止到二十八号，已经到了两万零两百七十三，这是一月份了，各位发生什么事了？嗯，不紧张吗？不慌张吗？ 以前才多少钱，才多少套你知道吗？前些年有时候才九千多套，一万出头一点，但是上海居然已经超过了两万套，上海的融汇线是一万八千套，大家自己去想吧， 惊喜继续啊！深圳四千九百五十四套，哼哼，这个月预计成交是五千六百九十八套， 环比同比都上涨，并且这是一月份。我再说一遍，这是一月份啊，广州嘞，环比同比都上涨，已经到了六千九百九十四趟， 这可是淡季哦，本来应该淡季的行情，居然走出了旺季行情，这个是没有多少政策的加持哦，三月份还有中级大招哦。啊？ 不紧张吗？杭州，杭州五千一百九十五套， 这个数据也不差，再看一下南京，南京环比上涨已经到了六千五百七十二套， 一月份喽，不紧张吗？南京的房价已经开始涨了啊，市中心的很多的房子开始涨了，问中介吧。好吧，我说了不算，问南京那边的中介。苏州嘞，环比上的百分之十三已经到了四千六百九十三套 啊，这是一月份的数据啊，各位，一月份的数据啊，搞清楚没有啊？成都一万三千四百六十六套。成都的表现稍微差一点，但是成都市中心核心区域的房价 也开始回暖了，成交量依然很大。青岛嘞，四千四百一十八套，环比上涨，同比大涨， 这北方的城市啊，青岛那边的，你们应该也感受到了吧？好吧，然后看挂牌量，北京的挂牌量少了六千三百四十套，去化周期八个月，每天挂牌量都在减少。 上海的挂牌量少了五千六百二十一套，上海的挂牌量计划周期四个月，现在是成交量大涨，挂牌量还在骤降，成交价格温和上涨，便宜的房子越来越少了。 杭州的挂牌量呢，少了一千九百九十三套。单间的挂牌量呢，少了五千两百一十三套，缺乏周期十八个月。 但这个区块周期呢，有时候行情稍微一回暖，区块周期就会骤降，因为一夜之间你会发现他们都下架了，一旦房价上涨，明显上涨，卖房子的人要么涨价，要么下架房源。 苏州嘞，少了，累计减少啊，三千零六十八套，区块数据十七个月也是在骤降，疯狂的骤降 数据不会骗人，现在这些核心城市都有一个共同点，挂牌量在减少，成交量在增加，成交价格在逐低反弹， 便宜的房子越来越少了，这种住顶大概需要两到三个月， 这两三个月刚好就是我们的小杨村，小杨村彻底住顶，完成反弹，并且再加上我们楼市的大招，一次性扭转楼市没有任何悬念。所以二零二六年房价， 我们拭目以待。二零二六年，希望黑子们还骂得出来。二零二六年结束，房价必定逆转， 必须逆转，国家一定会不遗余力在接下来的三月份，四月份，小洋村出终极大招，开大就在三月份，拭目以待。

真的别降了，二零二零年楼市必将回本，房价也必将上涨，因为调整时间五年左右差不多了， 房价全国约跌了百分之四十也差不多了，政策在持续发力，市场已经到触底阶段了，该起涌回升，该上涨了。房地产属于国民第一支柱型产业，涉及人群七千万，产业面广，链条长，五十多个产业该上涨了 就是必然的，金融属性以及民生属性不可能一直下去的。听懂的赞同的点赞、收藏，听不懂的评论区聊聊你的看法！

这一期啊，可以说是一期简单粗暴的人生理财认知教学视频，希望你能从中学到点什么。 这两天，突然有人开始热烈讨论房价见底了这个话题，原因很简单，求是的文章里面提到了房地产带有显著的金融资产属性，也是普通家庭最大最重要的资产这句话。 于是啊，很多人就按耐不住自己的心了，开始讨论房价现在见底很快就要反弹的话题。 好，我们回到这个核心问题的讨论上来，房价它真的见底了吗？ 我给出的结论是，在以年为单位的短期内还没有，至少可以说颜值上走。为什么我敢这么说呢？我们需要看到具体情况，通过观察过去，才好展望未来。 首先呢，文章里面提到的房地产带有明显的金融属性，以及他是普通家庭最重要的资产，这都是事实。 过去是，现在是，未来还是这一点，从当铺出现到今天，从来就没有变过这个事实， 这也是房地产能够被称为不动产的一个重要原因。