海南房价未来的走势如何？

十二月十八号，海南全岛正式封关，一线放开，二线管住，岛内自由的政策制度落地实施， 未来海南的房价怎么走？风光，对海南楼市带来了哪些影响呢？曾经的海南，因为痊愈限购以及五年社保才能买，拿上五年才能卖等政策，被业内称为楼市调控最严省份。二零二四年初，海南优化调控政策， 比如海口把非限购区的社保年限降到了两年，限售年限呀，也从五年缩短到了两年，同时放宽了企业购房条件。 至于封关对楼市的影响，以及大家对海南未来发展潜力的判断，从这几条拿地的消息中就能看出，封关当天和前一天，中国绿发连续斥资近五十亿元，拿下了三亚中心区大约二百五十二亩的地块。中国绿发是海南楼市 的忠实参与者，他的前身鲁能集团呀，是最早进入海南的大型房企之一，近几年呢，也在回归海南市场，加大在海南的布局。从市场情况来看，海南整体房价也有所回稳，甚至有的房地产从业者表示，现在的海南是近两三年最有盼头的时候，有时候啊，都忙不过来。 海南省统计局数据显示，二零二五年一到十月，全省新建商品房销售总额约为一千二百八十亿元，同比增长百分之十七点四。 销售面积大约七百七十五万平方米，同比增长百分之八。城乡均价每平方米一万六千五百零六元，同比上涨百分之八点七，每平方米比去年涨了一千三百二十三块钱。 不过，各个城市和经济圈之间的热度啊，差别也不小，三亚经济圈表现最为强劲，前十个月创下了近七百四十三 亿元的销售额，同比增长百分之四十八点四，增速领跑全省。随着海南旅居市场进入传统旺季，再加上封关政策的进一步落地实施，预计海南楼市年底成交量会迎来一波稳步上涨。 购买的群体除了常规的旅游度假人群之外，还有制造业大厂、外资企业等投资人群，以及贸易服务类人才。各位老铁们有计划去海南发展吗？欢迎大家在评论区跟我们留言互动。

家人们，海南的房价简直成了一个大笑话啊，智茂港刚挂牌的时候，来多少人拍着胸脯讲啊，稳赚不赔，保值增值，绝对不会跌，明天就要封官了啊，结果来这个房价跌的叫个惨不忍睹。 先看看文昌县城的房价嘞，去年七千多一平方算捡漏了对不对？今年呢，五千多一平方，卖了两个月，硬是没有卖出去。月亮湾那个二十五万一套的房子啊，根本都没有人看。再说说邻水 清水湾的一线海景大平层，以前呢，卖五万块钱一平方抢着买，现在啊，直接半价就可以拿下了啊。 以前大家都觉得啊，清水湾的独栋别墅怎么样也要四百万五百万对吧，六百万，七百万，现在呢，一百多万啊，在清水湾就可以拿下一套了。邻水的县城八千多都能买房哦，清水湾呢，一万两千多也可以入手。 接着说三亚市区迎宾路、海棠湾这些热门的地段呢，表面标价两万六也可以拿下啊。三亚市区的两房 九十多万可以搞定，别墅的话呢，两百多万以内啊，就有操作空间，不管是保利的高层住宅，还是中交的花园洋房，一万多块钱平方啊，可以拿下啊！ 最后来万宁弯曲的房价直接砍半了，县城的房从一万五硬生生的跌到了现在的七千多一平方。华润这样的大品牌大盘， 湾区的房子九千多就可以入手了。还有新农旅游度假区的别墅，去年呢，一百万买一套，今年七十多万就可以拿下了啊。我手上还有非常不错的品质的房源，小区五十多套，现在是一百二十平方三房两厅两卫啊， 总价的话呢，精装好的四十多万一套，你敢信吗？海南的房子啊，不是不能买，关键是你的摸准底价 知道多少钱入手才不会上当啊，才不会买贵怕踩坑的赶紧关注新哥！海南的房价没有最低，只有更低， 我敢说实话啊，敢把最真实的数据讲给所有人听，海南至少还有百分之五十的楼盘呢，压根没有跌到底！想知道海南各个楼盘的底价，关注新哥！

