民法典规定物管会人员几个人！

第四，讲定立物业服务合同必须由全体业主共同决定吗？律师解读，签物业合同必须全员投票吗？不一定。 根据民法典规定，选聘和解聘物业服务企业等重大事项，才需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双过半同意。而一般物业服务合同的日常定利或续签， 通常由业主委员会代表全体业主依法与物业公司签订。业委会的合法权益对全体业主具有约束力，专业的是交给专业的人，法律赋予业委会带您签约的资格。提示业委会权益程序需合法，业主有权监。

民法典第九百四十二条，物业服务人的多项法定义务。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，完善维修养护、清洁绿化和经营管理。物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。比如，小区里的公共下水，主管部门报告并协助处理。比如，小区里的公共下水，主管部门报告并协助处理。比如，小区里的业主排水不畅， 这根主管道属于业主共有，部分物业公司有意为安排人员及时检修疏通，不能以不属于自身工作为由推诋。 再比如，业主停在小区公共停车场的车辆被刮擦，业主向物业公司追责。若物业公司能拿出完整的巡逻记录，事发时段的监控录像，证明已尽到日常巡逻和监控维护的合理措施， 通常就不用承担赔偿责任。但如果监控损坏长期未修，也无巡逻记录，就可能因为履行义务而需承担相应责任。

民法典第九百四十三条物业服务人信息公开与报告义务。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。 简单说就是业主有权知道物业费怎么收、花在哪了，小区公共区域赚的钱有多少、维修基金用在什么地方等关键信息，物业公司有义务主动说清楚，保障业主的知情权和监督权。 比如，小区多栋楼的外墙出现脱落隐患，物业公司申请动用业主的住宅专项维修资金来维修。 维修结束后，物业公司及时张贴公示，详细写明维修资金的申请金额、实际支出金额、维修施工单位名称、施工工期还付上维修费用的发票复印件，并且向业主委员会提交了书面报告，让业主清楚维修资金没有被违规使用。 再比如，小区大门入口处、电梯内都投放了商业广告，地下车库有部分闲置车位对外出租。 年底时，物业公司公开了相关收益情况，写明广告投放商家给的年度广告费总额、车位出租的总租金 扣除制作广告、张贴展板、车位管理等合理成本后的金额，同时说明剩余收益将用于补充小区维修资金。相关明细也同步报给了业主大会。

业主大会到底怎么开？这六个必经程序是少不了的，不少业主啊，觉得开业主大会就是凑人数投票，其实啊，没有那么简单， 民法典明确规定，要是业主大会或者业委会的权益，损害了业主的合法权益，业主有权起诉撤销。但现实中呢，很多更换物业这类关键权益啊，都因为程序不合规被推犯。 那今天张律师呢，就给大家讲清楚，建议各位业务会成员和业主啊，先收藏再看。首先啊，要明确开业主大会有三点基础要求， 第一是合法，就是严格按照民法典来。第二是合规，遵守全国通用的物业管理条例，以及住建部的业主大会和业主委员会指导规则。 三是合约，符合自己小区的业主大会意识规则，这三点是基础，不能偏离。所以，想召开一次合法有效的业主大会，必须走完这六个必经程序，缺一个都可能是功亏一篑。第一个程序启动， 业主大会分定期和临时两种，定期会议每年至少召开一次，具体次数啊，看小区意识规则，临时会议啊，不是想开就开的，需要满足两个条件之一，要么专有面积或者业主人数占百分之二十以上的业主提议，要么符合意识规则里约定的其他的情形。 那提示大家，制定议事规则的时候，一定要把定期临时会议的召开条件写清楚，避免后续扯皮。第二个程序就是通知，这是最容易被忽略的一步， 组织者必须提前十五天通知全体业主，把要表决的事项、开会时间、投票方式都说明白。要是业主对公司内容有意义，那组织者得认真复合，还得把复合结果书面告知对方。记住啊，提前十五天通知是法律的硬性要求，少一天都算程序违法。 第三个程序，送达程序。简单说呢，就是把表决票送到每个业主手上，怎么送？送给谁，主要看一时规则的约定， 可以按业主名册上的信息送，方式呢，也多样，比如当面交、邮寄、微信、短信、邮箱、电子送达，甚至委托他人转交，核心是要确保送达到位，避免出现没收到票的争议。 第四个程序就是表决程序。业主拿到票后，要明确表态，同意、不同意或者弃权。根据规定啊，表决可以用电子投票系统，也可以用书面方式， 只要不违法，那意识规则里也能约定电话表决等其他方式。第五个程序，验票寄票程序。这一步的关键啊，就是公证。为了避免质疑，组织者最好找第三方公证机构，或者邀请街道办、社区 派至少两名的工作人员现场监督，也可以选几位业主代表参与。那计票结果呢，只有三种，同意不同意，弃权，不能有其他模糊表述。这里啊，也提醒大家，如果意识规则里对验票、计票有明确要求，就得严格按照规则来。法官审案时啊，会重点要看这个。 第六个程序，公示程序，决意出来之后，组织者要在决意形成后的三天内，在小区显著的位置 和网上公示，公示期不能少于三十天。那如果意识规则里有更严格的要求，只要不违法，就按规则执行。那最后啊，提醒大家，业主大会，意识规则是小区自治的纲领，制定的时候一定要仔细把每个程序的细节写清楚，后续按规则来，才能避免决意被撤销。 毕竟啊，工欲善其事，必先利其器，程序做扎实了，才能真正维护全体业主的利益。也欢迎大家收藏转发，让更多的业委会和业主知道，那如果你有任何问题也可以给我们咨询。