但因此就不断的下结论说房价见底了，这是不负责任的。 因为房地产的金融属性在数学上可以算作是一个常量，但房价可是一个变量，发生波动是正常的，市场周期率是受地域经济、全球经济、人口数量以及房产质量数量等因素的影响而不断变动的一个变量， 发生涨跌是非常正常的现象。但是文章说了一嘴，说常量很重要，你就说这个变量要发生变化上涨，这是典型的完全不符合数学基本逻辑的一个赌性的猜大小的行为，不值得猜忌。 第二，我们观察房地产价格的规律，根本不需要去听风听雨，只需要单纯的观察房价的历史数据你就可以了解了。 为什么我敢这么说呢？道理非常简单，因为房地产价格的变动是非常缓慢的一个数据，周期非常长，比黄瓜、白菜、猪肉、鸡肉的价格变动那要慢的多。 在没有极端的条件，比如说天灾人祸呀，地震战争啊，还有改革开放，设立经济特区等因素的影响，那房价一年的变动幅度很难超过百分之二十。 所以我们只要看去年的房子价格走势，就能基本上看得出今年价格的一个变动区间了，这是菜价、肉价的波动根本做不到的。所以卖房子和买房子，你不用太着急，半年一年的这个时间里啊，价格变化肯定不大。 第三，房价的变化也会受到经济大周期、大环境的影响。在经济没有回暖的情况下，你就期望房价出现一个明显的涨幅，本身就比较幼稚。 在全球经济整体萎靡的情况下，现在中国的经济大环境大家也是有目共睹的，体感很深刻，和十几年前、几十年前完全没有可比性。在所有经济要素普遍走弱的情况下，你期望房地产的形式出现一个迅速的好转，这是非常不现实的， 病来如山倒，病去如抽丝啊。即使你再乐观，我们务实的态度也只能是价格齐稳，进一步优化房产的质量也就这样而已。 第四，在人民币发生升值，人口总体萎缩的情况下，房地产反弹的现实压力很大， 如果想要保民生，对于当下人人有房住，没人生小孩的中国而言，解决房产的问题显然是优先级很低的，最不起眼的小问题，次要矛盾。 让老百姓多生孩子才是当下的关键。孩子多了，房子住不下了，大家自然就会去想办法买房子了。那怎么才能让老百姓多生孩子呢？除了强制他们生以外，就只剩下提高居民收入这一条路了。 所以，房价的根源其实是在提高底层民众的基本收入上，所以房价的事情不用急， 当大家感觉到收入开始提高的时候，你再开始买房，那都是来得及的。你学会了吗？透过现象看本质，我是老好人！

朋友们注意了哈，房地产真正的回暖拐点就藏在接下来这两个月，还在观望的你，别再瞎等了，错过这次窗口期再想上车，成本至少涨三成 是不是？看这遍地的楼市消息，你不敢下手，怕买在高点，又怕腾空刚需首付凑够不敢动，想改善房子又怕亏。现在我明确的告诉你，政策组合权已落地，一线成交连续上涨，库存见底，这波回暖不是虚的， 在等只会错失低利率首付的红利。教你三步抓住机会，一、选一线强二线的核心区，远离远郊概念盘。二、刚需用低首付改善，趁换房退税、政策置换。三、优先次新品置房，避开老破想和高库存板块。 以前呀，闭眼买房都是赚，现在瞎买你必踩坑！以前等降价，现在等回暖，看懂结构性分化，那才是关键！这波回暖不是普涨，而是核心资产的价值回归，选对板块才能搭上红利车。 赶紧把这条视频转发给你身边想买房的家人朋友，别再让他们错过最佳时机！关注我，后续持续拆解楼市回暖细节，教你精准抄底不踩雷！

什么样的人觉得房价开始回暖了呢？房地产现在开始起稳了呢？觉得房价可能要涨。房地产的从业者和正在买房子的人， 正打算买房子的人呢，可能还没感觉，因为他还没开始看。那如果说你现在真的去看房，你会发现前段时间那么便宜的房子，比方说你的亲戚或者朋友，哎，前段时间在某个地方买的房子，很便宜啊，降价的幅度很大，还价的空间也很大，但是这段时间呢，还不动， 价格没那么大的。那不是说市面上就没房子了啊，这纯粹胡说八道的。市面上永远有房子，无论行情是好是坏，无论市场是跌，你都能买的到房子，无非就是价格问题啊，卖房子呢，也无论在任何行情，你都卖的掉自己的房子，也是价格问题。