海南风关了，房价要暴涨了，再不买来不及了。我真的不知道你们是听了哪个专家的话， 在海口啊，干房地产的八年了，对于海口个区域板块都熟透了。对，海南是风光了，可风光呢？他不是去给楼市打鸡血，那社保跟限购的门槛他还是在的，房价还是稳字当头，市场他可能会慢慢的去做调整， 跳涨？那是不可能的，你要知道丰关呢，它是一个长期的红利，它不是房价快涨的一个按钮。 我们现在海口的秀英、龙华、琼山、美兰这四个主城区，再加上西海岸、江东新区这些热门板块啊，大大小小得有八十多个楼盘在售啊，不管是刚需还是改善盘，价格都相对是趋近于稳定。那今天这个视频啊，不是给大家去泼冷水， 那需要买房的人一直有，想买房的人他一直存在，我呢只是看不惯一些人为了卖个房啊，拿这个数据那个数据，老说房子将来要暴涨， 再不买买不起了。我是要告诉大家，先看看自己兜里的钱和买房的需求，有需求涨跌这个事我们放在一旁，咱们不要去看的太重，并不是说亲戚朋友要买，那你就要跟着买， 是真的有需求，那也不要草率，我们好好的去挑性价比的产品呢，要放在首位，哪怕一个好的楼盘贵一点，那也要买优质的房源， 毕竟普涨的时代呀，已经早就过去了。如果说你在海口选房有问题有疑惑打在评论区，我会用心去给你解答，比较复杂的问题可以后台留言给我。

海南的房价会怎么走，也是大家非常关注的一个问题。从今年来看，在这个受风关的这么一个重大利号的影响，其实在全国房地产调整，大家去看全国房地产的数据，无论是房地产开发投资，还是房地产的销售， 还是房价，都处在全面的调整过程中。但是你去看整个海南房地产，从这个销售端，从这个土胚，从大家的预期来看，走出了跟全国完全不一样的行情。 前十个月我们去看这个海南的房地产的销售，这个销售面积增加了超过百分之八， 那么销售额超过了百分之十七，房价上涨的幅度超过了百分之八，特别是这个三亚经济圈，大家去看今年整体房地产的销售超过了同比，超过了 五成，也超过了百分之五十，整个房价出现了一个回温的迹象。所以如果说现在我们看这个海南已经封关了，那么封关的主要运作叫一线放开，把海南 等境外的打通成一体，境外的人也好，这个还是商品也好，进出海南基本都自愿的要。而二线管住，把海南等国内的其他地方进出的商品给管住， 岛内实现一个自由，这个自由我们讲从海南总体建设方案去看，这个自由不仅仅是商品贸易的自由，不仅仅是关税低，这个自由主要体现在什么地方？包括其他方面啊，比如说投资自由， 那还有资金流动的自由，还有这个数据叫有序，有序流动等等。所以海南自贸港的这个建设，它不仅仅是一个针对商品进出的一个税收洼地，当然税收的优惠非常大， 海南税收的优惠主要体现在三个方面，第一个是零关税，基本实现零关税，那么现在海南有六千六百项商品，国为的商品进入海南则实现零关税， 那实际零管税那覆盖率达到多少？超过百分之七十四。那么第二个呢？就是针对企业和个人的两个百分之十五，也就是企业和个人如果在海南，那么个人所得税享受百分之十五的优惠税率。 那么第三个就是什么鼓励在海南进行一些深加工的产业，比如说你从国外进口原材料到海南以后，如果说最终形成的产品增值超过百分之三十，这个产品进国内 是完全免税的。那么有了这么一个真正的税收洼地以后，海南整体对国际也好，对国内的人也好，他的吸引力就会非常大。所以我们讲房价是什么？房价是一个预期， 房价是对一个地方的一个对大家吸引力的一个定价，所以房价高的地方最起码证明什么？这个地方对人的吸引力比较强，这个地方的经济发展总体不错，我想这一点没有任何意义，对吗？ 在中国房价凡是房价高的地方，一定是吸引力比较强的地方，一定是经济发展水平不错的地方。 所以海南如果说他利用他这么一个政策优势，其实意味着什么？未来几年产业也好，还是人也好？整体海南在全国处在一个非常好的一个政策优势的这么一个洼地， 不仅仅是损失，是其他方面想象力很大。海南包括未来的产业层面，他鼓励，比如说这个现代服务业、高端产业等等，都在他的这个鼓励清单里边， 有大量的人会利用海南的这么一个风光的这么优势，去海南，去建厂、去置业，包括去长期的居住， 整体对海南整个房地产来讲肯定是一个巨大的利好。当然现在海南在房地产政策上仍然是有限购政策，那仍然限后全境的那么一个限购，虽然在二零二四年政策本身做了一个调整，但是限购仍然存在。 我觉得如果放长远去看的话，海南的限购政策最终一定是会取消的，因为自贸港的主要特点就是自由两个字，资金自由、投资自由，对吗？来往自由、商品自由等等的自由，那也是鼓励 大家到海南去置业，到海南去常居。所以我觉得海南房地产的整体升温其实并不意味，也是房地产正常逻辑的一个体现。 当然海南在房地产的历史上有过好多次的教训，就在海南产业没有发展起来的情况下，只暴炒房地产。 房地产的起起伏伏，中国房地产第一次出现房地产泡沫的破灭就是在海南，当年对海南的打击非常大，我觉得当然要以这个为教训，也就是说不要再去利用海南封关 爆炒房地产。但是海南房产的价值升温我认为是正常的，是大家一个认同，未来整个地产的调整政策调整也是必然的。所以我们觉得啊，呃，在中国全面来看这么一个字幕，包括放在全球来看，目前 整个想象力比较大，那我相信未来有段时间海南一定会成为中国最热的热土，大家都会到海南去寻找，有没有机会？