根据法律规定呢，业主是更换物业公司的最终决定者，整个流程的核心是召开业主大会，形成合法权益，并依法完成交接。 那么首先谁来决定选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的，这是中华人民共和国民法典赋予业主的权利。那么如何决策？根据民法典，更换物业的权益需要同时满足两个条件， 第一个，参与表决的业主人数和面积均超过总数的三分之二。第二个，在参与表决的业主中，同意的人数与拥有的面积均超过半数。那么业委会是不是必要条件？业委会不是必要条件， 即使没有成立业主委员会，业主也可以通过召开业主大会来行使更换物业的权力。更换物业的第一步是启动法律程序， 通常呢，需要有百分之二十以上的业主联名向物业所在地的街道办事处或者是乡镇人民政府提出书面的申请，要求组织召开业主大会。会议。在此之前呢，发起人应先在业主中广泛的进行沟通，通过书面或者是电子方式去征求意见， 确认是大多数业主有更换物业的强烈意愿。如果你小区同意更换物业的，连百分之二十的人都不到，我建议你就把你的小心思收起来，就别瞎折腾了。更换物业的第二步，召开业主大会，形成决意。 街道办事处或者是乡镇政府在收到申请后呢，负有指导和组织的责任，在指导方的协助下，组织召开正式的业主大会。会议就是否接聘现任物业服务企业，以及如何选聘新的物业服务企业等议题进行表决 会议呢？可以采用现场投票、书面征求意见，或利用政府提供的电子投票系统进行会议。表决的结果必须满足前述民典法规定的双重多数要求，决意才能合法有效。

无模糊弹性空间，属硬性规定一、核心法规条款一、国家层面通用 物业管理条例第三十三条明确规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第九条同步明确，一个物业管理区域成立一个业主大会，从管理主体设置上呼应单一物业负责原则。 二、地方层面，以广东为例例，广东省物业管理条例第九条进一步细化，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务，且分期开发物业弱化定为同一区域，需由同一物业提供服务。 三、补充约束民法典第九百四十一条规定，物业可委托专项服务，如保洁、安保给第三方，但不得将全部物业服务转委托或拆分转委托，杜绝变相多物业共管情形。 二、强制性说明该规定为强制条款，违反将面临明确法律责任。物业服务企业若将同一物业区域全部管理，委托他人，县级以上房产行政主管部门会责令限期改正，并处委托合同借款百分之三十到百分之五十罚款。 所得收益用于小区公共设施维修养护，给业主造成损失的，需依法赔偿。仅两种特殊情况可例外，需严格符合法定程序，一是物业设施能分割独立使用，经法定流程划分为多个独立物业区域，可分别辟物业。 二是原物业退出，新物业未接管时，经业委会同意短期共管，过渡期后需恢复单一管理模式。