只不过当前这个行情呢， 这个买房子的人，观望的人，现在明显感觉到房价比之前要高一点点。 这个高一点点的不是他涨价了，是过去的还价可以还三十万五十万啊，还的这个力度现在不同，现在还价的这个力度不大了。然后你要是还的太多了，以后呢？那房东就不理你了。那现在中介就特别纠纠结，就我们做这个房地产的从业者特别纠结， 你说让房东降价吗？房东也会生气，房东也没那么傻。明摆着这个行情现在就好起来了是吧？明摆着现在这个国家就说这个旧事啊，然后中介也在传啊，官方也在说啊，这个行情明摆着好像又起来了，你叫我降价，那你不是坑我吗？ 那么下价呢？你不降价我就不买啊。所以说现在中介啊，就各地方的中介，又是集的团团转， 那么之前愿意以什么价格来买的那种客户的，现在他买不到了，找不到这样的房子了，就客户现在愿意接受之前的价格， 那现在也不是已经过了一些几个月了吗？呃，要说行情最烂的时候吗？应该是在过去十一月份到十二月份吧，行情是最差的时候啊，二手房的时候好谈一点，但是这两个月啊，特别从十二月份以后就进入一月份，明显就感觉到这个房东的价格难谈了。那现在中介就急的团团转啊，这到处给客户找便宜的房子 啊，现在跟这个房东就谈价了，也不能像过去一样的用套路啊，是吧？就过去的，你看像很多这个中介的话，各种 pua， 各种套路，那现在又怕他投诉 啊，甚至可能说还涉嫌到一个违规，可能搞不好还触犯法律了。所以现在急的是中介啊，这个房东呢，该卖的现在还在卖， 但是有些不缺钱的嘞，该下架的嘞啊，又下架了。所以现在你们会看到一个奇怪的现象，价格没有涨，但是成交量开始放大， 挂牌量开始减少，折扣力度没那么高了。我这里说的没有涨，是指的平均数没有涨， 郊区呢，有些还在降，但是市中心呢，开始涨了，如果他能维持一个平均数不涨也不跌的情况下，其实就已经开始暗流涌动了，因为有些地方就开始涨， 因为郊区开始下跌吗？郊区还在跌吗？郊区还在跌的情况下，那必须对应的是市区，市中心核心区域的涨价，你的这个价格他才是一个水平线吗？是不是？要不然他就不属于管理下跌吗？所以这个房价啊， 他的这个行情的转变总是刚开始很微妙，如果等到各位啊，买房的、不买房的，都已经明显感觉到行情起来了， 那是已经涨了很多的情况下，那是涨幅很大的情况下，你才能听得到这个声音。就好比什么呢？好比上个月上半年他的行情有多差，一定是等到他发生以后，数据公布以后，有人在传了以后你才收到的信息。 举个例子，十二月份的数据，你们看的是国家统计局公布的数据，我看的是十二月每一天的数据， 你觉得是你懂房地产还是我懂房地产？你们看到的永远是滞后的消息，如果说你们有一天看到房价在涨了，那么是已经涨了。国家统计数据局啊，这个统计局也发布了，数据中介也在传，并且你身边还有人买，并且他买的还贵了，这种情况下你才能收到这个信息， 一定是发生以后，并且发生很长一段时间以后你才能收到的信息，这是普通人是看到的信息。而对于我们内部行业里面的人来说的话，我们掌握他的一手信息，我们掌握的是最新信息，行情有没有涨，直接就是每一天时时刻刻的交易，我们能掌握 明白吗？所以说你想要了解真实的行情，多结交几个这个中介啊，平时请他们吃吃饭呢，是吧？吹吹牛啊，他们会第一时间告诉你，把你当朋友的话，如果你这个人还不错， 如果你也想着在房地产里面捞上几笔，也想通过投资房地产赚点钱，那么你就必须要有一个非常非常要好的中介朋友，因为他们会跟你说实话，懂了吧？

房价是绝对要回暖的，你们也别生气，有涨就有降啊，有降他就有涨，三十年河东三十年河西，不可能一直是买房市场， 咱们的经济还需要房地产支撑，只有房价起来了，大家的收入才能跟着起来，要不然会一直低迷下去的，咱们绝对不允许这样的情况发生。你们觉得呢？评论区聊聊吧，记得点赞关注哦！