海口的房价也会涨。海南自报港风官有三样东西会涨，第一，机票会涨，第二， 私立学校的学费会涨，第三，房价会涨。这三样东西你看起来没有关系，实际上关系大了。我是第一个说海口的房价会涨的人。挑战全海口，全海南人教你。

海南岛自贸搞封关之后，海南的房价还会涨吗？我现在告诉你，百分之百会涨。为什么会涨？你想想二零一五年，也就是十年前，海口均价七千多，现在均价一万五，再过十年，二零三五年是不是又得翻一翻？十年后来看。

各位朋友，最近关于海南楼市的消息，可以说比海南的天气还让人琢磨不透，几个重磅的信号都清晰的指向了二零二六年，如果还看不懂，那真的比错过自贸港的红利还要远。首先是一个扎心的问题，为什么国家在放水，我们的体感却是干旱？ m 二的规模大家是有目共睹的，地方债发行也在加速，可是为什么一到咱们的口袋，工资没有涨，房价又在那里纠结，那钱到底去哪了？真相可能有些残酷， 我们正在经历一场大规模的金融资源调配和债务结构优化。我留意到两个关键的信号，一边呢，是央行强调不要搞大水，慢观那一套，另外一边呢，是地方的专项在在大力的发力。很多人都看晕了，这到底是不是在放水？ 真相是水正在被精准的引去救火和修渠。我是王静，一个深度解读海南房产真相的博主。第一，潮水之变，读懂海南的货币洋谋，听懂这个你就跑赢了百分之九十的人。 现在经济告诉我们，信用是关键，这就解释了为什么我们看到一系列的增长的措施，但是钱能够直接流进楼市炒某房吗？不能，数据非常的诚实，大量的资金正在被用于置换高成本的债务， 支持实体的基建。这也就解释了为什么明明政策很宽松，你却感觉到消费比较谨慎，因为钱正在被引导向更关键的基础的环节。但是注意我的用词，但是这些基础的工作逐步的完成，潮水的方向一定会改变， 它最终将留下能够承载价值，产生收益的资产池，而哪些地方是潜在的池子，目光就必须聚焦到国家战略的高地。第二个点，楼市的风向标为什么是三亚？为什么是海南？债务要置换完成，那地方呢？终归要发展， 钱最重要，留下哪个地方？对于海南来讲，答案无比的清晰。就在今年的八月，海南省多个部门联合发文，出台了一系列的优化政策，核心呢，就是促进房地产市场止跌回稳。别小看这个定调，从住房不炒到止跌回稳，不仅仅是经济账，更是一本战略账。 海南自贸港全岛风光在即，这是一个历史级别的战略窗口，高层决不允许在核心区域的资产 在这种时候出现系统性的风险。那数据呢？已经开始显露迹象了。根据市场的数据，二零二五年十一月，三亚的住宅挂牌均价环比上涨了百分之三点九三。 更关键的是，我们要看一下结构。以二零二五年九月份的数据为例，拥有稀缺资源的、高端配套的、海景的，比如说海棠湾这些板块， 房价逆袭上涨了百分之五点五九，均价高达七点七六万元一平米。这说明什么？大的资金已经开始用脚来投票了，在确定性的地方去集结， 大多数人还在那里观望，等着房价往下扑跌。对不起，属于海南，属于三亚的遍地黄金的时代其实早已经过去了，未来的机会只属于核心城市当中的核心资产。第三，二零二六年，更残酷的海岛风化。但是千万不要误会，我在劝你无脑的买房， 如果今天有人能够闭着眼睛冲到海南的楼市，我告诉你，你一定就是那个最大的韭菜。未来三亚的楼市将上演最经典的冰与火之歌。这第一把火烧向的就是核心资源型的资产，比如说一线的海景，低密的社区，拥有稀缺的景观和高端配套的旅居产品。 为什么呢？是因为海南的房子，尤其是在三亚顶端的房子，从来就不属于海南人，他是全国乃至于全球的高净值人眼中的稀缺的消费品和资产配置的选项， 那自贸港的建设是在给这份稀缺加上一个全球的流通的潜在期权。看看市场，像定位高端低密旅居的项目，其价值逻辑就在于此。