民发点新规，物业公司服务不好，不用业主委员会，业主就可以换掉他了。其实这个作品一直以来我就没敢发，因为太得罪人了。 那最近呢？粉丝从一百多万掉到九十九万八，所以没有办法。为了涨粉，今天我就再抛出一枚炸弹，在正值没有开始之前，我先和做的不好的物业公司道歉了，我也是被逼的最近不涨粉，所以别怪我，要怪就怪今年生肖的没法点。 目前国内一半以上的小区的业主对物业服务都满意，但是全国的业主晚会成立的比例不到百分之三十， 其中能正常工作的不到百分之七，所以即便物业公司服务不好，也没有办法更换物业公司。大家也看到，去年我发的作品说换物业公司必须要召开业务大会啊，由 这个业主晚会招黑，有大会做出决议才行。没有业主晚会，根本就没有办法招黑，有大会大家也知道，成立业录完会，很多单位会给设置很多障碍，想成立不经过九九八十一难，别想顺利成立， 即便斩妖除魔成立了，有很多的业主晚会成立之后，也都被物业公司给招安了，想换掉不好的物业公司，简直比登天还难。那现在好了，民法点生效后，不用业主委员会也能更换物业公司，跟 明发点第二百七十八条第四款，只需要业主共同决定，而不是业主大会决议了，也就是说双过半的业主签字同意，就可以截屏老物业了。那有人说了，以前不是也有业主共同决定，有啥区别区别大的，因为根据民发点第二百八十四条，业主可以自行管理 建筑物以及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法同款。注意啊，看没看到？以前没有说业主有权依法同款，现在呢？加上了业主，这是个关键信息。别着急，接着往下看。 根据民法点第九百四十条，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，约定的服务期限借满前业主委员会或者是业主与新物业 服务人签订的服务业服务合同生效的前期物业服务合同宗旨。看到没有？这一条也明确说明了业主，也就是说不用业主晚会和新的物业公司签署合同，业主签署的也是有效的。再往下听，根据民发点第九百 十六条，业主依照法定的程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。看到了吗？明明白白写的，业主可以采用共同决定来解除物业服务合同的。有人说了， 即便业主解除了合同，那物业公司就是不走，怎么办呢？别着急，看看明发点怎么说的。根据明发点第九百四十九条，物业服务合同宗旨的，原物业服务人应当在约定的期限或者是合理的期限内退出物业服务区。 需要移交什么东西的我就省略了。但最后一条不能省略，就是原物业服务人违反前往规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，还得赔偿损失。 这句话说明什么呢？只要解除了物业服务合同，你不走可以，但是业主再也不用支付物业费了。那最后一个也是最关键的一条，民法领第二百八十七条，业主合法权益的保护。业主对建设单位、物业服务企业或者是其他管理人以及其他 侵害业主自己合法权益的行为，有权请求去承担民事责任。那以前单个业主没有办法起诉物业公司，要求撤查，现在好了，上面明明白白说了，对物业公司的这个侵害，业主可以到法院去起诉了。 我不知道上面说的各位能不能听明白，但是总之一句话，物业公司只要干的不好，不需要有业主晚会，也不需要召开业主大会做出决议，只要一半的业主想换掉他是可以的，有法律依据的。如果他不 走，除了不用再给他缴纳物业费了，可以让房地产主管部门对他进行处罚，而且还可以到法院要求他强制车长。 另外这个作品不知道能不能打中你，点个红心转发出去啊。当然你可以告诉你家的物业公司，要求他好好干，不好好干，咱们业主以后可以随时把他扫地出门了。

我是刨你家祖坟了还是打你七寸上了？昨天我发了一条关于公共收益的视频，有人就在我评论区跳出来说，凡是发这种说这种问题的人都是不交物业费的， 我就觉得特别可笑，你哪只眼看见我不交物业费了？作为业委会成员我不欠物业一分钱。发这种评论的人我不知道你是真的拎不清还是拿了物业多少好处。 小区里有你这种人就是祸害自己心脏想什么都是脏的，自己眼睛里有屎，看什么都是屎。

在最开始是有居民进行了市政热线的投诉，而且是反复投诉说家中漏水。还款局当时在市政热线的回复上面就是要求启用那个，动用那个公共维修资金。 根据中华人民共和国民法典第二百七十八条的规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共同决定的事项之一。那需要满足两个条件，第一参与表决的业主呢，需要面积和人数都占比三分之二以上。第二是需要 参与表决专有部分面积过半的业主，且参与表决人数过半的业主同意，才可以动用这个维修资金。然后我们就是在第一次就是做那个民意调查啊，然后呢三十二户里面当时上门征集一， 最后是有二十二户参与了这个表态，然后二十二户里面有十三户还是十四户，十三户是同意的，同意的我们就开始发起这个流程，向房管局申报。

今天呢，我们又来聊一条能帮你规避巨大商业风险的法律规定。民法典第六十五条核心只有一句话，法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意的相对人。这句话是商事外观主义的原则的体现，他保护的是交易安全和善意第三人的信赖。这什么意思？很拗口对不对？我举个例子你就明白了。 假设你查到 a 公司的法定代表人是张三，然后你和持有 a 公司公章的张三签了一份合同，但后来公司告诉你，我们公司内部早就罢免了张三，现在的法定代表人是李四，所以张三签的合同无效。哎！这个时候，如果你在签合同的时候，完全不知道 a 公司内部已经更换了法定代表人， 那你就是一个善意的相对人。那么根据第六十五条， a 公司就不能用我们内部已经换的这个合同，这份合同对 a 公司依然有效。 法律这样的规定是为了防止公司利用内部信息不透明来损害外部合作方的利益，耍赖不认账。他要求公司必须及时将重要的变更，比如法定代表人住所地等等，进行一个充分的登记，向社会进行公示。如果你自己不去更新登记信息，那么就要承担信息不时带来的 不利后果。这给我们的重要启示是双重的。对于公司方，必须重视登记信息的准确性，任何重大变更都要及时办理变更的登记，否则内部的变动对外部善意的合作方可能不产生效率，容易引发经营风险。 对于交易方，在与公司签订重要合同之前，通过公开的渠道，比如国家企业信用信息公示系统核实对方的基本登记信息， 如法定代表人、注册资本等，是保护自己的重要一步。只要你是善意的，你的交易安全就受到法律的强力保护。我是绿姐老胖田律师，关注我，用规则守护你的商业安全。