呃，香屁呃，十二月，最近关于房地产的这个讨论话题又变得活跃了一些。呃，投资人讨论的话题主要集中在两个方面，第一是关于最近二手房成交有所改善 呃，以及过百量下跌和这个房价下降速度放缓啊，是否代表着市场出现了一些回暖？ 然后第二是啊，关于房地产的这个政策的一些预期啊，包括了最近啊，在传的这个上海可能放开外环外的这个限购啊，以及房贷贴息可能会比大家想象的这个啊，时 间要提前一些的推出啊。那么对于这两方面的讨论呢，我们最近在上海和杭州也跟一些第三方的研究机构啊，二手中介和这个开发商做了一些访谈啊，也实地的去调研了啊，一些啊预售盘的项目 啊，那么总结下来呢啊，我们还是维持过去几年啊，比较审慎的一个观点吧啊，认为不管是在政策刺激方面啊，亦或是在这个市场回暖方面，在县级段啊，转向正面或者说乐观呢，我们觉得都还是为时过早的啊。首先啊，对于 最近几周的这个房地产成交有所改善啊，我们也注意到了啊，在过去的两三周，一线城市啊，特别是上海和北京的这个二手房成交量啊，跟过去几年的这个一月份相比呢啊，表现确实好了一些 啊，特别是同比方面啊，跟去年的四季度相比的话啊，同比的这个跌幅出现了非常明显的收窄啊， 从四季度的同比下降大概百分之三十左右收窄到最近的这个单位数下跌啊，甚至是出现了正增长 啊，但是呢，我们认为这个销售的改善啊，或者说这个跌幅的收窄呢，更多的是由于这个春节时间的一个错配啊，以及啊经贸部门啊一直在做的一些正面的舆论引导， 以及元旦前后出台了一些城市端的这个政策放松，是几个因素叠加之后导致的一个结果，呃，但是我们也知道，就是从过去两年的这个政策落地的效果来看，呃，我们 呃看到的一个情况就是说一些挤牙膏式的小政策在推出之后，其实对成交量提升的这个效果啊，是在逐年啊，或者说逐次的递减的， 走个二四年的，大概维持一到两个月的这个有效啊，逐递，呃，逐渐递减到去年下半年大概只维持一周左右的这个效果。 呃，另外从二手房的这个成交结构上来看的话，呃，我们跟二手中介的一个调研得到的反馈是，呃，最近成交的比较多的是在过去半年价格跌出了性价比的一些，呃，中低价位的老破象 啊，我们认为这可能跟学区房在每年一季度啊集中释放出来啊，也有啊部分的关系啊，所以综合上面几个短期扰动的因素啊，对于成交啊，成交是否已经啊出现了回暖啊，这个可持续性有多少啊，我们还是比较存疑的 啊。那么另外呢，我们也观察到在过去的两个月啊，一线城市的这个二手房过排量啊，有所下降，以及房价环比跌幅啊，出现了一些放缓 啊，那么除了像刚才提到的一些啊，短期因素影响之外啊，我们觉得这可能也跟啊，去年八到十一月啊， 过排量大幅走高和房价连续几个月啊，加速下滑之后的啊，进入了一个整固期啊，因为大家也知道，就是啊，一般在啊业主的这个行为上来看啊，恐慌性的这个降价抛售之后呢啊，往往都会出现了一个整固期 啊，来看一下成交是不是因为降价而有所改善啊，从而决定下一步的这个啊，价格的调整 啊。所以我们觉得啊，过去两个月的这个啊，轻微的改善啊，并不啊，形成一个说就是已经出现了止跌回稳或说止跌回升的这样的一个苗头， 我们认为还是需要持续观察接下来的几个月整体的这个成交量啊，以及过牌量是否有进一步的改善啊，才能去确定啊，或说确定这个市场的一个是否出现了啊，止跌回稳 啊。那么关于第二个话题，说房地产政策的博弈方面呢啊，我们从去年三季度初就一直反复的强调啊，在宏观经济表现具有韧性啊，以及 房地产萎缩没有引发新的这个险性风险的啊，背景之下啊，就算房价持续下跌啊，监管部门出台这个大力度的房地产刺激政策的可能性也是比较低的 啊。那么现在回过头来看啊，去年监管部门虽然对房地产的这个语调是啊非常的正面，但从实际推出的政策来看的话啊，确实法善可乘的 啊。