第二块冰将冻住所有的普通的平庸资产， 所有的非核心地段的品质一般的同质化严重的老旧的房屋，以及远郊的这些房子， 随着海南的政策鼓励收购存量房用于保障性住房，安置房，市场会自发的筛选， 未来这些房子金融属性将会大幅的褪色。所以说大佬们的观点也出奇的一致，未来房子是最贵的也是最便宜的，都是房子，那他们看到的是真正的资产剧烈价值回归。第四，普通人如何登上你的诺亚方舟？最后，作为普通人，我们该如何接住这一波信号？ 一、拥抱趋势，别贪心赚那最后一个铜板，国家要稳楼市，自贸港要聚焦人才。如果你是真实的旅居养老或者是资产配置的需求，那么现在政策环境就是一个值得关注的，舆论和价格已经在分化，每一轮的周期都会惩罚那个最贪心的人。 二、进行一次资产的体检，坚决要置换。如果你在海南或者是外地持有那些非核心的老旧的房地产，哪怕你稍微亏一点，也要考虑进行把它置换掉，把钱集中到三亚的海棠湾、吉阳区这种类似于核心地段的核心资产， 或者是说拥有真正不可复制的景观资源的这种品质的产品上去，未来的红利永远只藏在最大的确定性里边。三、关注产品主义和稀缺性。 未来的海南，高品质低密度好房子才是真正的王道。以前那种容积率高，只讲投某资，不讲居住体验的塔楼，说真的会面临大量的挑战。那么我们看看市场上现在正在受追捧的项目， 无论是四代住宅的板楼，还是低密度的海滩湾新出的洋房，还是叠拼这种产品，这种低密度的弯曲的理念，都在验证这个趋势。 总结一句，二零二六年不是海南楼市的终结，而是大分化时代正式的开启。全球的资本潮水涌动的时候，淹没的总是那些盲目的跟风的人， 只有登上具备真实价值的方舟，才有可能到达绿洲。当然，海南各个区各个板块的价值和逻辑也是截然不同的。我结合自贸港的政策，人口流动和土地的稀缺性，整理一份更加详细的分析，有需要的粉丝可以私信我，海南价值来获取。我是王静，我们下期再见！

今天是海南正式封关的第一天，有人说封关后房子要大涨，也有人说要大跌。不打嘴炮，我从五个角度说一下我个人的观点。封关是一个长期的战略，不是一两天能看出来的。封关后有哪些机会和风险点？ 第一，政策都看了，没得说，确实好。我认为风观对标的是新加坡，政策一落地，海南全岛就变成一个很特殊的地方，税收、贸易、办事都比内地更有优势，因此会吸引很多公司，很多人才，很多钱流入海南。从这个角度看，风观以后，海南的房子会涨。 第二，海南冬天的气候也没得说，说句得罪人的话，什么西双版纳、北海、珠海，跟三亚的冬天相比，那就是粑粑。所以海南对全国养老度假的有钱人来说，那就是不二的选择，特别是逢官以后，生活和高端的消费比以前还要方便，还要划算。 从这个角度看，封关后房子还会涨。第三，海南的配套，比如医院、学校、商业都在变得更好。但说句实话，好的不多，除了海口和三亚，下面是县，定安、文昌、五指山、城脉等等，可能连你老家的县城都比不了。政策好不代表可以全面铺开，所有城市 都好，优先的肯定是三亚和海口，其他城市。封关以后，房价三五年之内不会有变动。 第四，有没有人记得九十年代初还有二零零九年国际旅游岛，同样政策给到位，房价短期暴涨，最后一下子掉下来，很多人怕逆势重演。从目前最先的预期来看，封关以后海南房价也很难再涨。 第五，二零二零年六月首次提出海南风关运作，从那时候开始已经被各个楼盘消费了，风关的利好早就算进房价了，今天真的来了，如果往后的发展没有大家想象的那么好，没有风明白，那么房价会继续走下坡路。 最后我想给想在海南买房的兄弟们一个客观的建议，海南风光能涨的一定是有新公司、新工作、新人才流入的地方，比如海口、三亚。 人和财只要不断的进来，经济就一定会更好，房价就会稳定的上涨，不会涨的地方也有，而且传统的旅游养老度假的地方没有产业，没有常住人口，怎么涨？所以海南想买房，第一关注我解说优房， 第二关注海口和三亚，海南的房价。最后的答案不在于风关这个时间，而在于风关以后海南的经济到底能干成什么样。

