一楼小院是私人的还是公共的

有朋友问一楼单小院，这个小院到底是谁的呀？能不能搭建房子是吧？ 这个我基本上给大家一个明确的答复，这个不能，为什么我说说一楼带小院呢？这个小院往往是业主的呢，不光所有权是业主的，甚至于这个使用权也有可能是业主的。为什么这么讲呢？ 其实这是归于民法店的规定啊，明确的说就是这个一个小区啊，属于自己的那一部分呢，就是自己房里头的那部分，这是自我管理，自我维护，自我修缮的，那属于全体业主的部分，比如说 公共的道路，公共的绿化啊，建筑的外立面，房顶，还还有一些泵房啊之类的这些设施呢，属于全体业主。最后呢，由业委会和物业公司签 合同，对吧？由他来维护的。那依照民法典建筑区分所有权的规定呢？这个一楼的公公的，这个小院属于全体的业主，哪怕你用围栏围起来，那也不是你的。 那如果说大家要想盖房子，搭建点什么东西，那绝对不行，那肯定不行，那朋友们一定要注意这个。嗯， 最后教大家一个方法，如何分辨这个一楼小院到底是我的还是大家的呢？最简单的办法，看房本， 房本上的那个面积啊，有没有小院面积。如果说房本上有小院的面积，那个就属于你们的，这个是单独使用，但是依然不能搭建任何东西。如果说这个房本上并没有这个面积，那这个围栏围起来，那也不是你的， 既没有所有权，也没有使用权。所以大家买小院的时候一定要想好了，问清楚了，别被那个他那个开发商呀瞎忽悠了，多收了这笔款。其实呢，没有产生任何的物权的效果，这个一定要注意。嗯。

你像我身后这些一楼带院哈，千万别买啊，谁买谁掉坑。这种是绿植为核的一楼带院大多都是假院的啊，他都是公共的绿地，面积是归全体业主所有的，开发商呢也根本没有权利去赠送。一旦说你遇到了羡慕嫉妒恨的业主去投诉你，你这个地方就得强拆啊，一定要注意啊。

说一下法律上的道理吧，既然来了，说点法律上的事，朋友们，他在法律上呢？按照物权法来讲，或者民法典物权边来讲，建筑物啊，一个一个整体的建筑物，它是区分所有权的，区分所有权的就所有权到底是归谁？这个是有分开的。 你比如说是建筑里面外墙，外墙咱们总共二十公分，对吧？二十公分，从中线开始到十公分往里，以及里家里面的部分，那个属于你业主的个人所有， 你从二十公分的往外，中线往外的十公分，一直到外墙保温外里面的装饰，这个是归小区全体业主所有的。所以呢，他有一个公共部分和个人专用部分的问题，就像小区绿化一样， 他也是公共部分，对吧？不是说你，你家门口那棵树是你的，不是你的，对吧？那是小区所有业主的，所以按照这个区建筑区分所有权来讲，你就不能开门，你想开门，要不然你就得改规划，规划这个房子，改图纸，要不然你就得 征求你这栋楼，甚至于说其他所有楼栋的小区业主的共同同意才能开这个门， 对吧？法律上的事说明白了你，你自然而然就理解了，你也不会有什么非分之想了，对吧？嗯。

有网友问我，一楼的私家花园属于一楼的业主专有吗？这种说法是不正确的。高层的住宅的私家花园属于该栋楼业主共同管理的区域，属于公共部分， 不属于一流的业主。所有开发商附带花园出售的行为，或者一楼业主私自迁地为难，均属于侵犯该栋小区业主的合法权益， 属于违法行为。如果一楼的业主的产权证上真有私定的花言的副图，那么当然是合法的了，但是看一看，一 有业主的产权证当然是不可能有的。遇到这样的问题，可以向住建、城管 或者到法院起诉拆除。我是刘律师，关注我，学习更多的法律知识！