那么对于二六年啊，我们对于政策的一个基本的判断啊，还是维持啊，比较谨慎啊，认为整体的这个 房地产的这个趋势啊的语调可能会延续去年的一个啊情况啊，就是整体的政策啊，还是比较温和实地推出啊，方面啊，监管部门可能还是维持比较被动和比较谨慎的一个态度 啊，虽然有啊，部分的这个头层指出啊，就是啊，前淡的前夕，就是求是杂志也提到了啊，房地产具有金融属性啊，在过去几周也有几个部委出台了一些新的这个 啊，房地产的政策是不是预预示着啊，中央对于房地产的这个态度啊，变得更加的积极和正面 啊。但我们觉得啊，其实在现阶段啊，中央推出大力度的这个政策刺激啊，特别是用真心实意支持的一些政策刺激呢，可能性还是非常的低的 啊，除了刚才提到的这个宏观经济依然具有韧性啊，以及没有出现险性风险啊之外呢啊，考虑到地缘政治啊，经济在平衡以及从资金来源等方面的一些因素， 我们认为啊，在这个缓急排序上面，花大钱去救房地产，在县级段可能仍然是啊被放在一个比较靠后的位置的啊，所以综合以上呢啊，我们判断，在没有出现 重大风险的这个情况之下啊，二六年甚至二七年，在高库存弱情绪的背景之下， 房地产大概率还是会延续这个量价量价起低的这样一个态式呃，而且高线城市的房价有可能呃，这个跌幅啊，会啊，继续超出低线城市啊，出现普遍 啊。那么具体来说的话，我们预计啊，今年今啊，全国的这个二手房价在经历了去年百分之十二的下降之后啊，今年和明年将 继续下降百分之八和百分之六啊，一线城市和部分领先的二线城市啊，可能最早需要等到二七年的下半年啊，才有机会啊，出现一个啊止跌回本的情况 啊，那说完整体大的行业呢？另外啊，也想啊，说一下，就是我们上周啊写的一个关于啊华润万象的一个啊，这个啊，策略性的一个啊啊 推荐啊，就是啊，大家可能也啊关注到就是华润万象在啊啊两周之前啊，在啊一个指引了这个业绩，二五年的业绩预览之后呢啊，股价是持续的走落啊啊，那头层主要的这个 担心的点是在啊，接下来的这个二六二七年的增速可能会在二五年的基础之上会出现进一步的放缓啊， 主要考虑到就是说二五年的零售市场其实是非常的啊亮眼的。那那对于投资呢这个担忧呢啊，我们觉得是有点啊过度了啊，就首先呢，对于二五年的这个业绩呢，其实是有一些啊咬动性的这个因素啊，一次性的咬动性因素，那这些因素呢， 在二六和二七年是会啊啊没有的，所以就是这个增速并不会说啊，就是进一步的这个啊放缓 啊，那第二呢，是因为啊，公司呢，其实在啊十五五的规划里边，其实计划了第三方的这个商场的外拓的速度会比十四五是要啊加速的啊，那个按照管理层的这个说法呢，是要加速到一点五到两倍， 那如果我们平均来看啊，十四五的时候每年扩展大概十个啊第三方的商场的话，那可能十五会进啊，进入到每年扩展十五到二十个啊，这样的一个情况啊。那所以我们觉得啊，第三方的这个拓展呢，可以弥补到啊，公司的这个啊啊，总部公司 转化过来的这个商场的一个降速，从而支撑啊，公司在二六二七年可能依然能维持一个可能百分之十二到十三的这样的一个啊啊利润的增长。那如果从派西的这个角度来看的话，哪怕我们假设一个百分 之十的这样一个啊，利润增速的话，那其实他二六二七年的这个股息率啊，按照一个百分之一百平稳的这样 一个派系比例来算的话，在二六年也有一个百分之五点二的这样一个股息率，那二七年呢，会接近百分之六啊，那如果说啊，整体的这个利润增速比我们刚才讲的这个百分之十还要再高一些的话，那可能这个股息率还会有进一步的啊上行空间啊，所以我们是推荐投增可以 持续去啊，关注这啊，华润万象这个票啊，我们觉得啊阶阶段的这个啊，股价啊，也依然有一个百分之啊十左右的这样一个 up 啊，那啊，以上是我的分享啊。

楼市回暖的信号已经非常的明显，香港啊已经连续涨了好几个月，而美国也开始慢慢渐息了， 最近有大量的客户出来看房子，也有很多房东慢慢的价格往上调了， 如果不及卖房的房东一定要耐心等待这个市场。正所谓楼市不启动经济也会启动经济，要是不启动，你的日子也不会好过。