家人们啊，今年不布局这个核心资产呢，你可能真的再没有机会了，作为房地产摸爬滚打了十一年的老业了，我从来就是不会随波逐流的， 但是呢，这一次我必须就是直言当中给大家去讲了，明年极大可能是咱们买房人布局这种核心资产最后的一个关关键的一个时期了。那这呢，不是说夸大， 而是说结合最近的这种经济的这种会议的内容呢，和公开的这种数据的这种理性的分析，和我之前的说实在的就是大相径庭的啊。给我之前这样的分析，二零一九年以来呢，楼市他一直在下行， 易经络，万物生，他成了一种空谈房地产的这种上下游的企业呢，其实处境呢很艰难，咱们老百姓呢，按揭买房这种意愿呢，也大幅度的这种降低， 但是呢，最近的这种评论区的风向，他竟然他变了，现在不少人呢，他不再说希望这个房价下跌，原因呢也很简单， 房价不涨，谁有底气呢？去消费，大家不消费收入从哪里来呢？ 那些呢？就自称，哎，我可以租房一辈子的人，你们先自问一下，如果说你的经济条件允许的情况下，谁不是在偷偷的在关注这个房产呢？ 而且从十二月份开始，自媒体的这种领域，他对于不时的这种抗衰楼市的言论，他进行了规范了，上海呢，也有多个房产账号被处理， 这呢不是说要压制这个言论，是预期的管理，必须要采取的这种行动的。第二呢，他经济会议，他为楼市呢，他也明确了方向，控增量，去库存，优供给。 但是大家想过没有，比如说咱们海口，不是说所有的房子他都能被称为叫做核心资产，核心地段的这种优质的产品，因为他的土地的稀缺，新增加这种供应量很难， 所以说他会这种脱颖而出来的，而不是说那种非核心区域的这种老房子，高密度的这种楼盘，对吧？供应量很大的，他的稀缺性肯定是不足了啦，那么他的机会就非常的有限， 那么未来呢，他具备这种有流通性的房子，他大概率呢，只剩下最优质的和价格更低的，或者呢书包非常值得期待的， 不然呢，你看一下最近的这个保温层，一开始吹风对吧？就开始一个月卖个一百套，对吧？他的价格跟期待感，我不是说现在要怂恿大家嘞，就是盲目的入手去买房， 毕竟买房一定要根据咱们自身的这种需求，对吧？但是呢，要从历史的这种规律来看，任何行业他的底部都不是说在这种一片叫好声当中的，对吧？当中去形成的，对不对？如果说你有实力， 你有这样的需求，今年你关注这种核心地段的优质资产，或许呢就是你布局的这种最后的机会。如果说你现在也考虑说在海口当中买房， 老叶我呢也整理了海口二十个热门楼盘的这种底价表，怕买贵的，你可以提前的看一下，做一下攻略，你才不会吃亏。 评论区呢，扣六六六六啊，自己看看，里面呢甚至都有每一个楼盘的优缺点的分析的开发商呢？他在卖房的时候，他的缺点不会告诉你的，我都写了，还是那句话了，海口买房不看老爷不定房。

封关了，海南的房价又暴涨了，现在清水湾的住宅涨到了一万零八百，海棠湾央企的房子单价干到了一万四五三零幺，旁边别墅也涨到了两百七十多万。不了解海南的可能不觉得这有多猛， 但凡你关注海棠湾的你就知道，中介口中的五万一平方平层别墅二十多万，说出来就像吃了一顿猪脚饭这么简单。 而之前买房子，买这里的房子的人，可能就要实打实的资产缩水了。我说的是有些房子，不是说现在正在卖的热门的这几个高端项目，当你看文昌大量的充斥着 五六千的房子才卖，被鲁能八千锁定新房的上限，二手房也被贴上了五千的标签，你看有多少业主 看到我这个视频，他能无动于衷？就连号称海南最抗跌的三亚湾大东海，在二线海海景都能干到四万五万一平方的时候，沿来的老一线海景新房和开发商一手货现在 不到三万，三亚湾大东海的不到两万就可以拿房，三亚市中心大悦城边上的项目，商铺八十多万，七十多万都可以拿， 住宅两万四五都可以拿。有人可能对这个价格没有概念，要知道像依山湖桃花源和他比起来，不管是位置还是产品线，都没法和这个国企比。也许很多开发商都恨磊哥这种搅屎棍，但是 我们做互联网的不是因为互联网而透明吗？要让更多的人不会因为信息壁垒而烟我买单吗？ 这是所有粉丝的支持点赞，才让磊哥一步一步的走向开发商的对立面。虽然现在失去了很多广告费，但是磊哥卖了很多房。