去年七月，陆女士花费七百一十万购买了杭州电建越安家府一百六十方的叠牌，是期房二零二三年交付。这个小区的叠牌分上中下三种类型。 据陆女士了解，下碟附赠花园和地下室，虽然产权面积都一样，但下碟比中碟贵了两百多万。 就是我本来就是冲着花园来买这里的吗？然后花园的话，边套就只有这么几套，每套的大小都是差不多的，都是一百方左右，可以自己做做种种花呀什么的。陆女士说，销售人员介绍下，叠的花园差不多一百个平方， 当时他也看过样板房，还拍了视频，南向阳台外的花园确实很大， 差不多的。但最近陆女士去了趟工地，却发现了问题，从这个地基到这边啊，到我们这个，他的这边一米五左右， 因为样板间是有五米，至少他有三米，我也就接受了。昨天确认，他说是六十平左右，如果说我知道他就是没有院子的话，院子或者院子这么小，我就完全可以选择中叠或上叠，价格比下叠要便宜两百多万。陆女士说， 房子虽然没竣工，但房屋主体跟围墙的距离已经被固定下来，没办法更改了，因为他你看他那条主路的景观，他那个水系凹槽都已经做好了，从那个水系凹槽到我们的那个阳台，这里量的是一米五左右。嗯啊，因为规划图也是这样子的，从 水系凹槽到那边是我们的花园，买房子多花了两百万，一百平的花园却变成六十平，这是真的吗？为了核实陆女士的说法，记者提出去现场看看，被施工方拒绝了， 好了，以后你们进去再讲，现在还没搞清楚你，你们进去干啥？现场陆女士又提供了去年七月和销售的聊天记录，对方曾表示花园面积最小有九十平方， 那花园到底有多大呢？我们尝试与销售人员核实，但对方电话始终无人接听，之前还回我的，什么时候开始不回答， 嗯，就是我开始，我问了他这个花园面积为什么南面没有，之后就那已经离职了吗？他现在已经去年就离职了。杭州裕安家府的开发商是中国电力建设公司，发现问题后，陆女士曾找过开发商，对方表示 陆女士此前签订过一份购房须知，上面写明销售的说辞，如果与合同不符，要以合同为准，而关于花园的大小问题并没有写进合同内。现在他这个开发商完全是在欺诈我们，当时作为我们老百姓来说最直观的那个感受到这个我们这个期房 的介绍就是销售的口中得知的，然后还有一个就是沙盘，然后我就感觉这两点他们明显都欺骗了我。嗯，现在那个开发商给我们的回复就是，呃，他当时销售说的话和沙盘都是不作为依据的，嗯， 就是让我很不能接受，如果说如果说这样子的话，我完全不知道我以后该怎么买房。对于购房须知，陆女士说房子是摇号中签的，签合同的时候有一大堆文件要签名，这份购房须知他也没仔细看，现在出问题了才发现 还有销售说辞，如与合同不符，要以合同为准的规定。目前杭州电监预安家府的房子已经售沁，但售楼处还在。为了进一步核实此事，我们陪着陆女士找了过去。 针对陆女士所说的花园，开发商给出了出人意料的解释，不能说花园人家门前的绿化，比如一百平，他这边，刚才我刚才不是也跟你这边沟通过了吗？有个七十平左右，其实本身也不是特别小。开发商解释，所谓的花园每户人家有大有小， 像陆女士门前大概是七十平，更关键的是，这其实不应该叫花园，而是公共绿地，属于全体业主。我们翻看陆女士签订的合同，他门前的绿地的确不在产权范围内，他们说每一套花园就是不一样的，然后还说出来，这个花园本来就不是我们使用 的，说出这种话来就很不可思议，不同的房源啊，这个确实也不一样。然后其次呢，样板房也是展示空间，这个呢，我们相归相 相应的那个啊，比如说告知啊，这样买房到处贴的告知，全都是应该贴的蛮清楚的。他们公司的，他说在旁边有个小本子，上面发，那有，销售有跟你说吗？销售没有跟我说，销售也不知道有这个公司，他说他不知道。 由于合同中对花园没有任何描述，陆女士只能提供销售的聊天记录作为维权依据。根据销售的文字，最小九十平。 陆女士认为这样的说法很容易让他们认定自己多花两百万是买了一个私人花园，压根不会去想这是公共绿地，选择入水的呢，归谁使用呢？嗯，这个当时我们买的时候知道的，他这个都不写到合同里的，但是 是那个销售说使用权都是属于我们业主的，可问题在于，根据开发商的签约须知，销售的言辞不作数，一切要看合同主要的目的呢，就像我刚才所说的，为了引导业主去关注我们的合同跟规划的文件，这个呢，其实是最重要的和最规范的。 嗯，不能就像很因为一个，我怕你做大了，你不可能，那从管理方来讲啊，就要规避风险。你作为预售房，那首先客户是必须要从沙盘跟销售那个才知道你房子的一个初步的情况，如果他们说话说的都不算数的话，那 消费者应该去相信什么呢？啊，我明白你的意思，所以像刚才，包括包括你所说第一个沙盘呢，肯定也不是做出明显区分的。第二个职业顾问，我们也是经过专业的培训的，但是呢，也没法百分百保证就就每套 都不出问题。那确实，比如像你刚说今天产生的，比如一个或两个问题，那我们就重视他们去尽量把它给解决掉，做到双方都满意。现场开发商方面也给出了初步的解决方案，一个是比如说门前的公共绿化，看看能不能空间再大一点，那么视野方面好一点。 其次其次呢，比如说实在不行知道房子怎么处理。嗯，关于这个要求呢，我我们都会向公司汇报一下，看研究一下，尽量的满足业主这个诉求。开发商在销售过程中是否存在误导，目前的纠纷又该如何解决，我们也向主管部门进行了反应，针对此事我们也会继续关注。