海南封关，房价真的就会暴涨吗？炒房的机会真的就来了吗？这几天呢，海南非常火，国家给了海南这么大的好处，很多人一看封关了，那第一反应就是，我有点钱，我要去海南炒房子， 之前的房地产红利期啊，那我都没赶上这回高低，得去海南发一笔横财。因为所有人都清楚，海南省的地位不一样了，房子肯定要涨啊。 一、国家给的政策特别好。海南自贸港是国家的大计划，不是海南省自己的事了。这个计划的目标是新加坡，要成为联通全球的国际枢纽港，所以国家给的政策力度很大。 新政策一来，海南就变得很特殊了，税收、做生意的，办事情都和内地不一样了，就会吸引很多公司，很多钱，很多人才过来。第二，好政策能吸引公司和人，交的税他也少，这对他们的吸引力太大了。 那等这些公司真的搬到海南，就会有很多高工资的工作，这些新来的人也需要地方住啊，人来了，他就需要房子，他就得买房，这是最简单的道理。第三， 海南这个地方环境好。整个中国只有一个热带岛，这里的天气气候，别的地方没有。对全国的有钱人或者想找个暖和地方养老的人来说，海南一直是个好去处。 第四，海南的路、医院、学校都变好了。为了这个新政策，海南把整个岛都建设的更漂亮了，一个地方变得又方便又好看，生活也更舒适，还能跟国际接轨，那里的房子和地自然就更值钱了，那就更能吸引大家去买房之地了。相信大多数人他都是这么想的， 但是注意这个，但是大家不要忘了全中国啊，不止你一个聪明人呐，老百姓掰着手指头都能说个一二三的事，国家能想不到吗？所以咱们早就出台了一系列的政策去限制投机分子了， 不会盲目的让一些搞房地产的去随便拿地的源头上就做好了管控。这个细节那就不说了，大家在网上都能查的到。而且海南堪称是中国房地产泡沫破裂的第一大省， 海南每次有个什么立好的政策出来，首先兴奋的那就是房地产行业的相关人员，各种关于房价的消息最先出头。像上个世纪九十年代，海南就因为经济特区的地位，房地产率先起飞，像一众房地产的大佬，他们的第一桶金都是在海南完成原始积累的。 那咱们这次力度这么大，可不是为了在海南卖房子挣那点钱的，我们想要的是在海南构建全球产业链新通道，要把海南建设成为国际枢纽港的。所以同样的错误，您觉得咱们还会犯第二次吗？因此说呢，想去海南炒房的人，那可以歇一歇了。

十八号的时候，海南自贸港正式已经封关了，大家认为海南的房价未来何去何从？是涨还是会跌？我在这里胡扯一下我的个人看法，咱们胡扯一下。 首先建设海南自由贸易港是二零一八年就提出来了，现在七年时间已经过去了，大家看看咱们海南的变化大不大？ 江东新区是作为咱们海南自由贸易港的这个排头兵看，你看现在也就几个商业写字楼，周边的还是比较荒凉， 就是自贸港的这个繁荣是任重而道远。我有很多内地的在贝壳上班的同事跟我一样也是卖房的。近几年内地的房价降的是比较多，有的地方降降幅达到了百分之四十到五十，有的甚至更多。 咱们海口的均价也就才降了大概有百分之二十左右，一直也是靠着自由贸易港的这个招牌，很多业主还是有很多期待，现在封关了， 大家一看变化不大，之前等的这批业主会不会再等，我相信很多业主就不会再等了，甚至过个半年、一年再等，等的业主也不会再等了。 我接触过很多业主都是北京的，还有深圳的一些一线城市的业主，他们一看内地的这个房子降了，海口的这个房子就赶紧出手了。 一线的城市房价都挺不住，何况咱们三线的这种城市。就目前来讲，咱们海口的这个二手房均价是在一万二到一万三左右，新房均价是一万六到一万七， 核心的学区房现在依然是两万左右，价位还是比较高，房价跟咱们海口本地的经济差距还是蛮大的，我在海口生活了也有十五年， 作为咱们普通人，我说是普通人，咱们一个月工资才多少钱？才五六千块钱，但是咱们海南的物价真的是非常高， 咱们一个月的工资去掉房租吃饭，你再买点东西根本剩不下来，在咱们海口三四个人餐，去饭店吃个饭，吃顿烧烤就要四五百，物价确实是非常高。在海口的兄弟们应该知道，我说的这个的话并不夸张，有些东西还是收着说的， 很多年轻人出来上班可能还要问家里父母还要要钱。一个地方的房价挂钩的就是这个地方的经济水平，大家的工资水平，还有人口数量。 所以说我觉得咱们海口房价跟这两个指标都是不挂钩的。大家可以在评论区发表自己的看法，认为咱们呃海口的房价未来是会涨还是会跌？

最近啊，大家可能都听说了，这个二零二六年海南要全岛封关，那很多人都在关心啊，这个事情会不会让岛内的房价出现上涨呢？没错，这个确实是最近炒的特别热的一个话题啊，那我们就来好好聊一聊，咱们先第一个来聊封关对楼市的长期影响啊，这个我特别想知道，就是 封关之后啊，这个海南的这些税收优惠啊，包括这个加工增值免关税这些政策到底是怎么 给这个楼市的需求端带来变化的？就这个封关之后呢，这个企业所得税和个人所得税最高都是百分之十五，然后这个还有就是超过百分之三十的这个加工增值的货物内销是免关税的。这就吸引了很多企业啊和这个高端人才都过来啊，像二零二四年就新增了 二十八万家企业，那很多岗位也都呃增加了很多，像这个牙周湾科技城就增加了两万多个岗位。那这些人来了之后，他们肯定要 租房子或者买房子，那这个需求肯定就上来了呀，对，确实人口流入的影响很直接。对，然后还有就是这个零关税的这个政策啊，让这个全岛变成了一个大的免税港， 那这个游客的数量也是激增了，像二零二五年可能会到一点八亿人次。那这些人呢，又带动了这个短租啊和这个度假房的这个热潮，再加上本地的一些居民，他们也可以用比较低的价格去买到一些进口的商品啊，包括他们的就业机会也增加了， 那他们的收入也增加了，那他们也会有改善住房的这种需求，所以整体的这个无论是投资型的需求还是自助型的需求都被激活了。那你觉得就是海南封关之后，这个住宅用地变得这么稀缺，会给当地的房地产市场带来什么样的变化？呃，因为现在海南已经是 呃双暂停了嘛，就是住宅用地的审批啊，所以现在每年能够供应的住宅用地可能都不到六十万平方米，那未来可能住宅用地占比会降到百分之五以下， 那核心区域的土地就真的是一寸土一寸金了，听起来房子会变得更抢手啊。对，没错，然后再加上现在又要求现房销售嘛，那这个开发的节奏也慢了下来啊，新开工的面积也大幅下降，那未来几年可能市场上的新房的缺口会达到三成，那核心区域的二手房的价格也已经出现了溢价。 像三亚的一些弯曲的别墅啊，他的这个短租的订单都翻了一倍，租金和入住率也都创新高，那就是 资源的稀缺性就直接推高了这些优质房产的价值。你觉得海南分关之后，这个房子的投资逻辑有什么变化？嗯，现在已经不是说你去炒短期的差价了， 就现在是一个更看重它的长期的资产的价值，就它是不是能够持续的给你带来租金的回报， 或者说它是不是一个比较稳妥的，能够帮你抵御风险的一个资产？是不是就是说买房要更挑地段了？没错没错，就是核心的城市和产业园区的这个房产会有比较稳定的一个需求的支撑，然后也会有比较高的一个升值的空间。像一些 海口的，三亚的那些热门的板块啊，每年可能有百分之十到百分之十五的涨幅，那一些产业园区甚至可以到百分之十八，但是你一些偏远的没有什么产业的地方，就会长的很慢，甚至有的地方可能还会出现库存积压， 所以就是选对区域才是关键。咱们来第二部分啊，咱们今天来聊一聊市场现状和供需格局。那我们就来想一想， 全岛封关之后啊，海南的房地产市场到底出现了哪些新的分化的趋势，现在就是明显的。呃，海口、三亚还有就是这个重点的产业园区，它是热度非常高的，然后其他的一些远离核心区域的地方就明显的冷淡很多， 就是市场已经不再是以前那种大家一起涨，现在就是已经变成了这种一城两面，核心和非核心的差距就拉的更大了呗。对，核心区域就是他的需求还是很旺盛，然后他的土地供应又是很紧张的，所以他的房价和他的租金都是很坚挺的。但是很多非核心的地方 就是出现了这种库存积压，他的房价也涨不动，甚至有的地方还在下跌。就是两级分化已经成为了海南楼市最鲜明的标签。那我们来想一想，全岛封关之后啊，海南的核心城区的房地产市场 到底出现了哪些新的变化？现在核心城区就是特别抢手，就像我们刚才说的，就是企业总部和这个国际人才都往这些地方跑，然后写字楼的租金也涨得很快，比如说有的地方半年写字楼的租金就涨了百分之十八， 高端的住宅的成交量就翻了快一半，所以这些地方的房子不愁卖也不愁租。没错，而且核心区的土地现在极度稀缺，你想住宅用地都不到总用地的百分之五，然后新房的供应比去年少了将近三成， 未来还有可能会出现连续三年都有百分之三十的缺口。所以现在核心区的二手房已经比新房贵出百分之十二了， 你想他的这个出租的回报也很高，像这种服务式公寓都能涨百分之二十多，他的这个去化周期已经缩短到只有八个月了，就是基本上都是一出来就被抢光。那你觉得现在这个风关之后，海南那些非核心的区域的房地产市场 遇到的最大的困难是什么？我觉得最明显的就是很多地方他没有新的产业和人口流入嘛，所以他的需求是跟不上的。然后像有的城市，他的房价从高点已经回落了百分之二十了，有的房子挂了好几个月都卖不掉，那库存压力是不是也很大？没错，然后库存去化周期都超过两年了， 有的区域就完全靠旅游的，还会出现这种季节性的空置，但是政府也在积极的去收购这些存量房，用来做保障房，也推了很多这种安居房，把价格拉低到市场价的六折， 所以整体房价涨不动。然后我们第三个部分就来聊一聊房价的走势的预判和一些决策的指南吧。嗯，好吧，我们就还是先来问第一个问题， 封关之后海南的房价到底会是一个什么样的走势？就是现在大家的普遍的看法都是海南的房价不会再像以前一样暴涨暴跌了，然后整体是一个温和上涨的趋势，核心区域可能每年会有百分之五到百分之十二的涨幅，那可能五到十年整体的涨幅会翻倍， 但是这个都是主要集中在海口、三亚和一些重要的产业园区，那其他的一些地方可能就涨得非常有限了， 所以就是区域分化会越来越明显。对，没错没错没错，对，就是像主城区和园区，就是因为产业和人口的流入，它的需求是很坚挺的，然后它的土地又供应紧缺，所以它的这个房价的支撑是非常强的。 但是一些非核心的或者说只靠旅游的地方，它就很容易出现这种季节性的空置，或者说它的去化压力会比较大，再加上 政府的调控和这个安居房的大量的供应，所以也很难出现这种大涨大跌，所以现在炒房的空间其实是很小的。 对，就是市场会越来越理性。现在就是说如果不同需求的人想要在海南买房，怎么去挑选适合自己的房子呢？就是如果你的目标是资产的长期的稳健的增长，那你就可以去关注 核心城区或者说重点园区的住宅，或者是这种高端的公寓， 那这些资产的话，就是你可能要打算持有五年甚至八年以上，才能够去收获这个自贸港的发展给你带来的这个红利。如果是说我就是要自己住呢？或者说我是人才，我要落户怎么办？如果是说你是这种本地的居民，或者说你是引进的人才，或者说你是这种多孩家庭， 但你其实是可以抓住现在这个政策的窗口期，因为现在的政策是非常向你们倾斜的，就是你可以去优先的考虑一些配套成熟的这种刚需的或者说改善型的产品。那如果你是说想要靠短期的这种炒作来获利的话，那我觉得现在其实风险是很高的， 而且你资金的流动性也会比较差，那你可能真的要好好的去想一想。现在就是说如果有人打算在海南买房，有哪些核心的要素是必须要关注的呢？嗯，最重要的就是你要锁定产业和人口不断流入的区域，那这些区域的话，他的资产才是有长期的保障的。 然后再就是你要关注他的这个配套的成熟度和他的稀缺资源，千万不要去碰那些偏远的规划还停留在纸面上的那些项目。现在这个政策和市场的风向 是不是也要特别的留意？对，当然要啊，就是现在这个现房销售，然后土地供应收紧，都是让这个优质的项目变得更加的稀缺，再加上现在的这个调控的政策还会持续，那你可能在这个时候就是自助或者说长期配置的人是比较适合出手的， 那你可能就是要多关注一些品牌开发商的项目，或者说一些配套比较好的二手的次新房，那你就理性的去选择，就不要去盲目跟风。好吧，今天我们把海南全岛封关之后，楼市的一些新的变化给大家聊了。呃，其实核心还是那句话，就是城市和产业的发展 决定了房地产的未来。嗯，对吧？这个东西虽然说市场的格局变了，但是这个房子是用来住的，不是用来炒的，这个本质没有变。好了，那就是这一期播课的全部内容了，然后感谢大家的收听，咱们下期再见。拜拜。

海南正式封关，海南的房价必涨！下面饶毅反驳，我们先来看几个事实。首先明确海南封关是国家大计，自贸港的建设是对标，香港看齐，新加坡主攻金融和国际贸易两大核心方向。那这两个方向吸引来的都是什么人呢？他们又是什么消费水平呢？ 境内外的企业都来了，那也将会涌入海量的资金吸引的呀，都是高净值的国际化人才，这些人的居住需求和购买力摆在这，房价上涨是必然趋势。而且就在分关的当天，山东客户在三亚一次性买了一百套房， 更有知名企业五十亿拿地布局。最近数据显示，海南房价均价已经比去年同期上涨了一千三百二十三块钱每平方。 所以我大胆预测，春节前后，海南五大核心城市的房价将上涨百分之五十左右，二零二六年金九银十更是全面的爆发期，咱们拭目以待。